R.G.N. 1953/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Adriana Cassano Cicuto Consigliere relatore
Dott. Maria Carla Rossi Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato il 22.06.2024 avverso la sentenza del Tribunale di Como n. 595, pubblicata il 22.05.2024
TRA
(C.F. ), nata a [...], il [...] e Parte_1 C.F._1 [...]
(C.F. , nata a [...] il [...], entrambe Parte_2 C.F._2 rappresentate e difese dall'Avv. Ivan Giudice (C.F. C.F._3
-APPELLANTI-
Pt_3
(C.F. ), in persona dell'amministratore pro tempore Controparte_1 P.IVA_1
rappresentato e difeso dall'Avv. Alessandro Andreucci (C.F. CP_2
C.F._4
-APPELLATA-

OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Como n. 595, pubblicata il
22.05.2024, in materia di “Condominio”.

CONCLUSIONI:
Per e Parte_1 Parte_2
pagina 1 di 10 Piaccia all'Ill.ma Corte di Appello adita, disattesa e respinta ogni contraria istanza ed eccezione, in riforma della impugnata sentenza così giudicare:
IN VIA PRINCIPALE
➢ In accoglimento del primo motivo di appello, accertare e dichiarare la nullità della delibera condominiale del del 27.05.2023, per violazione del criterio di riparto Controparte_1 proporzionale delle spese condominiali di cui all'art. 1123 cod. civ., e per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza di primo grado, annullare la suddetta delibera condominiale nella parte in cui autorizza l'amministratore ad utilizzare il fondo cassa per pagare i debiti del condominio qualora fosse necessario.
IN VIA SUBORDINATA
➢ In accoglimento del secondo motivo di appello, accertare e dichiarare la contrarietà alla legge della delibera condominiale del Supercondominio Bellini del 27.05.2023, per violazione del criterio di riparto proporzionale delle spese condominiali di cui all'art. 1123 cod. civ., e per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza di primo grado, annullare la suddetta delibera condominiale nella parte in cui autorizza l'amministratore ad utilizzare il fondo cassa per pagare i debiti del condominio qualora fosse necessario.
IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA
➢ In accoglimento del terzo motivo di appello, accertata e dichiarata la contrarietà alla legge della delibera condominiale del del 27.05.2023 ai sensi dell'art. 1137 Controparte_1 cod. civ., per violazione del criterio di riparto proporzionale delle spese condominiali di cui all'art. 1123 cod. civ., dichiarare l'ammissibilità della domanda di annullamento come precisata nell'atto di precisazione delle conclusioni e per l'effetto, in riforma dell'impugnata sentenza di primo grado, annullare la suddetta delibera condominiale nella parte in cui autorizza l'amministratore ad utilizzare il fondo cassa per pagare i debiti del condominio qualora fosse necessario.
IN OGNI CASO
➢ Con vittoria di spese per c.u. e anticipazioni forfettarie e onorari professionali per il giudizio di primo grado e secondo grado, oltre rimborso spese forfettarie 15%, c.p.a. 4% e iva 22% se dovuta, con maggiorazione dei compensi professionali fino al 30% ex art. art. 4, co. 1 bis DM
55/2014 per la predisposizione di atti con collegamenti ipertestuali ai documenti e indice di navigazione.
pagina 2 di 10 ➢ Condannare il al pagamento di una somma di importo Controparte_1
corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio ai sensi dell'art. 12 bis del D.Lgs. 28/2010 per mancata partecipazione all'incontro di mediazione obbligatoria.

Per Controparte_1
NEL MERITO:
- rigettare l'atto di appello e, conseguentemente, respingere integralmente le domande tutte formulate dalle Signora e in quanto infondate in fatto e Parte_1 Parte_2 in diritto;

- per l'effetto, confermare la sentenza 595/2024 pubblicata dal Tribunale di Como in data 22 maggio 2024;
- condannare le Appellanti al pagamento dei compensi professionali e delle spese di lite per entrambi i gradi di giudizio;

