LA CORTE 2 2 7 /0 1 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CASSAZIONE Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE Condominio - Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: PARTI COMUNI Dott. Franco PONTORIERI Presidente R.G. N. 19077/98 Dott. Rafaele CORONA Consigliere 21978/98 4263 Dott. Antonio VELLA Consigliere Cron. 64.1 Consigliere Dott. Giovanna SCHERILLO Rep. - Rel. Consigliere Dott. Ettore BUCCIANTE - Ud. 20/10/00 ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE SE N T ENZA Richiesta copia studio IL SOLE 24 ORE dal Sig. sul ricorso proposto da: per diritti ✓6062 RESIDENCE VERACRUZ, in persona dell'Amm.re p.t.Geom. | 1-9-FEB 2001 IL CANCELLIERE MARINI FELICE, elettivamente domiciliato in ROMA VIALE 19, presso lo studio dell'avvocato DELLE MILIZIE LIRE 1500 C, difeso dall'avvocato BIANCHI MARIA DONATA, CANOVI CANCELLE giusta delega in atti;
ricorrente 0975523

contro

PE IC, NI GI PI;
0975524 intimati 0975741 e sul 2° ricorso n° 21978/98 proposto da: 0375742 PE IC, NI GI IE, elettivamente 2000 domiciliati in ROMA VIALE MAZZINI 146, presso lo 1706 -1- Min CORTE SUPREMA DICASSAZIONE UFFICIO COPIE studio dell'avvocato SPAZIANI TESTA E, difesi Richiesta copia esecutiva dal Sig._FOLCOdall'avvocato FO LCO PAOLO, giusta delega in atti;
per diritti L. 140700+5 controricorrenti e ricorrenti incidentali 2001 pongne

contro

RESIDENCE VERA CRUZ in persona dell'Amm.re p.t.; DIRITTI DI - intimato avverso la sentenza 126/98n. del Tribunale di IMPERIA, depositata il 20/07/98; udita la relazione della causa svolta nella pubblica LIRE 2000 udienza del 20/10/00 dal Consigliere Dott. Ettore CANCELLERIA BUCCIANTE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per BB101318 il rigetto del ricorso BB10:323 principale, assorbito l'incidentale. CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE Rilasciata copia legate alsig SPAZIANTESTA per diritti L. 14,000+5 08810.2001 CORTE SUPREMA DI CASSAZ ONE il_ IL CANCELLIERE UFFICIO COPIE Richiesta copia studio dal Sig. CANOV LIRE 3000 per diritti L. 6005 CANCELLERIA #20 APR. 2001... IL CANCELLIERE CD632980 CD632985 DIRITTI DI CD632979 CD632984 BB101119 M SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con due decreti, emessi il 26 settembre 1995 ad istanza dell'amministratore del Residence Veracruz, il Giudice di pace di Imperia ingiunse a CH NE e a GI ET AN, rispet- tivamente, il pagamento di lire 3.928.947 e di come contributi condominiali perlire 3.912.257, gli anni dal 1989 al 1996 e come "quota beni comuni". Avverso provvedimenti monitori proposero distinte opposizioni i loro destinatari, ognuno deducendo di non essere né comproprietario né utilizzatore dei beni gestiti dalla parte ricor- rente (una piscina e alcuni campi da tennis e di bocce), ubicati a chilometri di distanza dal- l'edificio "Orchidea", di cui erano condòmini. In entrambi i giudizi il Residence Veracruz, nel costituirsi, contestò la fondatezza di tali argomentazioni, sostenendo che sia il regolamento contrattuale del condominio nel quale erano comprese le unità immobiliari appartenenti agli attori, sia quello del più ampio complesso immo- biliare, formato anche da altri undici fabbrica- ti, includevano tra i beni comuni le attrezzature in questione, come era stato concordato con le 19077/98-21978/98 3 varie società costruttrici, all'esito di una controversia protrattasi per circa dieci anni davanti al Tribunale di Sanremo. All'esito dell'istruzione delle cause, svolta previa riunione dei relativi procedimenti, con sentenza dell'8 giugno 1996 il Giudice di pace rigettò le opposizioni, ritenendo esservi "una prevalenza di carattere contrattuale sull'even- tuale nesso di diritto reale tra i singoli rego- lamenti condominiali in questione ed il supercon- dominio Vera Cruz", dovendosi considerare decisi- va la scrittura privata autenticata il 25 ottobre approvata dall'assemblea dei condòmini il1993 23 aprile 1994, con deliberazione non impugnata nella quale testualmente si era dato atto che "del complesso Vera Cruz fin dall'origine sono pertinenze ed enti comuni le piscine, il campo da tennis ed i campi di bocce". Impugnata da CH NE e GI ET AN, la decisione è stata riformata dal Tribu- nale di Imperia, che con sentenza del 20 luglio 1998 - in accoglimento del gravame, al quale aveva resistito l'altra parte ha dichiarato che nulla era dovuto dagli appellanti, in quanto non condòmini dei beni cui si riferivano i decreti 19077/98-21978/98 + Men ingiuntivi. A tale pronuncia il giudice di secon- do grado è pervenuto