REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Sez. VI civ., riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati:
1) dott.ssa Assunta d'Amore Presidente
2) dott. Giorgio Sensale Consigliere
3) dott.ssa Regina Marina Elefante Consigliere rel. nel procedimento nr. 3800/2020, all'esito della camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA tra
( , rapp.tato e difeso dall'avv. Parte_1 C.F._1
Massimiliano Antonio Romano ( , come da procura in C.F._2
calce all'atto di citazione di primo grado, con il quale elett.te dom.lia in Napoli al Vico II San Nicola alla Dogana n. 15.
APPELLANTE
E
Controparte_1
( , in persona
[...] P.IVA_1
del suo amministratore avv. rapp.tato e difeso dall'avv. Controparte_2
Luigi Tancredi ( , come da procura in calce alla C.F._3
comparsa di costituzione nel giudizio di primo grado, con il quale elett.te dom.lia in Napoli al Vico Tarsia n. 3.
APPELLATA
NONCHE' ( , con sede in Controparte_3 P.IVA_2
Mogliano Veneto (TV) alla Via Marocchesa n. 14, in persona del legale rappresentante pro tempore, rapp.tata e difesa dall'avv. Luigi Tuccillo
( ), come da procura alle liti rilasciata per atto del C.F._4
Notaio del 26.7.2017 rep. 3999 racc. 2141, con il quale Persona_1
elett.te dom.lia in Napoli alla Via San Tommaso D'Aquino n. 15.
APPELLATA
Conclusioni
Per l'appellante: si riporta ai propri atti insistendo per la rinnovazione della
CTU, chiedendo l'accoglimento dell'appello, e per l'effetto riformarsi la sentenza di prime cure;
impugna e contesta le avverse difese, domande e conclusioni. Chiede assegnarsi la causa a sentenza con la concessione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Per l'appellata Amministrazione condominiale: si riporta alla propria comparsa di risposta in appello ed ai propri atti, insistendo per il rigetto dell'appello. Si oppone fermamente alla richiesta di rinnovazione della CTU, non sussistendone né i presupposti di fatto, né di diritto, anche per essere la richiesta meramente esplorativa e non sorretta da valide e confermate ragioni tecniche. Si chiede, pertanto, assegnarsi la causa in decisione con la concessione dei termini di legge per lo scambio delle memorie conclusionali e delle memorie di replica.
Per l'appellata nel riportarsi a tutto quanto dedotto ed Controparte_4
eccepito nella comparsa di costituzione e risposta, impugna ogni avverso dedotto e prodotto, reiterando l'opposizione a qualsivoglia istanza di rinnovazione della Ctu e conclude per il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza di primo grado, con vittoria di spese.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§.

1. Con atto di citazione del 03.04.2015 quale Parte_1
proprietario di un'unità immobiliare facente parte di una villa di quattro livelli, sita in Napoli alla Via Discesa Gaiola n. 7, nel comprensorio denominato Parco Tozzoli, convenne in giudizio il complesso condominiale, al fine di sentirlo condannare al risarcimento dei danni subiti al proprio appartamento, a causa delle infiltrazioni dovute alla rottura della condotta idrica condominiale.

1.1. A sostegno dedusse:
- di essere proprietario di una villa di quattro livelli;

- che dal 2010, si erano verificate copiose infiltrazioni di acqua nel piano seminterrato, che avevano causato grosse macchie di umidità in vari punti della pavimentazione e lungo i muri perimetrali, determinando il distacco dell'intonaco e delle pitturazioni e rendendo insalubre e impraticabile l'ambiente, tanto da costringere la coppia di domestici, che ivi abitava, al fine di assistere i coniugi affetti da gravi patologie, ad andare via;
Pt_1
- che le infiltrazioni si erano propagate anche al livello superiore (piano terra), provocando ingiallimento della tinteggiatura e distacco dell'intonaco negli ambienti dell'ingresso e del salone;

- che la causa delle perdite d'acqua era dovuta alla rottura della condotta idrica condominiale, corrente sotto il marciapiede del viale condominiale che costeggiava la villa per tutta la sua lunghezza;

- che, nell'ambito del procedimento cautelare ex art. 700 c.p.c., svoltosi in contraddittorio con il , il tribunale di Napoli, a fronte CP_5
dell'accertamento tecnico eseguito dal c.t.u., ing. , accertò Persona_2
la provenienza delle infiltrazioni dalla condotta idrica condominiale e, per l'effetto, ordinò al Condominio la sua riparazione o la sostituzione;

