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Sentenza 30 ottobre 2025
Sentenza 30 ottobre 2025
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Sul provvedimento
| Citazione : | Corte d'Appello Salerno, sentenza 30/10/2025, n. 907 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte d'Appello Salerno |
| Numero : | 907 |
| Data del deposito : | 30 ottobre 2025 |
Testo completo
R.G. n. 806/2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Maria BALLETTI Presidente dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel.
all'udienza del 28/10/2025, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 806 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2025, vertente
TRA
, nato a [...] il [...] ); Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Alessandra Grappone per procura allegata al ricorso in appello;
- appellante -
E
, nata a [...] il [...] ); CP_1 C.F._2 rappresentata e difesa dall'avv. Luigi Celentano per procura allegata alla comparsa di risposta;
- appellata -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore n.
1594/2025, pubblicata il 06/05/2025 (controversia in materia di locazione).
FATTI DI CAUSA
Avendo locato un immobile sito in Fisciano per uso abitativo con contratto del
1.7.2020, notificava l'intimazione di licenza per finita locazione, CP_1 essendosi avvalsa della facoltà riconosciuta dall'art. 3 della legge n. 431/1998, 1 richiamata dall'art. 2 del contratto, di non rinnovare la locazione alla prima scadenza del 30.6.2024, dovendo eseguire interventi di manutenzione straordinaria sull'intero stabile munita del permesso di costruire n. 3/2024. Citava, pertanto, il conduttore
[...]
dinanzi al Tribunale di Nocera Inferiore per la convalida. Parte_1
Il giudizio proseguiva nelle forme previste dall'art. 447 bis c.p.c., previa ordinanza di mutamento del rito, e all'esito la sentenza in oggetto accoglieva la domanda, dichiarando cessati gli effetti del contratto di locazione tra le parti alla data del
30.6.2024, condannando il conduttore al rilascio dell'immobile e fissando per l'esecuzione la data del 3.6.2025.
Superata l'eccezione di inammissibilità del procedimento di licenza per finita locazione, il giudice di primo grado esponeva, in motivazione, che la locatrice ha dimostrato l'inoltro della raccomandata di disdetta con posta privata, da cui consegue la presunzione di arrivo dell'atto al destinatario;
che il conduttore non ha assolto all'onere di provare di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la conoscenza dell'atto; che, in ordine alla validità della comunicazione, alcun rilievo assume la querela penale depositata;
che non vale a smentire la validità della cartolina la foto della cassetta delle poste, che non reca data certa e non può essere ricollegata all'asserito momento di invio della raccomandata;
che nel contratto di locazione vi era l'elezione di domicilio per tutte le comunicazioni relative al contratto nell'immobile locato e non solo per le controversie;
che in tal senso depone anche la locuzione finale, che esonera il locatore dal ricercare altrove il conduttore;
che, infine, la disdetta è tempestiva, dato che la presunzione di conoscenza della lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, e non già con il momento in cui la missiva viene ritirata;
che la data cui fare riferimento è, pertanto, quella del 22 dicembre, giacché in quella data risulta depositato l'avviso di giacenza;
che, nel merito, il locatore ha specificato la motivazione sottesa al diniego di rinnovo, e cioè svolgere attività di straordinaria manutenzione nell'immobile; che ogni controllo ex post sulla concreta effettività della motivazione è rimessa all'eventuale giudizio risarcitorio instaurando;
che la valutazione giudiziale sull'attendibilità della motivazione addotta dal locatore può basarsi solo su concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile, circostanza questa non verificatasi nel caso in esame, laddove a
2 sostegno della motivazione addotta è stata depositata cospicua documentazione;
che, pertanto, la domanda di parte attrice va accolta.
L'appello propone appello avverso la sentenza e, con un primo motivo, Parte_1 censura l'errore consistente nel ritenere provata la rituale e tempestiva comunicazione della disdetta della locatrice.
Contrasta la presunzione di conoscenza da parte del destinatario della raccomandata di disdetta spedita tramite un operatore postale privato dalla data di deposito dell'avviso di giacenza (22.12.2023), a fronte delle specifiche contestazioni del destinatario circa la mancata ricezione dell'atto. Specifica che ha sempre contestato di aver ricevuto detta comunicazione;
che risiede anagraficamente in Montoro (Av), come indicato nello stesso contratto di locazione, mentre l'immobile locato in Fisciano è di fatto stabilmente occupato dalla Sig.ra unitamente ai suoi figli minori CP_2
(di anni otto) e (di quindici mesi), la quale è l'unica intestataria della Per_1 Per_2 cassetta postale e dei servizi resi dal Comune di Fisciano (come si desume dagli avvisi della tariffa Tasi); che, a differenza delle attestazioni degli agenti di Controparte_3
quella dell'agente postale privato circa l'avvenuto tentativo di consegna e
[...]
l'immissione dell'avviso in cassetta è priva di fede privilegiata fino a querela di falso;
che l'appellante ha sporto formale denuncia-querela di falso avverso tali attestazioni, circostanza che il Tribunale ha sbrigativamente liquidato come atto a rilevanza penale;
che, pertanto, il contratto di locazione si è rinnovato tacitamente sino alla scadenza del
30.6.2028.
Il secondo motivo di impugnazione critica l'interpretazione della clausola contrattuale sull'elezione di domicilio presso l'immobile locato.
A suo avviso, la clausola rubricata “Foro competente ed elezione di domicilio” va interpretata come riferita esclusivamente alle comunicazioni e notificazioni di atti giudiziari nell'ambito di controversie nascenti dal contratto, e non già a comunicazioni stragiudiziali unilaterali e recettizie come la disdetta, per la quale, in assenza di una specifica ed inequivoca pattuizione difforme, rileva il domicilio o la residenza effettiva del destinatario ai fini della presunzione di conoscenza.
Il terzo motivo avversa la tempestività della disdetta, entro il termine semestrale del
31.12.2023 previsto dalla legge (art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998) e dal
3 contratto per la cessazione al 30.6.2024. Sostiene l'appellante che, se è vero che parte della giurisprudenza ritiene che la presunzione di conoscenza coincida con il rilascio dell'avviso di giacenza, è altrettanto vero che, in caso di mancato ritiro del plico, la notificazione per compiuta giacenza si perfeziona, per il destinatario, decorsi dieci giorni dalla data di spedizione della lettera raccomandata con cui lo si informa della giacenza ovvero dalla data del ritiro del piego, se anteriore (art. 8 della legge n.
890/1982, applicabile analogicamente). La conoscenza si sarebbe perfezionata solo il
2.1.2024, tardivamente. Il termine della disdetta “può ritenersi efficace solo se in quel termine giunge a conoscenza del destinatario”.
Il quarto motivo deduce la “nullità della sentenza per erronea valutazione in ordine alla validità del diniego di rinnovo per genericità ed insussistenza del motivo addotto ex art. 3 L. 431/1998”.
