N. 359/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D'APPELLO DI TRIESTE SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Trieste, in persona dei seguenti Magistrati:
Dott.ssa Marina Caparelli Presidente
Dott.ssa Marina Vitulli Consigliere rel.
Dott. Giuliano Berardi Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II grado iscritta al n. 359/2024 RG promossa con atto di citazione in appello notificato il 04.11.2024
DA
(C.f./P.IVA: rappresentata e difesa dagli Avv. ti Parte_1 P.IVA_1
IM AC e OB ME entrambi del foro di Udine, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione di primo grado, valida anche per l'appello;
- APPELLANTE -
CONTRO

, (C.f./P.IVA , rappresentato e Controparte_1 P.IVA_2
difeso dall'Avv. Stefano Petronio del Foro di IA, giusta autorizzazione del G.D. dott.ssa Martina Ponzin nonché giusta procura in calce alla comparsa di costituzione in appello con appello incidentale;

-APPELLATO e APPELLANTE INCIDENTALE -

OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 199/2024, di data 07.09.2024 dal Tribunale di IA
nella causa civile R.G. 686/2021, comunicata dalla Cancelleria a mezzo PEC in data 02.10.2024.
Causa iscritta a ruolo il 6.11.2024 e trattenuta in decisione all'udienza del 8.10.2025 sulle seguenti

CONCLUSIONI
Per l'appellante:
“In riforma della sentenza n. 199/2023, pronunciata nell'ambito del procedimento RG 686/2021
Tribunale di IA – dr.ssa Laura di Lauro.
Nel merito: per le ragioni di cui in narrativa si chiede l'accoglimento delle conclusioni già formulate in primo grado dall'odierna appellante che di seguito si riportano: ogni contraria istanza rigettata,
previo accertamento dell'inadempimento del per aver omesso la nomina del Controparte_1
notaio e la fissazione della data per la stipula del contratto definitivo, respingersi le domande tutte di parte attrice per i motivi esposti in narrativa.
In via di eccezione riconvenzionale, rigettarsi la domanda di restituzione della caparra, avendo la convenuta titolo alla ritenzione per aver esercitato il recesso.
Con vittoria di spese, anche relativa al procedimento cautelare e al reclamo.
Ulteriormente, si chiede il rigetto di tutte le domande ex adverso formulate e, in particolare,
dell'appello incidentale promosso da controparte.
In ogni caso: spese di lite di entrambi i gradi di giudizio, nonché delle fasi cautelari (reclamo compreso) integralmente rifuse.”

Per l'appellato e appellante incidentale:
“IN VIA PRINCIPALE: Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita rigettare l'appello di Parte_1
in quanto inammissibile ed infondato in fatto e in diritto per le ragioni di cui in narrativa.
[...]
IN VIA DI APPELLO INCIDENTALE: accogliere l'appello incidentale di 10 e CP_1
conseguentemente riformare il capo dell'impugnata sentenza laddove si legge “dichiara risolti i contratti preliminari oggetto di causa, aventi ad oggetto gli immobili tavolarmente individuati alla
P.T. 14275 c.t. 1° e alla P.T. 14268 c.t. 1° del C.C. di IA per inadempimento di entrambe le parti” accogliendo le seguenti conclusioni: “previo accertamento dell'inutile decorso del termine per l'adempimento dei contratti oggetto di causa nonché del mancato interesse delle parti rispetto all'esecuzione dei predetti contratti, dichiararne comunque lo scioglimento ovvero accertare in ogni caso la cessazione dei loro effetti e conseguentemente accertare altresì che la convenuta non ha titolo per trattenere gli importi a suo tempo ricevuti quali caparre, condannandola pertanto alla restituzione in favore del della somma di complessivi € 43.650,00 pari Controparte_1
all'ammontare di tali caparre oltre agli interessi legali dal versamento al saldo ovvero in subordine quantomeno dal 30 ottobre 2019 al saldo.”
In ogni caso con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio anche della fase cautelare e del reclamo.”
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
Il , in persona del curatore fallimentare, instaurava avanti al Controparte_1
Tribunale di IA il giudizio di merito, nei confronti della società avendo Parte_1
ottenuto, con ordinanza del 30.4.2021, confermata in sede di reclamo, del medesimo Tribunale, il sequestro conservativo di tutti i beni mobili, immobili o crediti, di titolarità di quest'ultima, fino alla concorrenza dell'importo di € 60.000,00.
Part attrice deduceva che: con atto del 3 ottobre 2019 la società era stata posta in liquidazione e contestualmente CP_1
era stato nominato quale liquidatore il rag. ; Per_1
il liquidatore si era avveduto dell'esistenza di due contratti preliminari di compravendita, entrambi stipulati il 5.9.2019 dal precedente amministratore sig. , rimasto in carica poco più di un CP_2
mese, e registrati il 24.9.2019, in forza dei quali la società si era obbligata ad acquistare dalla CP_1
società gli immobili siti nel C.C. di IA, tavolarmente individuati alla P.T. Parte_1
14275 c.t. 1° (c.d. Contratto1) e alla P.T. 14268 c.t. 1° (c.d. contratto 2), in forza dei quali aveva versato, in favore della promittente venditrice, rispettivamente l'importo di € 22.050,00 e di €
21.600,00, a titolo di caparra confirmatoria;