ritenendo, essenzialmente: "i regolamenti del condominio e/o di supercondo- minio, per loro natura e funzione volti a disci- plinare l'uso delle cose comuni, non valgono certo, di per sé, alla formazione dei titoli dominicali comuni, trattandosi di strumenti destinati solo a recepire tali strumenti ai fini della disciplina sopra detta"; "in materia di condominio il suolo adiacente e circostante delimitata dall'edificio, normalmente l'area estraneo alla presunzione di comunione del suo- lo', può considerarsi presuntivamente comune solo se è destinato funzionalmente al servizio del condominio predetto, in virtù di ben preciso rapporto di accessorietà e pertinenza dell'edifi- cio"; "a maggior ragione, in caso di supercon- configurabile solo dominio, tale presunzione necessarie per la con riguardo a parti comuni destinate per la loro funzione ad struttura essenziale servizio delle distinte palazzine"; "in difetto di titolo idoneo alla costituzione trasferimento del diritto dominicale, e/o al strumento idoneo alla destinazione e l'unico all'uso ed al godimento comune dei beni sarebbe 19077/98-21978/98 5 Mer quello contrattuale, su cui, peraltro, nessuna indagine è consentita nella presente causa per la recisa opposizione al riguardo espressa dallo AN e dal NE" (i quali già in primo grado non avevano accettato il contraddittorio sul punto); "analoga inidoneità alla formazione e/o trasferimento del titolo dominicale va ritenuta nei confronti della scrittura privata autenticata nonché del regolamento25.X.1993 recanti l'uno e l'altro, nella loro parte espositiva in premessa, mera e peraltro generica enunciazione del vincolo pertinenziale e comunione dei beni per cui è causa, a carattere peraltro meramente ricognitivo del vincolo pertinenziale e comunione 'ab origine' o 'fin dall'origine', di talché, a tutto concedere, non può neppur parlarsi, al riguardo, di eventuale formazione ex novo ' dell'originariamente mancante titolo dominicale"; "ciò va altresì ritenuto, per la sua natura e funzione meramente ricettizie, relativamente alla delibera assembleare 23.4. 1994" Contro questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione il Residence Veracruz, in base a tre motivi. CH NE e GI ET AN si sono costituiti con controricorso, formulando 19077/98-21978/98 6 Mmm altresì un motivo di impugnazione incidentale condizionata. Ognuna delle parti ha presentato una propria memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE In quanto proposti contro la stessa sentenza, i due ricorsi debbono essere riuniti in un solo processo, in applicazione dell'art. 335 c.p.c. Di quello principale i resistenti hanno con- l'ammissibilità, rilevando che non con- testato l'esposizione sommaria dei fatti dellatiene, causa, prescritta dall'art. 366 c.p.c.. L'eccezione non è fondata. La disposizione richiamata da CH NE e GI ET AN può senz'altro considerarsi osservata, quando la lettura del ricorso per cassazione consente nei loro termini essenziali,l'individuazione, della vicenda che ha dato luogo alla controver- sia, dello svolgimento del processo e del conte- nuto della decisione impugnata, in modo che risultino comprensibili le censure ad essa rivol- te, senza necessità di utilizzare alcun altro atto: cfr., per tutte, Cass. 4 giugno 1999 n. 5492. Questa esigenza, nella specie, è stata soddisfatta, poiché i presupposti sostanziali e processuali delle doglianze formulate dal Resi- 19077/98-21978/98 7 M m. dence Veracruz si desumono con chiarezza dal complessivo contesto dello stesso atto di impu- gnazione, nel quale sono stati illustrati in maniera bensì sintetica, ma esauriente. Con il primo motivo di ricorso viene denun- ciata "insufficiente e/o contraddittoria motiva- zione circa un punto decisivo della controver- sia", per avere il Tribunale dapprima attribuito natura ricognitiva al regolamento condominiale, confermativo "del vincolo pertinenziale e funzio- nale esplicito di tali parti comuni alla proprie- tà condominiale" e "redatto su mandato irrevoca- bile rilasciato dagli appellanti al momento dell'acquisto", ma poi negato ogni sua efficacia, senza considerare che "qui non di formazione 'ex si tratta, bensì di integrazione o inter- novo' pretazione о migliore definizione del titolo valido esistente, che ha trasferito in capo agli appellanti il diritto di proprietà sull'immobile posseduto" e che "le porzioni comuni, che seguono di diritto il trasferimento principale, ben possono (e di regola sono) meglio essere specifi- cate ed individuate in ambito regolamentare, in esecuzione dell'apposito mandato rilasciato contestualmente all'acquisto". 