M REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE12087 /02 Oggetto Rinuatiegione SE TONE TERIA CIVILE to cite di ел Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: восозіоще Dott. Gaetano NICASTRO Presidente R.G.N. 13010/00 Dott. Roberto PREDEN Consigliere 17929/00 Dott. Giovanni Battista PETTI Cron. 29697 Consigliere - Dott. Antonio - Rel. Consigliere SEGRETO Rep.3224 Dott. Alberto TALEVI Consigliere Ud. 08/03/02 ha pronunciato la seguente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE SENTEN ZA Richiesta copia studio sul ricorso proposto da: Sole dal Sig. зло VILLA DE SANCTIS SRL, in persona dell'Amministratore per diritti € 09 AGO 2002- L IL CANCELLIERE Unico Sig. Guido Della Rocca, elettivamente CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE domiciliata in ROMA PIAZZA MICHELE SANMICHELI 10, Richiesta copia studio presso lo studio dell'avvocato LAURA GIULIANI, che la DNN dal Sig. per diritti €3.10 difende anche disgiuntamente all'avvocato GUIDO GALDI, il 0.9 AGO.2002- IL CANCELLIERE giusta delega in atti;
CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE - ricorrente Richiesta copia studio - dal Sig. + contro per diritti € 10. COMUNE DI ROMA;
09 AGO.2002- IL CANCELLIERE intimato CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE e sul 2° ricorso n° 17929/00 proposto da: UFFICIO COPIE 2002 _ Richiesta copia studio- 607 COMUNE DI ROMA, in persona del Sindaco pro tempore dal Sig. per diritti € 3,5 il 09 AGO 2002- -1- IL CANCELLIERE on.le Francesco Rutelli, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEL TEMPIO DI GIOVE 21, presso gli Uffici dell'Avvocatura Comunale, difeso dall'avvocato CATELLO MATARAZZI, giusta delega in atti;
- controricorrente e ricorrente incidentale nonchè

contro

VILLA DE SANCTIS SRL, in persona dell'Amministratore Unico Sig. Guido Della Rocca, elettivamente domiciliata in ROMA PIAZZA MICHELE SANMICHELI 10, presso lo studio dell'avvocato LAURA GIULIANI, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato GUIDO GALDI, giusta delega in atti;
-- controricorrente al ricorso incidentale - avverso la sentenza n. 1496/99 della Corte d'Appello 7-5-94 di ROMA, Sezione Civile, emessa il 25/02/99 e depositata il 13/05/99 (R.G. [32313/961; 468/97 udita la relazione della causa svolta nella pubblica Consigliere Dott. Antonio udienza del 08/03/02 dal SEGRETO;
udito l'Avvocato Guido GALDI;
udito l'Avvocato Catello MATARAZZI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi. -2- Svolgimento del processo Con atto notificato nell'ottobre del 1992 il Comune di Roma, proprietario di un immobile comprendente un terreno di mq. 33.000, con fabbricato soprastante, sito in Roma, alla via Casilina, locato alla s.r.l. Villa De Sanctis come complesso sportivo il 1.2.1976, conveniva la conduttrice per sentire dichiarare cessata la locazione al 31.1.1982 e per sentirla condannare al rilascio oltre al risarcimento del danno, sulla base del canone di mercato. La convenuta resisteva alla domanda, assumendo l'avvenuta rinnovazione tacita del contratto, ed in via riconvenzionale dichiararsi il delmancato rispetto locatore del patto relativo alla prelazione in caso di nuova locazione da parte del proprietario locatore. Il tribunale di Roma, con sentenza del 19.10.1996 dichiarava cessata la locazione al 31.1.1982 ,condannava la convenuta dell'immobile e rigettava tutte le altre al rilascio domande. Proponeva appello la s.r.l. Villa De Sanctis. La Corte di appello di Roma, con sentenza depositata il 13.5.1999, in parziale accoglimento dell'appello dichiarava cessata la locazione il 31.1.1994, confermando nel resto la sentenza. Riteneva la corte di merito che il contratto doveva ritenersi regolato dall'art. 71 1. n. 392/1978, essendo la 3 scadenza dello stesso successiva all'entrata in vigore della predetta legge, con scadenza spostata al 31.1.1982, come individuato dal tribunale;
che, tuttavia, non essendo stato disdettato il contratto a quella data, ma solo dopo un anno e mezzo (27.6.1983), la locazione si era rinnovata, ai sensi dell'art. 1597 C.C. e dell'art. 27 1. n. 392/1978, in quanto, nonostante che alla scadenza della disciplina provvisoria non vi fosse bisogno di disdetta, tuttavia il comportamento delle parti nella fattispecie era tale da far ritenere che le stesse avessero manifestato tacitamente il consenso alla continuazione del rapporto, non avendo pregio giuridico l'assunto del Comune, secondo cui il rinnovo del richiedeva una manifestazione espressa del contratto contratto da parte dell'ente pubblico. Riteneva poi il giudice di cheappello non poteva accogliersi la domanda riconvenzionale di rinnovo del contratto per violazione del contrattuale patto di prelazione in caso di vendita o di nuova locazione, perché non comune né ilavendo "priva di interesse attuale, un ceduto nuovamente concordato una nuova locazione". Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per cassazione la convenuta. Il Comune di Roma resiste con controricorso, che contiene anche ricorso incidentale. 4 La convenuta resiste al ricorso incidentale con controricorso. Entrambe le parti hanno presentato memorie. Motivi della decisione 1. Preliminarmente vanno riuniti i ricorsi a norma dell'art. 335 c.p.c.. Con il primo motivo del ricorso principale la ricorrente di norme di lamenta la violazione e falsa applicazione con riferimento diritto sensiai dell'art. 360 n. 31 all'art. 1362 c.c. e seguenti in tema di interpretazione del contratto in relazione all'art. 11 del contratto di locazione ed all'art. 40 1. 392/1978. Ritiene la ricorrente che la sentenza impugnata, erroneamente interpretando l'art. 11 del contratto di locazione ha negato che la conduttrice potesse esercitare il diritto di prelazione in caso di nuova locazione;
che essa aveva un indubbio interesse alla rinnovazione del contratto;
disposizione rispettare non la che il Comune, pur di contrattuale, aveva attribuito al bene una qualificazione giuridica che non gli spettava ed aveva proceduto ad una nuova locazione dello stesso a terzi (il dopolavoro ferroviario), dissimulandolo con una concessione.; che a tale prelazione la conduttrice aveva diritto anche a norma dell'art. 40 1. n. 392/78; che il giudice di appello non aveva rilevato che dagli atti processuali emergeva che il B. Comune intendeva gestire l'impianto sportivo attraverso altro soggetto.