- all'art. 3 di entrambi i contratti preliminari, l'odierna convenuta aveva garantito “fin dalla data della presente scrittura la piena disponibilità del bene e che lo stesso risulta libero da pesi, iscrizioni, ipoteche e/o gravami pregiudizievoli”;
- dalle verifiche tavolari era invece emerso che, a peso dell'immobile individuato alla P.T. 14275 c.t.
1° del C.C. di IA (c.d. contratto 1), erano iscritte due ipoteche (sub. G.N. 1754/2012 e sub. G.N.
1517/2014), mentre, a peso dell'immobile individuato alla P.T. 14268 c.t. 1° del C.C. di IA (c.d. contratto 2) risultavano iscritte le ipoteche sub. G.N. 1221/2005, sub. G.N. 2083/2013 e sub. G.N.
2100/2013, oltre al pignoramento sub. G.N. 1833/2010 e la sentenza di fallimento sub. G.N.
449/2015;
- la società non avrebbe, inoltre, fornito adeguata dimostrazione della data della Parte_1
stipula dell'accordo integrativo al contratto preliminare del 26.9.2019, avente ad oggetto l'immobile individuato alla P.T. 14275 c.t. 1; era infatti contestato che tale accordo fosse stato sottoscritto dal sig.
prima della cessazione dalla carica di legale rappresentante della società 10, poiché tale CP_2 CP_1
scrittura privata non era stata registrata e la marca da bollo era stata apposta in calce al documento;

- la convenuta si sarebbe, dunque, resa inadempiente all'obbligazione di promettere in vendita un bene libero da gravami, quale causa di risoluzione dei contratti preliminari;

- veniva altresì dedotto che per entrambi i contratti preliminari, all'art. 4, era stato concordato di addivenire alla stipula del contratto definitivo, scelto dalla promissaria acquirente, “entro e non oltre il 30 ottobre 2019”, termine espressamente definito essenziale;
essendo inutilmente decorso tale termine, senza che i predetti aggravi fossero stati cancellati, entrambi i contratti dovrebbero ritenersi risolti di diritto;

