Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VELLA Antonio - Presidente -
Dott. MENSITIERI Alfredo - Consigliere -
Dott. SCHETTINO Olindo - Consigliere -
Dott. SETTIMJ Giovanni - Consigliere -
Dott. MAZZIOTTI DI CELSO Lucio - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
NC NI LI, NI AN, NI UE, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DI S. GIACOMO 18, presso lo studio dell'avvocato LUIGI FLAUTI, che li difende unitamente all'avvocato PAOLO PAOLI, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
UZ GL, elettivamente domiciliato in ROMA VIA TEMBIEN 15, presso lo studio dell'avvocato ALESSANDRO FERRETTI, che lo difende unitamente all'avvocato LUCA IANNUCCI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1354/00 della Corte d'Appello di FIRENZE, depositata il 20/07/00;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 25/09/03 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. RUSSO Libertino Alberto che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 14/2/1972 LI ER conveniva in giudizio ME MB chiedendo la condanna del convenuto ad adempiere al contratto preliminare stipulato tra le parti, ovvero sentenza ex articolo 2932 c.c. di trasferimento in favore di esso attore dell'appartamento, con le sue pertinenze, sito in Empoli alla via Foscolo 14 promesso in vendita dal MB. L'istante esponeva: di essere stato immesso nel possesso e di essere stato convocato, con lettera del 21/11/1971, al rogito notarile per il 26/11/1971; di aver risposto con lettera del 24/11/1971 comunicando di essere pronto al rogito non appena il terreno all'esterno dell'edificio fosse stato recintato e le divisioni esistenti fossero state eliminate secondo quanto previsto nella promessa di vendita;
di aver a sua volta convocato al rogito, per il 31/1/1972, ME MB il quale non si era presentato.
Il convenuto, costituitosi, contestava le pretese dell'attore e deduceva di aver adempiuto le obbligazioni previste nel contratto preliminare - con la realizzazione delle recinzioni nei termini ivi precisati - e di aver, di conseguenza, comunicato al ER con raccomandata del 20/1/1972 di voler recedere dal contratto. Chiedeva quindi in via riconvenzionale la dichiarazione di legittimità del suo recesso con la condanna dell'attore a riconsegnare l'immobile ed al risarcimento dei danni.
Nel corso del giudizio di primo grado si costituivano EM NC, EF MB e LA MB (quali eredi di ME MB) e CO ER (quale erede di LI ER). Con sentenza 1/12/1993 l'adito tribunale di Firenze respingeva la domanda dell'attore e dichiarava legittimo il recesso di MB ME con conseguente condanna di CO ER al rilascio dell'appartamento in contestazione.
Avverso la detta sentenza CO ER proponeva appello al quale resistevano i citati eredi di ME MB.
Con sentenza 20/7/2000 la corte di appello di Firenze, in riforma dell'impugnata decisione, accoglieva la domanda proposta da ER LI e dichiarava trasferito in favore di ER CO l'immobile in questione.
Osservava la corte di merito: che si dovevano esaminare le clausole contrattuali di cui al preliminare 1/4/1971 contenute nella sesta pagina di esso e relative al terreno circondante l'edificio; che tali clausole testualmente recitavano: "tutto il terreno circondante il fabbricato per le parti prospettanti su aree pubbliche o private dovrà essere opportunamente recinto a carico del promittente la vendita con opportuna recinzione (muretto con sovrastante ringhiera) secondo le disposizioni dell'Ufficio tecnico" e "tutto il terreno circondante l'edificio dovrà essere sgombro e di proprietà comune tra tutti i proprietari dell'immobile"; che la volontà delle pasquali si desumeva dal tenore letterale delle suddette pattuizioni, interpretate secondo i canoni di cui all'articolo 1362 c.c., tenendo anche conto del comportamento complessivo dei contraenti nel corso delle trattative, era quella di far sì che lo spazio che circondava l'edificio, senza distinzioni tra spazio antistante e retrostante, dovesse essere circondato dalla recinzione e sgombro da qualsiasi cosa;
che tale fosse la volontà delle parti lo si desumeva anche dalle testimonianze di IN e NI che si erano interessati della stesura dell'atto; che, come era pacifico in causa, sulla parte antistante il fabbricato non era stata realizzata la recinzione ma erano stati creati dei muretti perpendicolari rispetto al fabbricato per delimitare lo spazio di entrata dei negozi ubicati al piano terreno;
che le difformità delle opere di recinzione costruite rispetto a quelle pattuite incidevano sia sull'aspetto esterno dell'edificio, sia sulla diversa utilizzazione degli spazi antistanti ad esso, creando dei veri e propri corridoi per il passaggio;
che l'inadempimento del MB non poteva essere considerato di scarsa importanza atteso che l'interesse del ER, manifestato anche in sede di trattative e confermato dal teste GA, era quello di acquistare un immobile che avesse caratteristiche quali quelle pattuite con riferimento all'assetto della superficie che circondava l'edificio; che pertanto il promittente venditore, al momento del recesso dal contratto, era inadempiente per cui il ER poteva rifiutare di adempiere ex articolo 1460 c.c.; che peraltro il termine indicato nel contratto per la stipula del definitivo (entro il 30/7/1971) non era essenziale - come già affermato con la sentenza di primo grado che sul punto non era stato oggetto di specifico motivo di gravame - perché le parti non lo avevano pattuito come tale come risultava dallo stesso preliminare e dal comportamento dei contraenti che avevano mantenuto in vita il contratto anche dopo la scadenza del detto termine.
