REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
III SEZIONE CIVILE composta dai seguenti magistrati
Dott.ssa Silvia Di Matteo Presidente
Dott.ssa Patrizia Mannacio Consigliere
Dott. Pasquale Cabato Giudice Aus. Relatore riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5862 del Ruolo Generale contenzioso dell'anno 2019 trattenuta in decisione con ordinanza in data
02/10/2024. tra
( ) e Parte_1 CodiceFiscale_1 [...]
( , rappresentate e difese, Parte_2 CodiceFiscale_2 giusta procura a margine della comparsa di costituzione e risposta depositata in primo grado, dagli Avv.ti Italo Scipione e Luca Maragoni, con elezione di domicilio in Roma, al Largo Ponchielli, n.6, presso l'Avv.
OM IA (Studio Pandiscia);
Appellanti
e
( ) e Controparte_1 CodiceFiscale_3 CP_2
( ), rappresentati e difesi, giusta
[...] CodiceFiscale_4 procura a margine dell'atto di citazione del giudizio di primo grado, dall'Avv. Simona Bozuffi, con elezione di domicilio in Terracina (LT) alla via Roma n. 95 (studio Avv. Elisa Caiazza);
Appellate avente ad oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Latina n.
1859/2019 emessa e pubblicata in data 16/07/2019 (vendita cose immobili).
CONCLUSIONI
Le parti hanno precisato le conclusioni nelle rispettive note di trattazione scritta depositate telematicamente prima dell'udienza di precisazione delle conclusioni del 02/10/2024.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
1 A) Con atto di citazione notificato il 27/09/2013 ed Controparte_1
convenivano in giudizio in proprio e Controparte_2 Parte_1 quale erede del marito nonché Persona_1 Parte_2
, quale erede del padre esponendo
[...] Persona_1 quanto segue: a) che con atto di compravendita del 20/12/2004, redatto dal
Notaio Dott. , avevano acquistato da Persona_2 Persona_1
e da un'unità immobiliare sita in Sesto San
[...] Parte_1
NI (Mi), alla Via Volontari del Sangue n° 171; b) che dal predetto rogito risultava che l'appartamento acquistato dagli attori era composto da soli due locali, oltre che dai servizi, mentre esso risultava essere, di fatto, un trilocale, come peraltro emergeva anche dalle piantine allegate all'atto notarile, che risultavano sottoscritte da entrambe le parti. Tali modifiche, effettuate in un periodo antecedente al rogito d'acquisto, non erano mai state oggetto di denuncia al Comune e al Catasto e, pertanto, gli attori erano stati costretti a sanare, a loro spese, la predetta situazione;
c) che gli attori erano venuti a conoscenza nel mese di Agosto del 2011, a seguito di un accesso al Comune di Sesto San NI da parte del tecnico Ing.
della mancanza di abitabilità dell'immobile acquistato e avevano Per_3 provveduto a contestare alla parte venditrice tale circostanza con lettere racc.te a.r.. Tanto esposto, gli attori, essendo nelle more deceduto il venditore deducevano di citare in giudizio la Persona_1 venditrice in proprio e quale erede del marito Parte_1 [...]
e quale erede del padre Persona_1 Parte_2
per chiedere accogliersi nei loro confronti le Persona_1 seguenti conclusioni: “… previo accertamento dell'avvenuta sanatoria della situazione in cui versava l'immobile e del difetto dell'abitabilità dello stesso, condannare le convenute al risarcimento di tutti i danni subiti dai
Sigg.ri e , da quantificarsi nella somma Controparte_1 Controparte_2 di Euro 3.288,87, quale somma versata per opere di risanamento dell'immobile, ovvero nella maggiore o minore somma che sarà ritenuta congrua o di giustizia, oltre al risarcimento del danno per assenza di abitabilità quantificato nella somma di 20.000,00 Euro ovvero da valutarsi anche in via equitativa, oltre all'eventuale deprezzamento dell'immobile. Con vittoria di spese e compenso professionale.”. In via istruttoria, chiedevano ammettersi CTU per accertare la sussistenza dei vizi
2 dell'immobile e quantificare i danni subiti;

B) e si costituivano in giudizio Parte_1 Parte_2 depositando, in data 07/01/2014, comparsa di risposta con la quale deducevano: a) la infondatezza della domanda inerente la reale consistenza dell'immobile, in quanto le parti avevano allegato al rogito una piantina, sottoscritta da tutte le parti, attestante lo stato dei luoghi;
b) la infondatezza della domanda inerente il certificato di abitabilità sia perché gli attori erano a conoscenza della sua mancanza, sia perché essi avevano accettato di acquistare l'immobile nelle condizioni di fatto e di diritto in cui versava, sia, infine, perché il mancato rilascio del certificato di abitabilità non era imputabile ai venditori;
c) la insussistenza dei danni lamentati dagli attori.
