N. R.G. 74/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE composta dai seguenti Magistrati dott. ssa OT RI Presidente dott. ssa Elena Rossi Consigliere dott. IC IA Consigliere estensore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 74 del ruolo generale dell'anno 2024 promossa da
(C.F. ) in qualità di custode dei beni Parte_1 C.F._1
della successione ereditaria apertasi il giorno 01.04.2020 in morte di
Persona_1
appellante rappresentata e difesa da sé medesima contro
(C.F. ) Controparte_1 P.IVA_1
appellata
1 rappresentata e difesa dagli avv.ti Elisabetta Vassanelli ed Emilio Pinali
e contro
(C.F. ) Controparte_2 P.IVA_2
appellata contumace

Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1310/2023 del Tribunale di
Verona emessa e depositata in data 27.06.2023.
Conclusioni di parte appellante:
“1) in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti nella narrativa dell'atto di citazione d'appello proposto e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 1310/2023, emessa dal Tribunale di Verona Sezione III
Civile, Giudice Dott. Carlo Favaro, nell'ambito del giudizio N.R.G. 489/2022, pubblicata il 27.06.2023, mai notificata, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
“Nel merito: previo accertamento dei fatti tutti di cui in narrativa, condannarsi, in ogni caso le società conduttrici, in solido tra loro, al pagamento dei canoni non pagati dal febbraio 2020, sino all'effettivo rilascio dell'intero immobile da parte di entrambi i conduttori, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo, salvo diversa maggior o minor somma dovesse risultare di giustizia,
In ogni caso: con riserva di agire separatamente per gli eventuali danni riscontrati al momento del rilascio dell'immobile e sempre in ogni caso condannarsi le conduttrici in solido tra loro al pagamento delle spese di lite relative all'intimazione e alla fase successiva, oltre al rimb. Forf. del 15%,
2 disponendo, ex art. 93 comma I c.p.c., la distrazione delle spese di lite liquidate in favore del sottoscritto difensore” e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellato/a dinanzi il
Tribunale per tutti i motivi meglio esposti nell'atto di citazione d'appello.
2) Rigettarsi integralmente le domande formulate da parte appellata convenuta, perché infondate in fatto ed in diritto, dichiarando di non accettare il contraddittorio su eventuali domande e/o eccezioni nuove o diverse di controparte.
3) Con vittoria di spese e compensi, oltre il rimborso forfettario per spese generali, oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
Conclusioni di parte appellata:
“In merito e in via principale
− Respingersi integralmente le domande tutte formulate da parte attrice appellante sia in ordine alla richiesta di riforma parziale della sentenza n.
1310/2023 del Tribunale di Verona, Sezione III Civile, in persona del Giudice, dott. Carlo Favaro, R.G. n. 489/2022, pubblicata il 27.06.2023, sia in ordine alle conclusioni dalla stessa richiamate e precisate nel Giudizio di Primo
Grado, perchè infondate in fatto ed in diritto;

− Con vittoria di spese e competenze di causa oltre alla rifusione del rimborso forfetario a titolo di spese generali, oltre IVA e CPA come per legge con riferimento ad entrambi i gradi di giudizio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con contratto stipulato in data 01.02.2020 concedeva in Persona_1
3 locazione l'immobile adibito a capannone sito in San Martino Buon Albergo
(Vr), via VA CE n. 2/E, a di Controparte_1 CP_1
ed alla ditta individuale . Controparte_2
In data 01.04.2020 decedeva e nell'ambito del giudizio di Persona_1
scioglimento della comunione ereditaria instauratosi tra i suoi eredi veniva disposto il sequestro giudiziario del predetto immobile, di cui veniva nominata custode l'avv. , la quale, con atto di citazione del Parte_1
14.10.2021 regolarmente notificato, conveniva in giudizio le conduttrici, deducendo che le medesime erano morose nel pagamento di diciotto mensilità
e mezza di canone per un totale di €11.100,00 e chiedendo la convalida dell'intimato sfratto o, in caso di opposizione, la pronuncia dell'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cod. proc. civ., nonché l'emissione di decreto ingiuntivo per l'importo dei canoni scaduti ed a scadere fino all'esecuzione dello sfratto, oltre agli interessi convenzionali di mora dalle singole scadenze al saldo.
Si costituiva solamente di la quale si Controparte_1 CP_1
opponeva alla convalida dello sfratto nonché all'emissione dell'ingiunzione di pagamento nei suoi confronti, allegando di essere receduta dal contratto di locazione con lettera raccomandata ricevuta dal locatore in data 13.03.2020 e che ogni pretesa avrebbe dovuto essere rivolta all'altra conduttrice.
Emessa l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cod. proc. civ. e disposto il mutamento del rito ai sensi del combinato disposto degli artt. 426 e 667 cod. proc. civ., veniva assunta la prova testimoniale e quindi il Tribunale di
Verona pronunciava la sentenza in epigrafe indicata, con la quale rilevava che per effetto del recesso esercitato da non sussisteva alcun Controparte_1
obbligo di riconsegna dell'immobile in capo a quest'ultima, avendo il
4 contratto continuato a produrre i suoi effetti, a far data dal 13.04.2020, esclusivamente nei confronti dell'altra conduttrice, e che inoltre non vi era la prova che successivamente a tale data la società avesse continuato ad occupare l'immobile; dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per l'inadempimento di di Controparte_2 CP_2 CP_2
condannandola al pagamento dei canoni scaduti fino al 31.07.2020 - pari ad
€3.300,00 - e della somma di €600,00 (a titolo risarcitorio) per ogni mensilità successiva fino all'effettivo rilascio del bene, oltre agli interessi legali dalla singole scadenze al saldo, nonché alla rifusione delle spese di lite;
accertava che era debitrice della sola quota di canone relativa al Controparte_1
mese di marzo 2020 che non era stata corrisposta (€300,00) nonché della quota di canone relativa al mese di aprile 2020 maturata fino al 13.04.2020, data in cui il recesso era divenuto efficace (€260,00), condannandola al pagamento del corrispondente importo, maggiorato degli interessi legali dalla scadenza al saldo;
compensava infine in ragione di un terzo le spese processuali tra e ponendo la quota residua a Parte_1 Controparte_1
carico della prima.