Obietta l'appellante, in primo luogo, che la disdetta si limitava ad indicare, quale motivo del diniego di rinnovo, la circostanza che l'immobile dovesse “essere interessato da indifferibili lavori di manutenzione straordinaria”; che tale motivazione è generica e non consente di individuare con chiarezza a quale delle ipotesi tassative previste dall'art. 3 legge n. 431/1998 (in particolare, le lettere d) o e) la locatrice intendesse fare riferimento;
che non viene specificato se l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità (lett. d), né se si tratti di integrale ristrutturazione, demolizione, radicale trasformazione o sopraelevazione per cui sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero (lett. e); che la semplice menzione di “lavori di manutenzione straordinaria”, pur corredata in giudizio dal deposito di un permesso di costruire, non sana la nullità originaria della comunicazione di disdetta, che deve essere completa e specifica al momento della sua ricezione da parte del conduttore, per permettergli di valutare la fondatezza della richiesta e approntare le proprie difese.
Secondo l'appellante, la disdetta è invalida anche per “insussistenza, irrealizzabilità
e carenza di serietà del motivo addotto”. Osserva che dal permesso di costruire n.
3/2024 e dalla relazione paesaggistica emerge che i lavori assentiti consistono principalmente in un “ampliamento al piano primo del fabbricato esistente”, mentre l'immobile locato è sito al piano terra;
che, sebbene la relazione tecnica di parte locatrice (arch. ) affermi la necessità di sgombero per interventi invasivi anche al Per_3
4 piano terra (demolizione del solaio di copertura, pilastri, ecc.) e per ragioni di sicurezza, tale necessità non appare così “indispensabile per ragioni tecniche” come richiesto dall'art. 3, lett. e), L. 431/1998, o comunque non è stata provata in modo incontrovertibile, potendo astrattamente ipotizzarsi soluzioni tecniche alternative meno invasive per l'unità immobiliare condotta dall'appellante; che la serietà dell'intenzione della locatrice è minata da ulteriori elementi;
che in base alla normativa urbanistica, i lavori devono essere iniziati entro un anno dal rilascio del permesso di costruire n.
3/2024 del 16.1.2024 (quindi entro il 16.1.2025) e ultimati entro tre anni dall'inizio; che la sentenza impugnata ha fissato il rilascio per il 3.6.2025, quando il termine per l'inizio dei lavori sarà ampiamente scaduto, rendendo il motivo di disdetta di fatto irrealizzabile e dimostrando, ex post, la carenza di serietà dell'intenzione originaria;
che il giudice di prime cure ha errato nel ritenere che ogni controllo sull'effettività della motivazione sia rimesso solo a un eventuale giudizio risarcitorio ex post, dovendo invece valutare anche in corso di causa gli elementi sopravvenuti che incidono sulla realizzabilità del proposito dichiarato dal locatore;
che è stato completamente omesso ogni esame sull'ulteriore circostanza che pende il giudizio di intimazione di sfratto per finita locazione incardinato dalla nei confronti del conduttore dell'unità CP_1 immobiliare sita al primo piano dello stesso stabile in cui insiste l'immobile condotto in locazione dal con udienza fissata per la discussione al 10.12.2025; che anche Pt_1 tale circostanza temporale depone per la difficoltà, se non impossibilità, per la locatrice di iniziare i lavori nei termini di validità del permesso di costruire, qualora necessiti della disponibilità di entrambi gli immobili.
Il quinto motivo lamenta l'omessa decisione sull'istanza istruttoria formulata nella memoria integrativa depositata in data 22.11.2024, avente ad oggetto l'ammissione della prova per testi sulle circostanze dirette a provare l'effettiva residenza dell'appellante e la conoscenza di tale circostanza da parte della locatrice.
Infine, l'appellante deduce la “nullità della sentenza per erronea applicazione dell'art. 56 L. 392/78 e incongruità del termine di rilascio”. Rileva che la data fissata per l'esecuzione (3.6.2025), a fronte della sentenza pubblicata il 6.5.2025, concede un termine di soli 28 giorni;
che, anche se l'art. 56 della legge n. 392/78 non stabilisce un termine minimo, impone, però, al giudice di fissare la data dell'esecuzione “comparate le opposte esigenze delle parti”; che, a fronte dell'esigenza della locatrice di riottenere
5 l'immobile, non per adibirlo a propria abitazione ma per realizzare lavori di manutenzione straordinaria, vi è la difficoltà del conduttore di reperimento di altro immobile in cui allocare la relativa dimora unitamente a quella della compagna con i due figli minori, di anni otto e di 15 mesi;
che un termine così esiguo Per_1 Per_2 comprime in maniera irragionevole il diritto del conduttore a disporre di un lasso temporale congruo per reperire una nuova sistemazione abitativa.
La risposta dell'appellata
, costituitasi, risponde che: - la comunicazione della disdetta è stata CP_1 eseguita con raccomandata a.r. per il tramite dell'agente postale Controparte_4 restituita al mittente in data 8.2.2024 a seguito di tentativo di recapito effettuato il
22.12.2023 dal medesimo agente postale, che ha dato atto dell'assenza del destinatario e di aver immesso il relativo avviso in cassetta;
- l'agente postale in questione esercita la propria attività giusta licenza n. rilasciata il 24.1.2014 e rinnovata, con Numero_1 successivo provvedimento del 22.1.2020 del Ministero dello Sviluppo Economico;
- le sentenze della Suprema Corte richiamate dall'appellante attengono alla notifica di atti giudiziari e processuali e mal si attagliano al caso di specie;
- la raccomandata è stata correttamente inviata al conduttore presso l'immobile locato, quale domicilio che egli stesso ha espressamente scelto ed indicato nel contratto di locazione, al punto 6); -
l'intimazione è stata notificata presso lo stesso indirizzo, con regolare consegna da parte dell'ufficiale giudiziario eseguita a mani proprie dello stesso;
- Parte_1 nella racc.ta ha chiaramente enunciato il motivo del diniego di rinnovo, ricompreso tra quelli elencati dall'art. 3 della L. 431/1998, dovendo la stessa eseguire gli interventi assentiti dal permesso di costruire n. 3/2024 che riguardano l'intero stabile e sono stati prodotti anche tutti i documenti allegati al permesso di costruire;
- la data del 30.6.2024
è stata determinata comparando le opposte esigenze delle parti e valutando il tempo già trascorso dalla disdetta e dall'introduzione del giudizio.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Le questioni poste dai primi tre motivi di impugnazione, che possono essere esaminati congiuntamente, consistono nello stabilire: a) se la disdetta del contratto di locazione spedita presso il domicilio del conduttore eletto nel contratto è sempre valida, anche se tale domicilio non corrisponde, o non corrisponde più, alla sua residenza effettiva;
b) nel caso in cui sia valida solo la residenza effettiva, se l'attestazione
6 dell'operatore postale privato di aver rilevato l'assenza del destinatario presso il domicilio eletto (procedendo all'immissione dell'avviso nella cassetta postale e alla conservazione del plico fino all'attestazione di compiuta giacenza) fa presumere che tale sia la sua residenza effettiva, anche se diversa da quella anagrafica, benché contestata con querela di falso;
c) in caso di validità della comunicazione, se la disdetta può ritenersi perfezionata, ai fini del rispetto del termine di preavviso di almeno sei mesi, con l'arrivo dell'atto all'indirizzo di destinazione o in un momento successivo che, in mancanza di ritiro dell'atto presso l'operatore postale, va individuato nel decimo giorno.