- il contratto preliminare avente ad oggetto l'immobile individuato alla P.T. 14275 c.t. 1 del C.C. di
IA (contratto 1) sarebbe comunque nullo, atteso che la copia conforme del contratto registrato, trasmessa dall'Agenzia delle Entrate al liquidatore, risulterebbe priva della sottoscrizione del legale rappresentante della convenuta, quale promittente venditrice, diversamente da quella consegnata dal precedente amministratore della , munita delle firme di entrambe le parti;
il deposito Parte_1
da parte della convenuta del contratto preliminare munito delle sottoscrizioni di entrambe le parti non escluderebbe che la firma della promittente venditrice sia stata apposta in data successiva a quella risultante dal documento;
veniva pertanto contestata la data della stipula del contratto preliminare, potendo essa risalire a un momento in cui il sig. non era più legale rappresentante della CP_2
società ciò sarebbe dimostrato da una serie di difformità risultanti dal documento ed in CP_1
particolare dal diverso numero identificativo della marca da bollo sullo stesso apposta.
Il chiedeva pertanto in via principale che, accertato Controparte_1 Controparte_1
l'inadempimento della società convenuta ai sensi e per gli effetti dell'art. 3 e/o all'art. 4 dei contratti preliminari per cui è causa, quest'ultima venisse condannata a corrispondere, in proprio favore, il doppio della caparra versata ex art. 1385 c.c., oltre interessi, al tasso legale, dal versamento al saldo.
In via subordinata, il chiedeva di accertare la nullità del contratto preliminare avente ad CP_1
oggetto l'immobile individuato alla P.T. 14275 c.t. 1 del C.C. di IA (contratto 1) e per l'effetto la condanna della società alla restituzione, in proprio favore, dell'importo di € Parte_1
22.050,00, versato a titolo di caparra, oltre interessi, al tasso legale, dal versamento al saldo, nonché, in via ulteriormente subordinata, accertato l'inutile decorso del termine per l'adempimento dei contratti e la sopravvenuta mancanza di interesse delle parti all'esecuzione degli stessi, “dichiararne lo scioglimento ovvero accertare in ogni caso la cessazione dei loro effetti”, con la conseguente condanna della convenuta alla restituzione del complessivo importo di € 43.650,00, versato a titolo di caparra, oltre interessi legali dal versamento o quanto meno dal 30.10.2019 al saldo.
Si costituiva la società contestando i profili di inadempimento allegati Parte_1
dall'attrice. In particolare, con riguardo all'esistenza di gravami non dichiarati, la convenuta esponeva di aver acquistato i beni immobili oggetto dei contratti preliminari in sede di vendita coattiva, nell'ambito di una procedura fallimentare, e di non aver provveduto alla loro materiale cancellazione per causa alla stessa non imputabile;
tali iscrizioni, pur formalmente presenti, non erano da considerarsi più “valide”, in quanto destinate ad essere cancellate con provvedimento del Giudice delegato ai sensi dell'art. 108 L.F. (all'epoca ancora in vigore), come di fatto ordinato con decreto del
17.8.2018 – di cui, peraltro, era fatta menzione nel contratto stipulato in data 16.12.2020, con il quale il bene immobile individuato alla P.T. 14268 c.t. 1 del C.C. di IA era stato venduto a terzi;
deduceva l'impossibilità, al tempo, di esibire detto provvedimento in quanto oggetto di correzione di errore materiale con successivo decreto del 13.11.2020.
In ogni caso, secondo la difesa della convenuta, non vi era alcun inadempimento, atteso che l'unico momento determinante per identificare la parte inadempiente sarebbe stato quello della stipula dei contratti definitivi;
al contrario sussisterebbe l'inadempimento della società per non aver CP_1
individuato il notaio dinanzi al quale stipulare i contratti definitivi nel termine contrattualmente stabilito, con conseguente diritto di ritenzione della caparra, oggetto di eccezione riconvenzionale, a seguito dell'esercizio del diritto di recesso.
Quanto poi ai profili di nullità dei contratti preliminari sollevati da parte attrice, la convenuta contestava la rilevanza della mancanza della sottoscrizione del promittente venditore nella copia del contratto trasmessa dall'Agenzia delle Entrate, evidenziando, da un lato, che la modifica del legale rappresentante riguardava la parte promissaria acquirente, la quale aveva già manifestato il proprio consenso con la sottoscrizione del contratto e, dall'altro, che era stata consegnata, nelle mani del liquidatore, copia del contratto preliminare sottoscritto da entrambe le parti.
Con la sentenza impugnata il giudice dichiarava risolti i contratti preliminari oggetto di causa per inadempimento di entrambe le parti, e condannava alla restituzione in favore Parte_1
del in persona del curatore fallimentare, dell'importo di euro 43.650,00 Controparte_1
ricevuto in virtù di tali contratti, oltre interessi legali dal deposito del ricorso fino al saldo.
La sentenza impugnata premetteva di dichiarare la risoluzione dei due contratti preliminari in quanto l'attore aveva agito per la loro risoluzione mentre la convenuta aveva chiesto che venisse accertato il legittimo esercizio del diritto di recesso. Anzitutto il giudice non riteneva che il termine fissato per la stipula del definitivo fosse un termine essenziale, attesa la dicitura “entro e non oltre” da considerarsi una mera clausola di stile, e in quanto non vi erano elementi desumibili dal contatto o allegati dalle parti attestanti che queste avessero inteso perduta l'utilità nel caso di conclusione dei contratti oltre tale data.
