Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Antonio IANNOTTA - Presidente -
Dott. Francesco SABATINI - Consigliere -
Dott. Michele VARRONE - Consigliere -
Dott. Luigi Francesco DI NANNI - Consigliere -
Dott. Alfonso AMATUCCI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AL HI, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZALE CLODIO 14, presso lo studio dell'avvocato FILIPPO BAUZULLI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TO MA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA PALESTRO 56, presso lo studio dell'avvocato MARIO ROSSO, che la difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1371/97 del Tribunale di TORINO, emessa il 26/2/97; depositata il 12/04/97; RG.3601/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 09/04/99 dal Consigliere Dott. Alfonso AMATUCCI;

udito l'Avvocato FILIPPO BAUZULLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso al pretore di Torino del febbraio del 1995 IL ON, conduttrice dal luglio del 1990 di una mansarda ad uso di abitazione di proprietà di IL LE, agì in ripetizione della somma complessiva di L. 24.500.000 corrisposta al locatore per l'installazione e la manutenzione di un impianto di condizionamento, l'installazione di una caldaia a metano e di una porta blindata, nonché a titolo di deposito cauzionale e di "caparra non penitenziale", con l'accordo che al termine del rapporto locativo le opere sarebbero rimaste nella disponibilità del locatore. Sostenne che l'accordo predetto era nullo in quanto si risolveva nell'attribuzione al locatore di vantaggi in contrasto con le disposizioni di cui all'art. 79 della legge n. 392 del 1978. Il locatore resistette, negando la nullità delle clausole relative all'accordo in questione ed affermando, tra l'altro, che il canone locativo era stato determinato in misura inferiore a quella dovuta ai sensi della predetta legge proprio in relazione alle clausole contrattuali che prevedevano la ritenzione senza oneri per il locatore delle migliorie ed addizioni apportate a spese della conduttrice. Chiese dunque che la domanda fosse respinta e in via subordinata che, accertatosi il canone dovuto ex l. n. 392 del 1978, l'eventuale credito della conduttrice fosse compensato col proprio per le minori somme ricevute rispetto al canone equo. Con sentenza del 21.3.1996 il pretore accolse la domanda della conduttrice.
Il tribunale di Torino, decidendo con sentenza n. 1371/97 sull'appello del locatore cui aveva resistito la conduttrice, ha riformato la decisione solo in punto di deposito cauzionale (ritenendo che un successivo contratto concluso dalle parti nel 1993 non avesse dato vita ad un rapporto locativo diverso e che il locatore avesse diritto alla cauzione nella misura corrispondente a tre mensilità dell'ultimo canone corrisposto), confermandola per il resto e riducendo la somma da restituirsi dal locatore a L. 23.376.584, oltre agli interessi.
Per quanto in questa sede ancora rileva, ha osservato il tribunale che dalla espletata consulenza tecnica d'ufficio era emerso che - benché in contratto risultasse che i lavori del cui costo la conduttrice si era definitivamente addossato l'onere economico erano stati da lei stessa richiesti - essi erano stati in realtà eseguiti dal locatore, di propria iniziativa, prima dell'inizio del rapporto locativo e che la conduttrice aveva versato, per canoni, somme superiori a quelle che sarebbero state legalmente dovute. Ha dunque ritenuto che le relative clausole contrattuali mirassero solo a "nascondere un'illecita locupletazione da parte del LE". Avverso detta sentenza ricorre per cassazione IL LE sulla base di due motivi, illustrati anche da memoria, cui resiste con controricorso IL ON.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Col primo motivo di ricorso - deducendo violazione e falsa applicazione dell'art. 79, l. 27.7.1978, n. 392, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - il ricorrente si duole che il tribunale abbia considerato lavori straordinari, così riconducendoli nella previsione di cui alla norma menzionata, quelli che invece erano addizioni o miglioramenti (impianti di condizionamento e riscaldamento destinati al miglior godimento della cosa locata) richiesti dal futuro locatario e comprovati da apposito accordo, in quanto tali legittimamente posti a carico del conduttore secondo le norme del codice civile.
I giudici di secondo grado avevano così omesso di pronunciarsi sul punto centrale della vertenza, che consisteva nello stabilire se le pattuizioni relative alle addizioni ed ai miglioramenti, disciplinati dagli artt. 1592 e 1593 c.c., dovessero essere ricomprese nell'ambito applicativo dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978 in quanto in contrasto con le previsioni della legge stessa.
Il che il ricorrente nega.