2. Con il secondo motivo di ricorso la ricorrente lamenta il vizio motivazionale su un punto decisivo della controversia, a norma dell'art. 360 n. 5 c.p.c., in relazione al diniego della domanda riconvenzionale del rinnovo del contratto proposta per violazione del patto contrattuale di prelazione locazione (art. 11 del in caso di vendita о di nuova contratto di locazione). Ritiene la ricorrente che il giudice di appello non ha percepito in modo esatto i fatti, quali risultavano dagli atti prodotti, poiché da essi emergeva l'erroneità della qualificazione di demanialità del bene e dell'intendimento del Comune di realizzare un parco pubblico, mentre il Comune area al Dopolavoro Ferroviario, aveva assegnato la stessa per esercitare la stessa attività già esercitata da essa effettuata sull'equivoco della ricorrente, assegnazione demanialità del bene e smentita dai giudicati. 3. 1. Ritiene questa Corte che i suddetti motivi di ricorso, essendo strettamente connessi, vanno esaminati congiuntamente. Essi sono in parte infondati ed in parte inammissibili, per cui vanno rigettati. Va preliminarmente rilevato che la sentenza impugnata non ha escluso l'esistenza in astratto di un diritto di prelazione in favore della conduttrice in caso di nuova locazione G dell'immobile, ma ha solo escluso che nella situazione attuale si fosse verificate le condizioni per l'esercizio di detto diritto, in quanto il Comune non aveva ceduto né a ma intendeva rientrarne in locato terzi detto immobile, a parco pubblico. E' infatti in destinarlo possesso per interpretata la locuzione della termini che va questi sentenza impugnata di mancanza di "interesse attuale" della conduttrice, cioè nel senso che mancavano i presupposti fattuali di una nuova locazione con un terzo o di cessione dell'immobile, e quindi non quale mancanza di un interesse processuale, come condizione della domanda, tant'è inteso che la domanda è stata rigettata nel merito e non è stata dichiarata inammissibile. Non sussiste quindi il lamentato vizio di violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

3.2. Quanto alle censure secondo cui il giudice di merito avrebbe erratamente percepito le risultanze degli atti processuali, esse sono inammissibili per due ordini di ragioni. Anzitutto dette censure si risolvono in un travisamento del fatto per avere il giudice di merito non percepito che da detti atti emergeva un'utilizzazione degli impianti sportivi attraverso altro soggetto (il dopolavoro ferroviario) e che per quanto quindi vi stataera una locazione,nuova dissimulata da concessione. Q 7 Sotto questo profilo va rilevato che il travisamento del fatto non può costituire motivo di ricorso per cassazione, poichè, risolvendosi in un'inesatta percezione da parte del giudice di circostanze presupposte come sicura base del suo ragionamento, in contrasto con quanto risulta dagli atti del denunciabile con il mezzo costituisce un errore processo, 395,n.4, c.p.c..(Cass. revocazione ex art. della 15.5.1997, n. 4310; Cass. 2.5.1996, n. 4018).