Chiedevano, pertanto, il rigetto delle “domande attoree perché infondate in fatto ed in diritto. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di lite….”;
C) Nel corso del giudizio gli attori formulavano istanza di prova testimoniale e ribadivano la richiesta di CTU, mentre le convenute formulavano istanza di interrogatorio formale. Il G.I. ammetteva la CTU e rigettava le istanze istruttorie;

D) Espletata la CTU, la causa era assegnata in decisione ed era, infine, decisa con sentenza del Tribunale di Latina, seconda sezione civile, pronunciata e pubblicata in 16/07/2019, che accoglieva la domanda degli attori solo in riferimento alla assenza del certificato di abitabilità, condannando le convenute al risarcimento dei relativi danni che quantificava nell'importo di € 10.800,00, tenendo conto dei costi minimi accertati dal CTU per ottenere l'abitabilità, oltre a compensare le spese di lite in ragione di uin mezzo;

E) Con atto di appello, tempestivamente notificato, e Parte_1
, ciascuna nella spiegata qualità, hanno impugnato Parte_2 la sentenza del Tribunale di Latina n. 1859/2019 formulando quattro motivi di appello con i quali hanno proposto le seguenti contestazioni e richieste:
1) con il primo motivo d'appello hanno contestato la “errata, omessa e travisata valutazione delle prove in ordine alla possibilità di richiedere
l'abitabilità dell'immobile da parte degli alienanti”; 2) con il secondo motivo hanno rilevato la “… errata convinzione che gli acquirenti non fossero a conoscenza dell'assenza del certificato di abitabilità”; 3) con il terzo motivo hanno dedotto la erroneità della sentenza appellata per non
3 aver tenuto conto della clausola contenuta nel contratto di vendita nella quale risulta pattuito che gli immobili oggetto di compravendita sono venduti ed acquistati “…nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano”; 4) con il quarto motivo hanno eccepito la “errata, illogica e eccessiva quantificazione dei costi stimati per ottenere l'abitabilità posti a carico delle sigg.re e ” Sulla scorta di tali rilievi le Pt_1 Per_1 appellanti hanno formulato le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Roma, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa ed in accoglimento del presente appello, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza n. 1859/2019 emessa dal Tribunale di Latina il
16/07/2019 ex art. 283 c.p.c., riformare la stessa e quindi: IN VIA
PRINCIPALE, accertare e dichiarare che nulla è dovuto ai sigg.ri
[...]
e dalle odierne convenute per il mancato CP_1 Controparte_2 rilascio del certificato di abitabilità; IN VIA SUBORDINATA, nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento in capo ai medesimi del diritto ad ottenere il pagamento delle spese occorrenti per richiedere
l'abitabilità, accertare, anche previa CTU, gli effettivi costi oggi necessari per ottenere la segnalazione certificata di agibilità da parte di un professionista”. Con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio del doppio grado di giudizio da distrarsi in favore dei procuratori che si dichiarano antistatari ex art. 93 c.p.c..”;
F) Con “comparsa di costituzione e risposta”, regolarmente depositata il
16/12/2019, ed hanno impugnato il Controparte_1 Controparte_2 proposto appello rilevando la infondatezza dei motivi e ne hanno chiesto il rigetto, formulando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Roma respingere l'impugnazione proposta dalle sigg.re
[...]