- che il , in ottemperanza all'ordinanza cautelare (confermata in CP_5
sede di reclamo), aveva eseguito i lavori di rifacimento della condotta idrica, ma non anche quelli ripristino degli ambienti ammalorati;

- che, in particolare, il c.t.u., accertata la presenza di acqua corrente nel cavedio in corrispondenza della proprietà ritenne che l'alto tasso di umidità Pt_1 presente nell'immobile ispezionato, fosse dovuto ad una perdita nella condotta idrica condominiale, non avendo alcuna incidenza la circostanza che la pavimentazione del piano seminterrato, mancante di camera d'aria, poggiasse direttamente sul terreno.
Tanto premesso, convenne in giudizio il Parte_1 [...]
al fine di sentirlo condannare, previo accertamento di CP_6
responsabilità, al risarcimento integrale dei danni subiti per i fatti di causa, nella misura da quantificarsi mediante apposita CTU, nonché all'esecuzione degli interventi edili ed impiantistici necessari per il rispristino delle condizioni dell'immobile antecedenti al fenomeno infiltrativo e, in ogni caso, per garantire l'utilizzo degli ambienti interessati dall'umidità.

1.2. Costituitosi, il eccepì, preliminarmente, la nullità dell'atto CP_5
introduttivo del giudizio a causa della mancata individuazione del petitum e della causa petendi, e contestò, nel merito, i fatti posti a fondamento della domanda avversaria. Concluse chiedendo il rigetto della domanda e, in subordine, di essere autorizzato a chiamare in causa la Controparte_7
giusta polizza n. 610/292540256, al fine di essere dalla stessa manlevato da qualsivoglia onere e/o obbligazione conseguente.

1.3. Autorizzata la chiamata in causa, si costituì che Controparte_3
eccepì, preliminarmente, il proprio difetto di legittimazione passiva, deducendo l'esclusione della copertura assicurativa dei danni derivanti dalla proprietà di tubazioni ed impianti sottostanti la strada privata, nonché dei danni derivanti da mancata o intempestiva opera di manutenzione. Contestò nel merito la domanda, chiedendone il rigetto e, in subordine, il contenimento del danno risarcibile ex art. 1227, comma 2, c.c., tenuto conto, sotto il profilo eziologico, dei difetti di costruzione della villa nonché dell'intempestivo intervento del condominio assicurato.

1.4. Il Tribunale acquisì la documentazione prodotta e dispose un supplemento di CTU -all'esito del quale il perito concluse: “che le condizioni rilevate negli ambienti più interni del locale interrato alla Proprietà Pt_1
sono peggiorate …. Tale condizione, ad oggi, viste le lavorazioni esterne eseguite dal in seguito al deposito della precedente mia CP_5
consulenza, può essere attribuibile ad aspetti morfologici del luogo nonché a
“vizi sostanzialmente costruttivi della villa”, ma certamente condizionata anche dalle incresciose perdite d'acqua constatate durante l'ATP”, accertando, in ordine alla quantificazione dei danni “una percentuale di co-azione pari al
25% …. del …. pari ad € 6.100 escluso IVA, arrotondata per difetto”, CP_5
aggiungendo, in seguito ad ulteriori chiarimenti, quanto al valore locativo del solo piano seminterrato oggetto di infiltrazioni che “il più probabile prezzo di locazione assegnando un deprezzamento pari al 10% come perdita del valore locativo è pari ad € 350,00/mese (Euro Trecentocinquanta/mese) arrotondato per difetto”.
All'esito il Tribunale, rigettò le eccezioni preliminari, accertò la legittimazione di tutte le parti in causa e dichiarò l'inammissibilità della domanda di condanna del all'esecuzione dei lavori, in quanto CP_5
contenuta nella sola comparsa conclusionale;
qualificò la domanda ai sensi dell'art. 2051 c.c. e, richiamati i principi giurisprudenziali in materia, ritenne non provata l'esclusiva responsabilità del nella verificazione dei CP_5
danni riscontrati nell'immobile in questione, e accolse in parte la domanda attorea, attribuendo, in applicazione degli artt. 2051, 2056 e 1227 c.c., “al
, quale soggetto tenuto alla custodia della condotta idrica CP_5
condominiale, nella misura del 25 % ed al proprietario, quale soggetto sul quale ricadono eventuali vizi di costruzione dell'immobile, nella misura del
75% la responsabilità nella causazione delle infiltrazioni e, quindi, dei danni all'immobile per cui è causa”.
Accertò, infine, la sussistenza della copertura assicurativa in relazione alla tipologia di sinistro in questione e all'importo dei danni liquidati, ed accolse la domanda di garanzia, condannando la compagnia assicurativa “a manlevare il sia dalla condanna per i danni arrecati all'immobile CP_5
dell'attore che dalle spese legali”.
Quindi condannò il al pagamento, in favore di Controparte_6
, della somma di euro 6.198,00 a titolo di risarcimento dei Parte_1
danni, oltre euro 1.363,56 a titolo di IVA ed interessi al tasso legale;
condannò la a tenere indenne il Controparte_3
condominio - previa detrazione della franchigia di € 500,00 -
§.

2. Avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 784/2020 del 23.1.2020 ha interposto gravame da articolando tre motivi di Parte_1
appello così rubricati:
2.1. “Inammissibilità domanda esecuzione lavori”, con cui si duole che la decisione è stata assunta “sul falso presupposto dell'abbandono della stessa
(ndr domanda) per non essere stata riproposta in sede di precisazione delle conclusioni”, omettendo di valutare, secondo l'indirizzo dominante (cfr. Cass.
33767/2019), la condotta processuale complessiva della parte antecedentemente a tale momento;

2.2. “risarcimento danni materiali e concause”, con cui denuncia l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie e dei documenti acquisiti nonché
l'omesso esame delle osservazioni alla bozza peritale formulate dal c.t.p., ing.
, dirette ad evidenziare “la contraddittorietà tra le conclusioni cui è Per_3
giunto il CTU nelle due consulenze” e la mancanza di fondamenti scientifici circa la sussistenza delle “concause”, per le quali sarebbero stati “necessari accertamenti e ulteriori nuove misurazioni”;
2.3. “Rigetto domanda di risarcimento per mancato godimento dell'immobile e conseguenziale omessa determinazione del quantum”, con cui si duole della mancata adesione, da parte del giudice di primo grado, all'orientamento giurisprudenziale più recente, secondo cui, nel caso di occupazione illegittima di un immobile, il danno subito dal proprietario è “in re ipsa”, discendendo il danno direttamente dalla perdita della disponibilità di un bene fruttifero e dalla impossibilità di conseguirne l'utilità ricavabile, e può essere liquidato sulla base di presunzioni semplici, con riferimento al cd. danno figurativo, quale il valore locativo del bene usurpato (cfr. ex multis
Cass. 16670/2016, Cass. 9137/2013). Evidenzia, inoltre, che, anche in caso di adesione al precedente più datato, la circostanza relativa “all'impossibilità di utilizzazione del bene da parte dell'attore”, era stata provata, oltre che accertata dallo stesso c.t.u. che nelle sue relazioni aveva sottolineato l'insalubrità dell'immobile. Contesta, infine, l'ammontare dei danni subiti, determinato dal CTU “facendo riferimento al valore locativo di un deposito e non di una abitazione basando tale suo convincimento sulla assenza di abitabilità per mancanza di altezza”.

2.4. Si è costituita l'appellata Amministrazione del complesso immobiliare sito in Napoli alla eccependo, preliminarmente, CP_1
l'inammissibilità del gravame e, nel merito, la sua infondatezza, insistendo per la conferma della decisione impugnata e reiterando, in ipotesi di parziale accoglimento dell'appello, la domanda di manleva articolata nei confronti dell'appellata società assicurativa.

2.5. Si è costituita anche l'appellata contestando la Controparte_3
fondatezza del gravame e insistendo per la conferma della decisione impugnata.
§.

