REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
VII Sezione civile composta dai magistrati: dott. Franco Petrolati Presidente dott.ssa Assunta Marini Consigliere dott.ssa Anna Maria Giampaolino Consigliere relatore
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 823/2021 vertente
TRA
(CF: con l'avv. GIORGIO Parte_1 C.F._1
GUARNASCHELLI e l'avv. ALESSANDRO GUARNASCHELLI
Appellante
E
(C.F.: ) e (C.F.: CP_1 C.F._2 CP_2
, e con l'avv. ROCCO FALOTICO e l'avv. MICHELA FALOTICO C.F._3

Appellati
CONCLUSIONI: come da note in sostituzione dell'udienza del 07 maggio 2025 ex art. 127 ter cod. proc. civ.
RAGIONI DELLA DECISIONE
1.- Con atto di appello regolarmente notificato ha impugnato la Parte_2 sentenza n. 81/2021 con cui il Tribunale ordinario di Velletri ha accertato e dichiarato l'avvenuto acquisto per usucapione, in favore degli attori, dei terreni siti nel Comune di Rocca Priora con accesso dalla Via Savelli e contraddistinti in catasto al foglio 2 particelle numeri 891 e 892; ha ordinato alla Conservatoria competente la trascrizione della presente sentenza con esonero da responsabilità; ha condannato la parte convenuta alla refusione delle spese processuali in favore della parte attrice, che si sono liquidate in euro 76,80 per esborsi, euro 630,00 per compensi oltre IVA e CPA come per legge.
2.- I fatti di causa sono così riportati nella sentenza: e hanno CP_1 CP_2 convenuto in giudizio al fine di accertare e dichiarare, in loro favore, Parte_1
1 l'acquisto per usucapione di due terreni, siti in Rocca Priora, via dei Savelli n. 211 e distinti al NCEU al foglio 2 particelle 891- 892. Hanno dedotto gli attori: di aver acquistato in data 28 settembre 1987 l'immobile sito in Rocca Priora, via dei Savelli n. 211 e distinto in NCEU al foglio 2 part. 890, sub 1-2 categoria A//7; che, sin dal mese del gennaio 1988, gli istanti hanno continuativamente posseduto uti dominus i due terreni limitrofi e l'annesso rustico, risultanti all'epoca in stato di abbandono;
che a far data dal gennaio del 1988 gli attori hanno recintato i lotti in questione e li hanno mantenuti nella loro esclusiva disponibilità; che il possesso, pacifico e pubblico non è mai stato oggetto di contestazione da parte di terzi, né i possessori sono stati resi destinatari di atti interruttivi della prescrizione acquisitiva. Costituitasi, parte convenuta, ha contestato l'esistenza in capo agli attori del possesso continuo, pacifico ed ininterrotto valevole per l'usucapione, rappresentando di aver acquistato il terreno oggetto di causa nel 2002 e che, costei così come i precedenti proprietari, hanno sempre esercitato le facoltà di godimento e di disposizione dell'immobile. Ha dedotto all'uopo la convenuta: che l'intera e più vasta proprietà del terreno è appartenuta originariamente a tale , il quale ha provveduto ad avviare l'iter Persona_1 amministrativo per ottenere la licenza edilizia al fine di costruire sul fondo due fabbricati;
che in data 30 giungo 1972 il ha venduto il terreno e i soprastanti fabbricati a Per_1 CP_3
, che i menzionati aventi causa hanno
[...] Controparte_4 Persona_2 provveduto nell'anno 1982 allo scioglimento della comunione, attribuendo il terreni in via esclusiva alla che in data 29.09.1986 ha presentato domanda in CP_3 CP_3 sanatoria delle opere edilizie abusivamente realizzate, dietro pagamento della relativa oblazione;
che tale domanda e i predetti bollettini sono stati allegati al rogito notarile con il quale la ha alienato, in data 10.11.1993, al sig. l'intero complesso CP_3 Parte_3 immobiliare;
che quest'ultimo, ha a sua volta venduto, giusto contratto stipulato in data 26 novembre 2002, il terreno in questione all'odierna convenuta;
che sul predetto bene è stato instaurato un giudizio volto ad ottenere la revoca della compravendita avvenuta nel 2002, poi dichiarato estinto per inattività delle parti;
La causa è stata istruita mediante prove documentali e l'escussione dei testi».
