N. 251/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte D'Appello di Torino
Sez. Terza Civile
nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Anna Bonfilio Presidente dott. Francesco Rizzi Consigliere dott.ssa Paola Ferrari Bravo Consigliere Relatore
ha pronunciato all'udienza del 15.10.2025 e mediante lettura del dispositivo la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 251/2025 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Giustino Angelo, Parte_1 P.IVA_1
appellante contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Manassero Mauro, CP_1 C.F._1
appellato
OGGETTO: risoluzione contratto di locazione per uso diverso
CONCLUSIONI
Per Parte_1
“Nel merito:

1. Accogliere, per i motivi innanzi illustrati, il presente appello e, per l'effetto, riformare l'impugnata sentenza n. 581/2025, resa in data 04 febbraio 2025 dal Tribunale di Torino, VIII sezione civile, in persona del Giudice dott.ssa Ivana Peila, nel procedimento rubricato col n. 13689/2023 r.g., notificata in data 05 febbraio 2025;
pagina 1 di 19 2. accertare e dichiarare l'inammissibilità della domanda di risoluzione del contratto di locazione per intervenuta morosità avanzata dalla sig.ra trattandosi di domanda nuova ovvero di un CP_1
fatto nuovo diverso da quello originariamente posto a fondamento della domanda che si traduce in un mutamento della causa petendi inammissibile in corso di causa;

3. accertare e dichiarare il grave inadempimento della sig.ra per i mancati interventi di CP_1 ripristino delle travi e messa in sicurezza dell'immobile concesso in locazione alla Parte_1
e, per l'effetto, dichiarare risolto per colpa unica ed esclusiva della medesima locatrice il contratto di locazione del 01.06.2019 avente ad oggetto l'immobile individuato in catasto al foglio 5, part. n. 68, sub. 2, cat. C1, 181 mq;

4. accertare e dichiarare altresì la violazione da parte della locatrice sia dell'obbligazione su di essa gravante di mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (art. 1576 c.c.) sia quella di assicurarne il pacifico godimento durante la locazione (art. 1585 c.c.);

5. accertare e dichiarare che la lesione alle travi del cespite condotto in locazione dalla Pt_1 ha precluso a quest'ultima l'utilizzabilità in qualsiasi sua forma di tale immobile;

6. accertare e dichiarare l'ammissibilità della domanda riconvenzionale avanzata dalla Pt_1
con la comparsa di costituzione e risposta depositata in data 02.10.2023 e, per l'effetto,
[...]
condannare la sig.ra al risarcimento dei danni in favore della CP_1 Parte_1
quantificati complessivamente in € 220.148,00, o in quella diversa maggiore o minor somma che l'adita Corte di Appello vorrà determinare secondo il suo prudente apprezzamento, di cui
€ 15.000,00 per il mancato godimento del bene concesso in locazione dal 21.04.2021 a tutt'oggi;
€ 173.428,00 a titolo di mancato guadagno derivante dall'impossibilità di realizzare ed avviare la programmata attività di ristorazione, ovvero l'allestimento di un pub, € 31.720,00 quale importo corrisposto alla a titolo di acconto per l'acquisto degli arredi del Controparte_2
progettato locale.

7. condannare la sig.ra alla restituzione in favore della dei canoni di locazione CP_1 Pt_1
dalla stessa percepiti dall'aprile 2021 all'aprile 2024 per un totale di € 54.000,00 e/o con qualsiasi altra statuizione condannare la sig.ra al risarcimento dei danni per il mancato utilizzo del CP_1
bene nel detto arco temporale;

8. condannare in ogni caso la sig.ra al pagamento delle spese e competenze del doppio CP_1
grado di giudizio con attribuzione al sottoscritto difensore antistatario;

pagina 2 di 19 9. porre definitivamente le spese di CTU a carico della locatrice;

10. ordinare il ripristino dello stato dei luoghi a cura e spese della Parte_1
In via istruttoria:
11. ammettere la prova per testi sui capi di prova come formulati nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. depositata in data 01.02.2024 che di seguito si ritrascrivono […]
12. ammettere consulenza tecnica d'ufficio al fine di verificare le carenze denunciate dalla conduttrice e quantificare i danni derivanti dal mancato godimento del bene concesso in locazione ovvero dalla mancata apertura dell'attività commerciale all'interno del locale condotto in locazione”.
Per CP_1
“Nel merito,
- respingere l'Appello interposto da avverso la sentenza n. 581/2025 emessa dal Parte_1
Tribunale di Torino in data 04/02/2025 e, per l'effetto, confermarla in ogni sua parte;

- dichiarare tenuta e condannare ai sensi del primo comma dell'art. 96 c.p.c. per Parte_1
responsabilità aggravata, a corrispondere alla signora il risarcimento del danno in CP_1
misura pari alle liquidande spese di causa;