3. La Corte, all'udienza del 22.5.2025, ha assunto la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. (60+20).

3.1. L'appello è infondato e va rigettato per le ragioni che seguono.

3.2. Il primo motivo di gravame è infondato in quanto la domanda di condanna del all'esecuzione dei lavori necessari per ripristinare CP_5
le condizioni della villa antecedenti alle infiltrazioni non è stata reiterata all'udienza di precisazione delle conclusioni. Il danneggiato, infatti, benchè avesse formulato la detta domanda nell'atto di citazione, l'ha reiterata soltanto con la comparsa conclusionale, memoria destinata a contenere le sole conclusioni già precisate all'apposita udienza, dinanzi al giudice istruttore.
Va rammentato che la Suprema Corte ha chiarito che “la mancata riproposizione, in sede di precisazione delle conclusioni, di una domanda in precedenza formulata non autorizza alcuna presunzione di rinuncia in capo a colui che ebbe originariamente a presentarla, essendo necessario, a tale fine, che, dalla valutazione complessiva della condotta processuale della parte, possa desumersi inequivocabilmente il venire meno del suo interesse a coltivare siffatta domanda” (Cass. SU 1785/2018; Cass. 12756/2024; da ultimo, Cass.
14170/2025) ed in particolare, ha precisato “è necessario accertare se, dalla valutazione complessiva della condotta processuale della parte o dalla stretta connessione della domanda non riproposta con quelle esplicitamente reiterate, emerga una volontà inequivoca di insistere sulla domanda pretermessa (Sez. 3,
n. 1603, 3/2/2/2012, Rv. 621711; Sez. 1, n. 15860, 10/7/2014, Rv. 632116; Sez.
2, n. 17875, 10/9/2015, Rv. 636379), integrando l'omissione una mera presunzione di abbandono (sent. n. 15860 cit.)” (Cass. 17582/2017).
Ciò posto, la decisione impugnata appare rispettosa dei principi vigenti in materia, in quanto parte attrice, a fronte della comunicazione del di avere effettuato l' intervento di eliminazione della causa delle CP_5
infiltrazioni e dei danni, mediante ditta incaricata dallo stesso , CP_5
nulla ha dedotto ed ulteriormente domandato in ordine a tale profilo, limitandosi ad affermare che le conseguenze delle infiltrazioni perdurano nello stato attuale, determinando significativi effetti sulla sua salute e su quella di sua moglie;
inoltre ha omesso di depositare la memoria ex art. 183, comma 6, I termine, c.p.c., deputata alla precisazione delle domande.
Nella memoria ex art. 183, comma 6, II termine, c.p.c., poi, l'attore pur richiamando il contenuto delle pagine 10 e 11 dell'atto di citazione, contenenti l'elenco dei lavori richiesti per il ripristino degli ambienti degradati, ha omesso di considerare che parte delle opere ivi indicate (quali la creazione di una barriera chimica nelle murature, il ripristino dei drenaggi nelle zone a contatto con le pareti, la realizzazione di un solaio areato) sono state addebitate a lui stesso, poiché il c.t.u. aveva individuato, tra le concause dei danni lamentati, le caratteristiche strutturali dell'immobile stesso e della zona in cui è ubicato.
Difatti, il c.t.u., a pag. 14 della propria relazione redatta nell'anno 2017, aveva precisato che “la realizzazione dello scannafosso e del vespaio aerato non sono da assoggettarsi al condominio ma all'attore, in quanto sono interventi necessari per preservare le condizioni di salubrità ripristinate a valle dell'esecuzione degli interventi descritti in precedenza, nonché a correggere alcuni vizi costruttivi della villa”.
Nella memoria di replica, l'attore dà atto dei lavori effettuati in precedenza dal (cfr. pag. 2 della memoria di replica), affermando, senza CP_5
tuttavia l'apporto di valide argomentazioni, che gli stessi hanno eliminato la situazione produttiva del danno ma non i suoi effetti.
Alla luce di quanto esposto la condotta processuale descritta depone nel senso della rinuncia alla domanda di condanna nei confronti del CP_5
all'esecuzione di ulteriori lavori, pe cui il tribunale correttamente l'ha ritenuta abbandonata.
Inoltre va considerato che tale domanda, per come formulata, rappresenta una mera duplicazione della domanda di condanna per equivalente, di risarcimento del danno (cfr. pagg. 10 e 11 dell'atto di citazione, nonché il punto 2 delle conclusioni dove l'attore ha chiesto “di condannare il convenuto al risarcimento dei danni, da quantificare disponendo apposita CTU, per il danneggiamento del mobilio e gli elettrodomestici, nonché per i costi occorrenti a rendere salubre la proprietà attorea, ad effettuare gli interventi edili ed impiantistici necessari per ripristinare le condizioni della villa antecedenti alle infiltrazioni e comunque a rendere utilizzabili gli ambienti interessati dall'umidità”). Dunque, avendo il danneggiato chiesto sia il risarcimento in forma specifica che per equivalente e non essendo ammissibile il cumulo di entrambe le domande (cfr. Cass. 10663/2009), trattandosi del ristoro in forma diversa del medesimo pregiudizio, salvo che vengano formulate in via subordinata, e non congiunta, optando per l'una o l'altra forma di risarcimento, ovvero che vengano addotte ragioni che giustifichino una doppia condanna sullo stesso titolo, deve concludersi che l'attore domandando all'esito del giudizio il risarcimento per equivalente abbia optato per tale modalità di ristoro del complessivo danno subito, abbandonando la domanda di risarcimento in forma specifica.