IN VIA ISTRUTTORIA:
Con ogni più ampia riserva.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Il primo grado di giudizio
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. depositato il 19 settembre 2023 Parte_1
e ricorrevano innanzi al Tribunale di Como affinché invalidasse la delibera Parte_2 condominiale assunta dal in data 27 maggio 2023, sulla base di cinque Controparte_1 motivi che ne avrebbero determinato, ad avviso delle ricorrenti, la nullità/annullabilità a vario titolo¹. si costituiva in giudizio, contestando le domande avversarie e Controparte_1 chiedendone il rigetto.
All'udienza del 17 gennaio 2024 parte ricorrente dichiarava di rinunciare a tre delle domande avanzate². Chiedeva, inoltre, termine ai sensi dell'art. 281 duodecies, quarto comma c.p.c. Il giudice rigettava l'istanza, ritenendo non sussistessero motivi per autorizzare al deposito di memorie e, con riferimento alla domanda concernente l'asserita falsità del bilancio 2022, disponeva CTU contabile;
tuttavia, nel corso delle operazioni peritali, le attrici rinunciavano alla loro prosecuzione.
In sede di precisazione conclusioni, parte ricorrente chiedeva al giudice di annullare la delibera impugnata per aver autorizzato, senza il consenso di tutti i proprietari, l'utilizzo del fondo cassa generico per il pagamento dei debiti dei condomini morosi, in violazione dei criteri di riparto di cui all'art. 1123 c.c.
Con sentenza n. 595/2024 del 22 maggio 2024 il Tribunale di Como dichiarava cessata la materia del contendere con riferimento alle domande oggetto di rinuncia da parte dell'attrice e inammissibile la domanda di annullamento della delibera condominiale, in quanto domanda nuova, atteso che nel ricorso introduttivo le attrici avevano proposto domanda di accertamento della nullità della delibera impugnata e non di annullamento. A parere del giudice di prime cure, infatti, non si riscontravano, nel caso di specie, i presupposti per una dichiarazione di nullità, alla luce del recente orientamento espresso dalla Corte di legittimità a Sezioni Unite con la sentenza n. 9829 del 2021: l'assemblea, approvando la ripartizione dei debiti contratti da alcuni condomini morosi tra i condomini non morosi, in modo da consentire al di far Parte_4 fronte alle proprie obbligazioni, non aveva esorbitato le proprie competenze, sicché non si configurava un'ipotesi di difetto assoluto di attribuzioni, idonea a determinare la nullità della delibera. Condannava le ricorrenti alle spese di giudizio.
Il presente grado di appello
Avverso la predetta sentenza, hanno interposto appello e Parte_1 Parte_2
deducendone l'erroneità sulla base di tre motivi.
[...]
Con il primo motivo, le appellanti hanno ribadito la nullità della delibera impugnata nella parte in cui l'assemblea ha autorizzato l'amministratore ad utilizzare il fondo cassa generico del
, costituito nel 2009 e incrementato di anno in anno con il contributo dei Controparte_1 condomini, per pagare i debiti di condomini morosi, qualora fosse stato necessario, censurando la decisione di rigetto della domanda attorea emessa in primo grado. Proprio sulla base della subordinata introdotta da “qualora”, le appellanti ritengono che la delibera abbia determinato una modifica, in astratto e per il futuro, dei criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge, evenienza questa che, secondo l'insegnamento delle Sezioni Unite 2021, renderebbe nulla la delibera, avendo l'assemblea operato in difetto assoluto di attribuzioni.
Con il secondo motivo, le appellanti lamentano il mancato annullamento, da parte del giudice di prime cure, della delibera impugnata per violazione dell'art. 1123 c.c., nonostante lo stesso ne abbia riconosciuto la contrarietà alla legge. Le appellanti sostengono che l'azione introdotta in primo grado era un'azione di annullamento ex art. 1137 c.c. e il Tribunale ha, quindi, errato pagina 4 di 10 non tenendo conto delle domande formulate in sede di precisazione delle conclusioni, qualificandole come domande nuove. Invece, a parere delle appellanti, l'azione è stata sempre volta ad ottenere l'annullamento della delibera impugnata, avendo le ricorrenti impugnato la delibera nel termine breve stabilito dalla legge. Del resto, la declaratoria di nullità non produrrebbe effetti diversi rispetto all'annullamento. Il giudice aveva quindi il potere-dovere di pronunciarsi sulla domanda sostanziale proposta dalle appellanti (annullamento), indipendentemente dalla formulazione utilizzata per invocare la tutela giurisdizionale, non sussistendo alcuna differenza tra le categorie di nullità e annullabilità all'interno di un'azione di annullamento. L'appellante richiama l'orientamento della Corte di legittimità in base al quale il giudice di merito, nell'indagine diretta all'individuazione del contenuto e della portata delle domande sottoposte alla sua cognizione, non è tenuto a uniformarsi al tenore meramente letterale degli atti nei quali esse sono contenute, ma deve, per converso, avere riguardo al contenuto sostanziale della pretesa fatta valere, come desumibile dalla natura delle vicende dedotte e rappresentate dalla parte istante, mentre incorre nel vizio di omesso esame ove limiti la sua pronuncia alla sola prospettazione letterale della pretesa, trascurando la ricerca dell'effettivo suo contenuto sostanziale (Cass. n. 13920/2023).
Con il terzo motivo, infine, le appellanti deducono l'erroneità della sentenza nella parte in cui il giudice di primo grado ha ritenuto che la formulazione della domanda di annullamento svolta in sede di precisazione delle conclusioni fosse una domanda nuova. Ad avviso delle appellanti,