Riguardo al primo quesito (il luogo in cui deve essere comunicata la disdetta) il punto controverso attiene all'elezione di domicilio contenuta nell'art. 6 del contratto
(“foro competente ed elezione di domicilio”), ove si legge che “… la parte conduttrice elegge il proprio domicilio nell'immobile locato anche nel caso in cui egli non lo occupi più o comunque non lo detenga, esonerando espressamente la parte locatrice dal ricercarlo altrove”). Secondo l'appellante il giudice di primo grado ha errato nell'interpretazione del contratto, poiché l'elezione di domicilio vale solo per la notificazione di atti giudiziari. L'assunto, però, non può essere condiviso.
In primo luogo, dal tenore letterale si evince che non si tratta di una “dichiarazione di domicilio”, ossia di una mera informazione del proprio indirizzo di residenza da parte del conduttore, ma di una vera e propria “elezione di domicilio”, con la quale il conduttore ha manifestato la sua volontà di ricevere le comunicazioni mediante consegna alla persona che viene rinvenuta presso l'immobile locato (che vive nell'abitazione locata o è addetta alla casa), a prescindere dall'effettiva residenza del conduttore e al di fuori dell'esistenza, nel luogo eletto, di un proprio centro di imputazione di interessi. A differenza del domicilio “dichiarato”, il domicilio “eletto” può essere indicato in una persona, o una casa, o un ufficio, diverso dalla persona del destinatario, dalla sua casa o dal suo ufficio, presso cui si vuole che vengano recapitate le comunicazioni. Depongono in tal senso la precisazione che l'indirizzo continua a valere “anche nel caso in cui egli non lo occupi più o comunque non lo detenga” e l'espresso esonero della locatrice “dal ricercarlo altrove”.
In secondo luogo, l'elezione di domicilio non è stata espressamente limitata alla notificazione di atti giudiziari, né può ritenersi tale limitazione desumibile
7 implicitamente dalla sua inclusione nella clausola che stabilisce anche il foro convenzionale. L'elezione di domicilio presso l'immobile condotto in locazione, senza alcuna limitazione, vale per le notificazioni di atti giudiziari, ai sensi e nei termini di cui all'art. 141 c.p.c. (escluso, in materia di locazione, l'intimazione di licenza o di sfratto, ex art. 660, comma 1, c.p.c.), ma vale anche per le comunicazioni e, nella specie, per la disdetta del contratto.
Da quanto precede discendono due corollari. Anzitutto, la comunicazione del diniego di rinnovo del contratto è stata legittimamente spedita presso il domicilio eletto, indipendentemente dalla sua corrispondenza alla residenza effettiva del conduttore. In secondo luogo, poiché la persona abilitata a ricevere l'atto nel domicilio
“eletto” è chiunque vive nell'abitazione locata o è addetta alla casa, non avendo rinvenuto nessuno in detto immobile l'agente postale ha legittimamente immesso l'avviso nella cassetta postale della casa eletta come domicilio. La circostanza che la casa sia abitata da un'altra persona e che, pertanto, la cassetta postale rechi l'indicazione di un nome diverso da quello del conduttore è fatto del tutto coerente con l'elezione del domicilio effettuata nel contratto presso quell'indirizzo.
Conseguentemente, non ha alcuna rilevanza la querela di falso proposta in sede penale dal conduttore nei confronti della dichiarazione dell'agente postale di aver “immesso avviso in cassetta”. Il falso penalmente denunciato non consiste nel fatto storico di aver immesso l'avviso nella cassetta trovata presso detto indirizzo, ma nella incolpazione che “alcun avviso è giammai stato immesso in cassetta perché il mio nominativo non è presente sulla detta cassetta postale”. Ma ciò che serve per il perfezionamento della disdetta è che, in assenza di persone della famiglia o addette alla casa eletta come domicilio per le comunicazioni, l'agente postale abbia immesso l'avviso nella cassetta postale di quella abitazione, dovendosi ritenere che il nome riportato sulla cassetta sia quello della persona abilitata a ricevere la comunicazione per volontà del destinatario dichiarata nell'elezione di domicilio.
Quanto alla data di perfezionamento, per giurisprudenza pacifica, la disdetta del contratto di locazione, che ha lo scopo di impedire la prosecuzione del rapporto, costituisce un atto negoziale e recettizio, disciplinato dagli artt. 1334 e 1335 c.c. Ad esso non si applica, ai fini del perfezionamento della comunicazione, le disposizioni dettate dall'art. 8 della legge n. 890 del 1982 con riguardo alla notificazione a mezzo
8 posta di atti giudiziari e, in particolare, il quarto comma, secondo cui la notificazione si ha per eseguita decorsi dieci giorni dalla data di spedizione della lettera raccomandata di avviso del destinatario del tentativo di notifica e del deposito del piego presso l'ufficio postale, ovvero dalla data di ritiro del piego, se anteriore.
Applicandosi, invece, dagli artt. 1334 e 1335 c.c. la disdetta si presume conosciuta dal destinatario nel momento in cui è recapitato all'indirizzo eletto e non in un momento successivo (dieci giorni dopo o al ritiro del piego). Infatti, la prova che il dichiarante deve fornire è solo quella che l'atto sia pervenuto nella sfera di conoscibilità del destinatario. Pertanto, qualora la raccomandata non sia consegnata al destinatario per la sua temporanea assenza, il procedimento di consegna dell'atto in cui
è contenuta si conclude nella data dell'arrivo al suo indirizzo. Si è chiarito che una diversa interpretazione aggraverebbe ulteriormente gli oneri, temporali e formali, a cui la legge già assoggetta l'esercizio del diritto di diniego di rinnovo del disdettante, che dovrebbe calcolare in anticipo non soltanto i rischi del ritardo postale, ma anche dell'assenza del destinatario e del successivo tempo necessario alla cognizione dell'atto o al compimento della sua giacenza all'ufficio postale, rendendogli perciò incerto l'esercizio in concreto del diritto che la legge gli garantisce, e senza che sussistano le stesse esigenze di tutela del destinatario in materia di notifica di atti giudiziari a mezzo del servizio postale. Di qui il principio di diritto per cui “in tema di locazione di immobile urbano, la disdetta intimata dal locatore, che allo scopo si sia avvalso del servizio postale e del mezzo della lettera raccomandata, non consegnata al conduttore destinatario per l'assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta, rispetto al termine legale o convenzionale, sia il periodo legale del compimento della giacenza, sia quello intercorso tra l'avviso di giacenza e l'eventuale ritiro da parte del destinatario” (Cass.,
10.12.2013 n. 27526). Per le ragioni ampiamente esposte, la presunzione di conoscenza dell'atto comunicato presso il domicilio eletto non può essere superata dimostrando che la residenza del destinatario dell'atto era altrove.
Riassumendo, la disdetta è stata ritualmente spedita al conduttore presso il domicilio eletto e la sua comunicazione deve ritenersi perfezionata con l'immissione del piego nella cassetta postale della casa eletta come domicilio in data 22.12.2023, nel rispetto
9 del termine di almeno sei mesi dalla scadenza contrattuale del 30.6.2024. Di qui l'infondatezza dei primi tre motivi di appello, che assorbe l'impugnazione della mancata ammissione della prova per tesi nel quinto motivo riguardante
Il quarto motivo verte, nel merito, sulla sussistenza dei requisiti di validità relativi alla forma-contenuto della disdetta contrattuale.