19077/98-21978/98 8 La censura non può essere accolta, poiché si risolve nell'apodittica affermazione di fatti e circostanze che nella sentenza impugnata sono stati motivatamente esclusi. Il giudice di secondo grado, infatti, ha ri- levato che i regolamenti del condominio e del supercondominio, formati dal venditore su mandato degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell'edificio "Orchidea", essendo destinati a disciplinare l'uso delle parti comuni, non pote- vano aver reso tali la piscina, i campi da tennis e quelli di bocce, i quali non 10 erano di per sé, stante la mancanza di ogni nesso funzionale e spaziale con quella palazzina. Ebbene, a questa esauriente, logicamente coerente e giuridicamente ineccepibile argomentazione, il ricorrente si è limitato a opporre che invece un simile "vincolo pertinenziale e funzionale" esisteva e che un mandato "apposito" consentiva una migliore speci- ficazione e individuazione delle "porzioni comuni che seguono di diritto il trasferimento principa- le". Ma si tratta di questioni di merito, che non possono avere ingresso in sede di legittimità: non compete a questa Corte stabilire se le carat- teristiche di localizzazione e destinazione Mun 19077/98-21978/98 9 dell'impianto di cui si tratta fossero tali, da imporne la qualificazione come parte comune ○ pertinenza del condominio "Orchidea" о dei suoi singoli appartamenti, né se l'incarico di redige- re il regolamento attribuisse anche il potere di "integrazione o interpretazione o migliore defi- nizione", che il Residence Veracruz sostiene esservi stato incluso con "apposito mandato". D'altra parte, contrariamente a quanto il ricor- rente sembra pure voler sostenere, l'affidamento del compito di compilare un regolamento condomi- niale o supercondominiale, se ha carattere gene- rico (e non conferisce un mandato "apposito", per specificare e individuare le parti comuni), non include un simile potere, poiché l'atto, come esattamente ha osservato il Tribunale, è destina- to a disciplinare l'uso delle cose comuni, e quindi ne presuppone l'identificazione: quelle che lo sono "di diritto" - come sostiene il Residence Veracruz per il complesso sportivo in contestazione - restano tali indipendentemente dalla loro menzione nel regolamento condominiale, il quale non può, per converso, farne diventare comproprietari coloro che non le avevano acqui- state, appunto "di diritto", ab initio. 19077/98-21978/98 10 Mmi Per analoghe ragioni va disatteso il secondo motivo di ricorso, con cui si addebitano alla sentenza impugnata "violazione, falsa e/o erronea applicazione della disciplina ex art. 1117 Cod. Civ., in relazione alla disciplina delle perti- nenze di cui all'art. 817 segg. Cod. Civ.; ulte- riore difetto di motivazione su punto decisivo della controversia", "per avere il Tribunale erroneamente interpretato la disciplina normativa de qua, nell'aver negato, sia pure implicitamente pertinenzialee/o immotivatamente, la natura degli accessori (piscina e campi sportivi) comunque l'inclusione dei medesimi nelle parti comuni traslate congiuntamente all'atto di com- pravendita", omettendo di considerare che la loro destinazione a servizio anche della palazzina "Orchidea" era anche stata ribadita "nell'atto, se si vuole ricognitivo, del proprietario dante causa". Anche qui si dà per scontato ciò che in fatto il giudice di secondo grado ha escluso, non implicitamente né immotivatamente, ma dando conto adeguatamente delle ragioni della decisione: il Tribunale ha spiegato che della palazzina "Orchi- appartamenti, dea" e dei suoi che unicamente Men 19077/98-21978/98 11 avevano formato oggetto degli acquisti degli appellanti, la piscina e i campi da tennis e di bocce (realizzati a distanza di chilometri dal fabbricato e in un altro comune) non possono essere considerati "parti comuni" o "servizi", in quanto difetta un "preciso rapporto di accesso- rietà e pertinenza dell'edificio", trattandosi di "cose ontologicamente diverse, suscettibili di godimento fine a se stesso attuantesi in modo indipendente da quello delle unità abitative"; e correttamente, da questa premessa, ha tratto la conclusione che CH NE e GI ET AN non ne erano divenuti comproprietari né mediante gli iniziali contratti di vendita dei loro alloggi (come in sostanza ha riconosciuto lo stesso Residence Veracruz in sede monitoria, chiedendo che fosse loro ingiunto di pagare una "quota beni comuni", costituente la porzione а loro carico del prezzo di acquisto del complesso sportivo) né mediante la successiva unilaterale "ricognizione", compiuta anni dopo dall'alienan- te, nel redigere il regolamento che i compratori gli avevano dato mandato di formare. Sono dunque inconferenti le deduzioni svolte nel ricorso, relativamente alla configurabilità di legami 19077/98-21978/98 12 Mmm pertinenziale anche tra immobili non adiacenti e all'intento di stabilire un simile vincolo "da parte del proprietario originario". Né il Resi- dence Veracruz, a quest'ultimo proposito, ha replicato alcunché alle contestazioni dei