l'atto di precisazione conclusioni non ha determinato una modifica in senso sostanziale della domanda inizialmente svolta, essendo rimasti invariati gli elementi identificativi della stessa, ossia causa petendi (contrarietà della delibera impugnata alla legge per violazione dell'art. 1123
c.c.) e petitum (invalidare la delibera in ragione della sua contrarietà alla legge). si è costituito, contestando le domande proposte dalla controparte e Controparte_1 chiedendo la conferma della sentenza impugnata.
Concessi i termini di cui all'art. 352 c.p.c., all'udienza del 21.10.2025 la causa è stata rimessa innanzi al Collegio per la decisione e poi decisa nella camera di consiglio svoltasi il 28.10.2025.
***
Ritiene la Corte che la domanda sub 2) dell'atto di appello sia meritevole di accoglimento e che la delibera impugnata debba essere annullata per le ragioni di seguito esposte.
Occorre preliminarmente precisare che non ricorre, nel caso in esame, un'ipotesi di nullità della delibera, così come prospettato dalle appellanti nel primo motivo d'appello.
pagina 5 di 10 Invero, il recente arresto delle Sezioni Unite nel 2021 ha chiarito i confini tra nullità e annullabilità delle delibere condominiali: la Corte di legittimità ha in primo luogo ribadito che la disciplina normativa del condominio di edifici è improntata ad un chiaro favor per la stabilità delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini al fine di assicurare la certezza dei rapporti giuridici di un'entità così complessa. E infatti l'art. 1137 c.c., norma cardine in materia, non contempla alcuna ipotesi di nullità delle delibere assembleari. Cionondimeno, la categoria della nullità non è interamente espunta dalla materia delle deliberazioni dell'assemblea dei condomini: essa costituisce ipotesi eccezionale e residuale, mentre l'annullabilità assurge a regola generale dell'invalidità delle deliberazioni.
È stata quindi la giurisprudenza di legittimità, da ultimo nel 2021, a chiarire quali siano i vizi idonei a determinare la nullità di una delibera condominiale: l'assenza degli elementi costitutivi essenziali, l'illiceità ovvero l'impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico. Sotto quest'ultimo, si riscontra un'impossibilità giuridica laddove l'assemblea straripi dalle attribuzioni ad essa conferite dalla legge: in tal caso la deliberazione avrà un oggetto giuridicamente impossibile e risulterà viziata da difetto assoluto di attribuzioni.
Più nello specifico, in tema di ripartizione delle spese condominiali, devono ritenersi nulle le delibere con le quali l'assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifichi i criteri di ripartizione delle spese, stabiliti dalla legge o in via convenzionale da tutti i condomini, da valere – oltre che per il caso di specie – in astratto e per il futuro;
sono invece annullabili le delibere che in concreto violini o disattendano i suddetti criteri.
Ebbene, nel caso in esame, non emerge dal verbale che l'assemblea abbia inteso introdurre una modifica al criterio di ripartizione delle spese da valere anche per il futuro, essendosi limitata a dare autorizzazione all'amministratore a ripianare i debiti del – derivanti, come Parte_4 meglio si dirà nel prosieguo, dal mancato pagamento delle spese condominiali da parte di condomini morosi – facendo uso del fondo cassa istituito.
Né si può sostenere che la locuzione riportata nel verbale di assemblea “qualora fosse necessario” possa assumere un significato nel senso di determinare una modifica definitiva, applicabile anche per il futuro, ai criteri di ripartizione delle spese. Del resto, oggetto della delibera impugnata era in primo luogo l'approvazione del consuntivo 2022 e del preventivo
2023, evenienza questa che induce a ritenere che la volontà dell'assemblea fosse quella di autorizzare l'amministratore all'utilizzo del fondo cassa solamente con riferimento alla gestione in corso. Tanto è vero che l'autorizzazione all'utilizzo del fondo cassa per far fronte alla situazione debitoria del era già stata adottata dall'assemblea l'anno prima, in Controparte_1 data 14 maggio 2022, con riferimento alla gestione 2021-2022, a conferma di come la deroga pagina 6 di 10 ai criteri di ripartizione venisse richiesta e approvata di anno in anno, escludendo che potesse valere anche per le gestioni successive.
Ciò premesso, i motivi sub 2) e sub 3) di cui all'atto introduttivo del presente giudizio possono essere trattati congiuntamente. La delibera impugnata ha statuito di autorizzare l'amministratore ad utilizzare il fondo cassa, istituito nel 2009 e alimentato di anno in anno, per far fronte ai debiti del . Tali debiti, come chiarito dalla stessa parte appellata, sono Parte_4 in gran parte conseguenza del mancato pagamento, da parte di due condomini, delle spese condominiali per oltre € 60.000. Va da sé che i condomini morosi, omettendo di pagare le spese condominiali da anni, non partecipano nemmeno al fondo cassa in questione. A fronte di questa situazione, il ha attinto, su autorizzazione dell'assemblea, al suddetto fondo cassa Parte_4 per procedere al pagamento dei creditori³.
Orbene, la delibera in questione è stata assunta in violazione dei criteri di riparto previsti dalla legge ed è pertanto annullabile. Per costante giurisprudenza, infatti, in mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123 c.c., e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza⁴, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi. Solamente nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme – come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio – può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti⁵.
