LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE PRIMA CIVILE
così composta:
Dott. Giovanna Gianì Presidente
Dott. Elena Gelato Consigliere
Dott. Enrico Colognesi Consigliere rel.
riunita in camera di consiglio, ha pronunciato e depositato la seguente
sentenza ex art.275 bis c.p.c.
nelle cause civili riunite iscritte ai numeri 2217 e 4423 del Ruolo Generale degli affari contenziosi dell'anno 2024, trattenute in decisione all'udienza del giorno 11/06/2025, vertenti
TRA
c.f. ), difesa ai fini del presente giudizio Parte_1 P.IVA_1 dagli avv.ti Simonetta Rottin (p.e.c. e Email_1
Nausicaa De Nicolo , nonché Email_2 dall'avv.Federica Scafarelli (p.e.c. . Email_3 Email_4
) con domicilio eletto presso lo studio di quest'ultima in Roma, via
[...]
G. Borsi, 4, giusta procura in atti, ricorrente in entrambi i giudizi
E
(c.f. ), con sede legale in piazza Controparte_1 P.IVA_2
Gen. C.A. Dalla Chiesa, 78, in persona del Sindaco, CP_2 rappresentato e difeso dall'avv.Federica Forcellini come da procura in calce al proprio, elettivamente domiciliato presso la sede Email_5 dell'Avvocatura Comunale coincidente con la sede legale dell'Ente, resistente in entrambi i giudizi
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1 FATTO e DIRITTO

1.Con ricorso ex art 702 bis cpc, notificato al la società ricorrente CP_1 ha adito l'intestata Corte in “opposizione alla determina n. 1 del 21.03.2024 del Commissario ad acta, dott.ssa , in esecuzione della CP_3 sentenza n. 12837/2021 del TAR Lazio recante la determinazione dell'indennità complessivamente riconosciuta ex art. 42 bis D.P.R. 327/2001 pari a euro 115.537,61 solo pubblicata all'Albo pretorio e non notificata alla società”, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni:
“a) accerti che l'indennità complessivamente spettante alla società ricorrente è pari a 586.471,89 euro ovvero alla maggiore o minore somma che risulterà in corso di causa a seguito dell'espletamento di apposita c.t.u., b) e, per l'effetto, condanni il al pagamento della Controparte_1 complessiva somma di 586.471,89 euro ovvero alla somma maggiore o minore che dovesse emergere in corso di causa, con interessi e rivalutazione dal dì del dovuto al saldo, oltre alla restituzione di quanto versato dalla società a titolo di tasse/imposte in relazione alle aree oggetto di acquisizione sanante;
con vittoria di competenze e spese di giudizio, come generale norma”. L'opposizione è affidata alla seguente doglianza:
“l'indennità complessivamente determinata dal Commissario ad acta è illegittima oltre che incongrua in quanto:
(a) è stato inopinatamente escluso dal computo il valore venale delle aree, pur erroneamente quantificato in euro 28.895,00, che costituisce l'oggetto principale dell'indennizzo cui ancorare il calcolo delle altre poste indennitarie/risarcitorie previste dall'art. 42 bis;
(b) il valore venale indicato nel prospetto allegato alla determina del
Commissario ad acta non è ancorato ai valori reali attuali delle aree oggetto della procedura di acquisizione sanante, bensì è stato erroneamente calcolato avendo considerato tali aree come agricole. Al riguardo, a nulla vale il richiamo alla nota dell'ing. atteso che i Tes_1 valori ivi indicati erano stati individuati ai soli fini transattivi nell'ambito delle trattative che non sono mai sfociate in un accordo per colpa imputabile all'amministrazione comunale. Trattasi, quello calcolato dall'ing. , Tes_1 di valore puramente indicativo disancorato dagli ordinari criteri di stima che usualmente si utilizzano per determinare il valore venale, come riportato
a pag. 7 della nota stessa (“il metodo applicato per la presente valutazione
2 è da considerarsi di tipo speditivo ed indicativo”), che non corrisponde affatto al valore venale attuale delle aree oggetto di acquisizione sanante;

