n. 1873/2024 r.g.a.c.
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
II SEZIONE CIVILE
Il Giudice, dott.ssa Martina Fusco;
rilevato che l'udienza già fissata è stata sostituita dal deposito di note scritte ex art 127 ter cpc;
rilevato che il provvedimento di sostituzione dell'udienza risulta essere stato comunicato a tutte le parti costituite le quali non hanno fatto pervenire, entro il termine previsto dalla legge, opposizione alla suddetta modalità di trattazione;
rilevato che ai sensi dell'art 127 ter c.p.c. co 3 “Il giudice provvede entro trenta giorni dalla scadenza del termine per il deposito delle note”; lette le note di trattazione scritta depositate nell'interesse di tutte le parti, con cui le stesse concludevano riportandosi agli atti e alle difese già formulate;

decide la controversia ai sensi del combinato disposto degli artt 429 c.p.c. e 127 ter c.p.c., con sentenza allegata al presente provvedimento.
Il giudice
Dott.ssa Martina Fusco

n.1873/ 2024 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI NOCERA INFERIORE
II SEZIONE CIVILE in composizione monocratica e nella persona della dott.ssa Martina Fusco, in funzione di giudice unico, pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 1873 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2024, vertente
TRA
, C.F./P.I. , rapp.to e difeso, giusta procura in atti, Parte_1 C.F._1
dall'avv. CELENTANO LUIGI, presso cui elettivamente domicilia;

ATTRICE
E
, C.F./P.I. , e rapp.to e difeso, giusta procura in atti, Controparte_1 C.F._2
dall'avv. GRAPPONE ALESSANDRA, presso cui elettivamente domicilia;