A sostegno della decisione, il Tribunale ha così ragionato: “Occorre in primo luogo rilevare che nel caso di specie viene in rilievo l'art. 1158 c.c. a mente del quale “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”. Per ciò che concerne l'onere probatorio, la giurisprudenza di legittimità ha affermato che “in tema di usucapione, l'assolvimento dell'onere probatorio gravante su chi invoca l'acquisto a titolo originario della proprietà, pur dovendo essere apprezzato con particolare rigore, è comunque soggetto alla regola della "preponderanza dell'evidenza" o "del più probabile che non" propria del processo civile e non a quella della prova "oltre il ragionevole dubbio" propria del processo penale, stante l'equivalenza dei valori in gioco tra le due parti contendenti nel processo civile e la diversità di quelli in gioco tra accusa e difesa in quello penale. (Cass.n.3487/2019). E' emerso dai testi di parte attrice, come i terreni in questione siano stati sin dall'anno 1988 – data coincidente con l'acquisto dell'immobile distinto al NCEU foglio 2, part. 890 sub 1-2 - manutenuti dagli attori, i quali hanno provveduto ad apporre un cancello per delimitare l'ingresso sulla Via Savelli istallando pali di legno e ferro con filo spinato lungo tutto il perimetro e ad utilizzare il manufatto fatiscente ivi insistente come magazzino. In particolare, la teste ha così dichiarato: “si è vero lo so perché abito li di fronte da Tes_1 sempre, ossia da quando sono nata” sul cap. 2 “si è vero per i motivi di cui sopra. Mi ricordo che su tale terreno c'era una discarica fino a prima del 1986 circa ossia quando sono arrivati gli attori sui luoghi” sul cap. 3 “ si è vero per i motivi di cui sopra” sul cap. 4 “ si è vero per i motivi
2 di cui è sopra. Costantemente li vedo tagliare le siepi e curare il giardino e i terreni oggetto di causa” sul cap. 5 “ si è vero, non vedo il fabbricato da casa mia ma sono entrata nella proprietà degli attori, in ragione dei rapporti di amicizia in essere tra di noi. Ho visto un manufatto in tufo senza porte né finestre utilizzato per il ricovero di materiale da lavoro e di auto. Conosco e frequento gli attori dagli anni 85/90.” Sul cap. 6 “si è vero. per i motivi di cui sopra. Da ultimo, un anno e mezzo fa gli attori hanno installato una stufa a pellet e a tal fine sono transitati con i mezzi grandi dall'accesso posto su via di Savelli perché l'altro accesso, quello posto dinnanzi a casa mia, è carrabile ma solo per autovetture”.(cfr. verbale di udienza 29 maggio 2019). La teste ha altresì confermato la documentazione fotografica allegata dall'attore riconoscendone i luoghi di causa. Tale deposizione è particolarmente dirimente, in quanto conferma il protrarsi del descritto possesso esclusivo da oltre trent'anni e, dunque, a far data dall'anno 1988, sino all'attualità, avendo potuto la teste constatare tali circostanze di fatto proprio in quanto abitante fin dalla nascita (anno 1972), dinanzi ai luoghi di causa. L'attività di manutenzione del terreno, unitamente alla recinzione dello stesso, costituisce un indice rivelatore anche all'esterno della signoria di fatto su di essa, trattandosi di atti conformi alla qualità e alla destinazione della cosa in ragione della sua specifica natura. L'attività di manutenzione dei terreni è stata poi ulteriormente confermata dal teste Tes_2 il quale ha altresì ribadito la presenza del cancello apposto sull'ingresso da via dei
[...]