Osservava poi il giudice che in entrambi i contratti preliminari all'art.3 la promittente venditrice aveva garantito la libertà dei beni immobili da pesi e gravami fin dalla data della loro stipula. Con successiva scrittura privata del 26.9.2019, le parti avevano modificato l'art. 3 del contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto l'immobile individuato alla P.T. 14275 c.t. 1 del C.C. di IA, prevedendo che: “la parte promissaria venditrice chiede alla promissaria acquirente, di indicare quanto prima il notaio rogitante al fine di far intervenire nella stessa data in atto separato i creditori procedenti per la cancellazione dei pesi gravanti. La parte promissaria venditrice dichiara di provvedere al saldo delle due ipoteche giudiziali con riserva propria e non con proventi derivati dalla compravendita”.
Secondo il giudice, era vero che il promittente venditore aveva garantito, sin dal momento della stipula del contratto preliminare, che l'immobile individuato alla P.T. 14268 c.t. 1° del C.C. di IA fosse libero da “pesi, iscrizioni, ipoteche e/o altri gravami pregiudizievoli”, a nulla rilevando che gli stessi fossero destinati ad essere cancellati, ai sensi dell'art. 108 L.F., con decreto del Giudice delegato, considerato che un tanto era avvenuto non prima del 13.11.2020, data in cui il predetto decreto era stato oggetto di correzione di errore materiale;
d'altro canto quale CP_1
promissaria acquirente, non aveva mai indicato il notaio dinanzi al quale addivenire alla stipula del contratto definitivo, come previsto all'art. 4 dei contratti preliminari, né aveva agito per la fissazione di un termine ex art. 1482 c.c. per ottenere la cancellazione delle formalità pregiudizievoli.
Inoltre, la promittente venditrice non aveva assunto nessuna iniziativa per la stipula dei contratti definitivi, pur avendo assunto l'impegno, con l'atto integrativo del 26.9.2019, di provvedere alla cancellazione dei gravami con atto notarile separato.
Quanto alle contestazioni di parte attrice circa la falsità della stipula dell'accordo integrativo, il giudice le riteneva infondate in quanto la data risultava apposta sul documento prima delle sottoscrizioni di entrambe le parti e sulla marca da bollo che segue le firme. Quindi secondo il giudice doveva escludersi che l'inadempimento fosse imputabile a una parte o all'altra e doveva essere condannata alla restituzione dell'importo delle caparre e Parte_1
condannata al pagamento delle spese.
Avverso la sentenza proponeva appello con tre motivi. Parte_1
Con il primo motivo l'appellante deduceva la contraddittorietà tra motivazione e dispositivo in quanto nella motivazione si escludeva che l'inadempimento fosse imputabile a una o all'altra parte, mentre nel dispositivo si dichiaravano risolti i contratti preliminari per inadempimento di entrambe le parti.
Il giudice aveva ritenuto una sorta di risoluzione per mutuo consenso ed invece avrebbe dovuto valutare quale fosse l'inadempimento più grave.
Con il secondo motivo si deduceva l'erroneità della sentenza nella parte in cui aveva ravvisato l'inadempimento dell'appellante perché gli immobili erano gravati da iscrizioni pregiudizievoli, asseritamente non dichiarate.
Con riferimento alla P.T. 14268, si deduceva che l'immobile era stato acquistato da Parte_1
nell'ambito di una procedura concorsuale;
rilevava l'appellante che alle vendite realizzate in
[...]
ambito fallimentare consegue il cosiddetto effetto purgativo, stante la natura coattiva della vendita: al predetto effetto segue la cancellazione ipso iure delle trascrizioni pregiudizievoli gravanti sul bene;
pertanto le trascrizioni erano formalmente presenti ma non più valide, non costituivano alcun pregiudizio, poiché già oggetto di ordine di cancellazione del G.D. con ordinanza dd. 17.08.2018;
Sviluppo Solare avrebbe quindi correttamente dichiarato di vendere il bene libero da pesi, stante il provvedimento di cancellazione del Tribunale di Udine.
- Con riferimento alla P.T. 14275 osservava l'appellante che il contratto preliminare era stato integrato con una scrittura privata dd. 26.09.2019 che, dando atto delle ipoteche a peso dell'immobile compravenduto, disponeva “la parte promissaria venditrice chiede alla promissaria acquirente, di indicare quanto prima il notaio rogitante al fine di far intervenire nella stessa data in atto separato i creditori procedenti per la cancellazione dei pesi gravanti. La parte promissaria venditrice dichiara di provvedere al saldo delle due ipoteche giudiziali con riserva propria e non con proventi derivati dalla compravendita.”. L'accordo in deroga al contratto preliminare era quindi documentale e sarebbero infondate le deduzioni di controparte in punto incertezza della data della scrittura privata integrativa;
competeva, infatti, a parte attrice dimostrare che la data della scrittura integrativa fosse diversa da quella ivi indicata.
Sosteneva poi l'appellante che buona fede e correttezza nel contratto avrebbero imposto a controparte, ove la cancellazione contestuale al rogito le recasse pregiudizio, di non sottoscrivere l'atto integrativo e di intimare l'immediata cancellazione.
