CORTE DI APPELLO DI ROMA
Sezione VI civile
R.G. 3125/2023
All'udienza collegiale del giorno 03/12/2025 ore 13:05
Presidente Dott. NT ER
Consigliere Dott. Raffaele Miele
Consigliere Relatore Dott. LE IA ID
Chiamata la causa
Appellante/i
Parte_1
Avv. SANTULLI RAFFAELE presente
Appellato/i
Controparte_1
Avv. DI MONDA GIUSEPPE avv Acciardi in sost.
La Corte invita le parti presenti a precisare le conclusioni ed alla discussione orale ex art 281 sexies cpc.
Le parti discutono riportandosi ai propri atti difensivi
La Corte trattiene la causa in decisione
IL PRESIDENTE
NT ER
IA RI NI
Assistente giudiziario
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati dott. NT ER - Presidente dott. Raffaele Miele - Consigliere dott.ssa LE IA ID – Giudice ausiliario est. all'udienza del 3 dicembre 2025 ha pronunciato ai sensi dell'art. 281- sexies c.p.c. la seguente
S E N T E N Z A definitiva nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3125 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2023 vertente tra
(p.iva Parte_2
, in persona dell'amministratore p.t. P.IVA_1 Parte_3
rappresentato e difeso dall'avv. Raffaele Santulli (c.f.
– pec: presso il quale C.F._1 Email_1
elettivamente domicilia in Aversa, piazza Crispi n.25, in virtù di procura alle liti in atti, - APPELLANTE
e
) rappresentato e Controparte_1 CodiceFiscale_2
difeso dall'Avv. Giuseppe Di Monda – CodiceFiscale_3
pec presso il quale Email_2
2 elettivamente domicilia in Nola (Na), via Luigi Tansillo n.11 in virtù di procura alle liti in atti, -APPELLATO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§.

1. Con atto di citazione notificato il 12.06.2023, il
[...]
ha proposto appello avverso la sentenza Parte_4
definitiva del Tribunale ordinario di Latina n. 572/2023 del 09.03.2023 notificata il 17.05.2023 resa nel giudizio di primo grado promosso da nei confronti del predetto appellante;
al giudizio ha Controparte_1
partecipato anche il il quale è stato Controparte_2
estromesso dal giudizio per carenza di legittimazione passiva.
§.

2. I fatti di causa sono esposti nella sentenza impugnata come qui di seguito viene riportato.
«Con atto di citazione ritualmente notificato l'attore ha evocato in giudizio il , per Controparte_3
ivi sentirlo condannare al risarcimento dei danni subiti all'immobile di derivanti da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare condominiale, quantificati in € 13.51,76 oltre iva ed interessi nonché all'effettuazione degli interventi necessari per l'eliminazione definitiva della causa delle dedotte infiltrazioni. Assumeva il Sig. di CP_1
essere proprietario dell'appartamento sito nel complesso del consorzio convenuto in , identificato al Catasto Foglio 15, part. 326 Pt_2
sub.14, giusto atto di compravendita ·del 15.1.1996 registrato il

