R.G. n. 882/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Lecce – Sezione Seconda civile – composta dai Signori:
1) Dott. Antonio Francesco Esposito - Presidente rel.
2) Dott.ssa Consiglia Invitto - Consigliere
3) Dott. Giovanni Surdo - Consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa iscritta al n. 882/2023 del Ruolo Generale, promossa da
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv.to Parte_1 C.F._1
Emanuela Toscano presso il cui studio è elettivamente domiciliato in Novoli (LE), via
Longo n. 1
APPELLANTE
contro
(C.F.: ), CP_1 C.F._2 Controparte_2
(C.F.: ), (C.F.: ), C.F._3 Controparte_3 C.F._4
rappresentati e difesi dall'avv. Serafino Picerno presso il cui studio sono elettivamente domiciliati in Poggiorsini (BA), via V. Veneto n. 75
APPELLATI
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note scritte di precisazione delle conclusioni e da note scritte ex art.127-ter c.p. depositate in sostituzione dell'udienza del 5.11.2024.
******* SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., depositato il 27.03.2021, , CP_1 [...]
e convenivano innanzi al Tribunale di Lecce Controparte_2 Controparte_3 Pt_1
, deducendo che il convenuto occupava senza alcun titolo l'immobile di loro
[...]
proprietà sito in Squinzano (LE) alla via G. Cleopazzo n. 35 (in catasto U. foglio 23, p.lla
697, sub 1, A/7, classe 2, 11 vani) e chiedendo di condannarlo all'immediato rilascio dell'immobile e al risarcimento del danno nella misura di € 3.600,00.
Riferivano i ricorrenti che con scrittura privata del 22.01.2020 avevano convenuto con l' che questi avrebbe avuto in locazione ad uso abitativo l'immobile de qua, Pt_1
impegnandosi ad effettuare personalmente le necessarie opere di manutenzione e ristrutturazione per un valore complessivo non eccedente l'importo di € 2.000,00, da scomputare dai canoni di locazione previsti in € 400,00 mensili relativi alle mensilità da marzo a luglio 2020. L' avrebbe preso possesso dell'immobile dopo la Pt_1
sottoscrizione di regolare contratto di locazione al termine della esecuzione delle opere di ristrutturazione, specificando inoltre che il predetto avrebbe potuto accedere all'immobile esclusivamente al fine di effettuare i suddetti lavori e che ogni occupazione dell'immobile prima della sottoscrizione e formalizzazione del contratto di locazione avrebbe dovuto considerassi abusiva e contra legem.
In data 31.08.2020 l' comunicava ai proprietari che, a causa dell'emergenza Pt_1
sanitaria dovuta alla pandemia Covid-19 e delle relative restrizioni imposte, era stato costretto a trasferirsi nell'immobile in data 01.06.2020 e non aveva potuto portare a termine i lavori di ristrutturazione i quali, comunque, avrebbero comportato un costo maggiore rispetto a quello preventivato. Con tale comunicazione, inoltre, invitava i proprietari a procedere alla formale stipula e registrazione del contratto di locazione. In
data 25.09.2020 , contestando in toto il contenuto e le richieste formulate CP_1 dall' lo invitava e diffidava formalmente al rilascio immediato dell'immobile, in Pt_1
quanto dal medesimo occupato sine titulo a far data dal 01.06.2020.
si costituiva in giudizio contestando la fondatezza del ricorso. Chiedeva Parte_1
l'annullamento del contratto per dolo ovvero la risoluzione per eccessiva onerosità
sopravvenuta. Spiegava domanda riconvenzionale al fine di ottenere il pagamento delle somme corrisposte per i lavori di ristrutturazione nonché il risarcimento del danno patrimoniale e morale subito.
Istruita la causa documentalmente e tramite prova per interpello e per testimoni, il
Tribunale di Lecce, con sentenza n. 2401/2023, pubblicata il 04.09.2023, così
provvedeva:
“accoglie la domanda attorea nei limiti e per i motivi di cui sopra e per l'effetto dichiara
accertato che il convenuto detiene senza titolo l'immobile oggetto di causa;

per l'effetto, condanna il convenuto a rilasciare immediatamente libero e sgombro da
persone e cose e nella piena disponibilità della parte attrice l'immobile oggetto di causa;

condanna il convenuto al pagamento delle spese del presente giudizio che si liquidano
già nella misura del 50% in € 50,00 per spese ed € 1.276,00 per competenze oltre
spese generali, iva e cap come per legge in favore della parte attrice con distrazione in
favore del procuratore dichiaratosi antistatario”.
Il giudice di prime cure affermava che la mancata registrazione del contratto di locazione determina, ai sensi dell'art. 1, comma 346, L. n. 311/2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, risulta sanata con effetti ex tunc dalla tardiva registrazione del contratto. La nullità si applica sia per i contratti ad uso abitativo che ad uso diverso. In applicazione di tali principi concludeva nel senso che, in difetto di un valido contratto di locazione e comunque in difetto di prova della registrazione del contratto, anche tardiva, il contratto doveva ritenersi nullo. Inoltre, il Tribunale riteneva che, in assenza di prova di detenzione dell'immobile per altro titolo, si dovesse presumere che lo stesso era detenuto senza titolo, con conseguente condanna dell' al rilascio immediato dell'immobile. Pt_1
Respingeva il primo giudice la domanda di risarcimento del danno avanzata dai ricorrenti, essendo emerso dall'istruttoria che l'immobile oggetto di causa necessitava di interventi di manutenzione e non avendo i proprietari dimostrato che lo stesso avesse un apprezzabile valore locativo a cui ancorare il relativo indennizzo.
Il Tribunale giudicava, infine, infondata la domanda riconvenzionale poiché non era stata fornita prova certa circa gli asseriti lavori svolti, la loro quantificazione ed il loro pagamento.
Avverso la sentenza ha proposto appello, con atto notificato il 20.10.2023, Pt_1
per i motivi che saranno illustrati in prosieguo.
[...]
Con atto ritualmente depositato si sono costituiti , CP_1 CP_2
e , eccependo in via preliminare l'improcedibilità e/o
[...] Controparte_3
inammissibilità dell'appello. Nel merito hanno contestato l'ex adverso dedotto concludendo per il rigetto dell'appello.
In data 5.11.2024 la causa, stante il tempestivo deposito di note scritte in sostituzione di udienza, è stata rimessa al Collegio per la decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Preliminarmente vanno delibate le eccezioni di improcedibilità e/o inammissibilità
dell'appello.
Esse sono infondate.
Premesso che l'atto di appello è stata iscritto a ruolo nel termine di legge, va rilevato come non sussista, nella fattispecie, la dedotta violazione del disposto degli artt. 342 e
348-bis c.p.c. L'atto di gravame, invero, consente di ricavare le argomentazioni contrapposte a quelle del primo giudice volte a censurare il fondamento giuridico della decisione;
esso, inoltre, non è palesemente infondato, tenuto conto dei rilievi e delle argomentazioni giuridiche in esso contenuti.