e siccome assolutamente infondata Parte_1 Parte_2 sia in fatto che in diritto per i motivi esposti nella comparsa di costituzione
e risposta dell'11/12/2019 e, conseguentemente, confermare in ogni sua parte la sentenza impugnata n. 1859/2019 emessa dal Tribunale di Latina e pubblicata il 16/7/2019. Dichiara di non accettare il contraddittorio su eventuali domande nuove svolte da controparte. Con vittoria di spese e compenso professionale anche del grado di appello. IN VIA
ISTRUTTORIA: ci si oppone alla richiesta di nuova CTU formulata dalle appellanti dacchè assolutamente inutile e superflua ai fini del decidere,
4 nonché meramente esplorativa.”;
G) Con ordinanza in data 02/10/2024, depositata il 19/10/2024, la causa, trattata con la modalità della trattazione scritta, è stata trattenuta in decisione con l'assegnazione dei termini previsti dall'art. 190 c.p.c..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo d'appello è stata dedotta la “errata, omessa e travisata valutazione delle prove in ordine alla possibilità di richiedere l'abitabilità dell'immobile da parte degli alienanti” nel punto della motivazione in cui il Tribunale ha accertato che “Nel caso in esame risulta incontestato che l'immobile fosse privo, sin dall'origine, dell'abitabilità che pure aveva i requisiti per ottenere.”
In via preliminare occorre evidenziare che non è ravvisabile una differenza tra agibilità e abitabilità poiché dal 2001, con il Testo Unico dell'Edilizia
(DPR 380/2001), i due termini sono stati unificati sotto il concetto di agibilità ed esprimono la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene e salubrità dell'immobile, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente.
La tesi degli appellanti è fondata sull'assunto che: a) contrariamente a quanto accertato dal Tribunale sarebbe “incontestabile che alla data della compravendita de qua (20/12/2004) gli alienanti non avrebbero potuto chiedere l'abitabilità dell'immobile venduto perché era loro preclusa ogni possibilità di farlo.”; b) il fatto che il certificato di agibilità non potesse comunque essere rilasciato alla data della vendita comporta l'assenza di colpa e/o dolo delle venditrici ed il conseguente rigetto della domanda di risarcimento danni proposta nei loro confronti.
Il motivo è inammissibile poiché la ratio sottesa alla declaratoria di condanna è fondata unicamente sul fatto che le venditrici non hanno informato gli acquirenti, prima della vendita, che l'immobile non era munito del certificato di agibilità, come si evince dalla motivazione della sentenza (a pagina 6), nel punto in cui il Tribunale evidenzia che il rigetto della domanda di risarcimento danni in relazione alle difformità amministrative (ossia l'esistenza di un trilocale in luogo del bilocale risultante in catasto) è dovuto al fatto che vi è la prova della conoscenza di tale difformità da parte degli acquirenti, a differenza della mancanza del certificato di abitabilità: “Conseguentemente nessun danno può essere
5 lamentato dagli acquirenti per la difformità amministrativa per esserne stati pienamente consapevoli e per averne quindi accettato i costi (peraltro non particolarmente rilevanti). Diverso discorso merita invece la originaria mancanza dell'abitabilità, circostanza questa che gli acquirenti non potevano conoscere e di cui non risultano essere stati informati
(diversamente da quanto accaduto per la presenza del terzo vano).”
In sostanza, risulta evidente che il Tribunale ha considerato del tutto irrilevante il fatto che il certificato di agibilità potesse essere o meno rilasciato, ritenendo invece determinante ai fini della responsabilità dei venditori che gli acquirenti non ne erano stati informati.
Con il secondo motivo gli appellanti hanno dedotto la “… errata convinzione che gli acquirenti non fossero a conoscenza dell'assenza del certificato di abitabilità” nel punto della motivazione in cui il Tribunale ha accertato che l'assenza dell'abitabilità sarebbe una circostanza che “gli acquirenti non potevano conoscere e di cui non risultano essere stati informati (diversamente da quanto accaduto per la presenza del terzo vano)”.
La tesi degli appellanti è fondata sull'assunto che il Tribunale ha erroneamente accertato che gli acquirenti non fossero a conoscenza della mancanza del certificato di agibilità poiché non ha tenuto conto delle
“risultanze istruttorie del giudizio che avrebbero potuto, anche solo presuntivamente, far pensare diversamente.” I fatti dai quali, ad avviso degli appellanti, poteva presumersi che gli acquirenti alla data della vendita fossero a conoscenza della mancanza del certificato di agibilità sono i seguenti: 1) come risultato dalla CTU, l'immobile risultava venduto ad un prezzo di gran lunga inferiore al valore di mercato;
2) “per ben 8 anni dalla data di acquisto nessuna contestazione è stata mai mossa” su tale punto e ciò provava, ad avviso degli appellanti, che la questione era irrilevante per gli acquirenti.