- con vittoria di compensi professionali, rimborso ex art. 2 D.M. n. 55/2014 e 4 % c.p.a. (le prestazioni di difesa sono svolte in regime d'esenzione dall'I.V.A.);
- con richiesta di applicazione dell'art. 4, comma 1 bis del D.M. n. 55/2014, come modificato dall'art. 1, comma 1, lett. b) del Dec. Min. Giust. n. 37/2018 e dall'art. 2, comma 1, lettera b) del
D.M. n. 147/2022”.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI DELLA DECISIONE
I) Sulle domande e sulle difese delle parti nel primo grado di giudizio. conveniva in giudizio la società chiedendo che venisse dichiarata la CP_1 Parte_1
risoluzione del contratto di locazione ad uso non abitativo stipulato tra le parti in data
01/06/2019, avente a oggetto un locale commerciale e due soprastanti unità abitative in Claviere,
Via Nazionale 26, interno B, per inadempimento della società conduttrice.
A fondamento della domanda deduceva che: a seguito della ricezione di lettera datata 21/04/2021 con la quale la conduttrice aveva lamentato d'aver reperito alcune crepe nelle travi di cemento pagina 3 di 19 della copertura dell'esercizio commerciale, la locatrice aveva incaricato il proprio consulente
Arch. , affinché verificasse lo stato dei luoghi;
nel corso dell'accesso, aveva Persona_1
scoperto che la conduttrice aveva realizzato scavi ed opere di demolizione delle murature interne dell'unità locata (lavori non autorizzati dalla proprietà e non approvati dalle autorità comunali); aveva quindi inviato alla conduttrice lettera raccomandata A.R. del 03/05/2021, contestando l'esecuzione di tali opere, intimando la sospensione dei lavori, esortando la conduttrice a presentare un progetto e a ottenere le autorizzazioni edili e amministrative eventualmente necessarie;
con la medesima missiva aveva inoltre dato atto del rilevamento di segni di cavillazione nelle strutture del solaio, riportando il consiglio ricevuto dall'Arch. per Per_1 ridurle;
in data 08/05/2023, la locatrice unitamente all'Arch. , aveva nuovamente preso Per_1 visione dell'immobile, rilevando che la conduttrice aveva eseguito ulteriori e importanti demolizioni, rendendo del tutto inutilizzabile l'unità commerciale con produzione di gravissimi danni alle strutture e agli impianti.
Instava, quindi, per la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore con conseguente condanna al risarcimento dei danni.
La società si costituiva in giudizio, sostenendo di non aver commesso alcuna Parte_1
violazione degli obblighi derivanti dal contratto di locazione. Chiedeva di accertare e dichiarare il grave inadempimento della locatrice per i mancati interventi strutturali sull'immobile concesso in locazione e, per l'effetto, dichiarare risolto il contratto per colpa unica ed esclusiva della locatrice. Instava, inoltre, per la condanna al risarcimento del danno.
Rilevava, in particolare, che, in conseguenza del deficit strutturale, nonostante il regolare versamento del canone mensile, la società conduttrice era stata impossibilitata a utilizzare il locale commerciale, non potendo, di fatto, realizzare la progettata attività di ristorazione e allestimento del pub.
II) Sulla sentenza di primo grado.
Con sentenza n. 581/2025 pubblicata il 04.02.2025, il Tribunale di Torino:
- dichiarava la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento di non scarsa importanza di Parte_1
- condannava al risarcimento del danno in favore di che liquidava in Parte_1 CP_1
pagina 4 di 19 € 46.215,00 (oltre iva sull'importo di € 43.215,00);
- rigettava tutte le ulteriori domande delle parti;