3.3. Va parimenti rigettato il secondo motivo con cui l'appellante, deducendo l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie e dei documenti acquisiti, nonché l'omesso esame delle osservazioni proposte dal proprio c.t.p., mette in risalto le contraddittorietà delle conclusioni raggiunte nella prima e nella seconda relazione tecnica, sottolineando, quanto a quest'ultima, la mancanza di ogni riscontro scientifico circa la sussistenza delle concause nella determinazione dei danni registrati nell'immobile di sua proprietà.
A riguardo va premesso che le due consulenze tecniche sono state espletate e redatte in due momenti diversi (la prima, tra la fine del 2013 e l'inizio del
2014, e la seconda, tra la fine del 2016 e l'inizio del 2017) e in presenza di condizioni differenti: la c.t.u. del giudizio cautelare è stata espletata, infatti, prima della sostituzione della condotta idrica, quando le infiltrazioni erano ancora in atto, come dimostrato dalla presenza di acqua corrente all'interno del cavedio, mentre il secondo accertamento tecnico si è svolto in seguito all'intervento di rimozione e sostituzione della condotta deteriorata, al fine di aggiornare la situazione dei luoghi.
Tuttavia, nel corso dell'accertamento condotto in fase cautelare, il c.t.u. ing.
nell'osservare che la condotta idrica condominiale era in evidente Per_2
stato di degrado e presentava una notevole perdita che era penetrata nell'immobile del già evidenziò la sussistenza di difetti strutturali Pt_1
della villa, sebbene poi, alla luce dello stato di fatti, ne escluse la portata ai fini della determinazione del fattore causativo di danno.
Dopo aver sottolineato, a tal fine, che “i valori di umidità riscontrati nel terreno a seguito dei sono effettivamente elevati rispetto a quelli che Parte_2
dovrebbero riscontrarsi nelle normali condizioni di esercizio: tale aspetto indica la presenza di un evento esterno responsabile della loro alterazione che non è giustificabile attraverso l'assenza di camera d'aria per il solaio del piano semi-interrato o la presenza di pareti controterra e fioriere” (pag. 35), concluse in tal modo: “in base alla sintesi per punti significativi che ho appena effettuato, posso affermare con certezza che la perdita riscontrata nella condotta idrica condominiale è penetrata all'interno della proprietà attorea almeno in due diversi punti: in corrispondenza dell'ingresso principale e del passo carrabile inferiore. Tale evento ha provocato un considerevole aumento dell'umidità ambientale dei locali posti al piano semi-interrato, originandone danni lamentati dall'attore e che ne ha comportato il mancato utilizzo ed il verificarsi di condizioni di insalubrità. A questo proposito, tengo a precisare che
l'aumento di umidità dovuta alla perdita nella condotta idrica condominiale non ha fatto altro che far “collassare” una situazione probabilmente già quasi al limite viste le caratteristiche costruttive con cui è stata realizzata la : in Pt_3
particolare, infatti, i saggi effettuati hanno dimostrato che la pavimentazione del piano semi-interrato è poggiato direttamente sul terreno, essendo mancante di camera d'aria, cioè quell'elemento che, se ben realizzato, evita la penetrazione all'interno dell'ambiente dell'umidità di risalita. In ogni caso, è indiscutibile che in mancanza di un evento perturbatore esterno la sola assenza di camera d'aria non potrebbe aver causato il danno lamentato da parte attrice” (pag. 36).
Nel corso del secondo accertamento tecnico, il c.t.u. ha preso atto della diversa situazione dei luoghi a causa dei lavori condominiali di rifacimento delle condotte idriche effettuati a seguito della chiusura delle precedenti operazioni peritali, descrivendo, a tale fine, che: ”In riferimento alla conduttura esterna che corre al di sotto del marciapiede condominiale costeggiando per tutta la sua estensione la proprietà ho effettuato Pt_1
ispezione all'interno dei pozzetti, precedentemente aperti, verificando all'attualità la totale assenza d'acqua all'interno del cavedio condominiale nonché l'installazione di nuove condotte idriche a sostituzione e/o integrazione alle precedenti (cfr. Foto n.1 a 6). Grazie alla documentazione fornita dall'ing.
prodotta successivamente al precedente ATP, ho potuto apprezzare CP_8
anche in maniera più approfondita gli interventi di manutenzione conseguiti nell'istallazione di una nuova tubazione per la distribuzione idrica e tutte le sue diramazioni necessarie all'alimentazione delle singole unità immobiliari formanti il Condominio (pag. 6 e 8). Parte_4
Tuttavia, a fronte dei lavori di ripristino, il perito d'ufficio ha riscontrato una situazione alquanto anomala, segnata dal peggioramento degli ambienti più interni del locale interrato della villa e del solaio di primo calpestio, così descrivendo a pag. 8 della relazione peritale: “Per quanto attiene i locali interrati della proprietà faccio presente che da una semplice analisi Pt_1
visiva effettuata sui luoghi ho appurato che le condizioni riguardanti gli ambienti più interni del locale interrato, privi tra l'altro di finestre e/o aperture verso l'esterno, sono nel tempo peggiorate soprattutto in riferimento alle pareti adiacenti ai terrapieni (cfr. Foto n.9 a 16). Per quanto concerne invece il solaio di primo calpestio della tavernetta d'ingresso al piano interrato ho rilevato, seppur in maniera più contenuta rispetto alla precedente ATP, diffuse macchie
d'acqua e d'umidità in corrispondenza soprattutto delle zone prossime ai saggi operati durante l'accertamento tecnico preventivo (cfr. Foto n.21 a 30)”.
Pertanto, il perito d'ufficio, partendo dall'assunto che l'eliminazione della perdita dalla condotta obsolescente avrebbe dovuto rimuovere anche l'umidità dagli ambienti e constatando che nella specie si era verificata la situazione inversa, “data la persistente presenza d'umidità sul pavimento del solaio di primo calpestio della tavernetta ubicata al piano interrato”, ha ritenuto che il fattore determinante dell'evento dannoso non scaturiva da un'unica causa (perdita d'acqua nella condotta ) ma da CP_9
“concause attualmente ancora in atto e finora irrisolte” da attribuirsi “ad aspetti morfologici del luogo nonché a vizi sostanzialmente costruttivi della villa”.
A tal riguardo, il consulente d'ufficio ha provveduto a rileggere i risultati già ottenuti nel precedente accertamento alla luce del mutato quadro fattuale, evidenziando che: “Difatti a seguito di carotaggi e saggi effettuati durante il procedimento di accertamento tecnico preventivo, rilevavo che i valori di umidità riscontrati nel terreno erano effettivamente elevati rispetto a quelli che dovevano riscontrarsi nelle normali condizioni di esercizio e che le misurazioni igrometriche sulle pareti contro terra, in alcuni casi confinanti anche con fioriere, avevano evidenziato la presenza di un tasso di umidità particolarmente elevato. Constatato in contraddittorio quanto rilevato, concludevo precisando che l'aumento di umidità dovuto alla perdita nella condotta idrica condominiale non aveva fatto altro che far "collassare" una situazione probabilmente già quasi al limite viste le caratteristiche costruttive con cui è stata realizzata la : in particolare, infatti, i saggi effettuati Pt_3