Gli artt. 2, comma 1, e 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 prevedono che i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati per la durata non inferiore a quattro anni sono rinnovati per un periodo di quattro anni alla prima scadenza, salvo il caso in cui il locatore intende adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere o vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui all'art. 3; il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi per i motivi indicati nell'art. 3, comma 1. L'art. 3, comma 2, ultima parte indica il contenuto essenziale della comunicazione di diniego del rinnovo alla prima scadenza, nella quale “deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”. Occorre, perciò, che nella comunicazione del locatore sia specificato il motivo ed esso sia riconducibile ad uno dei casi previsti dal primo comma dell'art. 3.
Nel caso di specie, la raccomandata spedita al conduttore contiene la formale disdetta e la specificazione del seguente motivo: “dovendo lo stesso essere interessato da indifferibili lavori di manutenzione straordinaria”.
La disposizione che indica il contenuto essenziale della comunicazione, a pena di nullità, non richiede che in essa siano riportati gli estremi del titolo abilitativo.
L'inessenzialità di tale indicazione si ricava anche dalla previsione del secondo comma dell'art. 3, secondo cui il possesso, per l'esecuzione dei lavori, del titolo abilitativo è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio, costituendo essa, perciò, solo il presupposto della pronuncia di rilascio e la condizione per la sua esecuzione. In altri termini, l'esistenza del provvedimento non è condizione di validità della comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto ma condizione dell'azione di rilascio. Ciò che occorre nella comunicazione del locatore è solo la specificazione del motivo e la sua riconducibilità ad una delle ipotesi previste, mentre il possesso del provvedimento amministrativo che abilita all'esecuzione dei lavori è richiesto solo al
10 momento della proposizione dell'azione e deve, naturalmente, assentire opere di integrale ristrutturazione dello stabile in cui si trova l'immobile.
Il motivo rappresentato non è, però, sussumibile in alcuno di quelli previsti dal primo comma dell'art. 3, il quale consente al locatore il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza per poter procedere all'esecuzione di lavori solo in alcuni casi tipizzati: - quando l'edificio in cui è compreso l'immobile locato è gravemente danneggiato e si debba procedere alla sua ricostruzione o bisogna assicurarne la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori (lett. d); - quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso (lett.
e).
In sostanza, il locatore non può negare il primo rinnovo contrattuale al fine di eseguire lavori di manutenzione straordinaria nell'immobile locato (o, come nella specie, nell'unità immobiliare sovrastante), ma deve attendere la seconda scadenza, anche se ricorrono ragioni di urgenza e indifferibilità. Può negare il primo rinnovo solo se di tratta di eseguire lavori che interessano l'intero edificio (non solo l'immobile locato di cui quello fa parte) e che, per la loro particolare consistenza (ricostruzione, opere di stabilità, ristrutturazione integrale, demolizione o radicale trasformazione), sono impediti od ostacolati dalla permanenza del conduttore in un'unità immobiliare;
oppure di lavori di sopraelevazione dell'ultimo piano locato. Nessuna di queste ipotesi
è stata rappresentata al conduttore con la manifestata volontà della locatrice di procedere ad “indifferibili lavori di manutenzione straordinaria” che interessano, non l'intero stabile, ma l'immobile locato.
Il permesso di costruire ottenuto dopo la comunicazione della disdetta (n. 3/2024 del
16.1.2024) conferma che i lavori assentiti non sono della tipologia prevista dall'art. 3.
Dalla relazione tecnica illustrativa allegata si evince che si tratta di lavori di ampliamento del primo piano. Non interessano il piano terra locato a Parte_1
(“il piano terra non subirà alcun tipo di intervento”) e consistono in un aumento di mq
35.40 della superficie utile del piano primo. In una nota del progettista si precisa che
11 “trattandosi di un ampliamento in elevazione, che interesserà la struttura del piano primo e del solaio di copertura del piano terra dell'immobile, si dovrà procedere ad interventi invasivi (demolizione del solaio di copertura con relativo manto di copertura, demolizione dei pilastri e di parte della muratura esistente) e tali lavori necessiteranno, per motivi di sicurezza, di rendere libero il fabbricato da persone e da cose. Pertanto, per evitare rischi a terzi si consiglia di liberare tali spazi attualmente occupati”. Ma, anche laddove si ritenga che la permanenza del conduttore al piano terra ostacoli o impedisca i lavori di “eliminazione di parte della copertura esistente al fine di poter modificare le altezze interne al piano primo” e di “realizzazione di murature perimetrali e di nuove tramezzature interne per la nuova disposizione degli spazi interni al piano primo” (la qual cosa non risulta dalla relazione tecnica, che rappresenta solo possibili rischi a terzi), in ogni caso il tipo di intervento non consente di ritenere integrato alcuno dei casi tipici previsti dalle lett.re d) ed e) dell'art. 3 cit. Infatti, non si tratta di intervento su un “edificio gravemente danneggiato” (il che esclude le ipotesi previste dalla lett. d); i lavori devono essere eseguiti solo su una parte dell'edificio in cui è compreso l'immobile locato e non sull'edificio nel suo complesso e, inoltre, non consistono in opere di “integrale ristrutturazione” dell'edificio, né di “demolizione” o
“radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni”, né di una
“sopraelevazione” dell'ultimo piano locato (il che esclude le ipotesi previste dalla lett.
e).
In definitiva, il quarto motivo di appello è fondato e, perciò, l'appello deve essere accolto.
Stante l'accoglimento dell'appello proposto dalla parte soccombente in primo grado e la conseguente riforma della sentenza impugnata, occorre procedere d'ufficio al regolamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, che tenga conto dell'esito complessivo della lite (Cass., 29.10.2019, n. 27606). Il regolamento segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91, comma 1, c.p.c. (valutata globalmente, non sulle singole questioni: Cass., 3.11.2016 n. 22273), non ricorrendo alcuna delle ipotesi previste dall'art. 92, comma 2, c.p.c., per la compensazione parziale o per intero, con conseguente condanna di parte appellata al rimborso delle spese e degli onorari di difesa in favore di parte appellante, che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto dei parametri stabiliti con decreto del Ministro della Giustizia 13 agosto 2022, n. 147.
12 Su richiesta difensiva ex art. 93 comma 1 c.p.c., gli onorari non riscossi e le spese anticipate sono distratti in favore del difensore.
PQM
La Corte di Appello di Salerno, I sezione civile, definitivamente decidendo in grado di appello nella causa civile iscritta al R.G. n. 806/2025, così provvede:
1. accoglie l'appello e, per l'effetto, in totale riforma della sentenza di primo grado, rigetta la domanda proposta da;
CP_1
2. condanna al rimborso delle spese processuali di entrambi i gradi di CP_1 giudizio in favore di , che liquida in € 125,00 per spese vive di Parte_1 secondo grado ed € 6.000,00 per onorari di difesa (€ 3.000,00 per il primo grado ed
€ 3.000,00 per il secondo grado), oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, Cnap ed Iva come per legge, con attribuzione al difensore antistatario, avv. Alessandra Grappone, per dichiarato anticipo.