2.2.1996 e trascritto il 9.2.1996, allegato. Evidenziava che a far data dall'anno 2009, fenomeni infiltrativi derivanti dal lastrico di copertura danneggiavano l'appartamento di proprietà, di cui notiziava l'amministratore. Deduceva che rilevata l'inerzia del convenuto, aveva incaricato un'impresa edile affinché eseguisse lavori di ripristino
3 della proprietà affrontando una spesa di € 13.51 7,76. Evidenziava che veniva accertata la causa delle infiltrazioni ascrivibile alla cattiva coibentazione del tetto e all'assenza di manutenzione della grondaia, come da perizia tecnica prodotta in atti. Deduceva di aver sollecitato il all'esecuzione delle opere necessarie per l'eliminazione Parte_1
della causa delle infiltrazioni senza esito. Concludeva chiedendo “in via principale e nel merito, accertare e dichiarare la responsabilità di esso , nella Controparte_4
produzione di tutti i danni subiti nell'immobile di proprietà dell'istante e per l'effetto condannarlo al pagamento, in suo favore, della somma di € 13.517,76 oltre IVA, nonché interessi dalla maturazione al soddisfo;
condannare, altresì, il predetto all'esecuzione Parte_1
di tutte le opere necessarie per l'eliminazione delle predette infiltrazioni". Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio il convenuto, eccependo preliminarmente la CP_2
carenza di legittimazione passiva con richiesta di estromissione del giudizio, rilevando all'uopo l'esistenza di un super condominio, ove il risulta responsabile solo relativamente alla gestione della CP_2
parti comuni, mentre le tre palazzine ubicate all'interno del CP_2
stesso sarebbero amministrate individualmente da autonomo condominio, evidenziando, relativamente all'appartamento per cui è causa, l'appartenenza al Condominio "Palazzo Fragnoli" Villaggio del Sole, con amministratore dott. . Proseguiva evidenziando, Parte_3
qualora fosse stato accertata la legittimazione passiva del CP_2
convenuto, il difetto di giurisdizione del giudice adito, per effetto della clausola compromissoria ex art. 16 dello statuto devolutiva delle controversie al Collegio arbitrale. Nel merito, infine, eccepiva la domanda attorea ritenuta infondata e comunque eccessiva. Autorizzata la rinotifica dell'atto di citazione, istaurato il contraddittorio,
4 all'udienza del 30.6.2016 veniva autorizzata la chiamata del terzo ex art. 269 terzo co. c.p.c.. Con comparsa di costituzione e risposta si costituiva in giudizio il in persona Parte_1
dell'amministratore p.t., terzo chiamato, eccependo l'inammissibilità dell'azione per difetto dell'esperimento della mediazione obbligatoria, la tardività della chiamata, effettuata oltre la prima udienza, in subordine, la prescrizione dell'azione rilevata la scoperta delle infiltrazioni al 2009 a fronte della chiamata in giudizio del 2016.
Chiedeva, quindi, il rigetto della domanda attorea. Concessi i termini istruttori, l'attore nella memoria 1° termine 183 V I co. c.p.c. precisava le conclusioni a seguito delle allegazioni del convenuto così formulate
“si dichiara di aderire alla richiesta di estromissione dal presente giudizio del convenuto , precisandosi Controparte_4
le seguenti conclusioni: a) accertare e dichiarare la responsabilità del in persona del suo amministratore dott. Parte_1
, nella produzione di tutti danni subiti nell'immobile CP_5
dell'istante e per l'effetto condannarlo al pagamento, in favore dell'attore, della somma di € 13.517, 76 oltre Iva , nonché interessi dalla maturazione sino al soddisfo;
- condannare, altresì, il predetto all''esecuzione di tutte le opere Parte_1
necessarie per l'eliminazione definitiva delle lamentate infiltrazioni”.
Istruita la causa attraverso prova documentale, CTU ed interrogatorio formale dell'amministratore del chiamato, non reso attesa Parte_1
1'assenza dello stesso, all'udienza del 15.11.2022, le parti precisavano le conclusioni e la causa veniva trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.».
§.

3. L'adito Tribunale, con detta sentenza, ha così deciso: «Accoglie la domanda attorea e condanna il - Parte_1
all'esecuzione delle opere necessarie alla eliminazione della causa
5 delle infiltrazioni, come indicate a pag.

5-6 della CTU;
-al risarcimento del danno derivante dalle infiltrazioni in favore di parte attrice come accertato dal CTU e per l 'effetto condanna il al pagamento di complessivi € 7.000,00 oltre Parte_1
rivalutazione ed interessi con le decorrenze come indicate in parte motiva;
- condanna il in persona Parte_1
dell'amministratore p.t. al pagamento in favore di parte attrice
, delle spese di lite che liquida complessivamente in Controparte_1
€ 220,00 per spese, in € 500,00 per la fase introduttiva, € 400,00 per la fase di studio, € 900,00 per la fase istruttoria e € 1.000,00 per la fase decisoria, oltre a iva, spese generali e c.p.a.. Condanna parte attrice a rimborsare alla parte le Controparte_2
spese dì lite, che si liquidano in € 1.800,00 per competenze, oltre i.v.a.,
c.p.a. e 15,00 % per spese forfettarie. Dispone che le spese di CTU siano poste definitivamente a carico di Parte_1
così come liquidate, con rimborso alla controparte delle stesse se ed in quanto dalla stessa anticipate in tutto od in parte».
§.

4. Con atto di citazione ritualmente notificato, il Parte_1
ha proposto appello avverso la suddetta sentenza sulla base di
[...]
cinque motivi, che saranno in seguito esaminati, e ne ha chiesto la riforma, con accoglimento delle seguenti conclusioni: «[…] inammissibilità, improcedibilità e comunque rigetto delle domande avanzate in primo grado o – gradatamente – riformare il governo delle spese secondo il criterio della parziale soccombenza. Condanna alle doppie spese di causa».
§.