2. Con il primo motivo l'appellante lamenta la mancata ammissione della richiesta consulenza tecnica d'ufficio, volta a dimostrare l'idoneità ed il costo delle opere realizzate, senza delle quali l'immobile non sarebbe stato abitabile.
Con il secondo motivo si deduce la erronea ricostruzione dei fatti di causa, non avendo il primo giudice valutato le dichiarazioni rese dal teste . Questi aveva Testimone_1
dichiarato di avere eseguito i lavori di ristrutturazione dell'immobile e di non aver emesso fattura a causa delle difficoltà economiche del committente che effettuava mensilmente i pagamenti, con l'intesa che sarebbe stata emessa un'unica fattura al termine dei lavori.
Con il terzo motivo si lamenta l'ingiustizia della condanna parziale alle spese processuali,
stante l'asserita gravità dei fatti e il danno subito.

3. I motivi di appello, esaminabili congiuntamente in quanto connessi, sono infondati.
Va anzitutto rilevato che le censure mosse dall'appellante sono incentrate sul mancato riconoscimento delle spese sostenute per i lavori di ristrutturazione dell'immobile di proprietà degli appellati nonché sulla condanna alla rifusione delle spese del giudizio,
restando di conseguenza irretrattabili e coperte da giudicato le ulteriori statuizioni contenute nella sentenza impugnata.
Il Tribunale ha respinto la domanda riconvenzionale a tal fine spiegata dall in Pt_1
quanto non era stata fornita prova certa circa gli asseriti lavori svolti, la loro quantificazione ed il loro pagamento.
In tal modo il primo giudice ha fatto corretta applicazione del principio fondamentale in tema di onere probatorio sancito dall'art. 2697 c.c. secondo cui chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.
In disparte gli elementi contrari alla prospettazione dell'appellante evincibili dalle altre prove testimoniali assunte, rileva il Collegio come le dichiarazioni rese dal teste Tes_1 – contrariamente all'assunto dell' – non consentano di ritenere provati i
[...] Pt_1
lavori in concreto svolti nonché l'esborso delle somme richieste con la domanda riconvenzionale.
Invero il teste, cognato dell'appellante, ha dichiarato che i lavori sono stati eseguiti “a marzo 2020 o 2019”, che “sono stati parzialmente pagati in varie tranche circa 4.500,00
€, ma non ricordo bene se 4.500,00 € o 5.000,00 €”, che “la fattura sarà emessa quando con la ditta DeM, che è la mia ditta, riceverà il pagamento da Testimone_1 Pt_1
”.
[...]
Orbene, le circostanze riferite dal , contraddistinte da incertezza circa l'epoca Tes_1
di esecuzione dei lavori e l'importo degli acconti asseritamente ricevuti, in uno alle peculiari modalità che avrebbero connotato la successiva emissione della fattura,
inducono, all'esito di una valutazione complessiva, notevoli perplessità in ordine alla attendibilità del teste. In ogni caso, le dichiarazioni rese non risultano corroborate da oggettivi riscontri documentali e non sono idonee, stante la loro genericità, a dimostrare il reale costo dei lavori in concreto eseguiti e l'effettivo pagamento.
Tali carenze probatorie, concernenti i fatti costitutivi della pretesa dell'appellante, non possono all'evidenza essere colmate mediante l'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio richiesta dall'appellante. La relativa richiesta va dunque disattesa.
Va, infine, rilevato che il regolamento delle spese del giudizio di primo grado è
correttamente informato al principio della soccombenza dell' confermata Pt_1
all'esito del giudizio di appello.

4. In conclusione l'appello deve essere rigettato.
Le spese del giudizio, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza, con distrazione in favore dell'avv. Serafino Picerno, antistatario.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. 115 del 2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.


P. Q. M.


La Corte di Appello di Lecce, definitivamente pronunciando sull'appello proposto con atto notificato il 20.10.2023 da nei confronti di , Parte_1 CP_1 [...]
e , avverso la sentenza del Tribunale di Lecce n. Controparte_2 Controparte_3
2401/2023, pubblicata il 04.09.2023, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna al pagamento delle spese del giudizio in favore degli Parte_1
appellati, che liquida in € 3.000,00 per compensi, oltre rimborso forfetario, IVA e CPA
come per legge, con distrazione in favore dell'avv. Serafino Picerno, antistatario;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, se dovuto.
Così deciso in Lecce, nella camera di consiglio del 17.12.2024.
Il Presidente est.
dott. Antonio Francesco Esposito