- poneva le spese di lite a carico di Parte_1
Il Tribunale dava atto che la locatrice aveva provato la fonte del suo diritto e aveva allegato l'altrui inadempimento. non aveva contestato l'omesso pagamento dei canoni di locazione, ma lo aveva Parte_1
giustificato eccependo l'altrui inadempimento per avere la locatrice consegnato un immobile con carenze strutturali tali da renderlo inidoneo all'uso a cui era destinato ed in via riconvenzionale, nella comparsa di costituzione aveva richiesto la risoluzione del contratto con condanna della locatrice al risarcimento del danno.
Per quanto la comparsa di costituzione non fosse stata notificata alla locatrice ex art. 418 c.p.c., ad avviso del Tribunale ciò non comportava l'inammissibilità della domanda riconvenzionale atteso che il giudizio era stato erroneamente introdotto con citazione (cui poi aveva fatto seguito l'ordinanza di mutamento del rito) e comunque i fatti allegati da avrebbero quanto Parte_1
meno potuto essere apprezzati quali eccezioni.
La tesi di parte conduttrice, circa la consegna di un immobile privo degli elementi strutturali indispensabili era smentita dall'art. 8 del contratto ove la parte conduttrice aveva riconosciuto “il buono stato dell'immobile”, avendolo ritenenuto di “suo gradimento”.
Con riferimento ai vizi strutturali denunciati il 21/04/2021, in assenza di ricorso ad un tempestivo accertamento tecnico preventivo nel contraddittorio delle parti e, soprattutto, avuto riguardo all'intervenuta modificazione dei luoghi effettuata dalla conduttrice, non era stato possibile demandare una verifica al CTU.
Peraltro, le foto acquisite in sede di operazioni peritali (con particolare riferimento alla foto n. 33), non confermava la tesi dell'assoluta impossibilità di godimento dell'immobile.
Il contratto di locazione non prevedeva alcuna destinazione dei locali ad attività di ristorazione e/o pub, con la conseguenza che l'omessa realizzazione di un progetto di ristrutturazione per pagina 5 di 19 l'apertura di un pub era circostanza irrilevante ai fini di causa.
Era stata quindi disposta CTU al solo fine di accertare l'esistenza e l'entità dei danni lamentati dalla locatrice, il periodo necessario per il ripristino dello stato dei luoghi e la riconducibilità delle lesioni ai lavori di demolizione intrapresi.
Il CTU aveva confermato che la conduttrice aveva eseguito molteplici lavori non autorizzati
(demolizione tramezzi, parziale demolizione piastrelle con rimozione del sottostante massetto in calcestruzzo, rimozione controsoffitto, rimozione componenti elettriche, idrauliche, sanitari, termosifoni ecc.) il cui costo (previa decurtazione del 30% di alcune voci di ripristino stante la vetustà dell'immobile) ammontava a € 43.215,00.
Il CTU aveva escluso che la lesione sulla trave fosse riconducibile alla demolizione del muro tramezzo operata da Parte_1
Alla luce della CTU, il Tribunale riteneva che gli interventi realizzati da violassero Parte_1 la pattuizione di cui all'art. 9 del contratto che obbligava il conduttore a non apportare modifiche ai beni locati, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
Disattendeva la tesi difensiva secondo la quale la locatrice fosse a conoscenza dei lavori intrapresi avendoli di fatto tollerati ed approvati, in quanto sfornita di prova, nulla risultando dalla corrispondenza intercorsa tra le parti. Ad ogni modo osservava che il contratto prevedeva che l'assenso alle lavorazioni dovesse essere dato per iscritto ed in via preventiva.
L'inadempimento di parte conduttrice (violazione dell'art. 9 del contratto di locazione, degli artt. 1587 e 1590 c.c.) era da ritenersi grave, adendo reso inutilizzabili i locali, con la conseguenza che doveva essere accolta la domanda di risoluzione del contratto ex artt. 1453,
1455 c.c..
Doveva parimenti essere accolta la domanda di condanna al pagamento della somma di
€ 43.215,00 (costi di ripristino) e quella di € 3.000,00 (due mensilità stimate dal CTU per l'esecuzione delle opere di ripristino).
Per quanto la locatrice si fosse lamentata del mancato pagamento dei canoni, non era stata formulata domanda di condanna in tal senso.
pagina 6 di 19 Parimenti non era stata proposta domanda di condanna al rilascio.
All'accoglimento della domanda di risoluzione proposta da conseguiva il rigetto CP_1
delle domande della società Parte_1
III) Motivi di appello proposti da Parte_1
Con il primo motivo, ha censurato la parte della sentenza con cui il Tribunale ha Parte_1 dichiarato l'inammissibilità delle sue domande riconvenzionali in quanto proposte in sede di costituzione nel giudizio di primo grado.
Con il secondo motivo censura la sentenza nella parte in cui il Tribunale ha accolto la domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità della conduttrice, rilevando che una simile domanda è stata proposta dalla locatrice solamente nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. del
12/01/2024, domanda da stimarsi inammissibile in quanto tardiva.
Con il terzo motivo si duole dell'omessa motivazione da parte del Tribunale in ordine alle ragioni del rigetto delle sue istanze istruttorie.
Ritiene che la motivazione per relationem operata in sentenza (mediante rimando alle ordinanze istruttorie) non consente di comprendere le ragioni poste a fondamento della decisione.
Ritiene che i capitoli di prova dedotti, contrariamente a quanto sostenuto dal Tribunale, non siano né generici né valutativi.
Con il quarto motivo censura la parte della sentenza con cui il Tribunale ha escluso la sussistenza di un deficit strutturale idoneo ad impedire il godimento del bene concesso in locazione.
Rileva che il riconoscimento del “buono stato dell'immobile” operato dal conduttore al momento della stipula, non possa che essere riferito allo stato ed alla funzionalità di porte, finestre, impianti, pavimenti ecc.
