Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. ROBERTO PREDEN - Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. G. BATTISTA PETTI - Consigliere -
Dott. BRUNO DURANTE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
LI LA AN MA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA G. ANTONELLI 47, presso lo studio dell'avvocato NICOLA D'AGOSTINO, difesa dall'avvocato ANTONIO CAROPPO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
COMUNIONE VIA 3 NOVEMBRE nn. 4, 6, 8, 12, 14, 16;

- intimato -

avverso la sentenza n. 370/99 del Tribunale di TRANI, sezione Promiscua emessa il 6/4/1999, depositata il 09/04/99; RG.3788/1998, udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 29/01/02 dal Consigliere Dott. Bruno DURANTE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La comunione di via 3 novembre, nn. 4, 6, 8, 12, 14, 16 e di via Pappalettere n. 66, di ET, in persona dell'amministratore "pro tempore", intimava licenza per finita locazione a IT NG IA, convenendola contestualmente innanzi al pretore del luogo per la convalida.
Deduceva che il 10.8.1973 il condominio di via 3 novembre, n. 10, aveva concesso in locazione alla intimata locali a piano terra da usare come studio medico;
che il 19.12.1983 era stata costituita la comunione, subentrata al condominio nell'amministrazione dei locali;

che la locazione era cassata il 10.8.1997.
L'intimata compariva e si opponeva, eccependo - tra l'altro - il difetto di legittimazione della comunione e del suo amministratore. Il OR di ET dichiarava cessata la locazione ed ordinava il rilascio dei locali.
Il Tribunale di Trani, con sentenza resa il 6.4.1999, rigettava l'appello della IT, osservando che nel condominio di edifici, pur in presenza di amministratore, i singoli condomini hanno il potere di agire per la tutela di diritti comuni;
che nella comunione esiste un rapporto reciproco di rappresentanza tra i partecipanti in forza del quale ciascuno di essi può compiere atti di utile gestione rientranti nell'ordinaria amministrazione della cosa comune;
che non è esclusa la possibilità che venga delegato ad un soggetto il potere di amministrazione del bene comune e di rappresentanza anche processuale della comunione;
che ciò che rileva ai fini della validità ed efficacia della disdetta e dell'intimazione di sfratto è la provenienza da soggetto munito del potere di compierle;
che i locali a piano terra dell'edificio condominiale hanno subito vicende negoziali autonome rispetto alle altre unità abitative dello stesso edificio nel senso che gli originari comproprietari se ne sono riservate le quote, sicché il loro rappresentante ha legittimamente inviato la disdetta ed intimato lo sfratto;
che dalla documentazione in atti si evince l'esistenza di "un'organizzazione dell'amministrazione comune dei locali a piano terra" e "la nomina di amministratore con conferimento di poteri di amministrazione e rappresentanza comune"; organizzazione e nomina di cui la IT era a conoscenza.
Avverso tale sentenza la IT ha proposto ricorso per cassazione illustrato con memoria;
l'intimata non ha svolto attività difensiva in questa sede.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con l'unico motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 352, 359, 112 c.p.c., 1573, 1596, 1597 c.c., 28 L. 392/1978, carente e contraddittoria motivazione su punto decisivo (art. 360, nn. 3 e 5, c.p.c.); sostiene che i giudici di appello non si sono posto il problema, che formava oggetto del gravame, di individuare il soggetto legittimato ad intimare la disdetta;
aggiunge che, contrariamente a quanto ritenuto dai detti giudici, la disdetta intimata dall'amministratore della comunione è priva di effetti quando, come nella specie, il contratto di locazione sia stato stipulato dal condominio.
Il motivo è privo di fondamento.
La sentenza impugnata ha ritenuto che i comproprietari dei locali a piano terra (tra cui quelli locati) dopo un certo tempo li hanno separati dal condominio dell'edificio, del quale facevano parte, sicché essi hanno formato una più ristretta comunione con un numero inferiore di partecipanti (i soli comproprietari), autonoma rispetto al condominio, di cui hanno affidato la gestione ad un amministratore delegato all'esercizio di poteri rappresentativi nei confronti di terzi, e che di questa situazione era ben consapevole la conduttrice, tant'è che ha trattato con la comunione per la determinazione della scadenza della locazione.
Secondo la sentenza si è verificato, quindi, il mutamento del locatore nel senso che la pluralità di soggetti che partecipavano al condominio, che aveva stipulato la locazione, si è concentrata nei soli comproprietari dei locali terranei e questa più limitata comproprietà ha assunto la forma più propria della comunione. Questo punto della sentenza impugnata è assorbente della questione se, stipulato il contratto di locazione di una porzione del bene comune dal condominio, la disdetta possa provenire da un ente diverso, in quanto nella specie la disdetta è stata intimata dalla comunione, la cui componente oggettiva e soggettiva è formata da quelle stesse cose e relativi aventi diritto che concorrevano a costituire il più ampio condominio, che ne aveva stipulato la locazione.
Residua l'altra questione che il motivo pone, anche se in modo indiretto, e, cioè, se l'amministratore della comunione sia legittimato ad intimare la disdetta e svolgere le attività processuali intese al rilascio del bene locato.
Questa Corte ha da tempo affermato che nelle vicende del rapporto locatizio l'eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, nel cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione (Cass. 22.2.1985 n. 1582; Cass. 13.12.1986 n. 7471); e tale disciplina consente di delegare all'amministratore la gestione dei beni comuni e la rappresentanza anche processuale della comunione nei confronti dei terzi;
nel qual caso l'amministratore acquisisce il potere di svolgere le medesime attività di amministrazione che spettano per legge ai singoli compartecipanti nell'interesse ed a tutela dei detti beni (Cass.

5.1.1977 n. 31). Il ricorso va, pertanto, rigettato;
non vi sono provvedimenti da assumere in ordine alle spese, non avendo l'intimata svolto attività difensiva in questa sede.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla spese.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Corte di Cassazione, il 29 gennaio 2002. Depositato in Cancelleria il 17 luglio 2002