Secondo l'appellante l'unico momento determinante per identificare la parte inadempiente sarebbe stato quello della stipula dei contratti definitivi: se in tale sede la venditrice non fosse stata in grado di trasferire la proprietà di beni liberi da gravami, allora la promissaria acquirente avrebbe potuto invocare l'inadempimento grave della promittente venditrice e chiedere la risoluzione dei contratti preliminari;
10 invece aveva totalmente omesso di convocare la venditrice per il rogito. CP_1
Veniva altresì impugnata la parte di sentenza in cui si affermava “alcuna iniziativa risulta essere stata assunta dalla promittente venditrice per la stipula dei contratti definitivi, anche tenuto conto dell'impegno assunto, con l'accordo integrativo al contratto preliminare di compravendita dell'immobile individuato alla P.T. 14275 del C.C. di IA (doc. 25 di parte attrice), sottoscritto in data 26.9.2019, di provvedere alla cancellazione dei gravami esistenti, con atto notarile separato, mediante l'intervento dei creditori procedenti”. Si evidenziava al riguardo che nell'accordo integrativo aveva espressamente sollecitato la parte inadempiente: “la parte Parte_1
promissaria venditrice chiede alla promissaria acquirente, di indicare quanto prima il notaio rogitante”.
L'asserito inadempimento da parte della avrebbe potuto essere accertato Parte_1
solamente ove si fosse arrivati al rogito: cosa che non era avvenuta a causa del grave inadempimento di controparte.
Con il terzo motivo l'appellante ribadiva l'esclusiva responsabilità per inadempimento di 10, CP_1
stante l'omessa convocazione innanzi al notaio, onere del promissario acquirente come previsto all' art. 4 in entrambi i contratti. Si costituiva l'appellata proponendo altresì appello Controparte_1
incidentale.
Con riguardo al primo motivo di gravame parte appellata deduceva che il giudice aveva invece effettuato la comparazione tra gli inadempimenti delle parti.
Precisava che il giudice aveva accolto la domanda subordinata di parte attrice, che tuttavia era formulata diversamente, ovvero chiedeva l'accertamento del mancato interesse delle parti rispetto all'esecuzione dei contratti con dichiarazione di cessazione dei loro effetti e restituzione della caparra da parte del . Proponeva quindi per scrupolo appello incidentale, stante la discrasia tra CP_1
domande e pronuncia.
Sul secondo motivo osservava che per il contratto relativo al bene censito alla P.T. 14268, acquistato da procedura fallimentare, non aveva prodotto in sede cautelare il decreto del Parte_1
giudice delegato che avrebbe ordinato la cancellazione dei gravami, e che tale decreto risultava emesso nella sua forma definitiva solo il 13.11.2020 a seguito di correzione di errore materiale.
Il Fallimento di 10 deduceva che questa non era tenuta a conoscere la provenienza del bene e CP_1
l'esistenza del decreto, specie a fronte della garanzia di libertà del bene resa fin dal preliminare.
Quanto invece alla P.T. 14275, l'appellante invocava l'accordo integrativo del 26.9.2019, con riguardo al quale non vi sarebbe prova che sia stato sottoscritto dall'ex amministratore di
[...]
quando era ancora in carica;
tale accordo, diversamente dal preliminare, non era stato Controparte_3
registrato, risulta essere stato sottoscritto solo due giorni dopo la registrazione del preliminare e la marca da bollo sarebbe stata apposta successivamente.
Sul terzo motivo parte appellata sosteneva che inadempiente deve ritenersi la Pt_1 Parte_1
quale aveva prestato con i contratti preliminari garanzie inesistenti, e richiamava l'art.1482 c.c. applicabile anche al preliminare: il promissario acquirente, se la cosa promessa è gravata da garanzie reali (o da pignoramenti o sequestri) non dichiarate dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non già
l'obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami (cfr. Cass. nn. 19097/09 e 15380/00) e in ogni caso, fin tanto che questi ultimi non siano cancellati è legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto definitivo (cfr. Cass. n. 1431/79, Cass. n.
13208/2013).
L'appello incidentale veniva proposto in via subordinata con riguardo al primo motivo di appello principale, per il caso in cui si ritenesse sussistente l'incongruenza tra la motivazione e il dispositivo della sentenza lamentata dall'appellante. L'appello incidentale era inerente il capo della sentenza che aveva dichiarato risolti i contratti per inadempimento di entrambe le parti, e di esso si chiedeva la riforma con il conseguente accoglimento delle conclusioni già rassegnate in citazione in via ulteriormente subordinata: “previo accertamento dell'inutile decorso del termine per l'adempimento dei contratti oggetto di causa nonché del mancato interesse delle parti rispetto all'esecuzione dei predetti contratti, dichiararne comunque lo scioglimento ovvero accertare in ogni caso la cessazione dei loro effetti e conseguentemente accertare altresì che la convenuta non ha titolo per trattenere gli importi a suo tempo ricevuti quali caparre, condannandola pertanto alla restituzione in favore del
della somma di complessivi € 43.650,00 pari all'ammontare di Controparte_1
tali caparre oltre agli interessi legali dal versamento al saldo ovvero in subordine quantomeno dal
30 ottobre 2019 al saldo”. Ciò in quanto entrambe le parti hanno manifestato il completo disinteresse alla stipula dei contratti definitivi, così come ritenuto dal giudice che aveva concesso il sequestro conservativo.
***