Rileva che l'affermazione del Tribunale contrasti con la logica, con le risultanze della CTU, con il riconoscimento/accertamento dell'esistenza delle fessurazioni operato ante causam dalla stessa locatrice.
Aggiunge che la scoperta dei vizi (lesioni alle travi) è avvenuta dopo la stipula del contratto e soltanto a seguito della rimozione della controsoffittatura, venendo quindi in rilievo un vizio pagina 7 di 19 occulto, come confermato dalla corrispondenza intervenuta tra le parti, dalla verifica in loco effettuata dal perito della locatrice e dalle successive verifiche tecniche eseguite dal CTU che ha dato atto che le lesioni erano antecedenti ai lavori di demolizione.
Ritiene che nella fattispecie, non era necessario ricorrere a un accertamento tecnico preventivo, poiché i consulenti di entrambe le parti avevano positivamente accertato e riscontrato la presenza delle lesioni alle travi, avendo anche concordato sulla necessità di un intervento strutturale.
Con il quinto motivo censura la sentenza sostenendo che il Tribunale non abbia valutato né stimato grave la condotta di la quale non ha provveduto a rimuovere i vizi della CP_1
cosa locata, pur avendo riscontrato attraverso un tecnico di sua fiducia un deficit strutturale all'interno dell'immobile.
Sostiene quindi che il Tribunale avrebbe dovuto “imputare” la risoluzione a colpa unica ed esclusiva della locatrice.
Con il sesto motivo si duole dell'omessa pronuncia ad opera del Tribunale in ordine all'eccezione ex art. 1460 c.c..
Rileva che in assenza della prestazione (ossia il godimento del bene e il mantenimento dello stesso in stato da servire all'uso convenuto) non avrebbe potuto pretendere il CP_1
pagamento dei canoni di locazione. Il Giudice avrebbe dovuto ritenere legittima la sospensione dei pagamenti del canone mensile operata dalla non avendo quest'ultima potuto Parte_1 utilizzare, neppur parzialmente, l'immobile condotto in locazione.
La situazione legittimava, pertanto, la richiesta di condanna della locatrice alla restituzione dei canoni mensili dalla stessa percepiti dall'aprile 2021 all'aprile 2024 per complessivi € 54.000,00.
Si duole inoltre che il Tribunale non abbia considerato la pretestuosità della domanda di risoluzione di parte locatrice in quanto proposta dopo più di due anni dalla scoperta dei lavori asseritamente non autorizzati, elemento dal quale l'appellante argomenta l'insussistenza in capo alla medesima locatrice di un pregiudizio “oltremodo grave e pregiudizievole” tale da giustificare la risoluzione per inadempimento.
Con il settimo motivo si duole che il Tribunale abbia dichiarato inammissibile la sua domanda pagina 8 di 19 risarcitoria nei confronti della locatrice che quindi ripropone.
Rileva che i mancati interventi strutturali da parte della Sig.ra non hanno permesso CP_1
l'allestimento dell'attività commerciale programmata, con conseguente mancato profitto.
Con il l'ottavo motivo censura la parte della sentenza con cui il Tribunale ha affermato che la conduttrice ha violato l'art. 9 del contratto di locazione.
Contesta di avere apportato al bene locato “trasformazioni o innovazioni” senza il preventivo consenso della locatrice.
Deduce che l'innovazione consiste nella modificazione materiale tale da alterare l'entità sostanziale o mutare la destinazione originaria del bene mentre le modificazioni mirano a potenziare o a rendere funzionale il godimento del bene e ne lasciano immutate la consistenza e la destinazione, non potendo queste ultime definirsi innovazioni nel senso suddetto.
Ritiene che nel caso di specie, gli interventi eseguiti non siano sussumibili nell'ambito delle innovazioni o delle trasformazioni in senso tecnico-giuridico, poiché gli stessi non hanno comportato alcun mutamento dello stato dei luoghi, della destinazione o dell'entità sostanziale.
Con il nono motivo rileva l'erroneità della sentenza nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto che i lavori siano stati eseguiti senza il consenso preventivo della locatrice.
Ribadisce che era stata informata sull'intenzione di avviare una nuova attività CP_1 all'interno dell'unità commerciale;
aveva accertato nel 2021 che nei locali erano in corso lavori;
non si era opposta alle lavorazioni intraprese se non a distanza di anni dalle stesse.
Ritiene quindi che la condotta di prolungata acquiescenza si sia tradotta in un'inequivocabile accettazione di fatto di quanto compiuto dalla conduttrice.
Con il decimo motivo si duole della quantificazione dei costi di ripristino dei locali,
Sostiene che l'unica obbligazione gravante sulla conduttrice sia quella prevista dall'art. 8 del contratto di locazione, secondo cui il conduttore, al termine della locazione, è tenuto alla restituzione del bene in buono stato di manutenzione.
In ogni caso, ritiene che il Tribunale abbia errato nel non considerare l'avanzato stato di degrado dell'immobile, come evidenziato dal consulente di parte, Geom. , che aveva evidenziato Per_2
la necessità di applicare un coefficiente di deprezzamento pari almeno al 50% del costo di pagina 9 di 19 ricostruzione a nuovo delle opere.
IV) Difese di CP_1 ha dedotto l'inammissibilità del primo motivo ai sensi dell'art. 342 c.p.c., non CP_1
avendo il ricorrente identificato il capo della sentenza da sottoporsi alla critica. Evidenzia, a ogni modo, l'infondatezza della censura atteso che il Tribunale non ha stimato inammissibili le domande riconvenzionali ma le ha rigettate nel merito.
Con riferimento alla seconda censura, osserva che il Tribunale non ha risolto il contratto per mancato pagamento dei canoni (bensì per inadempimento rispetto alle obbligazioni previste all'art. 9 del contratto) e nega di avere richiesto la risoluzione del contratto per tale specifico inadempimento che piuttosto è stato prospettato nella memoria ex art. 426 c.p.c., al solo scopo di rappresentare al Tribunale l'atteggiamento ostile assunto dalla conduttrice.