(c) a cascata, anche le altre poste indennitarie/risarcitorie previste dall'art.
42 bis e che si fondano sul valore venale calcolato dal Commissario ad acta sono incongrue”.
Costituendosi in giudizio il esponeva che: CP_1
“1. “l'unico mezzo ammesso oggi ex lege per “sanare” la situazione sopra declinata, disponendo l'acquisizione della superficie occupata dalle opere pubbliche, non retroattivamente, al patrimonio comunale nonché riconoscendo alla società istante sia l'indennizzo per il pregiudizio patrimoniale e non patrimoniale subito, sia un'ulteriore somma a titolo risarcitorio per il periodo di occupazione “sine titulo”, secondo i criteri stabiliti dalla disposizione succennata”; per cui in conformità con il disposto normativo di cui all'art. 42 bis T.U. Espropri, l'indennità riconosciuta come dovuta dal Commissario ad acta, era stata calcolata sulla base dell'estensione dell'area (pacifica tra le parti e pari a 5.779 mq) e del valore al metro quadro indicato come utile a fini di stima dal perito della società, ing. (cfr. perizia). Tes_1
2. E che, nel calcolare l'indennità dovuta ex art. 42 bis T.U. Espropri, gli uffici comunali erano incorsi in alcuni errori che avevano determinato un sensibile scostamento tra la stima iniziale del valore dell'indennizzo da corrispondersi (come indicato nel decreto del Commissario ad acta opposto)
e quello effettivamente dovuto a norma di legge;
infatti, come si leggeva nella relazione del Dirigente dei Lavori Pubblici (in allegato) che a fronte dei
115.537,61 euro impegnati con la delibera del Commissario ad acta, solo
70.547,14 euro erano effettivamente dovuti.
E ciò a seguito:
a) dell'inserimento nel calcolo del valore venale dell'area erroneamente non conteggiato (in accoglimento della doglianza in tal senso espressa dalla
; Parte_1
b) dell'epurazione dal calcolo degli interessi dell'effetto anatocistico. Per cui chiedeva:
“-per l'effetto l'intestata Corte ridetermini l'indennità dovuta dal CP_1
a per l'acquisizione sanante ex art. 42 bis T.U.
[...] Parte_1
Espropri della “superficie individuata alle pc nn. 740, 744 e 747”, ossia ai
“terreni (…) oggetto, nel corso dell'anno 2000, di un atto d'obbligo tra il
3 e la proprietà che ne prevedeva la futura cessione per Controparte_1 consentirvi la realizzazione della scuola media” (cfr. medesimo doc. 1, p. 2, lett. b)” (così sentenza TAR LAZIO n. 12837/2021), in senso conforme a quanto indicato dal Dirigente dei Lavori Pubblici ossia in misura pari a complessivi 70.547,14 euro, di cui:
“per il pregiudizio patrimoniale (art. 42-bis comma 1): mq.

