Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITO GIUSTINIANI - Presidente -
Dott. AN SILVIO COCO - Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. ALFONSO AMATUCCI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
RI AN, (già titolare della ditta individuale RI-ED con sede in Torino), elettivamente domiciliato in ROMA VIA CICERONE 44, presso lo studio dell'avvocato AMEDEO POMPONIO, difeso dall'avvocato GIUSEPPE BOSSO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
AG AN IS nonché PREL IMMOBILIARE SRL, corrente in Frabosa Ionica, in persona dell'amministratore unico GI TT RA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DELLA FORNACI 38, presso lo studio dell'avvocato RAFFAELE ALBERICI, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 1168/98 della Corte d'Appello di TORINO, Sezione 20 Civile, emessa il 03/02/98 e depositata il 05/11/98 (R.G. 901/97);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/03/01 dal Consigliere Dott. Alfonso AMATUCCI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel 1996 GI IO, procacciatore d'affari, premesso che nel gennaio del 1995 GI TT RA, in proprio e quale amministratore unico della s.r.l. PR Immobiliare, gli aveva conferito l'incarico di reperire un acquirente per due immobili da vendere al prezzo minimo di L.

1.200.000.000 e che il proprio compenso era stato convenuto nel maggior prezzo che avrebbe ricavato dalla vendita, convenne in giudizio il RA e la predetta società chiedendone la condanna solidale al risarcimento dei danni derivatigli dal loro inadempimento, indicati in L. 400.000.000, da rivalutarsi, oltre agli interessi.
Espose che egli aveva reperito un acquirente entro il termine di scadenza del mandato (30.4.1995) e ne aveva informato il RA, che però nulla aveva fatto, omettendo di spedire anche la documentazione necessaria "per verificare la regolarità degli immobili"; e che poiché proposta di acquisto della Effegi ascendeva a L. 1.600.000.000 (secondo quanto risultava dalla proposta del 24.4.1995, comunicata al RA il 2.10.95), egli aveva diritto al pagamento della somma predetta.
I convenuti resistettero, sostenendo che le missive con le quali il IO aveva comunicato di aver reperito un acquirente erano pervenute oltre il termine di scadenza dell'incarico; che della proposta delle Effegi essi erano stati informati solo nell'ottobre del 1995; che il rapporto intercorso tra le parti andava inquadrato nell'ambito della mediazione e che, non essendo stato l'affare concluso, il mediatore non aveva diritto alla provvigione.
Con sentenza depositata il 22 marzo 1997 l'adito tribunale di Mondovi respinse la domanda sui rilievi che il contratto intercorso tra le parti andava con certezza qualificato di mediazione, e non anche di mandato o di agenzia, sicché era del tutto irrilevante che il IO avesse reperito un acquirente entro il termine 5tabilito, posto che l'intermediato resta libero di non concludere il contratto con la persona indicata dal mediatore, il quale in tal caso non ha diritto alla provvigione, ne' può pretendere il risarcimento del danno, proprio perché la mancata conclusione del contratto da parte dell'intermediato non è configurabile come inadempimento. Con sentenza n. 1168/98 la corte d'appello di Torino ha rigettato il gravame del IO, cui avevano resistito entrambi gli appellati, ribadendo che le parti avevano concluso un contratto di mediazione e non un contratto d'opera (e/o di procacciamento d'affari) e che, in particolare, andava drasticamente escluso che al IO fosse stato dato mandato a vendere, ovvero che gli fosse stato conferito il relativo potere.
Avverso detta sentenza ricorre per cassazione GI IO affidandosi a due motivi, illustrati anche da memoria, cui gli intimati GI TT RA e PR Immobiliare s.r.l. resistono con unico controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1. Col primo motivo è dedotta violazione degli artt. 1362, 1363, 1364, 1366, 1367, 1754, 1755, 1756, 1703, 1350, 1351, 1392, 1367, 1322, 1323, 1453 c.c. e dei principi di conservazione del contratto e di autonomia contrattuale della parti, nonché omessa e insufficiente motivazione su più punti decisivi della controversia. Il ricorrente si duole che la corte abbia ritenuto che si vertesse in ipotesi di mediazione benché:
a) fosse stato fissato un prezzo minimo al di sotto del quale il IO non poteva scendere;

b) fosse stato categoricamente escluso il diritto a qualsiasi provvigione;

c) fosse stato previsto un compenso di L. 25.000.000 per l'ipotesi in cui, entro il termine di validità dell'incarico, il preponente avesse venduto direttamente a terzi;

d) il IO fosse stato autorizzato a "trattare la vendita". La corte d'appello aveva in particolare omesso di considerare il comportamento del IO successivo alla conclusione del contratto, che non aveva presentato al RA i possibili acquirenti, proprio perché autorizzato a trattare la vendita;
ed aveva ignorato il principio più volte enunciato dalla corte di legittimità (con sentenze nn. 614/82, 2631/82, 1852/88, 4591/90 e 2766/97) secondo il quale si è al di fuori dello schema della mediazione ogni qual volta è previsto un compenso indipendentemente dalla conclusione dell'affare.
Sostiene che, dunque, esclusa la mediazione, quale che fosse la qualificazione giuridica del contratto, il RA, in proprio e nella qualità, si era assunto l'obbligo di vendere al soggetto reperito dal IO alla sola condizione che fosse rispettato il prezzo minimo di L.1.200.000.000.