avevano dimostrato che la pavimentazione del piano interrato è poggiata direttamente sul terreno, essendo mancante di camera d'aria (vespaio) che evita la penetrazione all'interno dell'ambiente dell'umidità di risalita” (pag. 13 della relazione).
Pertanto, all'esito degli accertamenti tecnici espletati in sede cautelare e senza la necessità di proporne di nuovi “di comune accordo con i tecnici di parte”, il c.t.u. ha individuato, nella causazione del fenomeno lamentato, cause che, in parte, sono ascrivibili al condominio e appaiono già risolte e, in parte, sono riconducibili a difetti di costruzione della villa, sottolineando che, per poter risolvere le problematiche d'umidità ancora presenti nell'immobile di proprietà attorea, sono necessari interventi “sia agendo dall'interno degli ambienti che dall'esterno, avendo come unico scopo il compimento del totale distacco e contatto diretto tra elementi costruttivi dell'immobile con il terreno circostante” ed evidenziando che alcuni lavori, quali “la realizzazione dello scannafosso e del vespaio aerato non sono da assoggettarsi al ma CP_5
all'attore, in quanto sono interventi necessari per preservare le condizioni di salubrità ripristinate a valle dell'esecuzione degli interventi descritti in precedenza, nonché a correggere alcuni vizi costruttivi della villa” (pag. 14 della relazione).
A tal fine, nel decurtare dal computo metrico, redatto in fase cautelare, i costi delle opere spettanti al solo attore, ha precisato correttamente che “la determinazione dei costi di ripristino dello stato dei luoghi deve necessariamente tener conto dell'azione combinata di tutti gli elementi che hanno contribuito con “diversi pesi e percentuali” alla condizione di insalubrità del locale interrato alla proprietà , non avendo le infiltrazioni Pt_1
provenienti dalla condotta condominiale apportato un contributo esclusivo nella verificazione dell'evento (cfr. pag. 15).
In definitiva, il perito d'ufficio ha individuato quattro distinti fattori concomitanti nella causazione dei fenomeni di umidità nei locali interrati dell'appartamento del quali le perdite della condotta condominiale, Pt_1
“l'assenza di un adeguato isolamento delle pareti perimetrali dai terrapieni, un insoddisfacente ricambio d'aria soprattutto per gli ambienti più interni, la mancanza di un vespaio areato” e, stante l'impossibilità di determinare con precisione il singolo apporto, ha interpretato “la loro azione simultanea nella misura equamente distribuita”, attribuendo una percentuale pari al 25% a ciascuna co-azione (pag. 23).
Ne consegue, quindi, che non vi è alcuna contraddizione tra le due c.t.u., trattandosi di accertamenti condotti in tempi diversi, in presenza di un quadro fattuale parzialmente mutato, per effetto della sostituzione della condotta condominiale.
In ragione di ciò, la Corte ritiene di condividere le risultanze tecniche, che si rivelano frutto di indagini svolte con particolare perizia e diligenza, avendo il consulente, dapprima, individuato e distinto i diversi apporti concausali nella determinazione dei danni lamentati dall'attore e, poi, graduato motivatamente le rispettive responsabilità.
Di contro, le doglianze dell'appellante appaiono non condivisibili, in quanto apodittiche e sfornite di validi supporti tecnici, vieppiù in un contesto segnato dal peggioramento dei fenomeni di umidità, una volta eliminata la causa infiltrativa.
Né coglie nel segno l'ulteriore aspetto, lamentato dall'appellante, relativo all'omesso esame delle osservazioni del c.t.p. ing. . Per_3
Ed invero, a pag. 31 della relazione, il perito d'ufficio ha replicato prontamente alle critiche dei consulenti di parte, affermando che: “Per quanto concerne le osservazioni avanzate dal ctp attoreo devo far presente che più volte sia nella precedente ATP che in questa relazione ho sottolineato
l'apporto che ha indebitamente apportato la perdita dalla condotta condominiale nella definizione delle manifestate condizioni insalubri del piano interrato. Ho anche chiarito come quest'ultima non può e non deve essere imputata come l'unica causa viste le carenze costruttive che interessano la villa del sig. Sarebbe inopportuno nonché sbagliato definire vizi costruttivi Pt_1
come semplici “condizioni manutentive dell'immobile”, come erroneamente vuol far credere il ctp attoreo, poiché trattasi appunto di specifici e importanti accorgimenti costruttivi non identificabili nelle mere opere di manutenzione allo stabile. Per quanto riguarda gli interventi proposti nel computo dell'ing.
, ritengo che il condominio non possa farsi carico di operazioni che Per_3
mirano ad intervenire su aspetti sostanzialmente costruttivi della villa, dovendo quest'ultime essere a carico dell'attore, pertanto non essendo d'accordo con gli interventi proposti, tra l'altro aggiuntivi rispetto a quelli da me già previsti nell'elaborato peritale, concludo confermando quanto ampiamente descritto in precedenza e nel computo allegato”.
Correttamente, quindi, il tribunale, nell'escludere l'esclusiva responsabilità del nella causazione dell'evento dannoso, ha posto a fondamento CP_5
del proprio convincimento le conclusioni raggiunte dal perito d'ufficio, osservando giustamente che le stesse non erano state confutate dai consulenti di parte, per essersi, in particolare, il c.t.p. dell'attore “discostato dal CTU solo in relazione agli interventi proposti e non anche sulle cause delle infiltrazioni” (pag. 13 della sentenza impugnata).
Pertanto, i rilievi tecnici innanzi illustrati, in assenza di ulteriore materiale istruttorio acquisito in primo grado e in applicazione del criterio della preponderanza dell'evidenza (“più probabile che non”), non consentono di ritenere il esclusivo responsabile nella causazione dell'evento CP_5
dannoso, a ciò ostandovi la concorrente rilevanza causale dei vizi costruttivi dell'immobile in questione, secondo le porzioni percentuali individuate dal c.t.u. con coerenza e logicità, sorrette da riscontri effettivi e da evenienze scientifiche.
In considerazione delle risposte puntualmente fornite alle critiche sollevate dal consulente tecnico di parte attrice e in mancanza di ulteriori argomentazioni valide e convincenti, appare superfluo disporre un'ulteriore indagine tecnica, ponendosi anche in rilievo che il c.t.u. ing. con Per_2
due elaborati peritali e con i successivi chiarimenti, ha fornito delle conclusioni compiute e scevre da dubbi.
In definitiva, muovendo da tali premesse, la critica articolata con il secondo motivo di gravame, in quanto sprovvista di un'adeguata e tranquillizzante prova circa l'esclusiva riconducibilità delle lesioni lamentate alle infiltrazioni proveniente dalla condotta idrica condominiale, non può che ritenersi infondata, da ciò conseguendo la conferma della sentenza impugnata secondo l'importo di danno ivi riconosciuto.