Savelli; il teste ha così dichiarato: “non posso riferire sul punto. Lavoro per gli attori da circa 9 anni eseguendo lavori di pulizia del terreno, almeno una volta l'anno, di potatura alberi/alto fusto e di altri lavori edili (ad es. realizzazione fognatura). Ho sempre interloquito solo con gli attori. Accedevo al fondo da un cancello posto su via dei Savelli. Tale cancello è stato oggetto di vari interventi nel tempo ed oggi è fatto con legno e rete metallica. Tale cancello è stato trovato aperto da me quando sono andato sui luoghi. So che c'è un altro cancello, ossia quello di ingresso all'abitazione degli attori, che non uso perché c'è una pensilina che non mi consente l'accesso con il mio camion per motivi di altezza. Non ho nulla da pretendere dall'attore per le mie prestazioni in suo favore. All'interno della proprietà vi è una casetta che all'inizio era ricoperta con rovi ed oggi è adibita a ripostiglio e ricovero auto dagli attori, anche da me è stato utilizzato a tal fine.” (cfr. verbale udienza 29 maggio 2019). Le predette circostanze di fatto non possono essere messe in discussione né dalla documentazione in atti relative alle vicende negoziali e non rappresentate dalla convenuta, né dalle deposizioni rese dal teste di parte convenuta. Ed invero, gli atti allegati in comparsa di risposta dalla convenuta, non rilevano ai fini dell'interruzione del possesso ad usucapionem. Poiché il possesso ad usucapionem si traduce nell'esercizio continuativo di un poter di fatto sul bene corrispondente all'esercizio del diritto di proprietà o di altro diritto reale, affinché il medesimo venga meno è necessario che il titolare ponga in essere atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, oppure atti giudiziali diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente, come la notifica dell'atto di citazione con il quale venga richiesta la materiale consegna di tutti i bene in ordine ai quali si vanti un diritto dominicale (cfr. Cass. 9682/2014; Cass. 15199/2011; Cass. 9845/2003; Cass. 14917/2001). Sul punto come stabilito dall'orientamento della giurisprudenza di legittimità, con il rinvio fatto dall'art. 1165 c.c. all'art. 2943 c.c., la legge elenca tassativamente gli atti interruttivi, cosicché non è consentito attribuire tale efficacia ad atti diversi da quelli stabiliti dalla norma, per quanto con essi si sia inteso manifestare la volontà di conservare il diritto, giacché la tipicità dei modi di interruzione della prescrizione non ammette equipollenti (cfr. Cass. n. 14659/2012). Nella specie risulta pacifico, che nessuno dei predetti atti sia stato notificato dalla convenuta all'attore. Inoltre, la testimonianza resa dal teste di parte convenuta non è idonea a confutare l'interruzione della signoria di fatto sui terreni in capo alla parte attrice.
3 Sul punto il teste TT all'udienza del 18.11.2019: “ si è vero, io stesso con due altri collaboratori abbiamo curato la pulizia e disboscamento del terreno di via di Savelli 211, liberandolo dall'erba e residui presente dalla strada pubblica sino al manufatto rustico. L'incarico l'ho ricevuto da il mio datore di lavoro il quale suppongo avesse Persona_3 rapporti con , pure se non ho contezza diretta di ciò. Preciso che ero già stato Parte_3 l'anno precedente sui luoghi con la sig.ra e l'arch. per prendere Pt_1 Pt_3 Per_4 delle misure per il mio datore di lavoro, ciò un anno prima del 2003 sempre in primavera. Ricordo che era stato complesso entrare nel fondo per la presenza di erba altissima sul fondo che andava dalla strada sino al rustico” sul cap. 2 “ si è vero ci sono stato nel 2004 sempre su incarico del per dare una pulita al fondo ma ero da solo con gli altri due operai” sul Per_3 cap. 3 “si è vero, l'ultima volta, ossia nel 2004, abbiamo eseguito la pulizia dalle erbe ed abbiamo portato via i residui dei cantieri presenti nel manufatto rustico.” Da tali deposizioni emerge l'intervento sporadico e del tutto risalente (anni 2003 e 2004) dell'attività di pulizia del terreno. Tale attività non è idonea ad assurgere ad atto interruttivo del possesso ai sensi dell'art. 1165 c.c. per le ragioni sopra espresse. Alla luce della predetta istruttoria, tenuto conto delle dichiarazioni rese dai testi di parte attrice, dall'operare della presunzione di cui all'art. 1142 c.c., dall'assenza di idonei atti interruttivi ai sensi dell'art. 1165 c.c. ad opera della convenuta, deve ritenersi provato l'acquisto per usucapione in capo agli attori, con condanna alle spese della convenuta, che si liquidano come da dispositivo tenuto conto dei parametri di cui al D.M. 55/2014, in ragione del valore della causa (al di sotto dei 1.100,00 euro) e della complessità della controversia (valori medi).