Nel caso di specie, non è emerso che si versasse in una situazione di comprovata urgenza e che l'utilizzo del fondo cassa fosse necessario a scongiurare un grave danno, avendo la stessa appellata evidenziato come il non abbia subito azioni giudiziarie ovvero Parte_4 interruzioni nella fornitura dei servizi da parte dei suoi creditori.
Nonostante la rilevata invalidità della delibera per violazione dell'art. 1123 c.c., il giudice di primo grado ha ritenuto che la domanda di annullamento della delibera impugnata, spiegata dalle ricorrenti in sede di precisazione delle conclusioni, costituisse una domanda nuova e l'ha pertanto dichiarata inammissibile. La Corte reputa, al contrario, che non si verta in un'ipotesi di modifica della domanda giudiziale: nel ricorso introduttivo del primo grado di giudizio, le ricorrenti hanno impugnato la delibera condominiale approvata il 27 maggio 2023⁶, deducendo l'invalidità della stessa per violazione dell'art. 1123 c.c. e chiedendo al giudice di accertarne e dichiararne la nullità.
Orbene, indipendentemente dalla richiesta formalmente avanzata dalle attrici – di dichiarare la nullità della delibera anziché annullarla – il vizio dedotto attiene in ogni caso alla violazione dei criteri di riparto delle spese previsti dalla legge. A tal proposito, occorre rammentare che, secondo il consolidato orientamento della Corte di legittimità, nel rispetto del petitum e della causa petendi, rientra nel potere-dovere del giudice l'esatta qualificazione giuridica della domanda, nonché l'individuazione delle norme ad essa applicabili, correggendo gli eventuali errori in cui siano incorse le parti. Infatti, qualora la parte non abbia inquadrato gli elementi costitutivi della causa petendi nella loro pertinente categoria giuridica, spetta al giudice supplire a tale carenza, applicando ai fatti il titolo esatto e dando una diversa qualificazione all'azione proposta mediante la ricerca della norma applicabile al caso concreto⁷.
Del resto, la mutatio libelli presuppone non già la modifica meramente formale del nomen iuris della proposta azione, come chiaramente individuata nei parametri della causa petendi e del petitum, ma una modifica sostanziale dei suddetti connotati, che non si è avuta nel caso in esame.
D'altra parte, la diversa qualificazione giuridica del titolo della pretesa fatta valere in giudizio non comporta di per sé inammissibile mutatio libelli tutte le volte in cui i fatti allegati a sostegno della fattispecie giuridica prospettata nell'atto introduttivo coincidano o comunque siano in relazione di continenza con i fatti costitutivi della diversa fattispecie giuridica come riqualificata dal giudice: se la parte che agisce deduce a sostegno della propria domanda fatti che possono indifferentemente comportare l'ascrizione della pretesa a più titoli non è impedito al giudice di qualificare diversamente la domanda, a condizione che i fatti coincidano con quelli dedotti dalla parte e non vengano in rilievo elementi di differenziazione della disciplina delle due azioni sui quali non si sia formato il contradditorio⁸. Nel caso di specie, i fatti allegati a sostegno della domanda attorea non variano a seconda che la richiesta sia presentata in termini di dichiarazione di nullità ovvero di annullamento, posto che il vizio riscontrato nella delibera impugnata attiene in ogni caso – giova ribadirlo – alla violazione dei criteri di riparto delle spese ex art. 1123 c.c. E infatti, in un caso del tutto analogo a quello di cui si discute in questa sede, la Corte di legittimità ha ritenuto immune da censure la decisione con cui la Corte d'Appello aveva confermato la sentenza di annullamento emessa dal Tribunale, pure a fronte di una domanda giudiziale formulata in primo grado in termini di azione di nullità, evidenziando come i giudici di merito non avevano accolto una domanda diversa da quella proposta dalla ma si Parte_6 erano limitati ad attribuire alle deduzioni della parte il loro significato giuridico, nel senso che le ragioni per le quali veniva chiesta la dichiarazione di nullità della delibera assembleare rientravano appieno nella azione di annullamento⁹.
Alla stregua delle descritte circostanze, rilevata l'invalidità della delibera impugnata nella parte in cui ha autorizzato l'amministratore ad utilizzare il fondo cassa per il pagamento dei debiti del per violazione dell'art. 1123 c.c., reputa questa Corte che la domanda sub 2) Parte_4 sia meritevole di accoglimento e che, per l'effetto, la delibera debba essere annullata in parte qua.
Le spese di lite seguono la soccombenza e, pertanto, il deve essere Controparte_1 condannato alla rifusione, in favore di e delle Parte_1 Parte_2 spese di entrambi i gradi di giudizio nella misura determinata in dispositivo, con applicazione di parametri tra i minimi e i medi previsti dal DM 147/2022 per le cause di valore indeterminabile di bassa complessità.
Quanto alla richiesta di condanna del al versamento, in favore dello Controparte_1
Stato, di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio, ai sensi dell'art. 12 bis, comma 2, d. lgs. 28 del 2010, osserva la Corte che non risulta un'impugnazione sul punto – ossia sulla mancata condanna del in primo grado alla Parte_4 sanzione citata – sicché la questione deve ritenersi sottratta alla cognizione di questo Collegio, in applicazione del principio del tantum devolutum quantum appellatum.