Salerno lì 28/10/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. Guerino IANNICELLI) (dott.ssa Maria BALLETTI)
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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI SALERNO Prima Sezione Civile
La Corte di Appello di Salerno, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Maria BALLETTI Presidente dott.ssa Giuliana GIULIANO Consigliere dott. Guerino IANNICELLI Consigliere rel.
all'udienza del 28/10/2025, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello, iscritta al n. 806 del Ruolo generale degli affari contenziosi civili dell'anno 2025, vertente
TRA
, nato a [...] il [...] ); Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Alessandra Grappone per procura allegata al ricorso in appello;
- appellante -
E
, nata a [...] il [...] ); CP_1 C.F._2 rappresentata e difesa dall'avv. Luigi Celentano per procura allegata alla comparsa di risposta;
- appellata -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Nocera Inferiore n.
1594/2025, pubblicata il 06/05/2025 (controversia in materia di locazione).
FATTI DI CAUSA
Avendo locato un immobile sito in Fisciano per uso abitativo con contratto del
1.7.2020, notificava l'intimazione di licenza per finita locazione, CP_1 essendosi avvalsa della facoltà riconosciuta dall'art. 3 della legge n. 431/1998, 1 richiamata dall'art. 2 del contratto, di non rinnovare la locazione alla prima scadenza del 30.6.2024, dovendo eseguire interventi di manutenzione straordinaria sull'intero stabile munita del permesso di costruire n. 3/2024. Citava, pertanto, il conduttore
[...]
dinanzi al Tribunale di Nocera Inferiore per la convalida. Parte_1
Il giudizio proseguiva nelle forme previste dall'art. 447 bis c.p.c., previa ordinanza di mutamento del rito, e all'esito la sentenza in oggetto accoglieva la domanda, dichiarando cessati gli effetti del contratto di locazione tra le parti alla data del
30.6.2024, condannando il conduttore al rilascio dell'immobile e fissando per l'esecuzione la data del 3.6.2025.
Superata l'eccezione di inammissibilità del procedimento di licenza per finita locazione, il giudice di primo grado esponeva, in motivazione, che la locatrice ha dimostrato l'inoltro della raccomandata di disdetta con posta privata, da cui consegue la presunzione di arrivo dell'atto al destinatario;
che il conduttore non ha assolto all'onere di provare di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la conoscenza dell'atto; che, in ordine alla validità della comunicazione, alcun rilievo assume la querela penale depositata;
che non vale a smentire la validità della cartolina la foto della cassetta delle poste, che non reca data certa e non può essere ricollegata all'asserito momento di invio della raccomandata;
che nel contratto di locazione vi era l'elezione di domicilio per tutte le comunicazioni relative al contratto nell'immobile locato e non solo per le controversie;
che in tal senso depone anche la locuzione finale, che esonera il locatore dal ricercare altrove il conduttore;
che, infine, la disdetta è tempestiva, dato che la presunzione di conoscenza della lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, e non già con il momento in cui la missiva viene ritirata;
che la data cui fare riferimento è, pertanto, quella del 22 dicembre, giacché in quella data risulta depositato l'avviso di giacenza;
che, nel merito, il locatore ha specificato la motivazione sottesa al diniego di rinnovo, e cioè svolgere attività di straordinaria manutenzione nell'immobile; che ogni controllo ex post sulla concreta effettività della motivazione è rimessa all'eventuale giudizio risarcitorio instaurando;
che la valutazione giudiziale sull'attendibilità della motivazione addotta dal locatore può basarsi solo su concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile, circostanza questa non verificatasi nel caso in esame, laddove a
2 sostegno della motivazione addotta è stata depositata cospicua documentazione;
che, pertanto, la domanda di parte attrice va accolta.
L'appello propone appello avverso la sentenza e, con un primo motivo, Parte_1 censura l'errore consistente nel ritenere provata la rituale e tempestiva comunicazione della disdetta della locatrice.
Contrasta la presunzione di conoscenza da parte del destinatario della raccomandata di disdetta spedita tramite un operatore postale privato dalla data di deposito dell'avviso di giacenza (22.12.2023), a fronte delle specifiche contestazioni del destinatario circa la mancata ricezione dell'atto. Specifica che ha sempre contestato di aver ricevuto detta comunicazione;
che risiede anagraficamente in Montoro (Av), come indicato nello stesso contratto di locazione, mentre l'immobile locato in Fisciano è di fatto stabilmente occupato dalla Sig.ra unitamente ai suoi figli minori CP_2
(di anni otto) e (di quindici mesi), la quale è l'unica intestataria della Per_1 Per_2 cassetta postale e dei servizi resi dal Comune di Fisciano (come si desume dagli avvisi della tariffa Tasi); che, a differenza delle attestazioni degli agenti di Controparte_3
quella dell'agente postale privato circa l'avvenuto tentativo di consegna e
[...]
l'immissione dell'avviso in cassetta è priva di fede privilegiata fino a querela di falso;
che l'appellante ha sporto formale denuncia-querela di falso avverso tali attestazioni, circostanza che il Tribunale ha sbrigativamente liquidato come atto a rilevanza penale;
che, pertanto, il contratto di locazione si è rinnovato tacitamente sino alla scadenza del
30.6.2028.
Il secondo motivo di impugnazione critica l'interpretazione della clausola contrattuale sull'elezione di domicilio presso l'immobile locato.
A suo avviso, la clausola rubricata “Foro competente ed elezione di domicilio” va interpretata come riferita esclusivamente alle comunicazioni e notificazioni di atti giudiziari nell'ambito di controversie nascenti dal contratto, e non già a comunicazioni stragiudiziali unilaterali e recettizie come la disdetta, per la quale, in assenza di una specifica ed inequivoca pattuizione difforme, rileva il domicilio o la residenza effettiva del destinatario ai fini della presunzione di conoscenza.
Il terzo motivo avversa la tempestività della disdetta, entro il termine semestrale del
31.12.2023 previsto dalla legge (art. 2, comma 1, della legge n. 431/1998) e dal
3 contratto per la cessazione al 30.6.2024. Sostiene l'appellante che, se è vero che parte della giurisprudenza ritiene che la presunzione di conoscenza coincida con il rilascio dell'avviso di giacenza, è altrettanto vero che, in caso di mancato ritiro del plico, la notificazione per compiuta giacenza si perfeziona, per il destinatario, decorsi dieci giorni dalla data di spedizione della lettera raccomandata con cui lo si informa della giacenza ovvero dalla data del ritiro del piego, se anteriore (art. 8 della legge n.
890/1982, applicabile analogicamente). La conoscenza si sarebbe perfezionata solo il
2.1.2024, tardivamente. Il termine della disdetta “può ritenersi efficace solo se in quel termine giunge a conoscenza del destinatario”.
Il quarto motivo deduce la “nullità della sentenza per erronea valutazione in ordine alla validità del diniego di rinnovo per genericità ed insussistenza del motivo addotto ex art. 3 L. 431/1998”.
Obietta l'appellante, in primo luogo, che la disdetta si limitava ad indicare, quale motivo del diniego di rinnovo, la circostanza che l'immobile dovesse “essere interessato da indifferibili lavori di manutenzione straordinaria”; che tale motivazione è generica e non consente di individuare con chiarezza a quale delle ipotesi tassative previste dall'art. 3 legge n. 431/1998 (in particolare, le lettere d) o e) la locatrice intendesse fare riferimento;
che non viene specificato se l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità (lett. d), né se si tratti di integrale ristrutturazione, demolizione, radicale trasformazione o sopraelevazione per cui sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero (lett. e); che la semplice menzione di “lavori di manutenzione straordinaria”, pur corredata in giudizio dal deposito di un permesso di costruire, non sana la nullità originaria della comunicazione di disdetta, che deve essere completa e specifica al momento della sua ricezione da parte del conduttore, per permettergli di valutare la fondatezza della richiesta e approntare le proprie difese.