3.4. Non appare meritevole di accoglimento neppure il terzo motivo di impugnazione, con il quale l'appellante si duole del rigetto della richiesta di risarcimento del danno da mancato godimento dell'immobile, sul presupposto dell'omessa prova della redditività dello stesso, deducendo, in proposito, che si tratta di un danno “in re ipsa” da liquidarsi con riferimento al cd. danno figurativo.
Sul punto, con un recente arresto (Cass. 33645/2022), le Sezioni Unite, sia pure occupandosi della diversa ipotesi del danno da occupazione illegittima di immobile, hanno reso chiarimenti, rilevanti anche nel presente giudizio, con riferimento alla morfologia e alla risarcibilità del danno derivante da un fatto che renda impossibile, a chi ne abbia diritto, il godimento dell'immobile e di trarne guadagno.
In quella sede, dopo aver evidenziato che l'evento lesivo può attingere la cosa oggetto del diritto ovvero direttamente il contenuto del diritto stesso, si è detto che in entrambi i casi, ai fini dell'attivazione della tutela risarcitoria, è necessario che si configuri una perdita o un mancato guadagno che, in base all'art. 1223 c.c., siano conseguenza immediata e diretta dell'illecito.
L'indirizzo nomofilattico è stato recepito in pronunce successive, dove si è affermato che: “il danno da indisponibilità diretta dell'immobile patito dal proprietario – configurabile quando si verifica, quale conseguenza immediata
e diretta della violazione del diritto dominicale, la soppressione o compressione della facoltà di fruire direttamente del cespite e di ritrarne le utilità congruenti alla sua destinazione – può essere risarcito a condizione che lo stesso venga provato, anche presuntivamente, sulla base dell'allegazione, da parte del danneggiato, di determinate caratteristiche materiali e di specifiche qualità giuridiche del bene che consentano di presumere, con ragionevole certezza e secondo l'id quod plerumque accidit, che quel tipo di immobile sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero o che l'avente diritto ne avrebbe ritratto, immediatamente e direttamente, un'utilità, specificamente indicata, corrispondente alle sue caratteristiche” (Cass. 10477/2024; nello stesso senso, Cass. 14947/2023).
Orbene, nella specie, manca la prova di un'effettiva lesione, non avendo il proprietario-attore dimostrato di non aver potuto locare l'immobile ovvero di aver perso l'occasione di venderlo a prezzo conveniente o di aver sopportato un esborso economico per reperire un'altra sistemazione ai suoi badanti, vieppiù se si considera che, secondo il c.t.u., differentemente da quanto indicato nei grafici del condono e nelle planimetrie catastali, “tutto il piano interrato non possiede i requisiti minimi, in termine di altezza utile, per ottenere i criteri e i titoli dell'abitabilità” e presenta “in parte caratteri e elementi costruttivi attribuibili ad un deposito” (cfr. pag. da 24 a 28 della relazione tecnica del 2017).