CONVENUTO
Oggetto: cessazione degli effetti del contratto di locazione

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
La presente sentenza viene redatta in conformità a quanto disposto dal nuovo testo dell'art. 132 c.pc., in combinato disposto con l'articolo 429, c.1, c.p.c., così come modificato dalla legge 18 giugno 2009
n. 69 (pubblicata sulla G.U. n. 140 del 19 giugno 2009 ed in vigore dal 4 luglio 2009), omettendo lo svolgimento del processo, ma dovendo necessariamente procedere ad una, seppure concisa, esposizione dei fatti sottesi alle plurime questioni portate innanzi a questo Giudice.
Con atto notificato intimava sfratto per finita locazione al Parte_1 Controparte_1 premettendo:
- che l'istante, con contratto sottoscritto l'1.7.2020, registrato telematicamente al n. 4536 -serie
3T- identificativo TE320T004536000ZH, ha concesso in locazione al sig. , Controparte_1 il proprio immobile sito in Fisciano, alla via Strada Statale 88, n. 36, composto da vani 5, oltre cucina e servizi, come identificato in NCEU al foglio 15 part. 775 sub. 6, per il canone annuo
2.400,00;
- che, al punto 2 del contratto, è stabilito che: “la durata della locazione è stata pattuita in anni quattro dal 01.07.2020 al 30.06.2024 e, alla prima scadenza, il contratto è prorogato di diritto per ulteriori quattro annui fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'art. 3 della legge
431/1998”; - che l'attrice ha urgenza di riottenere la disponibilità del proprio immobile alla scadenza, dovendo eseguire interventi di manutenzione straordinaria sull'intero stabile nel quale è sito l'immobile sulla scorta del permesso di costruire n. 3/2024;
- che la stessa, pertanto, avvalendosi della facoltà riconosciuta dall'art. 3 L. 431/1998 come richiamata dall'art. 2 del contratto, ha comunicato al conduttore con raccomandata del
22.12.2023, la propria volontà di non rinnovare il contratto alla prossima scadenza, per il suesposto motivo.
Tutto ciò premesso, avendo necessità di ottenere ordine di rilascio del suddetto immobile, citava in giudizio il conduttore onde ottenere il rilascio dell'immobile.
Si costituiva in giudizio l'intimato che concludeva, in via preliminare, affinché il Tribunale dichiarasse l'inammissibilità del procedimento di licenza per finita locazione alla fattispecie in oggetto;
in via gradata nel merito: - disattendesse l'istanza di emissione di ordinanza provvisoria di rilascio, non ricorrendone nessun presupposto, considerato, in ogni caso, alla luce delle difese e deduzioni svolte, che l'opposizione è fondata su prova scritta;
- rigettasse in ogni caso la richiesta di convalida della licenza per finita locazione, contestando la ricezione della raccomandata di disdetta,
i motivi in essa contenute e la tempestività della medesima.
In seguito alla prima udienza di comparizione il giudice disponeva mutamento del rito, fissando all'uopo l'udienza ex art. 420 c.p.c. ed ordinato che fosse esperito il procedimento di mediazione obbligatorio ex D. Lgs. n. 28/2010.
Entrambe le parti depositavano memorie integrative nel termine concesso. Il giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, la rinviava per la decisione.
L'udienza del 17/04/2025, fissata per la decisione, veniva sostituita dal deposito di note di trattazione scritta;
il giudice, lette le note, decide la controversia con la presente sentenza, allegata al provvedimento ex art 127 ter c.p.c.
La domanda di risoluzione avanzata dal ricorrente risulta fondata e, pertanto, dev'essere accolta per i motivi di seguito indicati.
Va, in primo luogo, dichiarata la procedibilità della domanda, risultando correttamente esperito il procedimento di mediazione.
Sempre preliminarmente, deve essere rigettata l'eccezione di inammissibilità della domanda proposta. Ed infatti è principio assolutamente granitico in giurisprudenza quello secondo cui, in virtù della regola di conversione degli atti processuali nulli di cui all'art. 156 cod. proc. civ., il giudizio deve ritenersi correttamente istaurato anche laddove la parte lo introduca con atto diverso da quello prescritto dalla legge, qualora l'atto utilizzato dalla parte consenta in ogni caso di raggiungere lo scopo di quello che avrebbe dovuto utilizzarsi (arg. tra le tante, ex Cass. civ. S.U. 758/22 secondo cui l'introduzione con citazione dei procedimenti disciplinati dal d.lgs. n. 150 del 2011, per i quali la domanda va proposta nelle forme del ricorso, non determina l'inammissibilità della domanda;
ed altresì ex Cass. civ. S.U. n. 21675/2013, secondo cui è ammissibile, se non tardiva, l'opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dall'avvocato per prestazioni giudiziali in materia civile proposta con ricorso in luogo di citazione).
Nel caso in esame, senza dubbio la citazione di sfratto consente il raggiungimento del medesimo scopo del ricorso ex art 447 c.p.c.: sicchè l'intervenuto mutamento del rito, sanando ogni profilo di irregolarità nella proposizione della domanda, rende la stessa ammissibile.
Nemmeno nel merito, le difese svolte da parte convenuta colgono nel segno.
In primo luogo, la parte locatrice ha compiutamente dimostrato l'inoltro della raccomandata di disdetta.
In termini deve rilevarsi che la giurisprudenza di legittimità, in maniera ormai granitica, ha stabilito con sentenza n. 17204 del 19/08/2016, che “la lettera raccomandata - anche in mancanza dell'avviso di ricevimento - costituisce prova certa della spedizione attestata dall'ufficio postale attraverso la ricevuta, da cui consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell'atto al destinatario e di conoscenza ex art. 1335 c.c. dello stesso, per cui spetta al destinatario l'onere di dimostrare di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la conoscenza dell'atto”.
Ebbene tale onere non è stato assolto dal destinatario.
In primo luogo, alcun dubbio può sorgere in ordine alla validità della raccomandata spedita dal servizio di poste private: trattasi, infatti, di una raccomandata ordinaria e non di una notifica giudiziaria, per cui l'iter normativo e giurisprudenziale in materia, citato dal conduttore, è ininfluente rispetto a tali comunicazioni. In ogni caso, la legge finanziaria 124/2017, anche per le notifiche giudiziarie, ha ammesso la possibilità che le stesse vengano svolte dal servizio di posta privata, previo rilascio di apposita licenza – in questo caso in atti.
Sempre in ordine alla validità della comunicazione, vale rilevare che alcun rilievo assume la querela penale depositata: trattasi di un atto a rilevanza penale, che non mina, in questa sede, la prova offerta dalla cartolina e che non può essere fatta valere nel rapporto con il locatore in assenza di chiari riscontri – e cioè accertamenti nel procedimento penale. Nemmeno a smentire la validità della cartolina, la foto della cassetta delle poste, che non reca data certa e non può essere ricollegata all'asserito momento di invio della raccomandata.
Ancora, appare chiaro che nel contratto di locazione era stata compiuta elezione di domicilio per tutte le comunicazioni relative al contratto nell'immobile locato e non solo per le controversie – il cui riferimento è fatto esclusivamente in ordine al foro competente. In tal senso depone anche la locuzione finale, che esonera il locatore dal ricercare altrove il conduttore.
Infine, la disdetta è tempestiva. La giurisprudenza ha in termini chiarito che “nel caso di una dichiarazione inviata mediante lettera raccomandata non consegnata per l'assenza del destinatario, la presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 c.c., indipendentemente dal mezzo di trasmissione adoperato e dall'osservanza delle disposizioni del codice postale, coincide con il rilascio del relativo avviso di giacenza del plico presso l'ufficio postale, e non già con il momento in cui la missiva viene ritirata, salvo che il destinatario deduca e provi di essersi trovato senza sua colpa nell'impossibilità di acquisire la detta conoscenza” (così, Cass sez. lav. sentenza n. 29237 del 06/12/2017). La data cui fare riferimento è, pertanto, quella del 22 dicembre, giacché in quella data risulta depositato l'avviso di giacenza.
Venendo al merito della questione, l'art. 3 della L. n. 431 del 1998 – specularmente all'art. 29 L. 392 del 78 – prevede che il locatore può – alla prima scadenza contrattuale – impedire il rinnovo del rapporto di locazione, inviando disdetta al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, solo per motivi specifici, tassativamente indicati nella norma citata. Inoltre, la medesima norma statuisce che nella comunicazione del locatore “deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata”.
La ragione della indicazione del motivo (tra quelli normativamente previsti) nella disdetta inviata dal locatore che non intenda rinnovare il rapporto locatizio è utile a consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato, nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore.
La giurisprudenza interpreta tale norma alla luce della ratio appena delineata, nel senso che non è sufficiente la mera indicazione formale del motivo addotto, essendo invece necessario che il locatore specifichi la situazione dedotta, con un grado di precisione che renda possibile, in caso di controversia, la verifica giudiziale sulla serietà dell'intenzione ex ante e sull'effettiva esecuzione ex post (cfr. tra le tante Cass. civ. 15547/2002).
Anche più di recente, con ordinanza n. 3938 del 09/02/2023, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire che “in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, nella comunicazione del locatore del diniego di rinnovo del contratto, ai sensi dell'art. 3 della l. n. 431 del 1998, deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati dalla stessa norma,