3.- ha proposto appello per i motivi di seguito enunciati, mentre, Parte_1
e hanno chiesto rigettarsi integralmente il gravame CP_1 CP_2 condannando l'appellante al pagamento di spese, diritti e onorari;

4.1.- Con il primo motivo l'appellante contesta l'“ERRATA E/O ILLOGICA VALUTAZIONE DELLE RISULTANZE ISTRUTTORIE” Il giudice avrebbe errato nel ritenere assolto l'onere probatorio attraverso la testimonianza del teste in quanto la stessa avrebbe dichiarato di intrattenere con gli attori un Testimone_3 rapporto di amicizia. Secondo l'appellante, la prova, per essere considerata apprezzabile, dovrebbe essere fornita da un soggetto terzo;
nel caso di specie, il giudice avrebbe dovuto ritenere più attendibile la testimonianza del terzo estraneo TT , il quale avrebbe riferito Tes_4 che nel marzo dell'anno 2003, lui stesso, unitamente ad altri due collaboratori, tutti dipendenti dell'architetto , avrebbe effettuato lavori di pulizia e disboscamento del terreno Persona_3 oggetto di lite e che tale operazione si sarebbe ripetuta nel successivo anno 2004, con ulteriori interventi di manutenzione. Il teste avrebbe anche riferito di essersi recato in loco già nella primavera del 2002 unitamente alla e al all'epoca rispettivamente Pt_1 Pt_3 promissaria acquirente e promittente venditore, al tecnico architetto per procedere a Per_4 delle misurazioni, finalizzate alla regolarizzazione del fabbricato;
in tale circostanza, avrebbe constatato la crescita spontanea di essenze vegetali incolte, segno che non veniva effettuati interventi di pulizia. Dunque, il Giudice di prime cure, attraverso le dichiarazioni del teste TT
, avrebbe dovuto rilevare la contraddittorietà di quanto riferito dai testimoni dedotti Tes_4 dall'odierna parte appellata. L'appellante, infatti, afferma che, se i beni immobili fossero stati recintati con apposizione di un cancello per delimitarne l'ingresso, così come dichiarato dalla non avrebbe potuto Tes_1 provvedere alla periodica pulizia del fondo.
4 Per ciò che concerne il teste seppur terzo estraneo, avrebbe riferito su circostanze Tes_2 databili a partire dall'anno 2010 e, dunque, inidonee a dimostrare un possesso ultraventennale.
Con il secondo motivo si eccepisce l'“ERRATA E/O ILLOGICA APPLICAZIONE E INTERPRETAZIONE DI NORME DI DIRITTO”. L'appellante eccepisce la mancanza di prova circa il possesso da parte degli odierni appellati;
al contrario, la avrebbe fornito la prova dell'esecuzione di periodici lavori di Pt_1 manutenzione e pulizia stante l'asserito stato abbandono in cui versavano i beni immobili a partire dall'anno 2002, data in cui sarebbe divenuta proprietaria dell'appezzamento di terreno e del manufatto. Il giudice avrebbe erroneamente qualificato tali interventi come sporadici;
diversamente, secondo la parte rappresenterebbero la piena prova che il e la non abbiano CP_1 CP_2 mai esercitato alcuna facoltà di escludere gli altri dall'uso di un bene immobile. Il mancato esercizio dello ius escludendi alios proverebbe l'inesistenza, quantomeno ventennale, di qualsiasi opera diretta a delimitare materialmente i beni. Inoltre, gli asseriti lavori periodici di manutenzione straordinaria dovrebbero essere considerati idonei ad interrompere il possesso ad usucapionem. Il giudice di prime cure, dunque, avrebbe errato nel considerare tra le ipotesi interruttive del possesso ad usucapionem la fattispecie ex art. 1167 cc.; pertanto, secondo la parte la pulizia straordinaria di un fondo non coltivato dovrebbe essere considerata un atto materiale idoneo a comportante la perdita concreta del potere di fatto sulla cosa da parte di chi si afferma possessore della cosa medesima.