contro

- ricorrenti, secondo cui l'edificio "Orchidea" e il complesso sportivo appartenevano a due diverse società costruttrici, sicché nessun rapporto pertinenziale poteva essere instaurato dall'una ○ dall'altra tra i due immobili. Con il terzo motivo, sviluppando un argomento già accennato in quello precedente, il ricorrente di duole di "violazione ed omessa applicazione dei principi di cui agli artt. 112 e 115 c.p.c., in relazione agli artt. 633, 645 e 320 c.p.c.", lamentando che nella sentenza impugnata, a causa del rifiuto di accettazione del contraddittorio da parte di CH NE e GI ET AN, l'esame dei titoli è stato limitato ai "dominica- li". con esclusione di quelli "contrattuali", costituiti dal regolamento del 25 ottobre 1993, approvato dall'assemblea condominiale nella seduta del 23 aprile 1994. In tal modo il Tribu- nale, secondo il Residence Veracruz, ha finito così omettendo di per "bendarsi gli occhi", M 19077/98-21978/98 13 constatare che il regolamento contrattuale era integrativo dei titoli di proprietà e che la sua produzione in giudizio non comportava alcun mutamento della domanda, la quale aveva ad ogget- to un credito la cui prova poteva essere data con ogni mezzo, comprese le presunzioni. Neppure questa censura può essere accolta. I titoli "contrattuali" che il giudice di se- condo grado non ha valutato, a causa della di- chiarazione degli attori in primo grado di non voler accettare il contraddittorio su fatti costitutivi del diritto vantato dall'altra parte, diversi da quelli che essa aveva fatto valere in sede monitoria e nel costituirsi in giudizio non sono affatto il regolamento condominiale e la delibera di approvazione, come il ricorrente mostra di ritenere. Al contrario, tali atti, come risulta dalla motivazione della sentenza impugna- ta sopra trascritta, sono stati presi in conside- razione dal Tribunale, appunto sotto il profilo prospettato dal Residence Veracruz: quello del valore "integrativo del titolo dominicale", che si sosteneva doversi loro attribuire (e che invece è stato giudicato insussistente). I "tito- li contrattuali", dei quali effettivamente il 14 Men. 19077/98-21978/98 giudice di appello ha ritenuto precluso l'esame, sono diversi da quelli che il ricorrente lamenta essere stati indebitamente trascurati: si tratta delle convenzioni di cui CH NE e GI ET AN, in ipotesi, potessero essere stati parte, analoghe a quelle cui dà luogo l'iscrizio- ne a un circolo sportivo gestito da altri su un fondo altrui, presupponenti, come si legge nella sentenza impugnata, "l'esclusione della compro- prietà dei beni in capo agli obbligati;
la previ- sione della loro destinazione all'uso e godimento comuni, indipendentemente dalla loro condominia- lità; l'adesione da parte degli obbligati;
l'ob- bligo (ove previsto) а carico di questi ultimi alla corresponsione di somme a titolo diverso da quello dominicale". Il ricorso principale deve essere pertanto rigettato. Resta assorbito, in quanto condizionato, incidentale, con il cui unico motivo quello CH NE e GI ET AN lamentano che non si è tenuto conto di alcune loro produzioni documentali, effettuate in primo grado, delle quali l'altra parte aveva eccepito la tardività. principale Alla soccombenza del ricorrente 19077/98-21978/98 15 consegue la sua condanna al rimborso delle spese del giudizio di cassazione sostenute dai resi- stenti, che si liquidano nella misura precisata nel dispositivo. DISPOSITIVO La Corte riunisce i ricorsi;
rigetta il ri- corso principale;
dichiara assorbito il ricorso incidentale;
condanna il ricorrente principale a rimborsare ai resistenti le spese del giudizio di 2.240.000 cassazione, liquidate in lire di cui lire 1.500.000 per onorari. 2 Roma, 20 ottobre 2000 o Benin IL CANCELLIERE C1 Catania 80000 330000 DEPOSITATO IN CANCELED Roma 13 FEB. 2001 IL CANCELLIERL bo valanla UFFICIO DRILE ENTRATE ROMA 2 4. on 27 MAR. 200d gire...Trecendo tentong330.000 Regi 14839 UPPO) diari 19077/98-21978/98 16