Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Antonio SENSALE - Presidente -
" Vincenzo CARBONE - Consigliere -
" Maria Gabriella LUCCIOLI "
" Giuseppe SALMÈ rel. "
" Bruno SPAGNA MUSSO "
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da
TT PA, IN AE, IN GI, IN AL, IN FI, IN AN IN UC, domiciliati presso la cancelleria della corte di cassazione rappresentati e difesi dagli avv.ti Filippo Castaldi e Costantino Monteranno per procura speciale a margine del ricorso, ricorrenti contro
CONDOMINIO PALAZZO IN, in persona dell'amministratore pro tempore, domiciliato presso la cancelleria della corte di cassazione, rappresentato e difeso dagli avv.ti Luigi de Nicolellis e Antonio Romano, per procura speciale a margine del controricorso, controricorrente avverso la sentenza della corte d'appello di Salerno del 26 febbraio 1996. Sentita la relazione della causa svolta alla pubblica udienza del 22 aprile 1998 dal Cons. Dott. Giuseppe Salmè;
sentito l'avv. Castaldi per i ricorrenti;

sentito il p.m., in persona del sost. proc. gen. Dott. Raffaele Ceniccola che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
FO TR era proprietario di un appartamento compreso in uno stabile condominiale sito in Nocera Inferiore, che, divenuto inagibile a causa del sisma del novembre 1980, è stato abbattuto e ricostruito. L'assemblea dei condomini, con deliberazioni del 10 e del 17 dicembre 1988 ha assegnato al TR un appartamento del nuovo stabile, diverso per dislocazione e volumetria rispetto a quello precedente. Essendo insorta controversia in ordine a tale assegnazioni gli attuali ricorrenti, quali eredi di FO TR, nel frattempo deceduto, e il condominio, con compromesso del 24 marzo 1994 ne hanno affidato la soluzione a un collegio arbitrale il quale, con lodo del 20 giugno 1994, depositato il 28 luglio successivo, ha confermato la validità delle indicate delibere assembleari assegnando ai condomini le unità del nuovo edificio in conformità con quanto in precedenza deliberato.
Avverso il lodo gli eredi di FO TR hanno proposto impugnazione ex art. 829 c.p.c. davanti alla corte d'appello di Salerno, che l'ha rigettata. In ordine al primo motivo di impugnazione, con il quale si sosteneva che gli arbitri avrebbero violato l'art. 1108 c.c., che prevede l'unanimità per procedere alla divisione della cosa comune, la corte territoriale ha osservato innanzi tutto che, essendo la ricostruzione del fabbricato avvenuta in applicazione della legge 219/81, che è norma speciale derogatoria della disciplina codicistica di ordine generale, non si doveva tenere conto della norma richiamata dagli appellanti, ma dell'art. 12 della citata legge speciale (applicabile anche per quanto riguarda l'approvazione della nuova e diversa distribuzione delle proprietà, comuni e individuali degli edifici ricostruiti, in quanto compresa nell'attività ricostruttiva alla quale espressamente la disposizione si riferisce), che ritiene sufficiente le maggioranze di cui all'art.1136, secondo comma c.c., D'altra parte, poiché la legge speciale prevederebbe che il manufatto ricostruito con il contributo pubblico costituisce oggetto di condominio e non di comunione non potrebbe comunque essere invocato il principio di cui all'art. 1108 c.c. In punto di fatto la corte territoriale ha peraltro rilevato che le deliberazioni di assegnazione dei nuovi alloggi furono adottate all'unanimità, con la presenza, sia pure per delega, di FO TR.
In relazione al secondo motivo di impugnazione, con il quale gli eredi di FO TR hanno sostenuto che il lodo, negando loro il diritto al conguaglio per avere conseguito una porzione di immobile inferiore a quella corrispondente alla quota di comproprietà, avrebbe violato il disposto degli artt. 1113 e 728 c.c., la corte territoriale, pur ritenendo la doglianza generica e non comprensibile, ha anche affermato che, nel merito sarebbe stata comunque infondata, sia perché nella specie non si era proceduto a divisione, ma ad assegnazione degli appartamenti del nuovo stabile e sia perché non erano state mosse specifiche censure alla parte del lodo nella quale si afferma che l'appartamento in concreto assegnato ad FO TR, posto al terzo piano era più luminoso e quindi di maggior pregio di quello precedente, posto alo primo piano, e che la riduzione della volumetria, adeguata alla composizione del nucleo familiare assegnatario, presa in considerazione dalla legge speciale, era stata approvata anche dal predetto TR.
La corte d'appello ha infine rigettato il terzo motivo di impugnazione, con il quale si sosteneva che il lodo era nullo per violazione del principio del contraddittorio, in quanto nel giudizio arbitrale non erano stati citati tutti i condomini, perché, a parte il difetto di interesse degli eredi TR a lamentare lesioni delle situazioni giuridiche dei controinteressati, in realtà tutti condomini avevano conferito per atto scritto all'amministratore, il potere di sottoscrivere il compromesso e di gestire la lite nel giudizio arbitrale e avevano anche espressamente ratificato l'operato dell'amministratore con le delibere del 22 luglio e del 15 novembre 1994.
Avverso la sentenza della corte d'appello di Salerno hanno proposto ricorso per cassazione articolato in tre motivi, illustrati con memoria, gli eredi di FO TR. Resiste con controricorso il condominio.
Motivi della decisione