Il motivo è infondato.
La Corte, preliminarmente, osserva che la S.C. ha precisato più volte quali sono i limiti e le caratteristiche del processo decisionale fondato sulle presunzioni, affermando i seguenti principi: “Giova in linea generale rammentare che l'art. 2729 cod. civ., nel prescrivere che le presunzioni non stabilite dalla legge (rilevanti soltanto se connotate dai requisiti della
6 gravità, precisione e concordanza) sono lasciate alla « prudenza del giudice », impone al decidente di individuare l'inferenza logica dal fatto noto al fatto ignoto sulla base di una regola d'esperienza che egli deve ricavare dal sensus communis , dalla conoscenza dell'uomo medio. Il modello di prova presuntiva normativamente congegnato, di tipo analitico, disegna un percorso logico distinto in due fasi: dapprima, un rigoroso esame di ciascun singolo fatto indiziante (onde eliminare i fatti privi di rilevanza rappresentativa e conservare quelli che, valutati singolarmente, presentino una positività, quantomeno parziale o potenziale, di efficacia probatoria); di poi, una valutazione congiunta, complessiva e globale dei fatti così selezionati, tutti insieme e gli uni per mezzo degli altri, condotta alla luce dei principi di coerenza logica, compatibilità inferenziale, congruenza espositiva, concordanza prevalente (o convergenza del molteplice), onde accertare se la loro combinazione, frutto di sintesi logica
e non di sola somma aritmetica, conduca all'approdo della prova presuntiva del factum probandum, che potrebbe non considerarsi raggiunta attraverso l'apprezzamento meramente atomistico di ciascun indizio. Spetta al giudice di merito apprezzare la possibilità di far ricorso alla prova presuntiva, scegliere i fatti noti da porre a base del ragionamento inferenziale e le regole d'esperienza tramite le quali dedurre il fatto ignoto, valutare la ricorrenza dei requisiti di precisione, gravità e concordanza richiesti dalla legge: dando tuttavia puntuale enunciazione e spiegazione dei descritti passaggi del ragionamento presuntivo condotto nella motivazione del provvedimento (per gli illustrati princìpi in tema di prova presuntiva, cfr., tra le tante, Cass. 21/03/2022, n. 9054; Cass.
05/08/2021, n. 22366; Cass. 30/06/2021, n. 18611; Cass. 30/05/2019, n.
14762; Cass., Sez. U, 24/01/2018, n. 1785, in motivazione espressa, sebbene non massimata sul punto: vedi parr. 4 e ss.; Cass. 13/11/2015, n.
23201; Cass. 08/01/2015, n. 101).”
Ebbene, va rilevato che i fatti “indizianti” dedotti dagli appellanti a fondamento della tesi del raggiungimento della prova tramite presunzioni, non hanno una valenza pregnante ai fini della prova della conoscenza da parte degli acquirenti della assenza del certificato di agibilità. In particolare, il fatto che l'immobile sia stato venduto ad un prezzo inferiore al valore di mercato non sembra avere alcuna correlazione con l'assenza
7 del certificato di agibilità ed anzi è stato espressamente collegato in sentenza (nel punto della motivazione inerente il rigetto della domanda inerente le difformità amministrative e passata in giudicato per mancata impugnazione) alla assenza di corrispondenza tra il bene come risultante dal catasto (un bilocale) e come risultante di fatto (un trilocale), a conoscenza di entrambe le parti perché risultante dalla piantina allegata al contratto e sottoscritta dalle parti. Tale circostanza, quindi, non presenta una positività, quantomeno parziale o potenziale, di efficacia probatoria. La circostanza che “per ben (8) anni dalla data di acquisto nessuna contestazione è stata mai mossa dai medesimi” appare, parimenti, irrilevante ai fini della decisione e non presenta una positività, quantomeno parziale o potenziale, di efficacia probatoria in merito alla conoscenza della assenza del certificato al momento della vendita.
