Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Ugo FAVARA - Presidente -
Dott. Vincenzo SALLUZZO - Consigliere -
Dott. Italo PURCARO - Consigliere -
Dott. Francesco TRIFONE - rel. Consigliere -
Dott. Giovanni Battista PETTI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ES EA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CASSIODORO 19, presso lo studio dell'avvocato JANARI LUIGI, difeso dall'avvocato SCIPPA ALDO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
VA AS, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PIETRALATA 320, presso lo studio dell'avvocato MAZZA GIGLIOLA, difeso dall'avvocato JANNARELLI LUIGI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n.771/97 della Corte d'Appello di BARI, emessa il 4/6/1997, depositata il 14/07/97; RG.479/1994;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 16/03/00 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato ALDO SCIPPA;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Ennio Attilio SEPE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 29.7.1985 AS LE e AT TT, comproprietari in Rodi Garganico di un complesso aziendale - composto di bar, pensione, ristorante e cabine per spiaggia - concesso in godimento, per il canone annuo di cinque milioni di lire e per la durata di sei anni in virtù di contratto del 2.6.1980, ad RE CI, il quale aveva manifestato il suo intento di recesso anticipato dal rapporto, intimavano allo stesso licenza per finita locazione alla scadenza del 30.9.1986 e contestualmente lo citavano per la convalida innanzi al Pretore di Rodi Garganico. Sulla opposizione dell'intimato - il quale eccepiva che il rapporto integrava una locazione alberghiera, ai sensi dell'art. 27, comma 3, della legge n. 392 del 1978, con scadenza al 30.9.1989 e diritto alla rinnovazione per uguale periodo - il pretore, denegata la ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665 c.p.c., rimetteva le parti per il giudizio di merito al competente tribunale di Lucera, innanzi al quale AS LE e AT TT riassumevano la causa per sentire dichiarare cessato il rapporto alla scadenza del 30.9.1986, con condanna del CI al rilascio dei beni ed al risarcimento dei danni.
Il convenuto CI si costituiva e, nell'impugnare "in toto" la domanda, rappresentava di essere divenuto proprietario, in virtù di acquisto da AT TT, della quota della metà dei beni a lui già concessi in godimento.
Il Tribunale di Lucera, con sentenza depositata il 9.4.1994, qualificato il rapporto instaurato tra le parti come affitto di azienda alberghiera, condannava RE CI al rilascio del complesso dei beni in suo godimento, nonché alle spese del giudizio;

rigettava la richiesta di risarcimento dei danni avanzata dal LE e dal TT;
dichiarava cessata la materia del contendere nei confronti dello stesso TT.
Sulla impugnazione principale di RE CI (il quale, in virtù della sopravvenuta sua successione nella posizione del TT, chiedeva dichiararsi la improcedibilità della domanda ad iniziativa del solo LE e, comunque, il rigetto della medesima nel merito, dovendosi il contratto qualificare come locazione alberghiera) e sulla impugnazione incidentale di AS LE (il quale lamentava la omessa condanna del CI al risarcimento dei danni conseguenti alla mancata restituzione del complesso dei beni alla scadenza del contratto) la Corte d'Appello di Bari, con sentenza depositata il 14 luglio 1997, accoglieva in parte la impugnazione del CI, eliminando la condanna dello stesso al rilascio del complesso aziendale;
accoglieva l'appello incidentale del LE, a favore del quale riconosceva a carico del CI il diritto al risarcimento dei danni;
compensava tra le parti in ragione della metà le spese processuali di entrambi i gradi del giudizio, con condanna del CI a pagare l'altra metà al LE.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso RE CI, che affida la impugnazione ai seguenti motivi:
- 1. Violazione delle norme di cui agli artt. 2555, 1571 e 1615 cod. civ., 27, commi 2 e 3, legge n. 392 del 1978, con riferimento all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c., per avere il giudice di merito erroneamente qualificato come affitto di azienda e non locazione il rapporto dedotto in giudizio, stipulato con la scrittura privata del 2.6.1980;
- 2. Mancata applicazione della norma di cui all'art. 1, n. 9 septies del d.l. 7.2.1985, n. 12, conv. con modificazioni nella legge 5.4.1985, n. 118, con riferimento all'art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c. per non avere il giudice di merito ritenuto - in più accurata disamina della questione e con migliore valutazione delle prove raccolte - che la attività dell'esercizio alberghiero con ristorazione era stata iniziata nel 1974, ancorché nella forma di società di fatto con altri, da esso ricorrente, per cui, dovendo il rapporto in corso essere assimilato a locazione alberghiera, la durata minima del contratto era di nove anni;

- 3. Nullità della sentenza per violazione dell'art. 1105 cod. civ. nonché erronea ed insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia. per avere il giudice di merito dichiarato risolto il rapporto in corso su iniziativa esclusiva del comproprietario dei beni e condannato esso ricorrente ai danni, con statuizioni inconciliabili ed incompatibili con la pronuncia di annullamento della condanna al rilascio del complesso aziendale. Resiste con controricorso AS LE.
