Repubblica Italiana
In nome del Popolo Italiano
La Corte d'appello di Napoli
Sezione quarta civile composta dai magistrati dr. Giuseppe De Tullio – presidente dr. Massimo Sensale – consigliere est.
dr. Rosanna De Rosa – consigliere ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 4692\2024 RG in materia di diritti reali, vertente tra
, c.f. rappresentato e difeso dall'avv. Pasquale Caiaz- Parte_1 C.F._1
za, c.f. , domicilio digitale C.F._2 Email_1
e
, c.f. rappresentata e difesa dall'avv. Renato Labriola, CP_1 C.F._3
c.f. domicilio digitale C.F._4 Email_2
nonché
, c.f. rappresentata e difesa dagli avv.ti Pasquale Parte_2 C.F._5
TO, c.f. , e AU De AC, c.f. , domicili digita- C.F._6 C.F._7
li e Email_3 Email_4
e
, , , , Controparte_2 Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 CP_6
, , , , ,
[...] CP_7 Controparte_8 CP_9 CP_10 CP_11
[...
, , , , , , CP_12 CP_13 Controparte_14 CP_15 Controparte_16 [...]
, , , , contumaci CP_17 Controparte_18 Controparte_19 Controparte_20
Conclusioni
Come da note di trattazione per l'udienza del 14.10.2025.
1 Ragioni della decisione
1. convenne in giudizio, dinanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vete- Parte_1
re, i soggetti indicati in intestazione nella qualità di condomini assegnatari delle unità abita- tive facenti parte del fabbricato sito in Caserta, al Viale Lincoln II Traversa (poi divenuto Via
Pirandello 43), già di proprietà della società Cooperativa “ ”, non- Controparte_21
ché , quale curatore speciale della medesima cooperativa, al fine di sentir Controparte_22
accertare e dichiarare il proprio diritto di proprietà sul box garage identificato con il numero di interno 30, siccome illegittimamente utilizzato dalla collettività condominiale come sala comune, con conseguente condanna dei condomini convenuti all'immediato rilascio dello stesso e al risarcimento dei danni, da quantificarsi in base ai valori di mercato.
A sostegno della domanda, dedusse che il 2.05.1969 era stato invitato dal consiglio Pt_1
di amministrazione della suddetta cooperativa a subentrare, quale socio di riserva, nella po- sizione di , decaduto dalla qualità di socio effettivo, e che il 1.07.1969 la coo- Parte_3
perativa gli aveva assegnato un alloggio con annesso box, come da prenotazione;
successi- vamente, con atto per notar , aveva acquistato in via definitiva dalla cooperativa la Per_1
piena proprietà dell'appartamento ubicato in Caserta, al menzionato Viale Lincoln II Traver- sa, identificato al N.C.E.U. al foglio 52, particella 547, sub 28 e, infine, con ulteriore atto pub- blico del 7.12.2005, aveva acquistato anche la piena proprietà del locale garage di cui era as- segnatario e, cioè, l'unità immobiliare identificata al N.C.E.U. del Comune di Caserta al foglio
52, particella 347, sub 30, specificandosi che quest'ultimo atto era stato stipulato con la cooperativa che era stata posta in liquidazione (e di cui lo stesso era liquidatore), Pt_1
per la quale era stato nominato apposito curatore nella persona di . Controparte_22
2. I convenuti si costituirono in giudizio, chiedendo il rigetto della domanda in quanto in- fondata sul presupposto che l'atto di acquisto del locale garage fosse nullo siccome concluso con la cooperativa dopo che la stessa era stata cancellata dal registro delle imprese. Dedus- sero inoltre che il curatore era stato nominato per la sola stipula dell'atto di assegnazione dell'alloggio e non del box, che, peraltro, aveva illegittimamente provveduto ad ac- Pt_1
catastare, nonostante lo stesso fosse stato sempre adibito a locale caldaia del Condominio e, in quanto tale, era stato posseduto dai condomini per oltre trent'anni in modo pacifico, con- tinuo e ininterrotto, uti domini, onde l'usucapione in loro favore, eccepita in riconvenzionale.
3. Con sentenza n. 418/2010 il Tribunale respinse le eccezioni di nullità dell'atto di nomina del curatore speciale e rilevò che, nel previgente regime di cui all'art. 2495 c.c., la cancella-
2 zione della società dal registro delle imprese non ne determinava l'estinzione; quindi rigettò la domanda principale di rivendicazione, ritenendo fondata l'eccezione riconvenzionale di usucapione.
4. Con sentenza n. 190/2019, questa Corte rigettò l'appello di , rettificando la moti- Pt_1
vazione della pronuncia di prime cure. Rilevata l'insussistenza delle condizioni per ravvisare la fondatezza (come, invece, deciso con la sentenza impugnata) dell'eccezione riconvenzio- nale di usucapione, questa Corte ritenne nondimeno infondato l'appello di per la Pt_1
nullità (rilevabile d'ufficio) del titolo di acquisto posto a fondamento della sua pretesa, in quanto stipulato senza il consenso di tutti i condomini, che, nelle more, in virtù degli inter- venuti atti di assegnazione e di conclusione dei mutui individuali, erano senz'altro divenuti comproprietari del locale oggetto di controversia, pacificamente riconducibile al novero dei beni comuni previsti dall'art. 1117 c.c.. Osservò la Corte che, in tema di cooperative a contri- buto erariale, la stipula del mutuo individuale – determinando l'acquisto della proprietà dell'alloggio da parte del socio assegnatario, che assume la qualità di semplice mutuatario dell'ente erogatore del mutuo – comporta la nascita del Condominio fra gli assegnatari ac- quirenti, atteso che l'edificio passa dal regime di proprietà indivisa a quello di proprietà fra- zionata.