2. Col secondo motivo viene subordinatamente denunciata violazione dell'art. 23 della legge n. 392 del 1978, nonché omessa ed insufficiente motivazione.
Il ricorrente sostiene che, una volta (erroneamente) qualificati i lavori come straordinari, il tribunale non avrebbe potuto negare l'applicazione degli aumenti previsti dall'art. 23 citato solo perché tali opere sarebbero state eseguite prima dell'inizio del rapporto di locazione giacché l'incremento in questione si connota come elemento del canone base, indipendentemente dall'attualità della sussistenza, all'epoca dell'effettuazione dei lavori stessi, di un rapporto di locazione.

3. Le censure possono congiuntamente esaminarsi.
Va immediatamente sgombrato il campo dall'inesatta premessa che il tribunale abbia considerato di straordinaria manutenzione le opere in questione. La circostanza è invece espressamente esclusa, laddove nella gravata sentenza è testualmente affermato (a pagina nove, primo capoverso, in fine) che si trattò di "migliorie". La doglianza di cui al secondo motivo è dunque priva di pregio per difetto del suo stesso presupposto, essendo la previsione di cui all'art. 23 della legge n. 392 del 1978 (integrazione del canone per riparazioni straordinarie) estranea ai miglioramenti ed alle addizioni che abbiano riguardato la cosa locata e che trovano la loro disciplina negli artt. 1592 e 1593 c.c.. Quella di cui al primo motivo prescinde, per contro, dalle determinanti considerazioni che, in un contesto connotato dalla rinuncia pattizia da parte della conduttrice alla corresponsione di qualsiasi indennità al termine del rapporto di locazione, il tribunale ha in fatto accertato che le opere erano state eseguite (a) dal locatore, (b) prima del rapporto locativo, e (c) che la loro esecuzione era riconducibile alla volontà del locatore e non già della conduttrice (pagina 10, capoverso, della sentenza). Sulla scorta della corretta - e dal ricorrente non contestata - premessa che, per gli effetti di cui all'art. 79 citato, l'accertamento della validità o invalidità delle clausole contrattuali che attribuiscono al locatore determinati vantaggi va effettuato tenendo conto dello spirito e delle finalità della disciplina delle locazioni di immobili ad uso abitativo dettata dalla legge n. 392 del 1978, che è quella di contenere entro limiti inderogabili l'onere economico complessivo che il conduttore è tenuto ad affrontare con la sottoscrizione del contratto, il tribunale ha rilevato che neppure era possibile ipotizzare che si trattasse di un vantaggio solo apparente. che trovasse in ipotesi "capienza" in un canone inferiore a quello massimo consentito dalla legge, in quanto era stato corrisposto un canone superiore a quello che sarebbe risultato dovuto in base alla legge sull'equo canone. Ha dunque ritenuto che il contratto di locazione "fosse congegnato all'unico scopo di attribuire al locatore un vantaggio patrimoniale illecito rispetto al corrispettivo consentito dalla legge". Non si trattava dunque di stabilire "se le pattuizioni relative alle addizioni ed ai miglioramenti, disciplinati dagli artt. 1592 e 1593 c.c., dovessero essere ricomprese nell'ambito applicativo dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978 in quanto in contrasto con le previsioni della legge stessa" (secondo quanto prospettato dal ricorrente a pagina 16 del ricorso) ma, invece, se fosse possibile che la rinuncia pattizia alle indennità di cui agli artt. 1592 e 1593 per la realizzazione di opere che risultavano formalmente richieste dalla conduttrice ma che erano state invece realizzate dal locatore di sua iniziativa e prim'ancora del l'instaurazione del rapporto locativo (giusta quanto accertato in fatto dai giudici di merito), potesse dissimulare un vantaggio economico per il locatore in contrasto con le previsioni della legge citata.
L'ovvia risposta positiva del tribunale è del tutto in linea con la lettera e con la ratio della disposizione di cui infondatamente si assume la violazione;
ed è, inoltre, puntualmente motivata.

4. Il ricorso va dunque respinto.
Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

P.Q.M.

la corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese, che liquida in L. 168.500, oltre a L.

2.500.000 per onorari. Così deciso in Roma, il 9 aprile 1999.
Depositato in Cancelleria il 30 luglio 1999