N. R.G. 916/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA
SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte, nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Guido Federico Presidente dott. Anna Bora Consigliere dott. Valentina Rascioni Consigliere relatore ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
nella causa civile in II grado iscritta al N° 916 del Ruolo generale dell'anno 2023 promossa da
(C.F. ), rappresentato e difeso Parte_1 CodiceFiscale_1 dall'avv. Samuele Farroni per procura in calce all'atto di citazione in appello
- APPELLANTE -
CONTRO
(C.F. ), rappresentata e Controparte_1 P.IVA_1 difesa dall'avv. Manuel Formica per procura in calce alla comparsa di costituzione in appello
- APPELLATA -
pagina 1 di 10 E NEI CONFRONTI DI
(C.F. ), Controparte_2 C.F._2 CP_3
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._3 Controparte_4
), (C.F. , C.F._4 Controparte_5 C.F._5
(P. IVA Controparte_6
), (P. IVA ), P.IVA_2 Controparte_7 P.IVA_3 [...]
(P. IVA ), (P. IVA Controparte_8 P.IVA_4 CP_9
), (P. IVA P.IVA_5 Controparte_10
) P.IVA_6
- APPELLATI CONTUMACI -
OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 289 pubblicata in data 05.04.2023 dal
Tribunale di Macerata

Sulle CONCLUSIONI

Per l'appellante:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Ancona, contrariis reiectis: IN VIA PRELIMINARE (…) NEL MERITO: In totale riforma della sentenza del sentenza del Tribunale di Macerata, giudice monocratico dr.ssa Alessandra Canullo, n. 289/2023 pubbl. il 05/04/2023, Repert. n. 588/2023 del 05/04/2023, non notificata, accertare, dichiarare e statuire che il signor ha pieno ed esclusivo diritto Parte_1 di proprietà sull'immobile sito ne nano e riportato nel catasto fabbricati del predetto comune al foglio 18 p.lla 257 sub 45 ivi compresi i proporzionali diritti di comproprietà sui beni comuni non censibili riportati nel catasto fabbricati del Comune di Appignano al foglio 18 p.lla 257 subb. 66 e 71 e che non esistono diritti concorrenti sulla medesima res di terzi, né servitù, o altri diritti reali di godimento;
per l'effetto statuire che l'appellata non ha diritto alcuno sulla res e, CP_1 pertanto, condannare lo stesso a la iatamente il bene sopra descritto libero da persone e cose e nella piena disponibilità del titolare appellante, previa rimessa in pristino dei beni immobili allo status quo ante al preliminare stipulato tra le parti in data 06/03/2009 e in subordine qualora non possibile a cagione dello stato dei luoghi condannare la a pagare il Controparte_1 corrispondente valore economico;
pagina 2 di 10 condannare la società appellata al risarcimento danni per le ragioni di cui in narrativa, per la complessiva somma di Euro 429.000,00= ovvero per quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta, anche in via equitativa, di giustizia. Respingere le domande di parte appellata e delle parti appellate successivamente intervenute in quanto infondate sia in fatto che in diritto. Con vittoria di spese e competenze di causa di entrambi i gradi di giudizio“


Per l'appellata Controparte_1

«Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello di Ancona, Sezione Seconda Civile, contrariis rejectis,
1) Preliminarmente (….)
2) Dichiarare inammissibile e, comunque, nel merito, respingere in toto l'appello di e, quindi, confermare la sentenza n. 289/2023 emessa dal Parte_1
Tribunale di Macerata, si opus integrandone la relativa motivazione nel senso sopra detto. Con vittoria di spese del grado ulteriore». “