5. L'appellato , costituitosi con comparsa di risposta Controparte_1
depositata in data 08.11.2023, ha resistito all'impugnazione e ne ha chiesto il rigetto, con vittoria di spese di lite, con distrazione, e con
6 condanna dell'appellante ai danni da responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c..
§.

6. Rigettata l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, all'odierna udienza, sono comparsi i difensori delle parti costituite, i quali hanno precisato le conclusioni, riportandosi ai rispettivi scritti, e hanno discusso oralmente la causa.
§.

7. L'appello, che non investe l'accertamento della causa delle infiltrazioni riconducibili a difetti manutentivi della copertura condominiale, è infondato ed inammissibile.
§.

7.1. Con il primo motivo, intitolato «Difetto dell'esperimento di mediazione», l'appellante censura il seguente capo della decisione: «
[…], deve preliminarmente essere rigettata l'eccezione d'inammissibilità della domanda azionata per difetto di attivazione della procedura di mediazione obbligatoria, sollevata dal
Condominio chiamato. Si evidenzia che a prescindere dall'operatività ratione temporis dell'art. 5 comma 1 del D.lgs. 4 marzo 2010 n.28, la cui obbligatorietà è stata reintrodotta per effetto della legge 9 agosto
2013, n. 98, successivamente al termine di istaurazione del presente giudizio, avvenuto il 11.3.2013, la materia sottoposta al caso in esame
è comunque sottratta all'eventuale declaratoria di improcedibilità perché esclusa dalla riconducibilità all'ambito di applicazione del
D.lgs. 28/2010. Trattasi, infatti di richiesta di risarcimento del danno derivante da infiltrazioni e riconducibile al risarcimento da fatto illecito azionato in base all'art. 2051 cod. civ. Pertanto, non essendovi alcuna lesione o erroneo impiego della disciplina propria del codominio di cui agli artt. 1117 - 1139 c.c. e 61 - 72 disp. att. cod.civ. non è necessario attivare, per i fatti per cui è causa, la mediazione obbligatoria. Infatti, come chiarito da recente giurisprudenza condivisa, quando la materia per cui si agisce è essenzialmente
7 accertativa e risarcitoria (cioè l'accertamento della responsabilità, la condanna alla esecuzione degli interventi necessari a rimuovere la causa dell'evento dannoso e la domanda con contenuto risarcitorio), si verte in ambito estraneo alla mediazione obbligatoria, considerato che l'art 71 quater disp. att. C.c. afferma che per controversie in materia di condominio (che, in base all'art. 5 comma I del D. Lgs. 4 marzo 2010,
n. 28, sono sottoposte a mediazione obbligatoria) si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni riguardanti il condominio, vale a dire Libro II, Titolo VII, Capo II del codice civile e degli artt. 61 - 72 disp. att. C.c. (Tribunale di Roma, sentenza n. 1770 del 1 febbraio 2021; Trib. Milano, ord. del
15.12.2020; Trib. Roma sent. n.23886/2019)».
Ad avviso del tale capo della decisione non sarebbe Parte_1
condivisibile, posto che il d.lgs. 28/2010 impone l'espletamento della mediazione obbligatoria per tutte le controversie in materia di condominio «in modo generale ed omnicomprensivo», cosicchè non sarebbero possibili “interpretazioni limitative” così come deciso dal
Tribunale.
Ebbene, la censura è inammissibile in quanto non coglie con specificità le chiare argomentazioni della decisione impugnata sul punto.
A fronte della precisa motivazione del Tribunale - che ha escluso la necessità della mediazione ex art.5, comma 1, d.lgs. n.28/2010 per la controversia in esame sulla base di quanto disposto dall'art.71 quater disp.att.c.c. - l'appellante avrebbe dovuto confutare tale argomentazione ed esporre le ragioni per le quali la domanda risarcitoria in esame doveva, invece, essere ricompresa tra quelle per le quali è prevista l'obbligatorietà della mediazione, pena l'improcedibilità della medesima;
il che non è stato. Il Condominio appellante si è, infatti, limitato ad addurre l'applicabilità ratione
8 temporis del d.lgs.n.28/2010, senza nulla precisare sul contenuto e sulla natura della domanda proposta in relazione alle ipotesi per le quali il richiamato art.71 quater esclude espressamente l'obbligatorietà del procedimento di mediazione.
§.