P.Q.M.



La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
e avverso la sentenza del Tribunale di Como n. 595/2024 resa in
[...] Parte_2 data 22.05.2024, in accoglimento dell'appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza impugnata: ⁹ Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 19800 del 19 settembre 2014. pagina 9 di 10 - annulla la delibera assunta dall'assemblea condominiale in data 27 maggio 2023 nella parte in cui ha autorizzato l'amministratore ad utilizzare il fondo cassa per pagare i debiti del condominio;

- condanna alla rifusione in favore di parte appellante delle Controparte_1 spese di lite, che liquida:
• quanto al primo grado in complessivi € 4.000,00, oltre spese, IVA e C.P.A. come per legge;

• quanto al presente grado di giudizio in complessivi € 5.500,00, oltre spese, IVA
e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Milano, 28.10.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dr.ssa Adriana Cassano Cicuto Dr. Roberto Aponte
Bozza di provvedimento redatta con la collaborazione del magistrato ordinario in tirocinio
EN AG
pagina 10 di 10 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ In particolare, le attrici chiedevano di accertare: 1) l'annullabilità della delibera per omessa indicazione dell'ordine del giorno di questioni sottoposte al voto dei condomini;
2) nullità della delibera per utilizzazione del fondo cassa per ripartire tra i condomini non morosi i debiti dei condomini morosi;
3) annullabilità della delibera per approvazione bilanci falsi ed erronei;
4) annullabilità della delibera per approvazione a consuntivo del pagamento, in favore dell'amministratore, per attività non dovute e mai approvate;
5) annullabilità della delibera per difetto di regolare convocazione di tutti i condomini. ² Domande di cui ai nn. 1), 4) e 5) riportate nella precedente nota. pagina 3 di 10 ³ Principalmente il per il pagamento del corrispettivo di alcune concessioni demaniali Controparte_3 riconosciute al Condominio e la società per la fornitura dell'acqua. Parte_5 ⁴ Come avvenuto nel caso di specie, in cui la decisione è stata adottata dalla totalità dei presenti, che tuttavia non rappresentavano la totalità dell'assemblea. ⁵ Cfr. Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 13632 del 5 novembre 2001. pagina 7 di 10 ⁶ Nel termine breve stabilito dall'art. 1137 c.c. ⁷ Da ultimo, Cass. Civ., Sez. II, sentenza n. 10914 dell'8 aprile 2025. ⁸ Cass. Civ., Sez. II, ordinanza n. 36272 del 21 novembre 2023. pagina 8 di 10