3.3. In ogni caso, le censure, ove anche fossero ritenute attinenti ad un vizio motivazionale dell'impugnata sentenza per avere questa omesso di lavalutare documentazione prodotta, sono egualmente inammissibili, per violazione del principio di autosufficienza del ricorso. Infatti, qualora, con il Cassazione, vengaricorso per dedotta l'omessa od insufficiente motivazione della sentenza impugnata per l'asserita mancata valutazione di risultanze deposizioni testimoniali, processuali (un documento, di parti, accertamenti del c.t., ecc.), è dichiarazioni necessario, al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo della decisività della risultanza non valutata (o insufficientemente valutata), che il ricorrente precisi · trascrizione della medesima nel ricorso - la mediante che egli asserisce decisiva e non valutata risultanza insufficientemente valutata, dato che, per il principio di autosufficienza del ricorso per Cassazione, il controllo 5 deve essere consentito alla corte di cassazione sulla base delle deduzioni contenute nell'atto, alle cui lacune non è indagini integrative dell'esame possibile sopperire con documentazione contenuta negli incarti processuali della (Cass. civ., sez. II, 1 febbraio 1995, n. 1161). Tanto non si è verificato nella fattispecie, non avendo la ricorrente trascritto nel ricorso quelle parti della documentazione prodotta, da cui emergerebbe il suo assunto e non considerate da giudice di merito.

4.Con il primo motivo del ricorso incidentale il Comune lamenta la contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della causa e ela violazione falsa applicazione delle norme di diritto, ai sensi dell'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c.. Assume il ricorrente che il giudice di appello in modo contraddittorio da una parte ha ritenuto che la locazione alla scadenza della disciplina transitoria veniva a cessare senza necessità di disdetta e dall'altra parte ha ritenuto che nella fattispecie, ai sensi degli artt. 1597 c.c. e 27 1. n. 392/1978, i contratti non disdettati in termini si rinnovavano tacitamente per il periodo previsto dalla normativa. Secondo il ricorrente nella fattispecie non poteva farsi riferimento all'art. 1597 c.C., in quanto la 1. n. 392/78, all'art. 67, non prevede il rinnovo automatico dei ए. 9 contratti, né poteva aversi un rinnovo tacito della quanto, di ente pubblico, il locazione, in trattandosi consenso doveva necessariamente nelle prestarsi forme tipiche della p.a., per cui, secondo il ricorrente incidentale, il contratto era scaduto il 31.1.1982. che 5.1. Ritiene questa Corte che il motivo sia fondato e vada accolto. Va, anzitutto, rigettata l'eccezione di inammissibilità del ricorso per mancanza di interesse, come sostenuto dalla controricorrente, sul presupposto che la domanda di risarcimento del avanzatadanno, dal eraComune stata rigettata. Infatti la domanda originaria proposta dal Comune di Roma di declaratoria di scadenza del contratto di locazione alla data del 31.1.1982 era autonoma rispetto all'altra domanda, di risarcimento del danno, con la egualmente proposta, conseguenza che il rigetto della seconda, non comporta di mancanza di interesse ad impugnare il rigetto per sé la della prima domanda, stante l'autonomia tra le stesse.

6.1. Passando al merito del ricorso incidentale, va preliminarmente osservato che i contratti di locazione non abitativa in corso alla entrata in vigore della 1. n. 392 del 1978 cessano alle scadenze di cui agli art. 67 e 71 legge cit., senza essere sottoposti alla disciplina degli senza il locatore di art. 28, 29 e 30 e l'obbligo per 10 comunicare le nuove condizioni per un'eventuale nuova locazione, cosicchè il rilascio resta regolato dalla comma1596, 1, C.C. e non richiede disposizione dell'art. nemmeno una preventiva disdetta, restando inoperante anche la clausola di proroga convenzionale per il caso di mancata disdetta (Cass. civ., sez. III, 16 luglio 1998, n. 6966). Infatti la disciplina dettata dalla legge n. 392 del 1978, in tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, non prevede il rinnovo automatico dei contratti alle scadenze di cui all'art. 67 della stessa legge, in quanto il successivo art. 69 (come è desumibile dalla sua intestazione) fa espresso riferimento al caso di nuova locazione. Tale normativa non pone a carico locatore l'onere della disdetta del e la permanenza del conduttore nell'immobile, dopo la cessazione del contratto, per la scadenza dei termini previsti dal citato art. 67, dà luogo ad un rapporto di mero fatto che il locatore può far cessare in qualunque momento, intimando licenza per finita locazione, salvo il caso della rinnovazione tacita ai sensi dell'art. 1597 c.c. (Cass. civ., sez. III, 7 maggio 1996, n. 4238).