Ritiene inammissibile ex art. 342 c.p.c. il terzo motivo. Rileva che si è limitata a Parte_1 dolersi dell'erroneità della decisione in ordine al rigetto delle prove orali, senza dedurre le ragioni per le quali i capitoli in questione non avrebbero dovuto essere considerati “generici e valutativi”.
A ogni modo, deduce che i capitoli di prova contengono affermazioni contraddittorie rispetto alle prove documentali già acquisite al processo.
Ha svolto analoghe considerazioni in ordine alla dedotta CTU rilevando che Parte_1
avrebbe rinunciato in primo grado ai quesiti riproposti nell'atto d'appello che comunque avrebbero natura esplorativa e generica.
Con riferimento al quarto motivo deduce che la ricostruzione fattuale operata da Parte_1 non corrisponda a realtà ed in particolare rileva che i cedimenti strutturali dell'immobile descritti come talmente gravi da rendere inservibile l'unità commerciale, altro non siano che un'unica lieve cavillazione come d'altronde rilevato dal CTU ed accertato dallo stesso Tribunale mediante richiamo della fotografia n. 33 allegata alla CTU.
Aggiunge che ha espressamente accettato le condizioni dell'immobile non solo in Parte_1 sede di stipula del contratto, ma anche successivamente alla scoperta della lesione (quest'ultima pagina 10 di 19 dell'aprile 2021) avendo formulato una proposta di acquisto nel luglio 2021 (doc. 5 ricorrente), manifestando, quindi, l'accettazione delle condizioni dell'immobile. Il comportamento concludente della ricorrente renderebbe, pertanto, infondato il motivo d'appello.
In ordine al quinto e al sesto motivo richiama integralmente la motivazione della sentenza di primo grado relativa all'eccezione di inadempimento.
Con riferimento al settimo motivo, concernente la pretesa inerzia della locatrice nell'eliminare la cavillazione, ribadisce che la stessa è stata scoperta quanto la società aveva già Parte_1
ampiamente violato le obbligazioni contrattuali sulla stessa gravanti.
Quanto all'ottavo motivo, dopo avere dato atto dell'ampia portata dell'art. 9 del contratto, deduce che la demolizione di mura, la rimozione della pavimentazione e degli impianti presenti nell'immobile, integrano evidenti opere murarie e mutamento dello stato dei luoghi e dell'originaria struttura del bene locato.
Quanto al nono motivo ed alla presunta autorizzazione dei lavori ad opera della locatrice, rileva di avere intimato l'immediata sospensione dei lavori (con raccomandata del 03/05/2021) non appena scoperti.
Quanto alla contestazione della quantificazione del danno di cui al decimo motivo afferma che il
CTU, contrariamente a quanto sostenuto da parte ricorrente, ha preso in considerazione le osservazioni del CTP, ma se ne è discostato, alla luce della clausola contrattuale nella quale la conduttrice ha espressamente riconosciuto il buono stato del bene locato.
V) Decisione della Corte.
1) Il primo motivo di appello è inammissibile atteso che, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellante, il Tribunale ha ritenuto pienamente ammissibili le domande riconvenzionali proposte da pur in difetto di richiesta di differimento di udienza ex art. 418 c.p.c.. Parte_1
pagina 11 di 19 2) E' parimenti inammissibile il secondo motivo, atteso che il Tribunale non ha affatto dichiarato ammissibile la domanda di risoluzione per morosità né ha disposto la risoluzione del contratto di locazione per morosità della conduttrice.
Piuttosto il Tribunale ha dato atto che in sede di memoria integrativa la ricorrente aveva lamentato l'omessa corresponsione dei canoni di locazione in corso di causa senza formulare alcuna domanda di condanna al relativo pagamento.
Parimenti il Tribunale non ha risolto il contratto per morosità, avendo invece posto a fondamento della dichiarazione di risoluzione la violazione dell'art. 9 del contratto di locazione (che fa divieto al conduttore di apportare ai beni locati, senza il preventivo consenso scritto del locatore, trasformazioni od innovazioni di sorta che importino l'esecuzione di lavori murari) e degli artt. 1587 e 1590 c.c..
3) Il terzo motivo, con cui l'appellante si duole dell'omessa motivazione del Tribunale in relazione alle ragioni del mancato accoglimento delle istanze istruttorie dedotte, in parte è infondato ed in parte è privo di concreto rilievo decisorio.
Contrariamente a quanto dedotto dall'appellante, il Tribunale ha spiegato le ragioni per le quali non ha ammesso la CTU volta a verificare le carenze del bene concesso in locazione ed a quantificare i danni derivanti dal mancato godimento dei locali commerciali.
Quanto all'accertamento delle pretese carenze strutturali del bene, il Tribunale ha dato atto dell'impossibilità di demandarne al C.T.U. la verifica in assenza di ricorso ad un tempestivo
ATP, a fronte dell'intervenuta modificazione dello stato dei luoghi effettuata da parte conduttrice.
Ha poi ritenuto che la fotografia n. 33 allegata alla CTU “non conferma la tesi dell'assoluta impossibilità di godimento dell'immobile, e ciò a prescindere dalla non imputabilità dello stesso alla condotta negligente della stessa conduttrice” (sentenza pag. 10).
Quanto alla CTU estimativa dei danni subiti dalla conduttrice per non avere potuto destinare i locali all'attività di ristorazione, tralasciando per il momento la problematica della sospensione dei lavori in quanto eseguiti senza preventivo assenso scritto della proprietà (oggetto di separato motivo di gravame), il Tribunale ha ritenuto che la questione non meritasse approfondimenti pagina 12 di 19 istruttori in quanto “il contratto di locazione […] non prevede alcuna destinazione dei locali ad attività di ristorazione ovvero l'allestimento di un pub, con la conseguenza che l'asserita omessa realizzazione del progetto di ristrutturazione per l'apertura di un locale pub è una circostanza del tutto irrilevante ai fini di causa”.
Preme rilevare che non sono state oggetto di specifica e tempestiva impugnazione le valutazioni effettuate dal Tribunale in relazione:
- alla valenza probatoria della foto n. 33 allegata alla relazione di CTU;

