Sentenza resa ex art. 281 sexies cpc, allegata al verbale del 15 luglio 2025
Ruolo Generale n. 489/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
Nona Sezione Civile
In persona dei magistrati:
Dott. Eugenio Forgillo Presidente
Dott. Antonio Criscuolo Gaito Consigliere
Avv. Flora de Caro Giudice Ausiliario - Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel processo di appello iscritto al numero 489 del ruolo generale degli affari civili contenziosi della Corte di Appello di Napoli dell'anno 2023, avverso la sentenza del
Tribunale di Napoli numero 6567 pubblicata il 30 giugno 2022 e non notificata, avente a oggetto responsabilità professionale e vertente tra
di (cf ), rappresentato e difeso, Parte_1 C.F._1 congiuntamente e disgiuntamente, dagli Avv.ti Claudio Fabbricatore (cf e Salvatore Lembo (cf ), elettivamente C.F._2 C.F._3 domiciliato nello studio dell'Avv. Fabbricatore in Napoli, Corso Vittorio Emanuele,
21/C, giusta mandato alle liti in calce all'atto di citazione in appello (per le comunicazioni: fax: 08119576463 - pec
Email_1
; Email_2
1 appellante
e
(cf ), (cf CP_1 C.F._4 Controparte_2
) e (cf , C.F._5 Parte_2 C.F._6 rappresentati e difesi dall'Avv. Giovanni Russo (cf ), C.F._7 elettivamente domiciliati nello studio del difensore in Torre del Greco (NA), Corso
Vittorio Emanuele, 146, giusta mandato alle liti a margine dell'atto introduttivo del primo grado (per le comunicazioni: pec;
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appellati
nonché
(cf , già contumace;
Controparte_3 C.F._8
appellato
CONCLUSIONI
All'udienza del 15 luglio 2025 le parti hanno discusso oralmente la causa, concludendo come da precedenti scritti difensivi, insistendo per l'accoglimento delle rispettive domande.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Il Tribunale di Napoli, decidendo sulla domanda formulata da , CP_1 [...]
e nei confronti di , che aveva loro CP_2 Parte_2 Controparte_3 venduto dei box auto, nonché del Notaio di che aveva provveduto ai rogiti in Pt_1 data 1 febbraio 2007 e 31 gennaio 2008 - manufatti che venivano successivamente demoliti nell'anno 2017 in esecuzione di sentenza penale di condanna 9878/2005 per abuso edilizio - ritenuta la concorrente responsabilità di entrambi, a diverso titolo, li condannava in solido al risarcimento dei danni quantificati in € 8.000,00 in favore di ed € 12.000,00 in favore di e , oltre CP_1 Controparte_2 Parte_2 interessi, nonché alla refusione delle spese di lite.
Avverso la decisione proponeva appello di con atto di citazione Parte_1 notificato a mezzo pec il 25 gennaio 2023 nonché, a , a mezzo Controparte_3 posta il 26 gennaio 2023, invocandone la riforma e rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Napoli, contrariis reiectis:
2 IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 6567/2022, depositata agli atti del fascicolo telematico in data 30 giugno 2022, resa dal
Tribunale di Napoli, XII Sezione Civile, in persona del Giudice Unico Dott. Mauro
Impresa nella causa civile iscritta al n. R.G. n. 20047/2017, pubblicata in data 30 giugno 2022 Repertorio n. 9106/2022, accertare la carenza di responsabilità professionale del Notaio di e conseguenzialmente rigettare ogni Pt_1 Pt_1 domanda formulata dagli appellati acquirenti nei confronti del Notaio di Pt_1
, in quanto infondate in fatto e in diritto, oltre che non provate come meglio Pt_1 esposto nel presente atto, con condanna dei medesimi appellati al pagamento delle spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA, come per legge, relativi al presente grado ed al primo grado di giudizio, nonché alla restituzione di tutte quante le somme sopra meglio quantificate, comprensive di interessi, a titolo di risarcimento del danno e già versate dal qui appellante
alle parti ed all'Avv. Giovanni Russo. Parte_3
Nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento di responsabilità del dr.
, accogliere la domanda di garanzia da questi proposta in via Parte_3 riconvenzionale nei confronti del sig. , e per l'effetto condannare Controparte_3 il sig. a rivalere il dr. di quanto da lui già Controparte_3 Parte_3 versato, compreso interessi, a titolo di risarcimento del danno in favore dei sig.ri
e , riformando sul punto l'appellata sentenza;
condannare CP_1 CP_2 Parte_2 il medesimo venditore per quanto di ragione al pagamento Controparte_3 della somme sopra meglio quantificate e già versate dal qui appellante Parte_3
all'Avv. Giovanni Russo.
[...]
Con vittoria di spese e competenze del doppio grado nei confronti del CP_3
”.
[...]
Con comparsa depositata il 27 maggio 2023, si costituivano in giudizio , CP_1
e chiedendo il rigetto dell'appello, con vittoria di Controparte_2 Parte_2 spese del grado.