1. Reputa la Corte che possano trovare accoglimento solo il primo motivo di appello principale e l'appello incidentale proposto dal . CP_1
1.1 Nei due contratti preliminari all'art.3 era previsto che la promissaria venditrice ”garantisce fin dalla data della presente scrittura la piena disponibilità del bene e che lo stesso risulta libero da pesi, iscrizioni, ipoteche e/o gravami pregiudizievoli... “; entrambi i beni erano invece già da tale data gravati da ipoteca.
In entrambi i contratti all'art.4 era previsto che “La compravendita avviene a corpo e non a misura, la stipula del contratto notarile di compravendita, avverrà entro e non oltre il 30 ottobre
2019, presso notaio che verrà nominato dalla parte promissaria acquirente, tale termine si intende essenziale e la sua scadenza determinerà ex lege la risoluzione del presente contratto”. Con riguardo alla natura del termine, si deve condividere il rilievo del primo giudice circa il carattere non essenziale dello stesso.
Secondo Cass.n. 8216/2011 “L'efficacia della clausola per arbitrato irrituale, contenuta in un contratto preliminare di compravendita (nella specie, di quote societarie), permane anche dopo la scadenza del termine fissato dalle parti per la stipula del contratto definitivo, atteso che tale termine può ritenersi finale ed essenziale solo qualora le parti in tal modo lo abbiano espressamente considerato, sia pure senza l'uso di formule solenni, o se tale natura risulti dal contratto, dovendo, in contrario, ritenersi che il termine per la conclusione del contratto definitivo costituisca un ordinario termine dilatorio di adempimento delle obbligazioni negoziali
e la relativa scadenza non determina di per sé la risoluzione del contratto e l'automatica caducazione del relativo vincolo e della detta clausola”.
Cass.n. 3645/2007 ha affermato che “In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. civ., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto
(e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine”.