Alla udienza di discussione l'avvocato del ricorrente ha presentato osservazioni scritte sulle conclusioni del P.M., ai sensi dell'art. 379 ultimo comma, c.p.c. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo mezzo di doglianza il ricorrente., deducendo la violazione di legge ed il vizio di motivazione della impugnata sentenza, assume che erroneamente il giudice di merito aveva qualificato come affitto di azienda e non come locazione il contratto stipulato con scrittura privata del 2.6.1980.
La censura non è fondata.
Secondo il costante indirizzo interpretativo di questo giudice di legittimità (ex plurimis: Cass. 15.11.1990 n. 11019; Cass. 29.1.1991 n. 889; Cass. 10.6.1987 n. 5068) ricorre la fattispecie della locazione di immobile quando esso sia stato concesso in godimento nella specifica considerazione della sua effettiva consistenza, con funzione prevalente rispetto ad altri beni, che abbiano carattere accessorio e non siano collegati da un vincolo unitario a finalità produttive;
sussiste, invece, affitto di azienda quando l'immobile viene in considerazione non nella sua individualità giuridica, ma come uno dei beni che costituiscono il complesso aziendale, in un rapporto di complementarietà e di interdipendenza con gli altri elementi organizzati dall'imprenditore per un fine produttivo.
In piena aderenza alla prospettata distinzione, la impugnata decisione, nella adottata qualificazione del rapporto come affitto di azienda, espone adeguata e convincente motivazione, in quanto considera il dato testuale delle due scritture private del 26.9.1974 e del 2.6.1980 dove si parla espressamente di "azienda" e di "complesso aziendale" per significare che le parti vollero dare in affitto una unità economica comprensiva sia dell'immobile che di vari altri elementi unificati in una "universitas rerum" ai fini turistici;
trae conferma della delineata natura di affitto di azienda dai due atti di compravendita intervenuti tra RE CI e AT TT, nei quali l'espresso riferimento all'arenile prospiciente al mare ed alle cabine balneari nonché ad altri cespiti di precisa vocazione turistica, rendono manifesta l'esistenza di un complesso aziendale turistico-alberghiero; valuta, infine, come indubbia la volontà degli originari contraenti, nella oggettiva consistenza delle cose dedotte in contratto, di concedere in godimento una azienda turistica ed alberghiera, siccome, peraltro, era dato evincere dalla stessa sua denominazione.
Con il secondo mezzo di doglianza, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., assume, tuttavia, il ricorrente che il giudice di merito, in un più accurato esame delle prove raccolte, avrebbe dovuto ritenere che il rapporto in corso, avente ad oggetto l'esercizio di una attività alberghiera con ristorante, ai sensi dell'art. 1, n. 9 septies della legge n. 118 del 1985 doveva essere assimilato ad una locazione alberghiera con durata ancora in corso, dato che l'esercizio della suddetta attività era stato iniziato contestualmente alla concessione in godimento dei beni, nell'anno 1974, ad una società di fatto, di cui era partecipe anche esso ricorrente CI.