FATTI DI CAUSA
comproprietario delle aree censite al foglio 18, particella 257 Parte_1 sub 66 e sub 71 del catasto fabbricati del comune di Appignano, si è rivolto al
Tribunale di Macerata al fine di sentir accertare che la Controparte_1 occuperebbe tali immobili senza averne titolo, non avendo stipulato il
[...] contratto definitivo di compravendita entro il termine previsto nel preliminare sottoscritto in data 06.03.2009; ha pertanto chiesto che la controparte venga condannata al rilascio dei beni, con rimessione in pristino dei luoghi e risarcimento dei danni arrecati all'attore.
Costituendosi dinanzi al primo giudice, la società convenuta ha eccepito l'inammissibilità della domanda attorea e ne ha comunque contestato la fondatezza;
in via riconvenzionale, ha chiesto che il giudice disponga il trasferimento in proprio favore della proprietà delle aree oggetto di causa ai sensi dell'art. 2932 c.c., previa evocazione in giudizio degli altri promittenti venditori;
ha in ogni caso imputato al qualsiasi responsabilità per l'omessa stipula Parte_1
pagina 3 di 10 del contratto definitivo, chiedendone la condanna a risarcire il danno provocato con il proprio inadempimento.
All'esito del differimento disposto dal primo giudice ai sensi dell'art. 269 c.p.c., sono volontariamente intervenuti nel presente giudizio Controparte_2
la Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6
la e la comproprietari delle aree oggetto di
[...] Controparte_7 Controparte_8 causa: i terzi intervenienti si sono associati alle considerazioni svolte dalla società convenuta ed alle sue conclusioni, ribadendo il proprio impegno a stipulare il contratto definitivo di compravendita ed eccependo che la rimessione in pristino richiesta dall'attore pregiudicherebbe la sicurezza statica delle aree limitrofe.
Nel termine successivamente assegnato dal giudice per integrare il contraddittorio nei confronti di tutti gli attuali comproprietari, sono state evocate in giudizio e si sono costituite anche la e CP_9 Controparte_10
associandosi alle difese svolte dagli intervenienti.
[...]
All'esito dell'istruttoria (articolatasi nelle prove orali richieste dalle parti ed in una
C.T.U. sullo stato dei luoghi), con sentenza in data 04.04.2023 il Tribunale di
Macerata ha rigettato la domanda attorea ed ha invece accolto la domanda proposta in via riconvenzionale della società convenuta ai sensi dell'art. 2932 c.c., disponendo il trasferimento della proprietà delle porzioni immobiliari ivi meglio indicate, condizionato al pagamento del prezzo previsto nel preliminare;
ha altresì rigettato la domanda di risarcimento danni proposta in via riconvenzionale nei confronti del compensando le spese di lite tra le parti limitatamente ad Parte_1 un terzo e ponendo la residua quota a carico dell'attore.
Il primo giudice ha ritenuto di non poter accogliere la domanda di rivendicazione proposta dal pacificamente comproprietario delle porzioni immobiliari Parte_1 oggetto di causa, tenuto conto che la società convenuta non le avrebbe indebitamente occupate ma ne avrebbe la legittima detenzione in forza del contratto preliminare, avente effetti anticipati;
ha altresì ritenuto che il termine previsto per la stipula non possa ritenersi essenziale e che pertanto non debba ravvisarsi alcun inadempimento a carico della ha escluso in ogni Controparte_1 caso che la pronuncia richiesta ai sensi dell'art. 2932 c.c. sia preclusa dal pagina 4 di 10 provvedimento con cui il non ha autorizzato in sanatoria gli interventi CP_11 attuati in tali aree o dal mancato frazionamento delle porzioni effettivamente oggetto di causa.
Avverso tale pronuncia ha proposto appello contestando che Parte_1 la detenzione delle aree sia stata trasferita alla controparte sin dalla sottoscrizione del preliminare, essendo stata piuttosto prevista solo alla stipula del contratto definitivo;
ha altresì escluso che possa essere ravvisata a proprio carico qualsiasi responsabilità per la mancata stipula del contratto definitivo, sollecitata per la prima volta dalla nel 2016 e comunque preclusa (al pari CP_1 della pronuncia ex art. 2932 c.c.) dalla irregolarità degli interventi ivi realizzati.
Costituendosi nella presente sede, la ha Controparte_1 contestato la fondatezza del gravame ed ha chiesto l'integrale conferma della pronuncia di primo grado;
ha evidenziato in ogni caso che il comune di Appignano in data 25.02.2022 ha autorizzato in sanatoria gli interventi realizzati.
Nonostante la regolarità della notifica, nessuno tra gli altri appellati ha ritenuto di doversi costituire nella presente sede.
La presente causa è stata infine trattenuta in decisione in data 05.06.2025 nelle forme previste dall'art. 352 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE
1) Con il primo motivo d'appello, censura la sentenza nel Parte_1 capo in cui il primo giudice ha rigettato la domanda di rivendica, ritenendo che la società appellata abbia la legittima detenzione delle porzioni immobiliari oggetto di causa in forza della scrittura privata stipulata in data
06.03.2009, qualificata come un contratto preliminare ad effetti anticipati;