2. Avverso l'indicata pronuncia ha interposto tempestivo appello, Parte_1
affidato a quattro motivi di gravame.

2.1 Con il primo motivo afferma che il tribunale ha errato lì dove non ha considerato che le due conduttrici si erano obbligate, in solido tra loro, ad adempiere a tutte le obbligazioni discendenti dal contratto e che CP_1
non aveva mai liberato l'immobile, mantenendo al suo interno, anche
[...]
dopo essere receduta dal rapporto locatizio, tonnellate di rifiuti, il cui
5 riciclaggio e smaltimento costituisce l'oggetto della sua attività.

2.2. Con il secondo motivo censura la sentenza nella parte in cui ha escluso l'esistenza di un obbligo di riconsegna dell'immobile in capo alla società conduttrice, giacchè tale affermazione si pone in contrasto con l'ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 cod. proc. civ. che il tribunale aveva emesso nei confronti di quest'ultima, affermando che la stessa non aveva provveduto alla liberazione dei locali ed alla riconsegna delle chiavi al locatore e che le conduttrici si erano obbligate in solido.
Si duole inoltre che il giudice di prime abbia omesso di rilevare che per giurisprudenza costante la modificazione soggettiva del contratto di locazione dal lato passivo si concretizza in una cessione del contratto che richiede il consenso espresso del locatore per la sua efficacia.

2.3 Con il terzo motivo lamenta che il tribunale abbia fatto malgoverno delle risultanze istruttorie, considerando rilevante la deposizione resa dal teste
[...]
in merito alla utilizzazione dell'immobile, Testimone_1
successivamente al recesso esercitato dalla società, da parte di
[...]
uno dei figli di , sebbene le sue dichiarazioni risultino Pt_2 Persona_1
lacunose, confuse e contradditorie ed il teste sia inattendibile.

2.4 Con il quarto motivo chiede la riforma del capo della sentenza relativa al regolamento delle spese processuali in conseguenza dell'accoglimento delle censure che precedono.