Il motivo è infondato.
La norma dell'art. 1, n. 9 septies del d.l. 7.2.1985,n. 12, conv. con modificazioni dalla legge 5.4.1985, n. 118, non coinvolta dalla dichiarazione di incostituzionalità di cui alla sentenza n. 108 del 23.4.1986 della Corte costituzionale, equipara "in toto" alla locazione imprenditoriale il contratto di affitto di azienda alberghiera in tutti i casi in cui la relativa attività sia stata iniziata dal soggetto cui è stato concesso in godimento un complesso immobiliare, compiutamente attrezzato ed organizzato nonché potenzialmente idoneo all'esercizio di albergo.
La norma - che pone una presunzione assoluta di riconducibilità al tipo della locazione alberghiera dell'affitto di azienda alberghiera nel caso in cui l'originario impulso produttivo, secondo detta destinazione, sia stato impresso per la prima volta dal concessionario del godimento - si riferisce a tutti i rapporti in corso al momento della sua entrata in vigore (Cass. 4.1.1991, n. 30) ed è intervenuta a dare un più preciso contenuto al disposto dell'art. 27, 3^ comma, della legge n. 392 del 1978, che considerava già come locazione di immobile destinato ad attività alberghiera la concessione in godimento del bene "anche se ammobiliato", secondo espressione intesa dagli autori come diretta ad evitare elusioni della disciplina locatizia nell'apparente affitto di azienda di un locale ammobiliato per albergo ed interpretata dalla giurisprudenza (Cass. 28.7.1984 n. 4491) nel senso che l'attrezzatura, di cui l'immobile era fornita, doveva considerarsi solo in funzione accessoria rispetto all'immobile medesimo, che, nella sua autonoma consistenza, continuava ad essere l'oggetto prevalente del contratto. La presunzione di riconducibilità alla locazione alberghiera riflette, tuttavia, il solo caso in cui il titolare di una azienda alberghiera questa abbia affittato per la prima volta, sicché l'attività alberghiera venga ad essere svolta inizialmente solo da tale momento da parte del concessionario del godimento. La norma dell'art. 1, n. 9 septies, infatti, nella previsione secondo cui "si ha locazione di immobile e non affitto di azienda in tutti i casi in cui l'attività alberghiera sia stata iniziata dal conduttore", è di facile lettura, nel senso che il "conduttore" cui essa fa riferimento, non può che essere il "primo" affittuario dell'azienda. Con la conseguenza che il rapporto dovrà essere regolato quale locazione alberghiera, secondo la disciplina della legge sull'equo canone (durata, rinnovazione alla prima ed alle successive scadenze, indennità per l'avviamento commerciale, prelazione ecc.), sino a quando esso continui senza interruzioni con l'originario contraente (ovvero con altri soggetti in veste di conduttori, quali aventi causa dal primo, in virtù di vicende traslative, che presuppongano la attuale efficacia dell'originario contratto, quali cessione della locazione, sublocazione, successione in tutti i casi previsti dall'art. 37 legge n. 392 del 1978). A seguito, però della cessazione dell'originario rapporto con la conseguente riacquistata disponibilità della azienda nel suo complesso da parte dell'avente diritto, la stipulazione ad opera di costui di altro contratto, avente il medesimo contenuto e lo stesso oggetto di quello precedente risolto, non potrà integrare altra locazione di immobile a destinazione alberghiera, ma dovrà necessariamente consistere in un affitto di azienda in tutte quelle ipotesi in cui, pur nella eventuale mutata consistenza dell'originario complesso aziendale, di esso l'acquistato valore aggiunto dell'avviamento continui ad essere la conseguenza della attività di impresa del primo conduttore.