Secondo l'appellante, la disdetta è invalida anche per “insussistenza, irrealizzabilità
e carenza di serietà del motivo addotto”. Osserva che dal permesso di costruire n.
3/2024 e dalla relazione paesaggistica emerge che i lavori assentiti consistono principalmente in un “ampliamento al piano primo del fabbricato esistente”, mentre l'immobile locato è sito al piano terra;
che, sebbene la relazione tecnica di parte locatrice (arch. ) affermi la necessità di sgombero per interventi invasivi anche al Per_3
4 piano terra (demolizione del solaio di copertura, pilastri, ecc.) e per ragioni di sicurezza, tale necessità non appare così “indispensabile per ragioni tecniche” come richiesto dall'art. 3, lett. e), L. 431/1998, o comunque non è stata provata in modo incontrovertibile, potendo astrattamente ipotizzarsi soluzioni tecniche alternative meno invasive per l'unità immobiliare condotta dall'appellante; che la serietà dell'intenzione della locatrice è minata da ulteriori elementi;
che in base alla normativa urbanistica, i lavori devono essere iniziati entro un anno dal rilascio del permesso di costruire n.
3/2024 del 16.1.2024 (quindi entro il 16.1.2025) e ultimati entro tre anni dall'inizio; che la sentenza impugnata ha fissato il rilascio per il 3.6.2025, quando il termine per l'inizio dei lavori sarà ampiamente scaduto, rendendo il motivo di disdetta di fatto irrealizzabile e dimostrando, ex post, la carenza di serietà dell'intenzione originaria;
che il giudice di prime cure ha errato nel ritenere che ogni controllo sull'effettività della motivazione sia rimesso solo a un eventuale giudizio risarcitorio ex post, dovendo invece valutare anche in corso di causa gli elementi sopravvenuti che incidono sulla realizzabilità del proposito dichiarato dal locatore;
che è stato completamente omesso ogni esame sull'ulteriore circostanza che pende il giudizio di intimazione di sfratto per finita locazione incardinato dalla nei confronti del conduttore dell'unità CP_1 immobiliare sita al primo piano dello stesso stabile in cui insiste l'immobile condotto in locazione dal con udienza fissata per la discussione al 10.12.2025; che anche Pt_1 tale circostanza temporale depone per la difficoltà, se non impossibilità, per la locatrice di iniziare i lavori nei termini di validità del permesso di costruire, qualora necessiti della disponibilità di entrambi gli immobili.
Il quinto motivo lamenta l'omessa decisione sull'istanza istruttoria formulata nella memoria integrativa depositata in data 22.11.2024, avente ad oggetto l'ammissione della prova per testi sulle circostanze dirette a provare l'effettiva residenza dell'appellante e la conoscenza di tale circostanza da parte della locatrice.
Infine, l'appellante deduce la “nullità della sentenza per erronea applicazione dell'art. 56 L. 392/78 e incongruità del termine di rilascio”. Rileva che la data fissata per l'esecuzione (3.6.2025), a fronte della sentenza pubblicata il 6.5.2025, concede un termine di soli 28 giorni;
che, anche se l'art. 56 della legge n. 392/78 non stabilisce un termine minimo, impone, però, al giudice di fissare la data dell'esecuzione “comparate le opposte esigenze delle parti”; che, a fronte dell'esigenza della locatrice di riottenere
5 l'immobile, non per adibirlo a propria abitazione ma per realizzare lavori di manutenzione straordinaria, vi è la difficoltà del conduttore di reperimento di altro immobile in cui allocare la relativa dimora unitamente a quella della compagna con i due figli minori, di anni otto e di 15 mesi;
che un termine così esiguo Per_1 Per_2 comprime in maniera irragionevole il diritto del conduttore a disporre di un lasso temporale congruo per reperire una nuova sistemazione abitativa.
La risposta dell'appellata
, costituitasi, risponde che: - la comunicazione della disdetta è stata CP_1 eseguita con raccomandata a.r. per il tramite dell'agente postale Controparte_4 restituita al mittente in data 8.2.2024 a seguito di tentativo di recapito effettuato il
22.12.2023 dal medesimo agente postale, che ha dato atto dell'assenza del destinatario e di aver immesso il relativo avviso in cassetta;
- l'agente postale in questione esercita la propria attività giusta licenza n. rilasciata il 24.1.2014 e rinnovata, con Numero_1 successivo provvedimento del 22.1.2020 del Ministero dello Sviluppo Economico;
- le sentenze della Suprema Corte richiamate dall'appellante attengono alla notifica di atti giudiziari e processuali e mal si attagliano al caso di specie;
- la raccomandata è stata correttamente inviata al conduttore presso l'immobile locato, quale domicilio che egli stesso ha espressamente scelto ed indicato nel contratto di locazione, al punto 6); -
l'intimazione è stata notificata presso lo stesso indirizzo, con regolare consegna da parte dell'ufficiale giudiziario eseguita a mani proprie dello stesso;
- Parte_1 nella racc.ta ha chiaramente enunciato il motivo del diniego di rinnovo, ricompreso tra quelli elencati dall'art. 3 della L. 431/1998, dovendo la stessa eseguire gli interventi assentiti dal permesso di costruire n. 3/2024 che riguardano l'intero stabile e sono stati prodotti anche tutti i documenti allegati al permesso di costruire;
- la data del 30.6.2024
è stata determinata comparando le opposte esigenze delle parti e valutando il tempo già trascorso dalla disdetta e dall'introduzione del giudizio.
RAGIONI DELLA DECISIONE
Le questioni poste dai primi tre motivi di impugnazione, che possono essere esaminati congiuntamente, consistono nello stabilire: a) se la disdetta del contratto di locazione spedita presso il domicilio del conduttore eletto nel contratto è sempre valida, anche se tale domicilio non corrisponde, o non corrisponde più, alla sua residenza effettiva;
b) nel caso in cui sia valida solo la residenza effettiva, se l'attestazione
6 dell'operatore postale privato di aver rilevato l'assenza del destinatario presso il domicilio eletto (procedendo all'immissione dell'avviso nella cassetta postale e alla conservazione del plico fino all'attestazione di compiuta giacenza) fa presumere che tale sia la sua residenza effettiva, anche se diversa da quella anagrafica, benché contestata con querela di falso;
c) in caso di validità della comunicazione, se la disdetta può ritenersi perfezionata, ai fini del rispetto del termine di preavviso di almeno sei mesi, con l'arrivo dell'atto all'indirizzo di destinazione o in un momento successivo che, in mancanza di ritiro dell'atto presso l'operatore postale, va individuato nel decimo giorno.
Riguardo al primo quesito (il luogo in cui deve essere comunicata la disdetta) il punto controverso attiene all'elezione di domicilio contenuta nell'art. 6 del contratto
(“foro competente ed elezione di domicilio”), ove si legge che “… la parte conduttrice elegge il proprio domicilio nell'immobile locato anche nel caso in cui egli non lo occupi più o comunque non lo detenga, esonerando espressamente la parte locatrice dal ricercarlo altrove”). Secondo l'appellante il giudice di primo grado ha errato nell'interpretazione del contratto, poiché l'elezione di domicilio vale solo per la notificazione di atti giudiziari. L'assunto, però, non può essere condiviso.