5.779 x €/mq 5,00 = €. 28.895,00 per il pregiudizio non patrimoniale (art. 42-bis comma 1):
10% x €. 28.895,00=€. 2.889,50 per il periodo di occupazione “sine titulo” dal nov. 2005 a mag. 2024:
(art. 42-bis comma 3): €. 28.895,00 x 5% x anni 18,5 = €. 26.727,87 per il periodo di occupazione legittima dal nov. 2000 al nov. 2005 (art.
50): €. 28.895,00 x 8,33 % x 5 anni = €. 12.034,77”.
Con autonomo successivo ricorso, rubricato al n.4423/24 rgac la medesima società opponeva (anche nei confronti del Commissario Prefettizio del la i.e. dei medesimi cespiti, relativamente ad altra determinazione CP_1 dirigenziale successiva adottata in rettifica, della amministrazione, del
24.07.2024 con decreto n.4 del dirigente del settore, che sempre in relazione alle p.lle 470, 474 e 477 dello stesso f.331 del NCT di , specificava CP_1 in euro 70 mila circa l'indennità dovuta alla già opponente società, con identiche conclusioni;
si costituiva la amministrazione comunale reiterando pure le medesime eccezioni e richieste.
-Espletata ctu per il calcolo del valore del bene espropriato, della indennità relativa e danno conseguente, dopo il deposito della relazione peritale, affidata all'ing. i due procedimenti, previa loro riunione, Persona_1 sono stati trattenuti in decisione all'udienza dell'11/06/2025.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda va accolta nei termini che seguono.
Va premesso anzitutto che “in tema di indennizzo ex art.42 bis del DPR 327/01, il valore venale del bene oggetto del provvedimento di c.d.
“acquisizione sanante” va determinato alla data di adozione del provvedimento acquisitivo, essendo questo volto a ripristinare, ma solo con effetto ex nunc, la legalità amministrativa violata” (vedi Cass.SS.UU.
4 20691/21, Cass.9871/23, ord.8163/24), e “tenendo conto della destinazione urbanistica, al momento della acquisizione, dell'area oggetto del procedimento ablatorio, poiché essa connota le attuali caratteristiche giuridiche, in particolare di edificabilità, del bene stesso…” (vedansi Cass. 9871/23, 8163/24 ed ordd.25707/24, 6622/25).
L'indennità in oggetto “va determinata stimando il valore del bene sulla base delle risultanze degli strumenti urbanistici e la presenza di residuali possibilità edificatorie su terreni, non classificati come edificabili dai privati e vincolati ad un utilizzo pubblicistico, che non consente di procedere alla stima secondo una diversa e forzata categorizzazione degli stessi come aree edificabili, ma può essere valorizzata per determinare il loro valore effettivo, incidendo di riflesso, sulla quantificazione della indennità” (così
Cass.SS.UU. 7454/20, Cass.27960/23, ord.3533/25).
Il collegio ritiene di recepire le seguenti conclusioni del ctu, che, per comodità, si riportano:
A.“ Le aree che sono state irreversibilmente trasformate dal CP_1
, che vi ha realizzato il plesso scolastico “Leonardo Albertini”,
[...] sono le particelle nn. 740, 744 e 747 catastalmente distinte al foglio 311 del
Nuovo Catasto Terreni del Comune di . CP_1
Si tratta di aree inserite all'interno del contesto residenziale completamente urbanizzato del Comune di , località Torrimpietra, a ridosso del CP_1 centro residenziale “Granaretto” e nelle vicinanze del borgo di Palidoro che dista circa 30 km da Roma.
Come detto, le aree sono state oggi completamente edificate. Non è stato possibile accedere al plesso scolastico, ma comunque è stato possibile prendere visione dei luoghi dall'esterno.
L'area oggetto di stima è attualmente individuata catastalmente come segue:
- particella 740 del foglio 311 del Nuovo Catasto Terreni del Comune di
, qualità seminativo irriguo, classe 3, di superficie 4.209 mq, CP_1 reddito dominicale € 70,65, reddito agrario € 22,82;
- particella 744 del foglio 311 del Nuovo Catasto Terreni del Comune di
, qualità seminativo irriguo, classe 3, di superficie 1.210 mq, CP_1 reddito dominicale € 20,31, reddito agrario € 6,56;
- particella 747 del foglio 311 del Nuovo Catasto Terreni del Comune di
, qualità Ente Urbano, di superficie 360 mq. CP_1
5 B.Alla data del decreto di acquisizione, il terreno in questione era “contenuto urbanisticamente in area, avente destinazione F1b – Servizi pubblici di quartiere, destinazione di PRG in zona F, sottozona F1b, art. 62.12 delle
Norme Tecniche di Attuazione che testualmente riportano: attrezzature di servizi pubblici di quartiere;
le cubature (S.I.P. superfici lorde di pavimento) sono realizzabili esclusivamente per destinazioni di uso pubblico e precisamente:
- Attrezzature scolastiche;

- Parcheggi pubblici;