, già contumace in primo grado, pur regolarmente citato, non Controparte_3 si costituiva in giudizio.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, alla prima udienza di trattazione il
3 processo veniva rinviato per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza del 10 dicembre 2024, svolta a trattazione scritta, sulle conclusioni delle parti come da rispettive note, la Corte tratteneva la causa in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
L'appellante e gli appellati depositavano comparse e memorie conclusionali.
Per la necessità di comporre diversamente il Collegio, la causa veniva rimessa sul ruolo per la precisazione delle conclusioni e discussione orale, ai sensi dell'art. 281 sexies cpc, assegnando alle parti termine fino a 15 gg prima dell'udienza per note conclusionali.
L'appellante e gli appellati hanno depositato note conclusionali nel termine assegnato e, all'udienza del 15 luglio 2025, hanno discusso oralmente la causa, come da verbale.
La difesa appellante formula due motivi di gravame così rubricati:
“1) Erronea motivazione in relazione all'affermazione di responsabilità del notaio;

2) Erroneo rigetto della domanda di manleva spiegata in via riconvenzionale nei confronti del ”. CP_3
Con primo motivo di gravame l'appellante censura la sentenza nella parte in cui il
Tribunale avrebbe erroneamente applicato il costante orientamento giurisprudenziale secondo il quale notaio rogante un contratto di compravendita immobiliare è sempre vincolato al compimento delle attività necessarie a conseguire il risultato voluto dalle parti, in particolare a effettuare le visure catastali e ipotecarie atte a individuare esattamente il bene e a verificare che sia libero da vincoli, non esaurendosi l'opera del notaio al mero accertamento della volontà delle parti e di direzione nella compilazione dell'atto, estendendosi anche alle attività preparatorie e successive, volte ad assicurare gli effetti tipici che ne derivano, oltre che il risultato pratico perseguito dalle parti.
Sulla scorta di tale premessa, il primo giudice, rilevato che l'area sulla quale insistevano i box auto acquistati dagli attori risultava sottoposta a vincolo paesistico- ambientale, aveva ritenuto di responsabile del danno patito dagli Parte_1 acquirenti per non aver rilevato l'esistenza del vincolo, con efficacia causale nella verificazione dell'evento dannoso.
4 Argomenta l'appellante che, invece, tutte le prescrizioni di legge erano state esattamente adempiute dal notaio il quale aveva informato gli acquirenti che la costruzione dei box auto era completamente abusiva, che per la stessa era stata presentata domanda di condono nel 2004, allegata agli atti unitamente con il pagamento della sanzione e degli oneri concessori, la provenienza dei beni e gli accertamenti ipocatastali e ipotecari.
Nel caso di specie, poi, all'articolo 7 di entrambi i contratti di compravendita, veniva dato atto che “In ordine agli artt. 17 e 40 della Legge 28.2.1985 n. 47 e successive modificazioni, il venditore dichiara che la costruzione dell'unità in oggetto è stata realizzata senza licenza o concessione edilizia, e che è stata presentata al Comune di Napoli la domanda di condono n. 89614 del 10 dicembre
2004, per la quale sono stati pagati per intero:
l'oblazione con versamento c.c.p. n.252-vcy350 del 9 dicembre 2004 di Euro
2.250,00 eseguito presso l'Ufficio Postale 40/075;
e gli oneri concessori con versamento c.c.p. n.91-vcy947 del 9 dicembre 2004 di
E.1.335,00 eseguito presso l'Ufficio Postale 40/075.
Il venditore garantisce la regolarità della domanda di condono e l'inesistenza di vincoli che ne pregiudichino l'accoglimento, e si obbliga a far fronte a qualsiasi eventuale ulteriore spesa che risultasse dovuta per il perfezionamento della relativa pratica, tenendo indenne al riguardo l'acquirente da ogni molestia”.
Sul notaio non gravava alcun onere di verificare la veridicità della dichiarazione effettuata dal venditore né l'accoglibilità in concreto della pratica di condono, in conformità degli strumenti urbanistici vigenti, attività di natura tecnica che non rientra nelle competenze tipiche di un operatore del diritto. Gli acquirenti, edotti dell'esistenza di sanatoria, ben avrebbero potuto effettuare più approfondite indagini, incaricando un tecnico esperto in materia urbanistica.
Inoltre, nel caso concreto, non vi era possibilità di svolgere indagini sulla presenza di vincoli sui cespiti poiché il certificato di destinazione urbanistica di cui all'art. 30
DPR 380/2001, da allegare a pena di nullità agli atti di trasferimento, sarebbe afferente ai soli terreni, mentre oggetto della compravendita erano dei box auto oggetto di sanatoria.
5 Infine, la difesa appellante richiama la nota pronuncia a Sezioni Unite della
Cassazione 8230/2019, con la quale il giudice di legittimità, nel dirimere il contrasto in tema di nullità derivanti dall'applicazione dell'art. 46 DPR 380/2001, precedentemente art. 40, L 47/1985, ha chiarito trattarsi di nullità testuale che colpisce gli atti tra vivi a effetti reali elencati nelle norme che la prevedono, volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio a quell'immobile. In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
In particolare, la Corte, nella richiamata decisione, aveva espressamente affermato che “per effetto della prescritta informazione, l'acquirente, utilizzando la diligenza dovuta in rebus suis, è, infatti, posto in grado di svolgere le indagini ritenute più opportune per appurare la regolarità urbanistica del bene, e così valutare la convenienza dell'affare, anche, in riferimento ad eventuale mancata rispondenza della costruzione al titolo dichiarato”.