5. propose ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo: avere la Corte di Pt_1
merito erroneamente ritenuto e affermato – incorrendo, così, anche nel vizio di ultrapetizio- ne – la natura comune del controverso locale ai sensi dell'art. 1117 c.c., nel mentre avrebbe dovuto considerare che esso ricorrente era munito di un titolo che lo abilitava, quale preno- tatario, a divenirne proprietario esclusivo con la stipula del contratto di mutuo individuale.
6. Con sentenza 1.07.2024 n. 18055, la Corte di cassazione ha annullato la sentenza impu- gnata e rinviato a questa Corte in diversa composizione.
Ha osservato in motivazione che aveva agito ab origine in rivendicazione per otte- Pt_1
nere il riconoscimento della proprietà esclusiva sul box, di cui era, previa prenotazione, asse- gnatario, poi acquistato con atto pubblico del 7.12.2005 dalla cooperativa posta in liquida- zione. La domanda era stata rigettata dal Tribunale ritenendosi provato l'acquisto del box per usucapione da parte dei condomini, che l'avevano adibito a locale caldaia. La Corte d'ap- pello, invece, aveva escluso l'usucapione e confermato il rigetto della domanda di , Pt_1
motivandolo con la nullità dell'atto di acquisto del box (rientrante nel novero dei beni di cui all'art. 1117 c.c.) in quanto stipulato senza il consenso di tutti i condomini, divenuti tali dopo
3 gli atti di assegnazione e di conclusione dei mutui individuali.
La Suprema Corte ha spiegato che il momento determinativo dell'acquisto della titolarità dell'immobile da parte del singolo socio è quello della stipula del contratto di trasferimento del diritto dominicale (contestuale alla convenzione di mutuo individuale), poiché solo con la conclusione di tale negozio il socio acquista, irrevocabilmente, la proprietà dell'immobile
(assumendo, nel contempo, la veste di mutuatario dell'ente erogatore), mentre la semplice qualità di socio, e la correlata "prenotazione", in tale veste, dell'alloggio, si pongono come vicende riconducibili soltanto a diritti di credito nei confronti della cooperativa.
Tuttavia, proprio perché in origine il locale in questione era stato assegnato in prenotazio- ne al ricorrente, lo stesso si sarebbe dovuto considerare munito di un titolo che lo abilitava in detta qualità a farlo divenire proprietario esclusivo con la stipula del contratto di mutuo individuale e contestuale trasferimento di proprietà, rimanendo così esclusa la natura co- mune ex art. 1117 c.c., anche perché trasferito poi nel patrimonio dell'assegnatario ai sensi dell'art. 229 del R.D. n. 1165/1938.
7. ha riassunto il giudizio. Si sono costituite soltanto e Parte_1 CP_1 [...]
. CP_23
Le parti costituite hanno depositato separate note ( il 2.04.2025; CP_1 Pt_1
e il 13.10.2025) con le quali hanno dato atto dell'intervenuta
[...] Parte_2
transazione (pure depositata) con accordo di compensazione di spese. Sicché hanno chiesto dichiararsi cessata la materia del contendere.
Tale ultima istanza non può essere formalmente accolta. Merita infatti di essere condiviso l'indirizzo giurisprudenziale in virtù del quale la cessazione della materia del contendere pre- suppone che le parti si diano reciprocamente atto del sopravvenuto mutamento della situa- zione sostanziale dedotta in giudizio e sottopongano conclusioni conformi in tal senso al giu- dice;
sicché, ove una parte sia contumace, non è possibile giungere a una pronuncia di cessa- zione della materia del contendere ed è necessaria la valutazione del giudice, a cui spetterà
l'eventuale pronuncia sul merito dell'azione o la dichiarazione dell'avvenuto soddisfacimento del diritto azionato o comunque del sopravvenuto difetto di interesse ad agire dell'attore
(Cass. n. 5188/2015). Tale è il caso in esame, dal momento che l'originario attore Pt_1
ha dichiarato di non avere più interesse a una pronuncia in sede di impugnazione
[...]
per avere già raggiunto un accordo stragiudiziale con le altre parti. La Corte può dunque pronunciare in conformità anche in merito alla compensazione delle spese di ogni fase e
4 grado del giudizio.


Per questi motivi

la Corte d'appello di Napoli, quarta sezione civile, definitivamente pronunciando, su rinvio della Corte di cassazione (sentenza n. 18055 del 1.07.2024), sulla domanda proposta da
[...]
nei confronti di , , , Parte_4 CP_1 Parte_2 Controparte_2 [...]
[...
, , , , , CP_24 Controparte_4 Controparte_5 Controparte_25 CP_7
, , , , CP_8 CP_9 CP_10 Controparte_26 CP_12 CP_13
, , , , ,
[...] Controparte_14 CP_15 Controparte_16 CP_27 CP_18
, ,, così provvede:
[...] Controparte_19 Controparte_20
a) dichiara la sopravvenuta carenza d'interesse di alla pronuncia richie- Parte_1
sta;
b) dichiara compensate le spese di ogni fase e grado del giudizio.
Così deciso in Napoli nella camera di consiglio del 15 ottobre 2025
Il consigliere est. Il presidente dr. Massimo Sensale dr. Giuseppe De Tullio firma apposta in modalità digitale
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