3. Si è costituita l'appellata, chiedendo il rigetto del gravame e la conferma
6 della sentenza impugnata.

4. I primi tre motivi di gravame possono essere esaminati congiuntamente, in quanto pongono questioni strettamente connesse.
Il tribunale ha ritenuto che a seguito della ricezione da parte del locatore, avvenuta in data 13.03.2020, della lettera raccomandata del 12/03/2020, mediante la quale ha esercitato il diritto di recesso Controparte_1
riconosciuto alla parte conduttrice dall'art. 2 del contratto di locazione, il vincolo negoziale si sia sciolto esclusivamente nei confronti della predetta società in data 13.04.2020 ed a partire da quel momento il rapporto di locazione è proseguito unicamente nei confronti dell'altra conduttrice, ovverosia , sicché Controparte_2 [...]
è stata condannata a pagare i soli canoni maturati sino a quella Controparte_1
data e rimasti insoluti.
La statuizione resa dal giudice di prime cure in ordine agli effetti prodotti dal recesso esercitato da uno dei due conduttori sul contratto di locazione non è immune da censura.
Nella fattispecie in esame si è in presenza di un unico contratto di locazione stipulato dal locatore con due conduttori ed avente ad oggetto un bene immobile considerato come un “unicum”.
Detto contratto dunque non è qualificabile come contratto plurilaterale, bensì come contratto bilaterale con parte soggettivamente complessa.
Ora, è costantemente affermato che “la parte complessa, come unico centro di interesse, va considerata sia agli effetti negoziali che agli effetti processuali come unico soggetto, con conseguente necessità che il giudizio sull'esistenza, portata e nullità del negozio si svolga nei confronti di entrambi i soggetti che
7 compongono la parte complessa” (così Cass. n. 2922/1974; cfr. pure Cass. n.
208/1973, Cass. n. 5041/1977 e Cass. n. 265/1981).
Ne discende che nel caso in cui un contratto di locazione di un immobile considerato come un unicum inscindibile, sia stato stipulato da una pluralità di conduttori, questi ultimi, unitariamente considerati, costituiscono un unico centro di imputazione di interessi soggettivamente complesso, titolare, come tale, dei diritti e degli obblighi nascenti dal contratto, di guisa che il diritto di recesso, convenzionalmente pattuito, spetta alla parte soggettivamente complessa così costituita e non al singolo conduttore (v. in senso conforme
Cass. n. 2654 dell'11/10/2024 in motivazione, ove si è precisato che “a fronte del mancato, espresso consenso di tutti i componenti la parte complessa, la risoluzione non può essere esercitata in via stragiudiziale. Così, a fronte della diffida ad adempiere ad opera di un solo componente o comunque non della totalità dei componenti la parte complessa, non si avrà la risoluzione di diritto del contratto, ma sarà necessario proporre la domanda di risoluzione al giudice”).
Il recesso esercitato da non ha quindi determinato lo Controparte_1
scioglimento, neppure parziale, del vincolo contrattuale.
In tal caso la coesistenza nello stesso rapporto locatizio di più conduttori non esclude che ciascuno di questi sia tenuto per la medesima prestazione (nella specie: pagamento del canone) con distinta ed autonoma obbligazione;
deve infatti ritenersi che essi siano obbligati in solido a norma degli artt. 1292 e
1294 cod. civ, poiché si versa in ipotesi di obbligazioni solidali, nelle quali si ha in realtà, non un'obbligazione unica con pluralità di soggetti, ma tante singole obbligazioni quanti sono i più debitori, connesse fra loro ed aventi, ciascuna, per oggetto l'identica prestazione (Cass. n. 1011 del 27/02/1978).
8 Per di più va evidenziato che nel contratto di locazione è espressamente pattuito che i due conduttori “si costituiscono garanti in via tra di loro solidale per l'adempimento delle obbligazioni tutte, a qualsiasi titolo, nascenti dal presente contratto comprese quelle del canone”, potendo quindi il locatore esigere l'adempimento dell'intera prestazione da ciascuno dei due conduttori anche in virtù del fatto che gli stessi hanno prestato garanzia fideiussoria l'uno a favore dell'altro.
risponde dunque anche per l'inadempimento degli obblighi Controparte_1
gravanti sulla ditta individuale di UD AN ed è tenuta, in CP_2
solido con quest'ultima, al pagamento dei canoni di locazione maturati sino alla scadenza del contratto - la cui durata è stata pattuita sino al 30.07.2020 – nonché a corrispondere al locatore, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ. il corrispettivo convenuto sino alla data della riconsegna.
Al riguardo risulta ex actis e non è contestato che l'immobile continua ad essere parzialmente occupato da una gran quantità di rifiuti ingombranti ed altri beni mobili che l'odierna appellata sostiene essere stati ivi portati dall'altro conduttore.
Il che tuttavia non esclude, per le ragioni testè indicate, che Controparte_1
sia tenuta a rispondere verso il locatore delle conseguenze derivanti dall'inadempimento dell'obbligazione convenzionale di restituire la cosa locata libera e sgombra, anche se detto inadempimento sia imputabile all'altro conduttore.
In proposito va sottolineato che l'obbligazione di restituzione dell'immobile locato, prevista dall'art. 1590 c.c., resta inadempiuta qualora il locatore non ne riacquisti la completa disponibilità, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione, sicchè la mora e gli effetti dell'art. 1591 c.c. si producono anche
9 ove egli torni formalmente in possesso del bene, ma questo sia inutilizzabile perché ancora occupato da beni mobili del conduttore che non debbano consegnarsi al locatore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente ex art. 608 c.p.c., atteso che la formale chiusura del processo esecutivo non determina l'automatica cessazione degli effetti sostanziali collegati al rapporto di locazione (v. Cass. n. 8675 del 04/04/2017).
Si è precisato che sebbene l'art. 1591 cod. civ. si riferisca letteralmente alla
«mora a restituire la cosa», quindi all'inadempimento dell'obbligazione di
«riconsegna», essa è volta a sanzionare anche l'inesatto adempimento, da parte del conduttore, dell'obbligazione di restituzione, prevista dall'art. 1590 cod. civ.. Orbene, l'obbligazione di restituzione resta inadempiuta ogniqualvolta il locatore non riacquisti la completa disponibilità dell'immobile locato, in modo da farne uso secondo la sua destinazione. Con la conseguenza che, anche ove il locatore torni in possesso dell'immobile (coattivamente od anche spontaneamente mediante consegna delle chiavi da parte del conduttore), ma questo risulti inutilizzabile perché ancora occupato da cose del conduttore, la norma di riferimento continua ad essere quella dell'art. 1591 cod. civ. (così
Cass. n. 20146 del 30/07/2018).
E' dunque irrilevante, al fine di escludere la responsabilità da ritardata restituzione, che in data 05.03.2021 il custode giudiziario sia stato immesso nel possesso del capannone (v. verbale di immissione di cui al doc. 7 del fascicolo di primo grado di parte attrice).
E' però emerso dalle dichiarazioni rese dal teste Testimone_1
conduttore di un capannone attiguo a quello di cui si discute e della cui attendibilità non vi è ragione di dubitare - in quanto la sua deposizione è intrinsecamente coerente e non è inficiata da evidenze di segno contrario -,
10 che uno dei figli ed eredi del locatore, dopo il decesso di Parte_2
quest'ultimo e la scadenza del contratto di locazione, ha iniziato ad utilizzare una parte del capannone per riporvi i bancali che il teste sostiene essergli stati illecitamente sottratti da questi, ragione per cui ha presentato il 06.02.2022 una querela per furto contro lo stesso.
Risulta quindi provato che dispone delle chiavi dell'immobile Parte_2
e ne fa uso.
Poiché secondo la ricostruzione fornita da che non è mai Controparte_1
stata contestata dall'odierna appellante, i due conduttori si erano divisi in parti uguali gli spazi, come peraltro confermato anche dal teste escusso, è dimostrato che dopo la scadenza del contratto di locazione Parte_2
ha conseguito l'effettiva disponibilità di una porzione del capannone pari ad
½ della sua superficie.
Di conseguenza si reputa congruo determinare l'indennità di occupazione dovuta da in misura corrispondente alla metà del canone di Controparte_1
locazione pattuito.
In definitiva, l'odierna appellata va condannata al pagamento della somma di
€2.700,00, pari alla quota del canone di marzo 2020 non corrisposto
(€300,00) e di quelli successivi rimasti insoluti fino alla scadenza del contratto, avvenuta in data 31.07.2020 (€2.400,00), nonché l'ulteriore somma di €300,00 per ogni mensilità successiva al 31.07.2020 e fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo.

5. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, in base a valori compresi tra i parametri minimi e medi di cui al D.M.
11 55/2014, come aggiornato dal D.M. 147/2022, tenuto conto del valore effettivo della controversia e della sua ridotta complessità, nonché delle fasi effettivamente svolte, con distrazione a favore del procuratore antistatario, che ne ha fatto richiesta solo con riferimento alle spese del primo grado.



P. Q. M.


La Corte d'Appello di Venezia, definitivamente pronunziando, contrariis rejectis, in accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della sentenza impugnata, che conferma quanto al resto:
1) condanna al pagamento in favore di Controparte_1
della somma di €2.700,00, a titoli di canoni di locazione scaduti Parte_1
fino al 31.07.2020, nonché dell'ulteriore somma di €300,00 per ogni mensilità successiva al 31.07.2020 e fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile, oltre agli interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

2) condanna a rifondere a le spese del Controparte_1 Parte_1
giudizio di primo grado, che si liquidano in €4.000,00 per compensi, oltre a spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge, con distrazione a favore del procuratore antistatario;

3) condanna a rifondere a le spese del Controparte_1 Parte_1
giudizio di secondo grado, che si liquidano in €3.00,00 per compensi ed in
€382,50 per esborsi, oltre a spese generali nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge.
Cosi deciso in Venezia, nella Camera di Consiglio del 27.11.2025.
Il Consigliere estensore
12 IC IA
Il Presidente
OT RI

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