6.2. Gli estremi dell'istituto della rinnovazione tacita di un contratto di locazione sono legittimamente integrati, ai sensi del disposto dell'art. 1597, comma 1, C.C., tutte le volte in cui il conduttore "permanga e sia lasciato", pur 11 dopo la scadenza del termine contrattuale, nella detenzione della locata.cosa La ricordata disposizione normativa, a tempo determinato (quale il afferente ai contratti contratto di locazione ad uso diverso da quello di abitazione e soggetto al regime transitorio dettato dalla 1. n. 392 del 1978, destinato a cessare alle scadenze fissate e 71 della legge medesima, rispettivamente agli art. 67 senza necessità di disdetta) va interpretata nel senso che non è lecito desumere dal solo fatto della permanenza del conduttore dell'immobile oltre la scadenza del termine (contrattuale o legale) la verificazione della fattispecie normativa della rinnovazione tacita prevista dal citato art. 1597, occorrendo, invece, che dall'univoco comportamento tenuto da entrambe le parti, dopo la scadenza del contratto, possa desumersi la loro implicita, ma inequivoca volontà di mantenere in vita il rapporto locativo (Cass. civ., sez. III, 13 ottobre 1997, n. 9958).

7.1. Nella fattispecie il giudice di appello ha ritenuto appunto esistente una rinnovazione tacita del contratto di locazione sulla base del comportamento delle parti e segnatamente quello del Comune, che ha continuato a chiedendo di anche locazione, percepire i canoni l'aggiornamento secondo gli indici Istat. Sennonchè in materia di locazione, la rinnovazione del contratto posta in essere con una manifestazione tacita di 12 volontà è incompatibile con il procedimento previsto per la manifestazione, da parte della p. a., della volontà di nonobbligarsi, può desumersi la quale da facta concludentia, ma deve essere espressa nelle forme di legge;
tale principio, peraltro, non trova applicazione quando si tratti non di vera e propria rinnovazione (o riconduzione) tacita, ma di continuazione dell'originario rapporto in forza di apposita clausola del contratto precedentemente continuazione avviene in concluso, poiché in tal caso la virtù della volontà manifestata dalle parti nel concludere ove questo risulti il contratto, con la conseguenza che, forme che regolano ildellerispetto stipulato nel procedimento di formazione e di manifestazione della volontà degli enti pubblici, l'impegno in ordine alla protrazione dalla p. a. con tale contratto deve del rapporto assunto ritenersi pienamente valido ed efficace (Cass. civ., 14 maggio 1981, n. 3187; Cass. civ., 13 luglio 1984, n. 4110).

7.2. Poiché nella fattispecie, come sopra si è detto (punto anche l'eventuale clausola di 6.1.) sarebbe inoperante caso di mancata disdetta, proroga convenzionale per il ne consegue che l'unica ipotesi, che residua, è quella della rinnovazione tacita del contratto e ad essa fa riferimento la sentenza impugnata. Poiché detta rinnovazione tacita non è ipotizzabile nella locatore un ente pubblico, fattispecie, essendo il ne 13 consegue che la sentenza impugnata sul punto è errata e va cassata. Pertanto va rigettato il ricorso principale;
va accolto il a questo, va cassata ricorso incidentale, ed in relazione causadecidendo la nel merito, a l'impugnata sentenza e, questa c.p.c., Corte deve dell'art. 384 C. 1 norma dichiarare cessata la locazione in questione al 31.1.1982. La ricorrente principale va condannata al pagamento delle spese di questo giudizio di legittimità sostenute dalla resistente, liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

Riunisce i ricorsi. Rigetta il ricorso principale ed accoglie il ricorso incidentale. Cassa l'impugnata sentenza, e, decidendo in relazione al ricorso incidentale accolto, dichiara cessata la delocazione qua al nel merito, 31.1.1982. Condanna la ricorrente principale al pagamento delle spese sostenute per questo giudizio di Cassazione dal resistente, che liquida in Euro... 20 oltre Euro tremila//00 per onorario di avvocato. Così deciso in Roma, lì 8 marzo 2002. Il Presidente Il cons. est. Autouio Segreto выбыл 100T 129,11 IL DIRETTORE DI CANCELLERIA Depositata in Cancelleria EST 41,32 09 AGO, 2002 Umberto Cicero LOT. 170,43 IL DIRETTORE DI CANCELLERIA oggi, Umberto Cicero 14 8.2002 AGUNGA DELLE ENTRATE dota baile A 36483 versate € 170,93 Caloxo p. Dirigente