Infine, la Corte osserva che la irrilevanza dei predetti fatti appare vieppiù evidente ove si consideri che: a) le parti in riferimento alla difformità dell'immobile venduto rispetto alla individuazione catastale hanno documentato espressamente tale difformità allegando all'atto di vendita una piantina attestante lo stato dei luoghi e sottoscritta dai quattro contraenti ma non hanno, invece, dedotto alcunché in merito alla certificazione di agibilità dell'immobile venduto;
b) gli appellanti si sono limitati nella comparsa di costituzione depositata in primo grado a dedurre genericamente che gli appellati erano stati messi al corrente della assenza del certificato di agibilità, ma non hanno formulato richieste istruttorie per provare tale circostanza. Anzi, è singolare che tra i sette capitoli articolati per l'interrogatorio formale deferito agli attori, ve ne è solo uno riguardante il certificato di agibilità (il capo 7) e che esso non ha ad oggetto la conoscenza da parte degli attori della mancanza del certificato di abilità al momento della vendita, ma la circostanza, del tutto irrilevante ai fini della decisione, che “… tutti gli appartamenti siti nel complesso immobiliare sito in Sesto San NI alla via Volontari del Sangue sono privi del certificato di abitabilità”.
Con il terzo motivo gli appellanti hanno dedotto la erroneità della sentenza appellata per non aver tenuto conto della clausola contenuta nel contratto di vendita con la quale viene espressamente indicato che gli immobili oggetto di compravendita vengono venduti ed acquistati “…nello stato di fatto e di
8 diritto in cui attualmente si trovano”. Ad avviso degli appellanti, tale locuzione non deve essere considerata una semplice formula di stile, “ma deve considerarsi come espressa accettazione della situazione in cui trovava l'immobile oggetto di compravendita, sia in fatto che in diritto, ivi compresa l'assenza di abitabilità. E l'accettazione di tale disposizione conferma ancora una volta la consapevolezza degli acquirenti dello stato in cui si trovava l'immobile, anche in diritto, e cioè privo della detta certificazione.”
Il motivo è infondato.
La corte, in primo luogo, rileva che la S.C. con la sentenza n. 13223/2014 si è espressa in merito alle connotazioni delle clausole di stile nella prassi dei contratti immobiliari ed, in particolare, proprio in riferimento ad una clausola analoga a quella di cui è causa in cui le parti avevano precisato che il bene era “trasferito a corpo e nello stato di fatto e di diritto” in cui si trovava e si possedeva. Nella predetta decisione la S.C., sulla scorta di un consolidato orientamento, ha ritenuto che l'approvazione di tale clausola non escludeva l'applicazione della responsabilità per i vizi di cui all'art. 1669 c.c., occorrendo, per rendere efficace tale esclusione, una espressa e specifica rinuncia in tal senso: “…il pagamento del prezzo, ovviamente, non esclude l'applicazione della responsabilità per i vizi di cui all'art.
1669 c.c., a meno di una espressa e specifica rinuncia in tal senso nella specie non ravvisabile nella semplice circostanza che il bene sia stato trasferito a corpo e nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e si possiede.” (Cass. n. 13223/2014). La ratio dell'orientamento espresso dalla
S.C. in relazione alla configurabilità come clausola di stile della clausola inerente la vendita dell'immobile “nello stato di fatto e di diritto” è fondata sull'assunto che il Giudice di merito, nell'analizzare tale tipologia di clausola, deve, in primo luogo, presumere che essa sia stata oggetto della volontà negoziale e, quindi, interpretarla in relazione al contesto per consentire alla stessa di avere qualche effetto. Pertanto, ad avviso della S.C. il Giudice può negare l'efficacia di una clausola, qualificandola di stile, solo se la sua vaghezza e la sua genericità siano tali da rendere impossibile l'attribuzione ad essa di qualsivoglia rilievo nell'ambito dell'indagine volta ad accertare la sussistenza ed il contenuto dei requisiti del contratto, ovvero se la sua vaghezza e la sua genericità siano tali da far ritenere che la
9 pattuizione in esame non sia mai concretamente entrata nella sfera della effettiva consapevolezza e volontà dei contraenti (Cass. n. 29902/2018).