l'appellante contesta che possa essere ravvisata tale peculiare fattispecie, tenuto conto che l'accordo prevede il trasferimento del possesso solo al momento della stipula del contratto definitivo;
ha quindi ribadito la propria pagina 5 di 10 domanda di rivendica, chiedendo la restituzione e rimessione in pristino delle aree o in subordine il risarcimento dei danni.
Tale motivo dev'essere rigettato.
La domanda di rivendica non può infatti essere accolta ove la parte convenuta abbia comprovato di avere la legittima detenzione del bene oggetto della domanda (leggasi ad esempio Cass. Sez. II, sentenza n.11691 del 05.12.1990, nonché Cass. Sez. I, sentenza n. 556 del 12.02.1975).
Nel caso di specie, risulta non contestato che la Controparte_1 ha occupato tra il 2009 ed il 2010 non soltanto l'area urbana oggetto
[...] del contratto di compravendita stipulato in data 19.10.2010 con
[...]
ma anche alcuni frustoli di terreno di cui sono ancor Controparte_2 oggi comproprietari l'odierno appellante e tutti i soggetti intervenuti nel primo grado di giudizio.
Tale occupazione non può trovare giustificazione nella scrittura privata con cui in data 06.03.2009 tutti i comproprietari si sono impegnati a vendere le indicate porzioni immobiliari all'odierna appellata, tenuto conto che in tale sede è stata prevista la consegna delle aree soltanto al momento della stipula del contratto definitivo.
Secondo quanto dichiarato dai testi escussi dal primo giudice, tuttavia,
l'avvio dei lavori anche in tali porzioni del piazzale è stato verbalmente autorizzato da diversi comproprietari, tra cui figurano il la CP_4
e soprattutto il il quale “coordinava CP_3 Controparte_2
l'adempimento della scrittura” sopra citata (cfr. verbale dell'udienza tenutasi dinanzi al primo giudice in data 22.02.2019).
Può quindi ritenersi comprovata la stipula tra i comproprietari e l'odierna appellata di un contratto di comodato, che non necessita di alcuna prova scritta e può essere provato anche per testi e per presunzioni (leggasi ad esempio Cass. Sez. III, sentenza n. 8548 del 03.04.2008).
E' stato del resto chiarito che “il comodato della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell'ambito della gestione di affari ed è soggetto alle regole di tale istituto (…), assolvendo tali regole alla funzione pagina 6 di 10 di tutela dell'affidamento del terzo dagli effetti delle modifiche della volontà di contrarre eventualmente sopravvenute tra comproprietari”, salvo che il comproprietario non concedente abbia preventivamente manifestato il proprio dissenso ai sensi dell'art. 2031 comma II c.c. (cfr. Cass. Sez. III, ordinanza n. 22540 del 10.09.2019).
Il non contesta che sia intercorso un accordo in tal senso tra la Parte_1 società appellata e gli altri comproprietari, ma nega di avervi mai aderito ed anzi deduce di aver preventivamente espresso il proprio dissenso.
Dalle dichiarazioni rese dai citati testi e dalla stessa documentazione prodotta dall'odierno appellante, tuttavia, risulta che solo attraverso la diffida inviata in data 23.05.2012 (prodotta quale allegato n.8 al fascicolo di primo grado) il ha per la prima volta espresso il proprio dissenso Parte_1 rispetto all'occupazione delle aree oggetto di causa prima che venisse stipulato il contratto definitivo di compravendita.
Risulta arduo definire tempestiva un'opposizione che si è manifestata quando ormai l'intervento di consolidamento e sistemazione dell'intera area era stato completato, essendo stati ultimati anche i lavori di piantumazione
(cfr. allegato n. 8 sopra citato); né può ipotizzarsi che il fosse Parte_1 ignaro dei lavori in corso, avendo dichiarato nel proprio interrogatorio formale di recarsi nei luoghi oggetto di causa quasi quotidianamente (cfr. verbale dell'udienza tenutasi in data 22.02.2019).
La sentenza gravata dev'essere quindi confermata nel capo in cui ha rigettato la domanda di rivendica proposta dall'odierno appellante, essendo stato comprovato che l'odierna appellata ha la legittima detenzione delle porzioni immobiliari oggetto di causa in forza del citato contratto di comodato.
Analoghe conclusioni debbono essere tratte per quanto riguarda le connesse domande di rilascio, rimessione in pristino e risarcimento dei danni.
2) Con il secondo motivo d'appello, poi, il censura la sentenza nel Parte_1 capo in cui il primo giudice ha escluso che la previsione contenuta nella scrittura in data 06.03.2009, secondo cui il contratto definitivo avrebbe pagina 7 di 10 dovuto essere stipulato “entro il corrente anno 2009”, sia volta ad introdurre un termine essenziale;
l'appellante ribadisce invece l'essenzialità del termine concordato, tenuto conto della necessità di procedere con urgenza ai lavori di consolidamento che avrebbero dovuto essere realizzati grazie al provento della vendita;
addebita quindi alla società appellata qualsiasi responsabilità per la mancata stipula del contratto entro tale termine.
Il gravame dev'essere disatteso anche sotto tale profilo.
A prescindere dalla difficoltà di ravvisare nel caso di specie un'effettiva
“volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine” (leggasi da ultimo Cass. sez. II, sentenza n.
9529 dell'11.04.2025), deve rilevarsi che la scrittura privata recante la data del 06.03.2009 è stata firmata soltanto dai comproprietari delle porzioni immobiliari oggetto di causa e non anche dal legale rappresentante della
Controparte_1
Costituendosi nel presente giudizio e proponendo domanda riconvenzionale volta a dare attuazione a tale scrittura ai sensi dell'art. 2932 c.c., l'odierna appellata ha espresso la propria volontà di avvalersene attraverso un comportamento processuale che equivale alla sottoscrizione, ma che produce effetto solo ex nunc (leggasi ad esempio Cass. Sez. I, sentenza n.
36 del 03.01.2017).
Nessuna responsabilità può quindi essere ravvisata in capo alla promissaria acquirente per il comportamento tenuto sino al 30.09.2017, quando ha espresso la propria adesione alla scrittura privata sino ad allora sottoscritta dai soli promittenti venditori.
3) Con il terzo motivo d'appello, infine, censura il capo della Parte_1 sentenza in cui il primo giudice l'ha ritenuto inadempiente all'obbligo di stipulare il contratto definitivo di compravendita;
ad avviso dell'appellante, invece, il proprio rifiuto di partecipare all'atto sarebbe pienamente giustificato, in quanto il trasferimento delle aree oggetto di causa (anche attraverso una sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c.) sarebbe pagina 8 di 10 precluso dalla irregolarità degli interventi che la società appellata vi ha realizzato.
Il gravame dev'essere rigettato anche sotto tale profilo.
E' stato infatti chiarito che, nonostante la regolarità edilizia di un immobile costituisca condizione necessaria di ogni azione volta a trasferirne la proprietà, “non potendo la pronuncia del giudice realizzare un effetto maggiore e diverso rispetto a quello che è consentito alle parti nell'ambito della loro autonomia negoziale” (cfr. Cass. Sez. U, sentenza n. 25021 del
07.10.2019), può essere comunque “pronunciata sentenza di costitutiva ex art.2932 c.c. in presenza di opere realizzate in parziale difformità dal permesso di costruire, che non realizzino variazioni essenziali al progetto originario (…), in quanto non incidono sulla validità del corrispondente negozio di trasferimento ai sensi dell'art. 40 della l.n.47 del 1985” (leggasi da ultimo Cass. Sez. II, sentenza n. 34 del 02.01.2024).
Nel caso di specie, attraverso l'ordinanza con cui in data 28.01.2016 il comune di Appignano ha ordinato la rimessione in pristino di talune tra le opere realizzate dalla è stata rilevata una Controparte_1 difformità soltanto parziale rispetto all'intervento già assentito (cfr. allegato n.7 all'atto di appello); secondo quanto risulta dal medesimo provvedimento, del resto, l'Ente ha ritenuto di non poter concedere un permesso in sanatoria soltanto perché l'istanza proveniva da un soggetto non ancora proprietario di talune porzioni dell'area in questione.
A seguito della sentenza con cui in data 16.07.2021 il T.A.R. delle Marche ha annullato tale ordinanza, peraltro, il Comune in data 25.02.2022 ha concesso il richiesto permesso in sanatoria.
Il rifiuto del di partecipare alla stipula del contratto definitivo di Parte_1 compravendita delle porzioni immobiliari oggetto di causa, in conclusione, non può ritenersi giustificato dagli interventi ivi realizzati dalla società appellata, caratterizzati da una irregolarità astrattamente sanabile e poi concretamente sanata: la sentenza dev'essere pertanto confermata anche pagina 9 di 10 nel capo in cui, a fronte di tale inadempimento, il primo giudice ha accolto la domanda proposta dall'odierna appellata ai sensi dell'art. 2932 c.c..
4) L'integrale soccombenza dell'appellante ne impone da ultimo la condanna a rifondere in favore della controparte costituita tutte le spese del presente grado, secondo gli importi liquidati in dispositivo in considerazione del valore della causa e dell'attività processuale svolta.
Va dato atto inoltre della sussistenza dei presupposti previsti dall'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115 del 2002 per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in misura pari a quello dovuto per l'appello.



P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 289 pubblicata in data 05.04.2023 dal Parte_1
Tribunale di Macerata,
RIGETTA l'appello e, per l'effetto,
CONFERMA in ogni sua parte la sentenza gravata.
CONDANNA a rifondere le spese processuali anticipate nel Parte_1 presente grado dalla liquidate in euro 10.000,00 Controparte_1 per compenso professionale, oltre a rimborso forfettario per spese generali e ad oneri fiscali e previdenziali nella misura di legge.
DA' ATTO della sussistenza dei presupposti, ai sensi dell'art. 13 commi 1 bis e 1 quater D.P.R. n. 115 del 2002, per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato in misura pari a quello dovuto per l'appello.
Così deciso in Ancona, nella camera di consiglio del 24 settembre 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente d.ssa Valentina Rascioni dr. Guido Federico
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