sul quale la disdetta è fondata, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica "ex ante" della serietà e della realizzabilità dell'intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo
l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni ivi previste a carico del locatore.”: in sostanza, la motivazione addotta a sostegno della disdetta deve essere idonea ex ante, onde consentire al giudice di verificarne la realizzabilità in astratto, e dovendosi differire ad un momento successivo al rilascio l'eventuale verifica in concreto, nel caso di eventuale richiesta di risarcimento del danno.
Ebbene nel caso in esame, il locatore ha specificato la motivazione sottesa al diniego di rinnovo, e cioè svolgere attività di straordinaria manutenzione nell'immobile.
Ogni controllo ex post sulla concreta effettività della motivazione è rimessa all'eventuale giudizio risarcitorio instaurando.
Ed infatti la valutazione giudiziale sull'attendibilità della motivazione addotta dal locatore può basarsi solo su concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile (cfr.
Cass. civ. n. 9851/2022), circostanza questa non verificatasi nel caso in esame, laddove a sostegno della motivazione addotta è stata depositata cospicua documentazione.
In conseguenza di quanto detto la domanda di parte attrice va accolta ed il contratto dichiarato risolto alla data del 30/06/2024; parte conduttrice va condannata al rilascio dell'immobile locato, libero a vuoto da persone e cose in favore di parte attrice;
si ritiene equo, in applicazione dell'articolo 56 legge
392/78 comparate le opposte esigenze delle parti (riottenere l'immobile per adibirlo a propria abitazione– reperimento di altro immobile in cui allocare la relativa dimora), valutato il tempo già trascorso (dall'invio della lettera di disdetta e poi dall'introduzione del giudizio) e le difficoltà connesse al reperimento di alloggi sul territorio, fissare per l'inizio della esecuzione la data del
03/06/2025.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, d'ufficio, in assenza di nota spese di parte, come da dispositivo, con la riduzione del 30% stante l'assenza di questioni in fatto e in diritto di particolare complessità.
Non si ritengono, invece, sussistenti, i presupposti per la condanna ex art 96 c.p.c. né si ritengono rimborsabili le spese di mediazione non essendo stato provato il relativo esborso.

P.Q.M.

Il Tribunale di Nocera Inferiore, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla domanda promossa come in epigrafe, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede: a) Accoglie la domanda e per l'effetto dichiara cessati gli effetti del contratto di locazione tra le parti alla data del 30/06/2024;
b) Condanna il conduttore al rilascio dell'immobile in atti meglio identificato fissando, per l'esecuzione, la data del 03/06/2025;
c) condanna al pagamento, in favore di delle spese di lite, che Controparte_1 Parte_1 liquida in complessivi € 2.500,00 di cui €150,00 per esborsi ed € 2.350,00 per compensi, oltre Iva e
Cpa, come per legge, e rimb. spese forf. (nella misura del 15% del compenso) depositato telematicamente in data 06/05/2025
Il Giudice
Dott.ssa Martina Fusco