Nella fattispecie in esame, applicando i principi espressi nella consolidata
Giurisprudenza della S.C. sopra riportati, principi che la Corte condivide, la clausola in questione, inserita all'inizio del paragrafo denominato “patti e condizioni”, è interpretabile come clausola di stile poiché è caratterizzata da vaghezza e genericità o al più sembra riferibile alle descrizione degli immobili venduti ed ai diritti reali conseguenti ai titoli di proprietà o al possesso inerenti gli stessi: “Gli enti immobiliari in oggetto vengono venduti ed acquistati a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trovano, con ogni inerente diritto, ragione, azione, accessione e pertinenza, con tutte le servitù attive e passive, così come competono alla parte venditrice in forza dei suoi titoli di proprietà e di possesso.”
La Corte rileva, altresì, l'assenza, sia nel paragrafo inerente la situazione urbanistica dell'immobile, sia nell'intero contratto, di qualsivoglia riferimento alla certificazione di abitabilità e, quindi, risulta evidente che la questione della certificazione di abitabilità non ha costituito oggetto di specifica valutazione da parte dei contraenti.
Con il quarto motivo, inerente la quantificazione dei danni, gli appellanti hanno dedotto la “errata, illogica e eccessiva quantificazione dei costi stimati per ottenere l'abitabilità posti a carico delle sigg.re e Pt_1
” Per_1
La tesi degli appellanti è fondata sull'assunto che, con l'entrata in vigore del D. Lgs. n.222 del 25/11/2016, il procedimento concernente la richiesta ed il rilascio del certificato di agibilità é stato sostituito dalla introduzione della segnalazione certificata di agibilità che è predisposta da un professionista all'uopo incaricato e, a detta degli appellanti, ciò aveva comportato una diminuzione delle spese necessarie per ottenere la agibilità degli immobili, così deducendo gli appellanti: “con l'entrata in vigore del
D. Lgs. N.222 del 25/11/2016 (c.d. decreto SCIA 2) tutte le voci di spesa sopra indicate (così come prospettate dal CTU) non sono più necessarie in quanto oggi per ottenere l'abitabilità è sufficiente un'autodichiarazione da parte di un professionista. Invero, l'art. 3, comma1, lettera j del citato decreto legislativo ha disposto l'abrogazione dell'art. 25 T.U. Edilizia
10 (DPR n.380/2001) disciplinante il “Procedimento di rilascio del certificato di agibilità”. Inoltre, lo stesso articolo alla lettera i) ha modificato l'art. 24 del T.U. Edilizia abrogando definitivamente il certificato di agibilità e sostituendolo con la segnalazione certificata di agibilità che rilascia un professionista all'uopo incaricato.”
Gli appellanti hanno precisato di avere proposto i predetti rilievi già in primo grado e di avere chiesto, invano, che il CTU fosse riconvocato per quantificare quali fossero i costi per ottenere le SCA (segnalazione certificata di agibilità) rispetto a quelli necessari per il rilascio del certificato di abitabilità, così deducendo: “All'udienza del 18/04/2019, la scrivente difesa rilevava a verbale come “nella espletata perizia il CTU
Ing. elenca una serie di certificazioni e costi necessari per il rilascio Per_4 dell'agibilità da parte del Comune competente ma che, con l'entrata in vigore del D. Lgs. 222/2016 il rilascio dell'agibilità avviene con una semplice autodichiarazione di un professionista incaricato” e chiedeva la riconvocazione del CTU per chiarire la nuova normativa in vigore, quindi indicare e quantificare i costi effettivamente necessari. Tale richiesta, però che avrebbe potuto chiarire meglio quale sia la nuova procedura per ottenere la segnalazione certificata di agibilità e, soprattutto, gli effettivi costi per ottenerla, è rimasta priva di considerazione da parte del giudice di primo grado.” Infine, gli appellanti hanno ribadito la richiesta di riconvocare il CTU e/o di dare mandato ad un nuovo CTU “per specificare
e quantificare gli effettivi costi oggi necessari al rilascio della segnalazione certificata di agibilità in virtù della normativa vigente.”
Il motivo è infondato.