- alla irrilevanza, non solo dal punto di vista probatorio ma anche in relazione al merito della domanda risarcitoria, del progetto imprenditoriale intrapreso da (realizzazione di Parte_1
un pub).
Quanto alla mancata ammissione dei capitoli di prova orale dedotti da e riproposti Parte_1
con il gravame, avuto riguardo ai motivi di gravame concretamente proposti e tenuto conto della
CTU già svolta, si ritiene che gli stessi non siano dirimenti ai fini della decisione in quanto relativi a circostanze pacifiche o non specificamente contestate (capp. 1, 2, 4, 5, 10 ,13), superflui all'esito della CTU espletata (capp. 4, 6, 8, 9, 10, 13, 14), valutativi anche in relazione ai pretesi deficit strutturali ed all'eccezione ex art. 1460 c.c. (cap. 2, 3, 4, 5, 7, 15, 16), generici (cap. 12), superflui in punto quantificazione danni, per i motivi già illustrati in relazione alla domanda risarcitoria di (capp. 3, 11, 12). Parte_1
4) Devono essere esaminati congiuntamente, attesa la loro connessione, il quarto, quinto, sesto, ottavo e nono motivo di appello che devono stimarsi nel loro complesso infondati.
4.1) E' manifestamente infondata la deduzione (oggetto dell'ottavo motivo di gravame) secondo la quale non avrebbe violato l'art. 9 del contratto di locazione non avendo Parte_1
apportato al bene trasformazioni e/o innovazioni di rilievo.
L'art. 9 del contratto di locazione dispone che “è fatto divieto al conduttore di apportare ai beni locati, senza il preventivo consenso scritto del locatore, trasformazioni od innovazioni di sorta che importino l'esecuzione di lavori murari […]”.
pagina 13 di 19 Il Tribunale ha elencato i lavori accertati in sede di CTU e le fotografie allegate alla relazione di
CTU sono eloquenti: la società ha in effetti demolito muri di tramezzo, aperto un Parte_1
vano porta (prima inesistente) di collegamento tra due ambienti, demolito non solo la pavimentazione ma anche il sottostante massetto in calcestruzzo, rimosso termosifoni, componenti elettriche ed idrauliche.
Trattasi all'evidenza di opere murarie di trasformazione che hanno anche comportato la modificazione dello stato di fatto rispetto alla scheda catastale (come risulta dalla complessiva
CTU).
In proposito è del tutto irrilevante che non sia intervenuta alcuna variazione in termini di cubatura e/o di superfici così come è irrilevante che non sia necessaria alcuna autorizzazione amministrativa.
Ciò che rileva è che siano state (indubbiamente) operate trasformazioni interne implicanti lavori murari e non sia stato richiesto il preventivo consenso scritto della locatrice.
E' privo di rilievo decisorio il fatto che possano, in ipotesi, venire in rilievo lavori di manutenzione straordinaria contrattualmente posti a carico del conduttore (art. 12 contratto) atteso che l'art. 12 non deroga né esplicitamente né implicitamente all'art. 9, con la conseguenza che è pur sempre necessario il preventivo consenso scritto anche in caso di lavori di manutenzione straordinaria che comportino trasformazioni e/o innovazioni realizzate mediante l'esecuzione di lavori murari.
E' inammissibile la doglianza (oggetto del nono motivo di gravame) secondo cui le prove complessivamente acquisite consentirebbero di ritenere dimostrato che fosse a CP_1
conoscenza dei lavori intrapresi e li avesse di fatto autorizzati.
In proposito si rileva che il Tribunale ha motivato anche in ordine all'irrilevanza di un'eventuale accettazione tacita “a cose fatte”, avendo stimato necessario (ex art. 9 del contratto di locazione) un consenso preventivo rilasciato per iscritto.
Su tale specifico punto, nulla ha impugnato l'appellante, con conseguente inammissibilità del motivo di gravame.
Né può ritenersi che nel caso concreto sia contrario a buona fede l'avere agito per la risoluzione pagina 14 di 19 contrattuale a distanza di anni dall'avvenuto accertamento (da parte della locatrice) dell'esecuzione di lavori non preventivamente autorizzati.
E' infatti pacifico che tra le parti sia intervenuto un separato patto di opzione avente ad oggetto l'acquisto del complesso immobiliare di talché è del tutto ragionevole che abbia CP_1
atteso di agire in giudizio per la risoluzione del contratto di locazione una volta naufragata la possibilità di alienare il medesimo bene alla stessa Parte_1
La conduttrice è quindi inadempiente alle obbligazioni contrattualmente assunte, con particolare riferimento a quanto pattuito con l'art. 9 del contratto di locazione.
4.2) Deve invece escludersi che sussista un inadempimento ascrivibile alla locatrice, con conseguente infondatezza del quarto e del quinto motivo.