7.2. Con il secondo motivo, intitolato «Sulla chiamata in causa»,
l'appellante deduce l'erroneità della sentenza gravata nella parte in cui il Tribunale ha autorizzato la chiamata in causa del così Parte_1
violando l'art.106 c.p.c.. Ad avviso dell'appellante, infatti, non sussisterebbe alcuna «comunione di causa» tra il convenuto
[...]
ed il chiamato che avrebbe Controparte_2 Parte_1
potuto giustificare e legittimare la chiamata in causa, atteso che tra i due soggetti passivi «non vi è alcuna proprietà in comune o rapporto riconducibile alla pretesa attorea».
Sul punto il Tribunale ha così motivato: «Parimenti deve essere rigettata l'eccezione relativa alla tardività della chiamata in causa del rilevato che la prima Parte_1 Parte_1
udienza celebrata dopo la costituzione del convenuto, ove deve dirsi effettivamente istaurato il contraddittorio, […]; infatti alla prima udienza di trattazione tenutasi dopo il disposto rinnovo della notifica al convenuto del 28.04.2016 in atti non vi era il fascicolo di costituzione del convenuto, fascicolo cui veniva autorizzata la ricostruzione con rinvio all'udienza del 30.06.2016. Ancora oggi non si rinviene nel fascicolo d'ufficio neppure la copia uso ufficio di detta costituzione.
Quindi la prima udienza utile alla richiesta di chiamata in causa in cui parte attrice ha avuto modo di esaminare la costituzione del convenuto
è stata quella del 30.06.2016, quindi la richiesta è stata tempestiva.
Udienza ove è stata autorizzata la chiamata del terzo».
Ebbene, la censura appare evidentemente inammissibile poichè
l'appellante non ha colto con specificità il senso della decisione del
9 Tribunale non venendo in rilievo la questione sollevata dal Parte_1
riguardo all'asserita violazione dell'art.106 c.p.c. rispetto alla motivazione del primo giudice che ha correttamente respinto la
(diversa) eccezione di tardività della chiamata in causa in relazione alle modalità previste dall'art.269 c.p.c., nella formulazione applicabile ratione temporis.
Il Condominio, infatti, avrebbe dovuto spiegare le ragioni per le quali il
Tribunale avrebbe erroneamente applicato l'art.269 c.p.c. con riferimento alla controversia in esame. Il che non è stato.
A tanto va aggiunto che, come già rilevato dal Collegio con l'ordinanza del 14.07.2023, «[…] il provvedimento del giudice di merito che concede o nega l'autorizzazione a chiamare in causa un terzo ai sensi dell'art. 106 c.p.c., coinvolge valutazioni assolutamente discrezionali che, come tali, non possono formare oggetto di appello e di ricorso per cassazione (cfr. Cass., Sez. 2 - , Sentenza n. 2331 del 26/01/2022)».
§.

7.3. Con il terzo motivo, rubricato «Sulla eccezione di prescrizione», il censura il seguente capo della decisione: «Deve Parte_1
rigettarsi, infine, anche l'eccezione di prescrizione dell'azione azionata dal condominio, rilevato che a prescindere dell'effettiva chiamata in giudizio avvenuta con notifica del 26.9.2016, risulta in atti raccomandata datata 25.5.2012, interruttiva dei termini prescrittivi, inviata dall'attore ed indirizzata al convenuto CP_2
ed all'amministratore del condominio , ricevuta Parte_5
da · quest' ultimo il 1.6.2012 (c.f.r. memorie 1 termine 183 6^ co.
c.p.c. attore). Rilevando sul punto l 'idoneità della raccomandata, quale atto stragiudiziale, all'interruzione dei termini di prescrizione (da ultimo Corte di Cassazione ordinanza n. 34212 del 2021). Tale raccomandata risulta anche richiamata dal in una CP_5
10 convocazione di assemblea condominiale, prodotta dal convenuto
. Peraltro trattandosi di un danno progressivo derivante da CP_2
infiltrazioni protrattesi nel tempo gli unici danni eventualmente coperti da prescrizione sarebbero quelli relativi al rifacimento dei terrazzini risalenti all'anno 2009, mentre e altre fatture sono dell'anno
2012,comunque nei 5 anni dalla chiamata in causa».
Ad avviso del tale capo della decisione non sarebbe Parte_1
condivisibile posto che il Tribunale -sebbene sembrerebbe riconoscere la prescrizione salvo poi escluderla parzialmente in modo erroneo
«confondendo il momento in cui si sarebbe verificato il danno con l'epoca in cui sono stati effettuati i lavori di ripristino»- non avrebbe di fatto tenuto conto che i danni reclamati risalgono al 2009 mentre la chiamata in causa è del settembre 2016.
Orbene, la censura è inammissibile poiché non denota una specifica e completa riferibilità agli argomenti decisori sui quali il Tribunale ha fondato la propria decisione. L'appellante, invero, non ha considerato che il primo giudice, con particolare riferimento ai lavori di rifacimento dei terrazzini eseguiti nel 2009, ha disatteso l'eccezione di prescrizione sul presupposto corretto dell'intervenuta interruzione del decorso del termine prescrizionale (cfr. racc. 25.05.2012 inviata da al CP_1
ed all'amministratore ). Ma sul punto, CP_2 Parte_5
alcuna censura è stata argomentata dal Parte_1
Sotto altro profilo, se non inammissibile, la censura sarebbe comunque infondata atteso che il Tribunale risulta essersi adeguato al consolidato principio secondo cui la natura permanente dell'illecito aquiliano rende impossibile applicare la prescrizione quinquennale, non essendo maturato alcun termine finale (cfr. Cass. 30.3.2011 n.7272; in particolare Cass. 11.2.2020 n.3314: “In tema di prescrizione del diritto al risarcimento del danno da fatto illecito, nel caso di illecito istantaneo
11 con effetti permanenti, caratterizzato da un'azione che si esaurisce in un lasso di tempo definito, lasciando sussistere i suoi effetti, la prescrizione inizia a decorrere con la prima manifestazione del danno mentre, in ipotesi di illecito permanente, protraendosi la verificazione dell'evento per la durata del danno e della condotta che lo produce, essa ricomincia ogni giorno successivo a quello in cui il danno si è manifestato per la prima volta, fino alla cessazione della predetta condotta dannosa”).
Nel caso in esame, la persistenza dei fenomeni infiltrativi ancora all'epoca dei sopralluoghi è stata indubbiamente accertata dal consulente tecnico d'ufficio (cfr c.t.u. pag.4).
§.