In primo luogo, dal tenore letterale si evince che non si tratta di una “dichiarazione di domicilio”, ossia di una mera informazione del proprio indirizzo di residenza da parte del conduttore, ma di una vera e propria “elezione di domicilio”, con la quale il conduttore ha manifestato la sua volontà di ricevere le comunicazioni mediante consegna alla persona che viene rinvenuta presso l'immobile locato (che vive nell'abitazione locata o è addetta alla casa), a prescindere dall'effettiva residenza del conduttore e al di fuori dell'esistenza, nel luogo eletto, di un proprio centro di imputazione di interessi. A differenza del domicilio “dichiarato”, il domicilio “eletto” può essere indicato in una persona, o una casa, o un ufficio, diverso dalla persona del destinatario, dalla sua casa o dal suo ufficio, presso cui si vuole che vengano recapitate le comunicazioni. Depongono in tal senso la precisazione che l'indirizzo continua a valere “anche nel caso in cui egli non lo occupi più o comunque non lo detenga” e l'espresso esonero della locatrice “dal ricercarlo altrove”.
In secondo luogo, l'elezione di domicilio non è stata espressamente limitata alla notificazione di atti giudiziari, né può ritenersi tale limitazione desumibile
7 implicitamente dalla sua inclusione nella clausola che stabilisce anche il foro convenzionale. L'elezione di domicilio presso l'immobile condotto in locazione, senza alcuna limitazione, vale per le notificazioni di atti giudiziari, ai sensi e nei termini di cui all'art. 141 c.p.c. (escluso, in materia di locazione, l'intimazione di licenza o di sfratto, ex art. 660, comma 1, c.p.c.), ma vale anche per le comunicazioni e, nella specie, per la disdetta del contratto.
Da quanto precede discendono due corollari. Anzitutto, la comunicazione del diniego di rinnovo del contratto è stata legittimamente spedita presso il domicilio eletto, indipendentemente dalla sua corrispondenza alla residenza effettiva del conduttore. In secondo luogo, poiché la persona abilitata a ricevere l'atto nel domicilio
“eletto” è chiunque vive nell'abitazione locata o è addetta alla casa, non avendo rinvenuto nessuno in detto immobile l'agente postale ha legittimamente immesso l'avviso nella cassetta postale della casa eletta come domicilio. La circostanza che la casa sia abitata da un'altra persona e che, pertanto, la cassetta postale rechi l'indicazione di un nome diverso da quello del conduttore è fatto del tutto coerente con l'elezione del domicilio effettuata nel contratto presso quell'indirizzo.
Conseguentemente, non ha alcuna rilevanza la querela di falso proposta in sede penale dal conduttore nei confronti della dichiarazione dell'agente postale di aver “immesso avviso in cassetta”. Il falso penalmente denunciato non consiste nel fatto storico di aver immesso l'avviso nella cassetta trovata presso detto indirizzo, ma nella incolpazione che “alcun avviso è giammai stato immesso in cassetta perché il mio nominativo non è presente sulla detta cassetta postale”. Ma ciò che serve per il perfezionamento della disdetta è che, in assenza di persone della famiglia o addette alla casa eletta come domicilio per le comunicazioni, l'agente postale abbia immesso l'avviso nella cassetta postale di quella abitazione, dovendosi ritenere che il nome riportato sulla cassetta sia quello della persona abilitata a ricevere la comunicazione per volontà del destinatario dichiarata nell'elezione di domicilio.
Quanto alla data di perfezionamento, per giurisprudenza pacifica, la disdetta del contratto di locazione, che ha lo scopo di impedire la prosecuzione del rapporto, costituisce un atto negoziale e recettizio, disciplinato dagli artt. 1334 e 1335 c.c. Ad esso non si applica, ai fini del perfezionamento della comunicazione, le disposizioni dettate dall'art. 8 della legge n. 890 del 1982 con riguardo alla notificazione a mezzo
8 posta di atti giudiziari e, in particolare, il quarto comma, secondo cui la notificazione si ha per eseguita decorsi dieci giorni dalla data di spedizione della lettera raccomandata di avviso del destinatario del tentativo di notifica e del deposito del piego presso l'ufficio postale, ovvero dalla data di ritiro del piego, se anteriore.
Applicandosi, invece, dagli artt. 1334 e 1335 c.c. la disdetta si presume conosciuta dal destinatario nel momento in cui è recapitato all'indirizzo eletto e non in un momento successivo (dieci giorni dopo o al ritiro del piego). Infatti, la prova che il dichiarante deve fornire è solo quella che l'atto sia pervenuto nella sfera di conoscibilità del destinatario. Pertanto, qualora la raccomandata non sia consegnata al destinatario per la sua temporanea assenza, il procedimento di consegna dell'atto in cui
è contenuta si conclude nella data dell'arrivo al suo indirizzo. Si è chiarito che una diversa interpretazione aggraverebbe ulteriormente gli oneri, temporali e formali, a cui la legge già assoggetta l'esercizio del diritto di diniego di rinnovo del disdettante, che dovrebbe calcolare in anticipo non soltanto i rischi del ritardo postale, ma anche dell'assenza del destinatario e del successivo tempo necessario alla cognizione dell'atto o al compimento della sua giacenza all'ufficio postale, rendendogli perciò incerto l'esercizio in concreto del diritto che la legge gli garantisce, e senza che sussistano le stesse esigenze di tutela del destinatario in materia di notifica di atti giudiziari a mezzo del servizio postale. Di qui il principio di diritto per cui “in tema di locazione di immobile urbano, la disdetta intimata dal locatore, che allo scopo si sia avvalso del servizio postale e del mezzo della lettera raccomandata, non consegnata al conduttore destinatario per l'assenza sua e delle persone abilitate a riceverla, si presume pervenuta alla data in cui è rilasciato il relativo avviso di giacenza presso l'ufficio postale, restando irrilevante ai fini della tempestività della disdetta, rispetto al termine legale o convenzionale, sia il periodo legale del compimento della giacenza, sia quello intercorso tra l'avviso di giacenza e l'eventuale ritiro da parte del destinatario” (Cass.,
10.12.2013 n. 27526). Per le ragioni ampiamente esposte, la presunzione di conoscenza dell'atto comunicato presso il domicilio eletto non può essere superata dimostrando che la residenza del destinatario dell'atto era altrove.
Riassumendo, la disdetta è stata ritualmente spedita al conduttore presso il domicilio eletto e la sua comunicazione deve ritenersi perfezionata con l'immissione del piego nella cassetta postale della casa eletta come domicilio in data 22.12.2023, nel rispetto
9 del termine di almeno sei mesi dalla scadenza contrattuale del 30.6.2024. Di qui l'infondatezza dei primi tre motivi di appello, che assorbe l'impugnazione della mancata ammissione della prova per tesi nel quinto motivo riguardante
Il quarto motivo verte, nel merito, sulla sussistenza dei requisiti di validità relativi alla forma-contenuto della disdetta contrattuale.