La Corte, preliminarmente, osserva che gli appellanti hanno formulato contestazioni sulla quantificazione delle somme liquidate per ottenere la agibilità, ma non hanno dedotto specifiche contestazioni circa la risarcibilità dei danni inerenti le spese occorrenti per ottenere l'agibilità, limitandosi a dedurre su tale punto che gli appellati non avevano speso alcunché in quanto non avevano provveduto a regolarizzare la situazione, così deducendo: “Risulta, pertanto, errata, illogica e decisamente eccessiva la condanna emessa dal Tribunale di Latina nei confronti delle sigg.re e D'altronde, non si tratterebbe di rimborsare dei Pt_1 Per_1 costi sostenuti (i sigg.ri e non hanno sostenuto alcun CP_1 CP_2
11 costo per richiedere l'abitabilità, anzi non l'hanno proprio mai richiesta) ma, qualora l'adita Corte ritenesse di porre a carico delle odierne appellanti i costi per ottenere la detta certificazione, occorrerebbe individuare con certezza quale sia l'importo dovuto, ovverosia il compenso professionale di un tecnico all'uopo incaricato.”
Tuttavia, va evidenziato che da quanto si evince dalle medesime difese proposte dagli appellanti, il D. Lgs. 222/2016, all'articolo 3, lettera i) ha modificato l'art. 24 del T.U. Edilizia abrogando definitivamente il certificato di agibilità e sostituendolo con la segnalazione certificata di abitabilità rilasciata da un professionista all'uopo incaricato. In particolare,
è evidente che la modifica legislativa non è intervenuta sui requisiti necessari per il rilascio del certificato di agibilità, ma unicamente sul procedimento che in base alla nuova normativa è caratterizzato da una certificazione di agibilità rilasciata da un professionista che accerti la sussistenza dei requisiti.
Ebbene, considerato che la nuova normativa non è intervenuta sulla individuazione dei requisiti necessari per configurare l'agibilità di un immobile ma solo sul procedimento di accertamento degli stessi, nel quale ha assunto un ruolo rilevante la certificazione del professionista, la Corte rileva che la richiesta di CTU così come formulata è inammissibile perché ha carattere sicuramente esplorativo. In particolare, è palese che l'indagine del CTU sarebbe tesa ad accertare spese inferiori in ragione di una pretesa inutilità riferita in termini generici alle opere ed alle certificazioni individuate nella pregressa consulenza. A tal riguardo, la Corte rileva che gli appellanti, per un verso, non hanno contestato che qualche voce tra quelle indicate dal CTU non fosse necessaria per ottenere l'abitabilità fino all'entrata in vigore del D. Lgs. 222/2016 e, per altro verso, non hanno precisato quali delle predette voci non sarebbe più necessaria dopo l'entrata in vigore del predetto D. Lgs. 222/2016, ma si sono limitate in primo grado e nel presente grado di giudizio ad una contestazione generica di tutte le voci rimettendosi per la specificazione di quelle eventualmente non più necessarie a quanto avrebbe accertato il CTU.
Le spese del secondo grado di giudizio seguono la soccombenza degli appellanti ( ) e Parte_1 CodiceFiscale_1
( e vengono Parte_2 CodiceFiscale_2
12 liquidate, secondo lo scaglione di riferimento e per l'attività svolta, come da dispositivo, in favore degli appellati ( Controparte_1 [...]
) e ( C.F._3 Controparte_2 C.F._4
).
[...]


P.Q.M

la Corte di Appello di Roma, terza sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da ( Parte_1 [...]
) e ( C.F._1 Parte_2 [...]
avverso la sentenza del Tribunale di Latina, seconda sezione C.F._2 civile, n. 1859/2019 emessa e pubblicata in data 16/07/2019, così provvede:
1) Rigetta l'appello;
2) Condanna le appellanti ( Parte_1 C.F._1
) e ( ,
[...] Parte_2 CodiceFiscale_2 in solido tra loro, al pagamento delle spese del giudizio di secondo grado in favore degli appellati ( Controparte_1 C.F._3
) ed ( ), pure in
[...] Controparte_2 CodiceFiscale_4 solido tra loro, che liquida in complessivi € 3.966,00 per compensi di avvocato (studio, atto introduttivo e fase decisionale applicando lo scaglione di riferimento da € 5.201,00 ad € 26.000,00, in base al valore della controversia dichiarato nell'atto di appello di € 10.800,00) oltre IVA e
C.P.A. come per legge;

3) Sussistono i presupposti di legge per il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione
Così deciso nella camera di consiglio del 30/01/2025.
Il Giudice Ausiliario Estensore
Dott. Pasquale Cabato
Il Presidente
Dott.ssa Silvia Di Matteo
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