3.5. Il rigetto dell'appello assorbe l'esame della domanda di manleva formulata dal ai sensi dell'art. 346 c.p.c. nei confronti della CP_5
compagnia di Assicurazioni.
§.

4. Le considerazioni illustrate inducono a ritenere infondati tutti i motivi di appello, che va, di conseguenza, respinto e le spese di lite, liquidate come in dispositivo, in base alle tabelle dm 147/22, nei valori minimi, attesa la semplicità delle questioni trattate, seguono la soccombenza;
sussistendo altresì, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, i presupposti, a carico degli appellanti, in solido, per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli, sezione VI civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza n. 784/2020 Parte_1
del 23.1.2020, emessa dal Tribunale di Napoli, così provvede:

1. Rigetta l'appello;

2. Condanna al pagamento in favore dell'amministrazione Parte_1
del complesso immobiliare sito in Napoli alla Discesa Gaiola nr. 7 delle spese di lite, che liquida, in complessivi € 4.996,00 per compensi, oltre iva, cpa e spese generali al 15%, il tutto da distrarsi in favore dell'avv. Tancredi dichiaratosi antistatario;

3. Condanna al pagamento in favore della Parte_1 Controparte_10
delle spese di lite, che liquida, in complessivi € 4.996,00 per
[...]
compensi, oltre iva, cpa e spese generali al 15%.

4. Dà atto, ai sensi dell'art. 13 co.

1-quater dpr 115/2002, che sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Così deciso in Napoli, il 25.09.20205
Il Cons. Est. Il Presidente dott.ssa Regina Marina Elefante dott.ssa Assunta d'Amore