L'appello non è fondato. Preliminarmente, si rileva l'opportunità di trattare i motivi di doglianza congiuntamente, stante la stretta connessione tra loro. Il Tribunale ha ritenuto perfezionato l'acquisto a seguito delle risultanze istruttorie emerse nel corso del giudizio con cui è stato provato che il e la hanno esercitato un CP_1 CP_2 possesso pacifico, continuo e ininterrotto per il periodo richiesto ai fini dell'usucapione. Dalle dichiarazioni testimoniali e dalla produzione documentale è emersa la data di inizio dell'esercizio di tale potere, vale a dire gennaio 1988, data concomitante con l'avvio dei lavori di ristrutturazione dell'abitazione acquistata ed edificata sul lotto confinante con i beni oggetto di lite. È emerso, altresì, che il possesso esercitato è stato continuo, stante la materiale ed esclusiva disponibilità dei terreni in questione, utilizzati senza limitazioni altrui, per deposito materiali edili, rimessa autovetture, accesso alla loro abitazione con veicoli ed automezzi pesanti. Infine, è stata fornita la prova dell'esteriorità e della pubblicità con cui le prerogative proprietarie si sono manifestate, indice di un rapporto di signoria uti dominus tra gli usucapienti e il bene: vi è difatti la prova della delimitazione dei lotti con l'installazione di cancelli e recinzione, segno dell'espressione dello ius exludendi alios, nonché della manutenzione dei lotti. Orbene, l'appellante lamenta l'inattendibilità delle dichiarazioni provenienti da un teste che intratterrebbe un rapporto di amicizia con gli attori. Invero, la deposizione della teste Tes_3
è stata ritenuta rilevante per la circostanza che la stessa abita quei luoghi a partire dal
[...]
1972, suo anno di nascita. Dunque, il giudice di prime cure ha condivisibilmente ritenuto dirimente, in presenza di rapporti cordiali instauratosi, il rapporto di vicinato che ha consentito alla teste di assistere all'esercizio di quel possesso continuo e ininterrotto utile al consolidamento della fattispecie in esame.
5 L'appellante incentra, poi, le proprie doglianze sulla circostanza che avrebbe posto in essere atti idonei ad interrompere il possesso. Orbene, sul punto la Suprema Corte ha affermato che:
“In tema di usucapione, alla luce del rinvio fatto dall'articolo 1165 del codice civile all'articolo 2943 del codice civile, gli atti interruttivi del possesso, risultano tassativamente elencati, e tale efficacia può riconoscersi solo ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, ovvero ad atti giudiziali diretti a ottenere ope judicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapiente, sicché ad interrompere il possesso non è l'esito positivo o negativo dell'azione, ma la volontà di riacquistare il possesso del bene che si ritiene da altri posseduto illegittimamente, attraverso un'azione giudiziale proposta con atto di citazione o, comunque, da atto valido ad instaurare il giudizio.” (Cfr. Cass. Civ. II sez. n. 5399/2024). Alla luce di detti principi non si ritiene di censurare la valutazione del giudice di prime cure sull'incapacità delle asserite condotte della quali l'accesso ai terreni con Pt_1 annessa pulizia degli stessi, di produrre effetti interruttivi del riscontrato possesso.
5.- In conclusione, questa Corte condivide i rilievi del Tribunale posti a fondamento dell'accoglimento della domanda di accertamento dell'acquisto della proprietà a titolo originario per intervenuta usucapione ventennale. L'appello di è dunque infondato e deve essere rigettato. Parte_1
6.- Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da avverso la Parte_1 sentenza n. 81/2021 del Tribunale Ordinario di Velletri, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna al pagamento delle spese di lite, in favore degli appellati costituiti, Parte_1 che si liquidano in complessivi euro 1.800,00 per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, del DPR n.115/2002 per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma l'8 luglio 2025
Il Consigliere Estensore
Il Presidente
Dr. Anna Maria Giampaolino Dr. Franco Petrolati
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