- Piazze e spazi pedonali di uso pubblico;

- Altri servizi, sempre di uso pubblico”. Il CTU ha inoltre condivisibilmente affermato che l'inserimento dell'area alla data della emanazione del decreto di esproprio in zona di PRG (zona
F1b) destinata a “servizi pubblici di quartiere” ne comporta la natura non edificabile, senza che rilevi l'adozione di strumenti urbanistici attuativi.
C. Ne consegue il recepimento del criterio di stima così enunciato dall'ausiliario: “venendo alla stima, da ricerche effettuate sul sito del
ho riscontrato che le aree rientrano nel Piano di Controparte_1
Lottizzazione Granaretto, per il quale non ho riscontrato gli indici di edificabilità.
Ho riscontrato però che il con delibera n. 7 del 4 Controparte_1 febbraio 2009 ha determinato i valori per le aree edificabili per le annualità dal 2005 al 2009.
In rispetto dell'indice medio comprensoriale del quale ho trattato in precedenza, ritengo di distribuire al 10% su tutta l'area i valori medi tra quelli sopra ottenuti, ritenendo di non errare di molto, includendo le destinazioni a verde.
Pertanto, il valore unitario del terreno diviene:
(175,84 €/mq + 196,34 €/mq): 2 x 70% x 10% = 13,03 €/mq Pertanto il valore dell'area diviene:

5.779 mq x 13,03 €/mq = € 75.278,99. Deve aggiungersi a tale importo il danno non patrimoniale pari al 10% di tale importo liquidato (euro 7.527,89), ed il danno da occupazione pari al 2% di tale medesimo importo (euro 1.506,00) per ogni annualità
6 dalla avvenuta occupazione dell'anno 2000 fino ad oggi (anni 25 x euro
1.506,00= euro 37.650,00), per complessivi euro 120.457,00.
Deve ritenersi quindi che la domanda possa essere accolta solo entro tali limiti, coincidenti quasi interamente con quanto già offerto e messo a disposizione del ricorrente originariamente dalla amministrazione.
Va di conseguenza, in parziale accoglimento della domanda, determinato in euro 13/mq. il valore del suolo delle p.lle di terreno in oggetto, con complessiva stima di euro 75 mila circa ed euro circa rispettivamente, per la indennità di esproprio (oltre interessi come in dispositivo, dal novembre
2005), oltre danno non patrimoniale e da occupazione come sopra indicato, per complessivi euro 120 mila circa, oltre interessi legali come in dispositivo.
Comunque superiore a quella depositata e liquidata dalla amministrazione locale (ma di gran lunga inferiore a quanto richiesto in domanda).
Le spese del giudizio, seguono la soccombenza della parte resistente, e tengono conto della misura dell'accolto (circa euro 50 mila) e della duplicità dei giudizi.



PER QUESTI MOTIVI


la Corte, definitivamente pronunciando sui ricorsi riuniti proposti da
[...] nei confronti di , ogni altra Parte_1 Controparte_1 conclusione disattesa, così provvede:
1).determina l'indennità dovuta alla ricorrente in € 75.278,99, oltre 10% di detto importo per danno non patrimoniale, oltre 2% di detto importo per ciascun anno di occupazione dall'anno 2000 ad oggi, per complessivi euro 120.457,00, oltre interessi ex art. 1224 c.c. dalla data dell'esproprio fino all'effettivo deposito della somma;
2) dispone che il esegua il deposito come per legge, Controparte_1 presso il Ministero dell'Economia e Finanze, delle indennità di esproprio come sopra determinate, spettanti al ricorrente;

3) condanna il alla rifusione a parte ricorrente delle Controparte_1 spese di lite, liquidate in euro 7.000,00 oltre accessori di legge, ponendo a
7 carico della stessa Amministrazione stessa quelle di ctu, come liquidate con separato odierno decreto.
Così deciso in Roma il giorno 09/07/2025.
il Consigliere Estensore il Presidente
dott. Enrico Colognesi dott. Giovanna Gianì
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