1. Con il primo motivo, deducendo la violazione dell'art. 12, 3^ comma della legge n. 219/81 e degli articoli 1139, 1108, 728-1116 c.c., in relazione all'art. 829 c.p.c. e vizio di motivazione, i ricorrenti sostengono che erroneamente la corte territoriale ha ritenuto che la legge speciale abbia derogato alla disciplina generale codicistica non solo per quanto riguarda le delibere aventi ad oggetto la ricostruzione e riparazione dei fabbricati colpiti dagli eventi sismici, ma anche per quelle con le quali si stabilisce la qualità e la quantità del nuovo edificio da assegnare ai condomini. Infatti nella ipotesi di perimento totale di un edificio in condominio, il condominio viene meno e permane soltanto la comunione sul suolo con la conseguenza che nel caso in cui il fabbricato venga ricostruito come era in precedenza, si ripristina il condominio, mentre ove venga ricostruito in maniera diversa ad iniziativa di alcuni soltanto dei condomini, il condominio stesso non rinasce e quanto edificato costituisce invece un'opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina della accessione e quindi da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo (a meno che non se ne chieda, ai sensi dell'art. 2933 c.c., la demolizione). A tali principi non ha derogato la disciplina speciale, che, altrimenti, in quanto lesiva di diritti assoluti individuali, sarebbe incostituzionale. Concludono i ricorrenti, proponendo il secondo motivo, che per connessione deve essere congiuntamente esaminato, che la corte territoriale, attribuendo rilievo alla approvazione da parte dell'assemblea condominiale del progetto di nuovo stabile, avrebbe violato l'art. 12, terzo comma della legge 219 del 1981 e l'art. 1350 n. 11 c.c., in quanto nel caso di specie il nuovo edificio era diverso da quello preesistente e pertanto per sciogliere la comunione e ricostituire il condominio era necessario la stipulazione di un apposito atto scritto. I motivi sono fondati.
Come è stato di recente affermato (Cass. 1220/97), l'art. 12 della legge 14 maggio 1981 n. 219, il quale stabilisce che le deliberazioni condominiali relative alla ricostruzione o alle riparazioni dell'edificio dopo il sisma del 1980 sono valide se approvate con la maggioranza di cui all'art. 1136, 2^ comma c.c., non è applicabile allorquando dette delibere abbiano ad oggetto la ricostruzione dell'edificio in modo difforme da quello preesistente, con incidenza sulle singole proprietà immobiliari, dovendo in tali casi applicarsi interamente la disciplina codicistica. E poiché è pacifico tra le parti che nel caso di specie il nuovo edificio era difforme da quello abbattuto, debbono trovare applicazione i principi costantemente affermati secondo cui in tal caso il condominio (a differenza dell'ipotesi di ricostruzione di edificio identico) non rinasce e quanto edificato costituisce invece un'opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina della accessione e quindi da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo (Cass. 10314/91, 3933/89, 4900/87). La deroga agli enunciati principi esige ad substantiam un atto scritto ai sensi dell'art. 1350 c.c. (cass. 1120/97). La corte d'appello di Napoli, che si designa come giudice del rinvio, dovrà pertanto accertare se, alla luce dei principi affermati, nella specie l'assegnazione dell'appartamento di cui si tratta sia avvenuta in difformità dalla quota di partecipazione al condominio preesistente all'abbattimento dell'edificio e in caso positivo se sia stato rispettato il disposto dell'art. 1350 c.c.

2. Con il terzo motivo, deducendo la violazione degli artt. 102 e 784 c.p.c., i ricorrenti ripropongono la tesi secondo cui l'amministratore, che ha la rappresentanza del condominio limitatamente alle azioni concernenti le parti comuni, non era legittimato a rappresentare i condomini nel giudizio arbitrale avente ad oggetto la determinazione delle proprietà individuali. Il motivo è infondato, perché contrasta con l'accertamento di fatto (insindacabile in questa sede perché immune da vizi logici e giuridici) compiuto dalla corte territoriale secondo cui i condomini avevano conferito con atto scritto espressa procura all'amministratore a sottoscrivere il compromesso e a gestire la lite davanti al collegio arbitrale.
In conclusione, l'accoglimento del primo e del secondo motivo impone la cassazione della sentenza impugnata, limitatamente ai motivi accolti e il rinvio alla corte d'appello di Napoli che provvederà anche sulle spese di questo giudizio.

P.Q.M.

la Corte accoglie i primi due motivi del ricorso e rigetta il terzo;

cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti e rinvia alla corte d'appello di Napoli, anche per le spese di questo giudizio.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della prima sezione civile, il 22 aprile 1998. Depositato in Cancelleria il 23 febbraio 1999