1.2 Dalla natura non essenziale del termine discende che la società 10 non possa ritenersi CP_1
esse stata inadempiente per non avere indicato il notaio e la data per il rogito nel termine prefissato.

2. Deve ritenersi invece che l'inadempimento rilevante sia stato in capo a Parte_2
avendo la stessa dichiarato i beni liberi fin dalla stipula dei contratti preliminari, sottacendo la presenza delle ipoteche.

2.1 Per quanto riguarda l'immobile alla P.T.14268, si deve ritenere non rilevante che la vendita sia stata realizzata in ambito fallimentare;
non vi è infatti prova che la promissaria acquirente fosse stata posta a conoscenza dell'origine del bene e delle problematiche relative, anzi il bene era stato dichiarato libero fin dal preliminare.

2.2 Per il secondo immobile, alla P.T. 14275, viene anzitutto in rilievo la questione della data dell'accordo del 29 settembre, privo di data certa;
si deve al riguardo concordare con il primo giudice circa il fatto che la data risulta apposta sul documento prima delle sottoscrizioni di entrambe le parti e sulla marca da bollo che segue le firme;
le deduzioni contrarie di parte appellata devono qualificarsi come mere suggestioni, prive di riscontro probatorio.
In tale accordo si dà atto delle due ipoteche e: “Le parte promissaria venditrice chiede alla promissaria acquirente, di indicare quanto prima il notaio rogitante al fine di far intervenire nella stessa data in atto separato i creditori procedenti per la cancellazione dei pesi gravanti”.
Deve ritenersi pertanto che alla data del 29 settembre entrambe le parti fossero consapevoli dell'esistenza delle ipoteche e che la promissaria venditrice avesse proposto di procedere alla loro cancellazione alla data della stipula del definitivo, con atto separato ma contestuale.
Per come formulato l'accordo, si trattava tuttavia di una semplice richiesta avanzata dalla parte promittente venditrice, tale da non impedire a quest'ultima (come indicato anche dal primo giudice) di procedere in via autonoma alla cancellazione delle ipoteche (considerato anche che nell'accordo integrativo la stessa aveva espressamente dichiarato “di provvedere al saldo delle due ipoteche giudiziali con riserva propria e non con i proventi ricavati dalla compravendita”).
Considerato che la cancellazione dei gravami era comunque condizione per la stipula del contratto definitivo, la società avrebbe potuto mettere in mora la controparte Parte_1
affinché indicasse la data del rogito, ed invece era rimasta inerte.

3. Ciò premesso, si osserva che il necessario bilanciamento dell'inadempimento dell'una e dell'altra parte, al fine di individuare quello di maggiore gravità, comporterebbe in ogni caso una riforma della sentenza non richiesta dall'appellata: qualora infatti l'inadempimento di
Sviluppo Solare venisse dichiarato prevalente, alla promissaria venditrice competerebbe il doppio della caparra, come originariamente richiesto da parte attrice;
il non ha CP_1
riproposto tale domanda, mentre ha condivisibilmente osservato che l'inadempimento di entrambe le società dichiarato nel dispositivo dalla sentenza impugnata è una statuizione non richiesta dalle parti.