E' bene chiarire che, per quanto faccia ripetutamente riferimento a plurime Parte_1
fessurazioni presenti nelle travi di sostegno del locale, il CTU ha ritenuto degna di attenzione una sola fessurazione, raffigurata nella foto n. 33 allegata alla CTU.
Il CTU, in quanto non richiesto, non si è pronunciato sulle eventuali problematicità connesse alla staticità dell'immobile (in relazione alla presenza di tale fessurazione).
Come in precedenza già illustrato, è stato il Tribunale ad escludere che venga in rilievo un vizio strutturale tale da non consentire il godimento dell'immobile avendo espressamente dato atto che la foto n. 33 allegata alla CTU “non conferma la tesi dell'assoluta impossibilità di godimento dell'immobile e ciò a prescindere dalla non imputabilità dello stesso alla condotta negligente della conduttrice”.
Trattasi di passaggio argomentativo che non è stato oggetto di specifica e motivata censura, essendosi l'appellante limitata a ribadire quanto già dedotto in primo grado ovverosia che la sussistenza di lesioni alle travi e la loro “criticità” sarebbero state già rilevate nella relazione del tecnico di parte (doc. 9 resistente) ed indirettamente riconosciute dalla stessa locatrice che ha indicato le lavorazioni di ripristino da eseguire a cura della conduttrice (doc. 4 ricorrente).
Non può poi non rilevarsi che il contratto di locazione ha ad oggetto non solo il locale commerciale sub iudice ma anche due unità destinate ad uso abitativo.
pagina 15 di 19 Nel primo grado di giudizio non è stato oggetto di contestazione che le due unità abitative siano
“sovrastanti e funzionali” al locale commerciale (atto di citazione in primo grado, pag. 1) ed è parimenti incontestato che abbia continuato ad utilizzare i locali ad uso abitativo, Parte_1
elemento che indubbiamente corrobora la valutazione del Tribunale sia in ordine alla “non criticità” della fessurazione sia in ordine alla possibilità di godimento del compendio locato.
Ne consegue che alcun ripristino strutturale doveva essere eseguito dalla locatrice.
E' quindi assorbita la questione, non oggetto di particolari approfondimenti ad opera delle parti e del Tribunale, relativa alla possibilità di ricondurre gli interventi di ripristino della fessurazione ai lavori di manutenzione straordinaria contrattualmente posti a carico della conduttrice (art. 12 contratto).
4.3) E' conseguentemente infondata la doglianza (oggetto del sesto motivo) afferente alla omessa pronuncia da parte del Tribunale in merito all'eccezione di inadempimento.
Il Tribunale, escluso l'inadempimento della locatrice, non avrebbe dovuto pronunciarsi sull'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c..
Ad ogni modo, ai fini della comparazione dei reciproci inadempimenti non è del tutto pertinente la deduzione di parte appellante secondo cui non si potrebbe pretendere il pagamento dei canoni di locazione a fronte dell'inutilizzabilità dell'immobile.
Quanto alla sospensione del pagamento dei canoni di locazione, seguendo l'impostazione del ragionamento di parte appellante, si rileva che la conduttrice nel corso degli anni ha mantenuto quanto meno la disponibilità dei locali abitativi senza corrispondere alcunché per il loro utilizzo con la conseguenza che l'inadempimento più grave rimarrebbe quello di parte conduttrice (Corte di Cassazione, Sez. 3, Ordinanza n. 11783 del 12/05/2017).
Ad ogni modo, la comparazione dei pretesi reciproci inadempimenti nel caso sub iudice dovrebbe più correttamente avere ad oggetto da una parte i vizi della cosa locata e dall'altra i lavori intrapresi da in difetto di autorizzazione, tali essendo gli inadempimenti allegati Parte_1
dalle parti e posti a fondamento delle contrapposte domande di risoluzione.
pagina 16 di 19 Nel caso di specie, la valutazione comparativa di tali inadempimenti ad avviso di questa Corte non può che risolversi in danno della conduttrice atteso che:
- la consistenza dei lavori intrapresi nell'immobile in difetto di preventiva autorizzazione scritta della locatrice (come emergenti anche dalle fotografie in atti e tenuto conto del costo di ripristino stimato dal CTU) è decisamente più “impattante” rispetto alla presenza di una crepa relativamente alla quale gli interventi di ripristino (per quanto non descritti in sede di CTU) risultano decisamente più contenuti (sul punto si rileva che il consulente di parte attrice aveva consigliato alla conduttrice di intervenire sulla trave con betoncino antiritiro e sovrapposizione sulle travi ribassate di una rete strutturale in titano);
- l'inadempimento del conduttore è anche cronologicamente antecedente alla scoperta del vizio;