Gli acquirenti, correttamente informati, avevano accettato il rischio connesso al rigetto del condono edilizio e, dal canto suo, il notaio aveva rogato un atto pienamente valido nel rispetto delle prescrizioni di legge, non potendo rispondere della veridicità della dichiarazione della parte venditrice.
La doglianza è fondata.
Il Tribunale ha richiamato in sentenza la pronuncia 25113/2017 della Cassazione, afferente al mancato rilievo da parte del notaio di un vincolo archeologico, che non è aderente alla fattispecie per cui è processo. Nel caso sottoposto all'attenzione del giudice di legittimità si versava, difatti, in ipotesi di permuta di terreni esclusivamente per i quali l'art. 30, II comma, DPR 380/2001, prescrive a pena di nullità l'obbligo di allegare agli atti di trasferimento il certificato di destinazione urbanistica.
Gli originari attori hanno, invece, acquistato due box auto rispetto ai quali si applicano le disposizioni di cui all'art. 46 del medesimo DPR: “Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o
6 costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria”.
È documentalmente provato, e non contestato tra le parti, che il venditore abbia dichiarato che i box erano stati edificati in assenza di permesso, che fosse stata presentata domanda di sanatoria, rispetto alla quale non sussistevano vincoli ostativi, sanatoria allegata alla vendita unitamente con i versamenti dell'oblazione e degli oneri concessori. Gli originari attori, con l'atto introduttivo del giudizio lamentavano, difatti, la responsabilità del notaio per aver rogato un atto nullo (pagg. 6 e ss atto di citazione) in ragione della mancata allegazione del certificato di destinazione urbanistica, richiesto, invece, dall'art. 30, II comma, DPR 380/2001, come già accennato, per i soli trasferimenti dei terreni.
Gli atti di compravendita del febbraio 2002 e gennaio 2003, per i quali il notaio non aveva l'onere di verificare la veridicità della dichiarazione del venditore o la sanabilità dell'opera sotto il profilo tecnico né aveva la materiale e giuridica possibilità di conoscere il contenuto della sentenza penale, non soggetta a trascrizione, e provvedeva, incontestatamente, a effettuare le prescritte visure ipotecarie e ipocatastali, non sono, invece, incorsi nella sanzione di nullità prevista dall'art. 46 DPR 380/01, come chiarito dalla già richiamata pronuncia delle Sezioni
Unite 8230/2019 la quale ha posto il seguente principio di diritto: “In presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato”.
Va, pertanto, escluso qualsiasi profilo di responsabilità in capo al notaio di , Pt_1 il quale ha correttamente posto in essere la condotta esigibile, anche tenuto conto della possibilità che gli acquirenti avevano, utilizzando la dovuta diligenza, di svolgere indagini tecniche per verificare la conformità urbanistica degli immobili e valutare l'effettiva convenienza dell'affare.
L'accoglimento del primo motivo assorbe l'esame del secondo, vertente sulla domanda di manleva svolta nei confronti del venditore.
Va, altresì, accolta la domanda di restituzione delle somme, comprensive di
7 interessi, pagate in forza della sentenza impugnata, formulata dall'appellante con il gravame, anche nei confronti del difensore antistatario, Avv. Giovanni Russo, non risultando contestato l'avvenuto pagamento.
Le spese di lite del doppio grado di giudizio, viste le difficoltà interpretative della concreta fattispecie oggetto di giudizio, alla luce dei contrastanti precedenti giurisprudenziali richiamati dalle parti, possono essere integralmente compensate.
L'assorbimento della domanda di garanzia formulata nei confronti di
[...]
, rimasto contumace, consente, altresì, di compensare integralmente le CP_3 spese di lite con riguardo ai rapporti tra quest'ultimo e l'appellante.

PQM

la Corte, definitivamente pronunciando sull'appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli numero 6567 pubblicata il 30 giugno 2022, proposto da di Parte_1 nei confronti di , , e CP_1 Controparte_2 Parte_2 [...]
, così dispone: CP_3
1) accoglie l'appello e, per l'effetto, a parziale modifica dell'impugnata sentenza, rigetta la domanda formulata da , e nei CP_1 Controparte_2 Parte_2 confronti di di conferma nel resto;
Parte_1
2) dispone che , , nonché il difensore CP_1 Controparte_2 Parte_2 antistatario, Avv. Giovanni Russo, restituiscano le somme pagate da di
[...] in esecuzione della sentenza impugnata;
Pt_1
3) compensa integralmente tra le parti le spese di lite del doppio grado di giudizio.
Così deciso in Napoli, il 15 luglio 2025
Il Giudice Ausiliario estensore avv. Flora de Caro
Il Presidente
dott. Eugenio Forgillo
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