1.2. La censura è priva di pregio.
Con valutazione di fatto del tutto immune dai vizi denunciati la corte d'appello ha motivatamente ritenuto che nella specie si vertesse in ipotesi di incarico mediatorio, di cui è tipica l'attività di reperimento di un acquirente, cui lo stesso ricorrente fa del resto riferimento in atto di citazione.
Siffatte conclusioni sulla qualificazione del rapporto non sono affatto incompatibili con la fissazione di un prezzo minimo, che vale solo a predeterminare l'ambito dell'interesse alla conclusione dell'affare da parte di colui che conferisce l'incarico di mediazione e che resta libero di accettare l'opera del mediatore o di respingerla, non concludendo l'affare che pure aveva promosso. La corte d'appello, con affermazione non censurata sul punto, ha ritenuto che tale indicazione trovasse "piena giustificazione nel meccanismo di quantificazione della provvigione che sarebbe spettata al IO nel caso di conclusione del contratto di vendita", giacché proprio la "differenza tra il prezzo stabilito e l'eventuale maggior prezzo di vendita del bene" avrebbe costituito la provvigione. Che era dunque prevista, pur se da determinarsi in base ad un meccanismo diverso da quello percentuale, niente affatto inconciliabile (come già affermato da questa corte con sentenza n. 4003/1986) con l'imparzialità che deve caratterizzare il contratto di mediazione. Quanto all'autorizzazione a "trattare la vendita" (tractare negotia secondo le risalenti definizioni dell'attività del mediatore) va rilevato che la locuzione palesemente esprime un concetto diverso da quello di "vendere", del cui potere il ricorrente afferma del tutto apoditticamente di essere stato investito nel contesto delle argomentazioni volte a sostenere che si verteva in ipotesi di mandato, invece escluso dalla corte d'appello (a pagina 12 della gravata sentenza, in fine) sulla scorta del corretto rilievo che il mandato vincola chi accetta l'incarico (mandatario) al compimento degli atti (giuridici) oggetto del mandato stesso, mentre a tanto non è tenuto il mediatore (pagina 13) nell'espletamento - va soggiunto - della propria attività materiale. Del resto, il ricorrente non chiarisce da quale parte dell'accordo, pur pedissequamente riprodotto in ricorso, la corte d'appello avrebbe dovuto evincere che egli (IO) si era obbligato al compimento di una certa attività, come accade nel mandato e nel contratto d'opera.
Quanto all'omessa considerazione da parte della corte d'appello del comportamento del IO successivo al conferimento dell'incarico, deve osservarsi che l'assunto del ricorrente - secondo il quale sarebbe sintomatica del fatto che non si vertesse in ipotesi di mediazione la circostanza che il IO non aveva presentato al RA nessuna delle persone che avevano visitato gli immobili - erroneamente presuppone che il mediatore sia tenuto a presentare gli interessati all'affare a chi gli abbia conferito l'incarico. Va in contrario chiarito, per un verso, che il mediatore non è obbligato ad adoperarsi per la conclusione dell'affare; per altro verso, che le modalità di espletamento dell'incarico sono a forma libera;
da ultimo, che la presentazione di tutti coloro che manifestino un iniziale interesse all'affare alla parte che abbia conferito l'incarico non è sotto alcun profilo necessaria ed è anzi in linea di massima inutile in relazione al potere del mediatore di "trattare la vendita" egli stesso.
In linea col principio affermato da questa corte (tra le altre, con le sentenze nn. 4591 del 1990 e 2766/97), secondo il quale le parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, possono derogare alla regola fissata dall'art. 1755 stabilendo il diritto del mediatore al compenso anche nel caso di revoca anticipata del mandato, va infine chiarito che la previsione di un compenso (nella specie di L. 25.000.000) per il caso di vendita diretta da parte del proprietario preponente entro i termini di efficacia dell'incarico, se pure si colloca al di fuori della mediazione tipica ove non integrante la forfettaria predeterminazione di un rimborso di spese ai sensi dell'art. 1756 c.c., non è tuttavia incompatibile con un incarico di mediazione;
e, comunque. non si pone in alcun modo come l'antecedente logico necessario della conclusione che il ricorrente lamenta non sia stata tratta dai giudici del merito: che, cioè, il preponente - pur in difetto di qualsiasi espressa pattuizione in tal senso - avesse l'obbligo di concludere il contratto propostogli dal IO al prezzo minimo stabilito.
Le conclusioni cui è motivatamente pervenuta la corte territoriale non sono dunque censurabili sotto alcuno dei dedotti profili.

2. Il che è assorbente del secondo motivo di censura, col quale viene denunciata violazione degli artt. 244, 342, 346 e 345 c.p.c., nonché omessa e insufficiente motivazione su punti decisivi. per avere la corte d'appello dichiarato inammissibili le prove per interpello e per testi dedotte in primo grado in quanto non sussisteva alcun motivo di appello sul capo della sentenza che aveva recepito implicitamente l'ordinanza di reiezione delle prove. Ciò in quanto, sulla scorta degli infondatamente censurati rilievi della corte territoriale, la domanda avrebbe dovuto essere rigettata quand'anche tutte le circostanze dedotte fossero risultate vere.

3. Il ricorso va conclusivamente respinto.
Le spese del giudizio di legittimità seguono la soccombenza.

P.Q.M.

la corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alle spese che liquida in L. 220.000 oltre a L.

7.000.000 per onorari. Così deciso in Roma, il 5 marzo 2001.
Depositato in Cancelleria il 15 maggio 2001