Nel caso in esame - in cui, secondo circostanza non controversa del giudizio di merito e della quale, peraltro, lo stesso ricorrente ammette in ricorso l'esatta sussistenza, il complesso turistico- alberghiero aveva costituito già oggetto di contratto a favore di una società di fatto secondo scrittura privata del 26.9.1974, onde detta società deve essere considerata il cd. primo conduttore, iniziatore quindi della relativa attività - la norma dell'art. 1 n. 9 septies legge predetta non è riferibile, perciò, al successivo contratto, intercorso tra i proprietari dell'azienda ed il nuovo affittuario RE CI, dato che a costui il godimento del complesso aziendale era derivato da autonomo e successivo negozio di attribuzione di azienda già funzionante, stipulato in data 2.6.1980, quando l'altro contratto aveva già cessato di produrre ogni suo effetto e, non essendo più in corso nei confronti della società, non poteva legittimare la protrazione della detenzione dell'azienda in capo a nessuno dei soci.
Con il terzo motivo di impugnazione il ricorrente lamenta la violazione della norma di cui all'art. 1105 cod. civ. nonché la erronea ed insufficiente motivazione su punti decisivi della controversia, per avere la Corte di merito dichiarato risolto il rapporto in corso su iniziativa esclusiva dell'altro comproprietario dell'azienda e condannato esso ricorrente ai danni, con statuizioni inconciliabili ed incompatibili con la pronuncia di annullamento della sua condanna al rilascio del complesso immobiliare. Anche detto mezzo di doglianza non è fondato.
La questione da esaminare - consistente nel definire quale sia la sorte e la disciplina giuridica dell'affitto di una azienda in proprietà comune a due soggetti, che ne abbiano concesso il godimento dietro corrispettivo ad un terzo, quando costui, nel corso del rapporto obbligatorio, diviene comproprietario dell'azienda medesima per averne acquistato la metà in divisa - riflette il tema classico della ammissibilità dell'affitto di quota, che la dottrina, analogamente alle conclusioni cui perviene in tema di locazione del la quota in generale, è orientata decisamente ad ammettere, in base alla disposizione di cui all'art. 1103, 1^ comma, cod. civ., che appunto prevede come ciascun condomino, oltre che l'uso diretto che può fare del bene comune, può cederne ad altri il godimento nei limiti della quota spettantegli.
Invero, quando il potere dispositivo della cosa appartiene a più soggetti nella forma della comunione in senso specifico ex art. 1100 cod. civ., tutti possono, rinunciando al godimento diretto,
concederla in affitto a terzi ed anche a taluno soltanto dei contitolari, che, in caso di azienda, viene ad assumerne l'esclusivo potere di gestione.
Allo stesso modo, il condomino può concedere in affitto la cosa comune anche nei limiti della propria quota ideale.
Come già per la locazione della quota, l'ostacolo che si ravvisava alla ammissibilità dell'affitto di quota nella impossibilità dell'adempimento dell'obbligo di consegna, ben può essere superato nella considerazione che l'affittuario, cui sia stato concesso il godimento dell'azienda nei limiti di una sua parte, entro detti limiti ne avrà la disponibilità insieme agli altri condomini titolari. Il godimento dell'affittuario, infatti, non deve necessariamente essere esclusivo, perché si resta sempre nell'ambito dello schema contrattuale dell'affitto quando l'uso del bene sia parziale e debba concorrere con l'uso analogo che altri soggetti possono farne in base al diverso titolo proprietario. Anche la giurisprudenza di legittimità esprime un deciso orientamento in tal senso, laddove si consideri che ess a ammette espressamente (Cass. 13.2.1951 n. 350, Cass. 29.5.1954 n. 1768; Cass.

9.5.1961 n. 1077) ovvero implicitamente (Cass. 2.4.1965; Cass. 18.2.1972 n. 455; Cass. 22.5.1982 n. 3143; Cass.