7.4. Anche il quarto motivo di appello, rubricato «Errato calcolo della rivalutazione e degli interessi […]» si presenta in modo estremamente generico ed è pertanto inammissibile. L'appellante omette del tutto di indicare le ragioni per le quali il Tribunale, vista «la natura di debito di valore della somma accertata» (natura non censurata dal , avrebbe erroneamente liquidato Parte_1
rivalutazioni ed interessi «dal 2009 per € 930,00; dal 16.07.2012 per €
5.520,00 e per i restanti 950,00 dal 15.11.2029 (rectius: 2019) data di deposito della perizia»; né ha addotto diverse e, secondo il suo avviso, più corrette modalità di calcolo.
§.

7.5. Il quinto motivo di appello, rubricato «Errato governo delle spese», è infondato in quanto il Tribunale ha fatto corretta applicazione del principio della soccombenza ex art.91 c.p.c.. Vale evidenziare che l'accoglimento in misura ridotta di una domanda risarcitoria non dà luogo a reciproca soccombenza e non consente ex se la compensazione delle spese di lite (cfr Cass. S.U. 31.10.2022 n.32061).
In definitiva, l'appello deve essere disatteso con la conseguente conferma della sentenza del Tribunale, essendo rimasto accertata la
12 causa delle infiltrazioni riconducibile alla non adeguata tenuta del lastrico di copertura dell'edificio. CP_6
Quanto alla richiesta di di condanna per responsabilità Controparte_1
aggravata ex art.96 c.p.c. dell'appellante, deve osservarsi che nella condotta del non è ravvisabile alcuna Parte_1
responsabilità processuale per dolo o colpa grave, essendosi lo stesso costituito in giudizio al solo fine di esercitare legittimamente il proprio diritto di difesa, senza porre in essere comportamenti processuali ostruzionistici o pretestuosi, né resistendo in male fede o colpa grave, ma nella convinzione della sua estraneità ai fatti di causa.
§.

8. Le spese del grado di appello sono interamente compensate tra le parti, considerata la obiettiva opinabilità della questione in esame.
Il rigetto dell'appello comporta, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater,
DPR n. 115/2002, la sussistenza dei presupposti per cui la parte che l'ha proposto è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per le stesse impugnazioni, a norma del comma 1-bis, stesso art. 13.

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto dal in persona del suo legale Parte_4
rapp.p.t., avverso la sentenza definitiva del Tribunale ordinario di
Latina n.572/2023 del 09.03.2023, così provvede: a)- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;
b)- compensa integralmente le spese di lite;
c)- dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115/2002, a carico della parte appellante.
Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 3 dicembre 2025.
Il Giudice Ausiliario est. Il Presidente
LE IA ID NT ER
13