Gli artt. 2, comma 1, e 3 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 prevedono che i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati per la durata non inferiore a quattro anni sono rinnovati per un periodo di quattro anni alla prima scadenza, salvo il caso in cui il locatore intende adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere o vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui all'art. 3; il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi per i motivi indicati nell'art. 3, comma 1. L'art. 3, comma 2, ultima parte indica il contenuto essenziale della comunicazione di diniego del rinnovo alla prima scadenza, nella quale “deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”. Occorre, perciò, che nella comunicazione del locatore sia specificato il motivo ed esso sia riconducibile ad uno dei casi previsti dal primo comma dell'art. 3.
Nel caso di specie, la raccomandata spedita al conduttore contiene la formale disdetta e la specificazione del seguente motivo: “dovendo lo stesso essere interessato da indifferibili lavori di manutenzione straordinaria”.
La disposizione che indica il contenuto essenziale della comunicazione, a pena di nullità, non richiede che in essa siano riportati gli estremi del titolo abilitativo.
L'inessenzialità di tale indicazione si ricava anche dalla previsione del secondo comma dell'art. 3, secondo cui il possesso, per l'esecuzione dei lavori, del titolo abilitativo è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio, costituendo essa, perciò, solo il presupposto della pronuncia di rilascio e la condizione per la sua esecuzione. In altri termini, l'esistenza del provvedimento non è condizione di validità della comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto ma condizione dell'azione di rilascio. Ciò che occorre nella comunicazione del locatore è solo la specificazione del motivo e la sua riconducibilità ad una delle ipotesi previste, mentre il possesso del provvedimento amministrativo che abilita all'esecuzione dei lavori è richiesto solo al
10 momento della proposizione dell'azione e deve, naturalmente, assentire opere di integrale ristrutturazione dello stabile in cui si trova l'immobile.
Il motivo rappresentato non è, però, sussumibile in alcuno di quelli previsti dal primo comma dell'art. 3, il quale consente al locatore il diniego di rinnovazione del contratto alla prima scadenza per poter procedere all'esecuzione di lavori solo in alcuni casi tipizzati: - quando l'edificio in cui è compreso l'immobile locato è gravemente danneggiato e si debba procedere alla sua ricostruzione o bisogna assicurarne la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori (lett. d); - quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso (lett.
e).
In sostanza, il locatore non può negare il primo rinnovo contrattuale al fine di eseguire lavori di manutenzione straordinaria nell'immobile locato (o, come nella specie, nell'unità immobiliare sovrastante), ma deve attendere la seconda scadenza, anche se ricorrono ragioni di urgenza e indifferibilità. Può negare il primo rinnovo solo se di tratta di eseguire lavori che interessano l'intero edificio (non solo l'immobile locato di cui quello fa parte) e che, per la loro particolare consistenza (ricostruzione, opere di stabilità, ristrutturazione integrale, demolizione o radicale trasformazione), sono impediti od ostacolati dalla permanenza del conduttore in un'unità immobiliare;
oppure di lavori di sopraelevazione dell'ultimo piano locato. Nessuna di queste ipotesi
è stata rappresentata al conduttore con la manifestata volontà della locatrice di procedere ad “indifferibili lavori di manutenzione straordinaria” che interessano, non l'intero stabile, ma l'immobile locato.
Il permesso di costruire ottenuto dopo la comunicazione della disdetta (n. 3/2024 del
16.1.2024) conferma che i lavori assentiti non sono della tipologia prevista dall'art. 3.
Dalla relazione tecnica illustrativa allegata si evince che si tratta di lavori di ampliamento del primo piano. Non interessano il piano terra locato a Parte_1
(“il piano terra non subirà alcun tipo di intervento”) e consistono in un aumento di mq
35.40 della superficie utile del piano primo. In una nota del progettista si precisa che
11 “trattandosi di un ampliamento in elevazione, che interesserà la struttura del piano primo e del solaio di copertura del piano terra dell'immobile, si dovrà procedere ad interventi invasivi (demolizione del solaio di copertura con relativo manto di copertura, demolizione dei pilastri e di parte della muratura esistente) e tali lavori necessiteranno, per motivi di sicurezza, di rendere libero il fabbricato da persone e da cose. Pertanto, per evitare rischi a terzi si consiglia di liberare tali spazi attualmente occupati”. Ma, anche laddove si ritenga che la permanenza del conduttore al piano terra ostacoli o impedisca i lavori di “eliminazione di parte della copertura esistente al fine di poter modificare le altezze interne al piano primo” e di “realizzazione di murature perimetrali e di nuove tramezzature interne per la nuova disposizione degli spazi interni al piano primo” (la qual cosa non risulta dalla relazione tecnica, che rappresenta solo possibili rischi a terzi), in ogni caso il tipo di intervento non consente di ritenere integrato alcuno dei casi tipici previsti dalle lett.re d) ed e) dell'art. 3 cit. Infatti, non si tratta di intervento su un “edificio gravemente danneggiato” (il che esclude le ipotesi previste dalla lett. d); i lavori devono essere eseguiti solo su una parte dell'edificio in cui è compreso l'immobile locato e non sull'edificio nel suo complesso e, inoltre, non consistono in opere di “integrale ristrutturazione” dell'edificio, né di “demolizione” o
“radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni”, né di una
“sopraelevazione” dell'ultimo piano locato (il che esclude le ipotesi previste dalla lett.
e).
In definitiva, il quarto motivo di appello è fondato e, perciò, l'appello deve essere accolto.
Stante l'accoglimento dell'appello proposto dalla parte soccombente in primo grado e la conseguente riforma della sentenza impugnata, occorre procedere d'ufficio al regolamento delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, che tenga conto dell'esito complessivo della lite (Cass., 29.10.2019, n. 27606). Il regolamento segue il principio di soccombenza, di cui all'art. 91, comma 1, c.p.c. (valutata globalmente, non sulle singole questioni: Cass., 3.11.2016 n. 22273), non ricorrendo alcuna delle ipotesi previste dall'art. 92, comma 2, c.p.c., per la compensazione parziale o per intero, con conseguente condanna di parte appellata al rimborso delle spese e degli onorari di difesa in favore di parte appellante, che si liquidano come in dispositivo, tenuto conto dei parametri stabiliti con decreto del Ministro della Giustizia 13 agosto 2022, n. 147.
12 Su richiesta difensiva ex art. 93 comma 1 c.p.c., gli onorari non riscossi e le spese anticipate sono distratti in favore del difensore.
PQM
La Corte di Appello di Salerno, I sezione civile, definitivamente decidendo in grado di appello nella causa civile iscritta al R.G. n. 806/2025, così provvede:
1. accoglie l'appello e, per l'effetto, in totale riforma della sentenza di primo grado, rigetta la domanda proposta da;
CP_1
2. condanna al rimborso delle spese processuali di entrambi i gradi di CP_1 giudizio in favore di , che liquida in € 125,00 per spese vive di Parte_1 secondo grado ed € 6.000,00 per onorari di difesa (€ 3.000,00 per il primo grado ed
€ 3.000,00 per il secondo grado), oltre il rimborso delle spese forfettarie nella misura del 15% degli onorari, Cnap ed Iva come per legge, con attribuzione al difensore antistatario, avv. Alessandra Grappone, per dichiarato anticipo.
Salerno lì 28/10/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
(dott. Guerino IANNICELLI) (dott.ssa Maria BALLETTI)
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