3.1 Conseguentemente deve essere accolto l'appello incidentale, dovendo individuarsi nella condotta delle parti una sorta di risoluzione per mutuo consenso, conseguente al disinteresse di entrambe, dimostrato dagli addebiti reciprocamente mossi di inadempimento contrattuale.
Concorde è infatti la volontà di far venir meno il vincolo contrattuale, e dovrà pertanto dichiararsi lo scioglimento del rapporto contrattuale.
Secondo Cass.n.26907/2014, “quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione del contratto, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, in considerazione delle premesse contrastanti, sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale”.

4. Accolto pertanto il primo motivo dell'appello principale che evidenziava la contraddittorietà della sentenza nella parte in cui aveva prima escluso che l'inadempimento fosse imputabile all'una o all'altra parte, e aveva poi dichiarato risolti i contratti preliminari per inadempimento di entrambe le parti, deve trovare accoglimento l'appello incidentale con il quale il CP_1
ha chiesto che venga dichiarato lo scioglimento o la cessazione degli effetti dei contratti con condanna dell'appellante alla restituzione in suo favore dell'ammontare delle caparre versate oltre accessori.
In riforma della sentenza impugnata, deve essere quindi dichiarata la risoluzione dei contratti preliminari oggetto di causa, con conseguente accertamento che l'appellante non ha titolo per trattenere gli importi a suo tempo ricevuti a titolo di caparra, e condanna della stessa alla restituzione in favore del della somma di complessivi € Controparte_1
43.650,00 pari all'ammontare di tali caparre, oltre agli interessi legali dal deposito del ricorso ex art.671 c.p.c. al saldo.

5. Quanto alle spese di lite, si osserva che nel presente grado di giudizio trovano accoglimento il primo motivo di appello principale e il motivo di appello incidentale, ma che permane l'obbligo restitutorio già sancito dalla sentenza impugnata a carico di parte appellante. In primo grado, peraltro, la sentenza oggetto di riforma aveva di fatto accolto solo la domanda proposta in via ulteriormente subordinata dal , rigettando in particolare la domanda CP_1
principale volta ad ottenere il doppio delle caparre;
parte attrice era quindi parzialmente soccombente.
Posto che la sentenza viene riformata, e dovendosi procedere ad una nuova statuizione sulle spese di entrambi i gradi, la liquidazione deve tenere conto da un lato di tale parziale soccombenza, dall'altro dell'esito dell'impugnazione; reputa pertanto la Corte che le spese di entrambi i gradi, comprese quelle della fase cautelare, debbano essere compensate per metà tra le parti, con condanna dell'appellante al pagamento della metà delle stesse in favore del Parte_1
. CP_1
Le spese vengono liquidate per l'intero come in dispositivo, sulla base dei valori medi in relazione all'importo riconosciuto (e con applicazione del valore minimo solo per la fase di trattazione in secondo grado).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Trieste, definitivamente pronunziando nella causa promossa da
[...]
nei confronti di , così provvede: Parte_1 Controparte_1
in accoglimento del primo motivo di appello principale e del motivo di appello incidentale, dichiara la risoluzione dei contratti preliminari oggetto di causa, con conseguente accertamento che l'appellante non ha titolo per trattenere gli importi a suo tempo ricevuti a titolo di caparra, e condanna della in persona del legale rappresentante pro tempore, alla Parte_1
restituzione in favore del della somma di complessivi € Controparte_1
43.650,00 pari all'ammontare di tali caparre, oltre agli interessi legali dal deposito del ricorso ex art.671 c.p.c. al saldo;

compensa per metà le spese di lite della fase cautelare, del primo grado e del presente grado di giudizio tra le parti, e condanna in persona del legale rappresentante pro Parte_1
tempore, al pagamento della metà delle stesse in favore dell'appellata Controparte_1
, spese che liquida per l'intero per compensi in euro 4.031,00 per la fase cautelare, in
[...] euro 7.616,00 per il primo grado di giudizio, e in euro 8.469,00 per il presente grado, oltre IVA, CNA
e spese generali.
Così deciso in Trieste nella camera di consiglio del 8/10/2025
Il Consigliere est. Il Presidente
dott.ssa Marina Vitulli dott.ssa Marina Caparelli