- la presenza di tale preteso vizio non ha impedito il persistente utilizzo del compendio locato
(comprensivo delle due unità abitative).
5) Il settimo motivo, afferente alla responsabilità risarcitoria è inammissibile in quanto non si confronta con la sentenza impugnata e non si concretizza in una censura avente carattere di specificità rispetto alla decisione del Tribunale.
Contrariamente a quanto sostenuto con il motivo di gravame il Tribunale non ha innanzitutto dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale di Parte_1
Piuttosto il Tribunale ha ritenuto irrilevante il progetto imprenditoriale di atteso che Parte_1
il contratto di locazione non prevedeva alcuna destinazione dei locali ad attività di ristorazione e/o pub e neanche questo passaggio argomentativo è stato censurato.
Nel merito è comunque dirimente l'inadempimento della stessa conduttrice (da stimarsi quanto meno più grave ex art. 1460 c.c.) con la conseguenza che gli eventuali danni subiti da Pt_1
sono da ricondursi causalmente all'esecuzione di lavori non autorizzati dalla proprietà.
[...]
6) E' infondato il decimo motivo. contesta innanzitutto la quantificazione dei costi di ripristino sostenendo di essere Parte_1 obbligata, ai sensi di quanto previsto dall'art. 8 del contratto, solamente alla restituzione del bene in buono stato di manutenzione.
In proposito deve rilevarsi che il CTU non ha quantificato i costi di ripristino “a nuovo” ma ha pagina 17 di 19 tenuto conto da una parte della plausibile vetustà del compendio e dall'altra del fatto che le parti hanno riconosciuto in sede di stipula che i locali si trovavano in “buono stato” (art. 8 contratto).
Sulla base di queste premesse il CTU ha descritto e quantificato “le opere necessarie per il ripristino della situazione quo ante” (relazione CTU pagg. 11 e ss) ed ha applicato una riduzione del 30% in relazione ad alcune specifiche voci in considerazione dello “stato d'uso”.
L'appellante non illustra la ragione per la quale gli interventi descritti dal CTU portino ad un
“risultato” difforme rispetto a quello contrattualmente previsto all'art. 8 del contratto (che fa riferimento alla restituzione in buono stato di manutenzione).
Parimenti l'appellante sostiene infondatamente che il CTU non abbia tenuto conto della vetustà dell'immobile ma in senso contrario si deve rilevare che il CTU ha financo risposto alle osservazioni critiche della conduttrice, dando atto che non sia neanche possibile sostenere che l'immobile locato si trovasse in “pessimo stato di conservazione” se non altro considerato che tale affermazione è smentita dall'art. 8 del contratto che dà invece contezza del buono stato dell'immobile locato.
Non sono stati infine indicati, con il motivo di impugnazione, ulteriori elementi che possano consentire di ritenere non congruo il coefficiente di riduzione (-30%) applicato dal CTU ai costi di ripristino.
7) Deve infine essere rigettata la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta da CP_1
Pur a fronte della sua infondatezza, con il gravame sono state proposte censure indubbiamente meritevoli di approfondimento, ragione per la quale non può ritenersi che abbia Parte_1
impugnato la sentenza di primo grado con dolo o colpa grave.
8) Le spese del presente gravame seguono la soccombenza, dovendo essere poste a carico di ed in favore di Parte_1 CP_1
La liquidazione viene effettuata come da dispositivo tenuto conto:
- dell'attività espletata in corso di causa (fase studio, fase introduttiva, fase decisionale),
- del valore della controversia (valore indeterminato, compreso tra € 52.000,00 ed € 2600,00 tenuto conto del numero e della complessità dei motivi di impugnazione proposti),
- conformemente ai valori medi di cui al DM n. 55/2014 come attualmente vigenti, ovverosia pagina 18 di 19 tenendo conto delle modificazioni introdotte con DM n. 147/22,
- con esclusione dell'aumento per il c.d. collegamento ipertestuale in quanto non attivo.
Ai sensi di quanto disposto dall'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 è tenuta a Parte_1
versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione principale.


P.Q.M.

visti gli artt. 447 bis e 437 c.p.c., definitivamente pronunciando, così provvede
1) Rigetta l'appello avverso la sentenza resa inter partes dal Tribunale di Torino n. 581/2025 pubblicata il 04.02.2025 che per l'effetto conferma;

2) Rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta da CP_1
3) Condanna a rimborsare a le spese di lite del presente gravame, Parte_1 CP_1 che si liquidano in complessivi € 9.991,00 per competenze, oltre rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del compenso totale della prestazione, CPA ed IVA se previste per legge;

3) Dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater DPR n. 115/2002 a carico di Parte_1
Così deciso in Torino il 15/10/2025
Il Consigliere est Il Presidente
Dott.ssa Paola Ferrari Bravo Dott.ssa Anna Bonfilio
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