2.8.1984 n. 4602;
Cass. 20.7.1991 n. 8110) la locazione di quota, precisando, altresì, in via generale, ancora in riferimento all'acquisto da parte del conduttore della quota "pro-indiviso" del bene locato, la concettuale compatibilità della contemporanea condizione di comproprietario e di locatario del bene comune o di parte di esso (Cass. n. 1077 del 1961;
Cass. 4602 del 1984; Cass. n. 8110 del 1991). Quanto tale situazione di acquisto, ad opera dell'affittuario dell'azienda, della quota di essa da uno dei concedenti proprietari si verifica, gli effetti che ne derivano non si esauriscono nel solo mutamento parziale del titolo giustificativo della disponibilità dell'azienda da parte dello stesso affittuario, il quale, a seguito dell'avvenuto acquisto di parte della proprietà del complesso produttivo, dell'azienda viene a disporre in parte in virtù del pregresso titolo obbligatorio e in parte in base alla assunta nuova qualità di comproprietario.
Detti effetti, invece, si estendono a modificare il medesimo rapporto di affitto, che, estinto parzialmente per l'avvenuta confusione nello stesso oggetto della qualità di affittuario e di concedente, continua a sussistere tra gli altri condomini, originari concedenti, ed il nuovo comproprietario, sempre nella veste di affittuario, vincolato quanto alla durata del contratto ed alla destinazione d'uso dell'azienda secondo le pregresse pattuizioni, ma in relazione al limitato e ridotto oggetto dell'affitto, costituito dalla sola quota di spettanza degli altri, con conseguente proporzionale diminuzione del corrispettivo dovuto. Nella persistente attualità di un affitto con oggetto limitato alla quota dell'azienda - in virtù del quale l'affittuario, cumulando nella sua persona la disponibilità a titolo reale della quota in proprietà e la disponibilità a titolo obbligatorio della restante parte del bene comune, del complesso produttivo assume l'esclusivo potere di gestione da esercitare, comunque, secondo la destinazione pattuita e gli altri obblighi stabiliti in contratto - risulta evidente che i condomini concedenti l'affitto della quota, per fare valere le azioni nascenti dall'affitto, non debbano richiedere ed ottenere il consenso anche del condomino affittuario, non essendo in tal caso applicabile la norma di cui all'art. 1105 cod. civ. La norma suddetta, secondo cui tutti i partecipanti alla comunione hanno diritto di concorrere all'amministrazione della cosa comune, non limita, infatti, l'autonomo potere di disposizione di ciascuno dei partecipanti alla comunione sulla quota ideale (art. 1103 cod. civ.) , giacché gli atti dispositivi della quota medesima e l'amministrazione di essa riguardano solo il singolo titolare. Nel caso di specie, il giudice di merito ha proceduto secondo la corretta interpretazione della norma quale innanzi delineata e, nella riconosciuta sussistenza dell'affitto della quota aziendale, ha giudicato validamente introdotta l'azione di risoluzione del contratto per intervenuta sua scadenza da parte del soggetto concedente, interessato a recuperare la disponibilità giuridica dell'azienda nei limiti della quota di spettanza per poterne, mediante godimento diretto ovvero altrimenti indiretto, curare di nuovo la gestione esclusiva, ripristinando così il suo diritto di concorrere all'amministrazione, ex art. 1105 cod. civ., dell'intera azienda.
Nel preciso interesse del concedente ad ottenere sentenza dichiarativa di cessazione dell'affitto, funzionale proprio al recupero in concreto del diritto di amministrare in concorso la cosa comune, del tutto coerente e consequenziale appare la condanna generica ex art. 278 c.p.c. al risarcimento dei danni derivati dalla mancata restituzione del comproprietario concedente nella autonoma disponibilità della quota del bene indiviso, essendo indubbia la potenzialità dannosa dell'omesso ripristino nel potere di amministrazione e di gestione diretta della quota, impeditivo di eventuale più redditizia utilizzazione dell'azienda. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato.
Ricorrono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese di questo giudizio di cassazione.

P.T.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di legittimità.
Così deciso in Roma, il 16 marzo 2000.
Depositato in Cancelleria il 11 gennaio 2001