La cassazione della sentenza della corte di appello di Firenze è stata chiesta da EM NC, EF MB e LA MB con ricorso affidato a quattro motivi. CO ER ha resistito con controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memorie. MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso la NC ed i MB, denunciando violazione dell'articolo 1362 c.c. e vizi di motivazione, deducono che la corte di appello ha interpretato le clausole contrattuali limitandosi ad una serie di affermazioni apodittiche ed illogiche che non consentono di individuare il procedimento logico seguito ai fini della decisione. Ed infatti l'affermazione secondo cui la prima della due clausole contrattuali richiamate in sentenza non può essere interpretata se non nel senso che tutto l'edificio doveva essere contornato da muretti, sia nella parte superiore che in quella anteriore, si scontra con la lettera della disposizione contrattuale. La detta clausola va invece interpretata nel senso che la recinzione prevista nel contratto era destinata a separare il terreno attorno all'edificio dalle aree private e da quelle destinate a verde pubblico e non dalla pubblica via. La corte di merito ha poi operato un irrazionale collegamento tra la prima e la seconda delle due clausole in quanto altro era prevedere che gli spazi di separazione dei negozi dalla strada non fossero destinati a deposito o ad esposizione di merci ed altro era prevedere che quegli spazi fossero recintati. La seconda clausola è quindi autonoma rispetto alla prima. L'impugnata sentenza non ha poi considerato che LI ER:
era consapevole dell'esistenza dei negozi che non potevano essere interclusi dalla pubblica via con muretti;
durante le trattative si preoccupò solo di evitare l'eventuale ingombro derivante dalle merci dei negozi esposti nello spazio antistante;
accettò la consegna dell'immobile e pagò un ulteriore acconto senza muovere pretestuose contestazioni poi elaborate per sottrarsi ai suoi adempimenti. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano violazione degli articoli 1362, 1363, 1366 e 1368 c.c. nonché vizi di motivazione, sostenendo che paradossalmente anche la realizzazione del cancello di accesso - in quanto comportante la rottura della continuità della recinzione e non prevista nelle clausole in esame - avrebbe determinato l'inadempimento di MB ME all'obbligazione di recingere. La corte di merito ha adeguato la sua decisione all'interesse di LI ER ad acquistare un appartamento posto in un edificio convenientemente recintato come previsto nel contratto, ma poi si è limitata a descrivere (male) la recinzione realizzata senza individuare la sua difformità dalle previsioni contrattuali. Anche la mera affermazione di tale difformità risulta contraddetta dall'altra affermazione secondo cui "furono realizzati dei muretti perpendicolari rispetto al fabbricato per delimitare lo spazio di entrata nei negozi". Tale contraddittorietà è un portato dell'omesso esame della volontà contrattuale. La recinzione dell'edificio è stata realizzata in modo tale da impedire a terzi l'accesso a tutte le porzioni dell'edificio e, quindi, rispetta in pieno la volontà delle parti come desumibile dal contratto secondo i criteri ermeneutici dettati dagli articoli 1362, 1363, 1366 e 1369 c.c.. Peraltro le porzioni di terreno antistanti ai negozi sono rimaste di proprietà condominiale sicché i proprietari dei negozi devono tenere sgombri tali spazi e non hanno alcun titolo per accedere all'edificio o far accedere ad esso clienti o fornitori. In ogni caso - se ritenuto ambiguo il contenuto delle clausole in esame - la corte di appello avrebbe dovuto adottare il criterio interpretativo di cui agli articoli 1366 e 1369 c.c.. Con il terzo motivo di ricorso la NC ed i MB denunciano violazione degli articoli 1362, 1363, 1366, 1368, 1457 c.c. e 346 c.p.c. e vizi di motivazione. Secondo i ricorrenti la corte di appello ha errato nel ritenere non essenziale il termine del 30/7/1971 previsto nella promessa di vendita per la stipula del definitivo. L'inderogabilità del termine doveva essere desunta dalle parole "entro e non oltre la data inderogabile del 30 luglio 1971" usate dalle parti nella clausola contrattuale. L'affermazione della corte di appello, relativa all'asserita volontà delle parti "di tenere in vita il contratto anche dopo la scadenza di detto termine è smentita da due inutili convocazioni davanti al notaio da parte del MB e da una terza da parte del ER. Comunque tale volontà non avrebbe potuto produrre i suoi effetti in quanto incidente su un contratto ormai risolto. La corte territoriale ha errato anche nell'affermare che il capo della sentenza di primo grado - con il quale il tribunale aveva dichiarato non essenziale il termine - non era stato impugnato. La decisione sull'essenzialità del termine non poteva essere impugnata dalla parte vittoriosa che in primo grado aveva eccepito solo in via di ipotesi la risoluzione di diritto del contratto ex articolo 1457 c.c.. Peraltro nel giudizio di gravame era stata riproposta ex articolo 346 c.p.c. la domanda di dichiarare la risoluzione del contratto: su tale domanda l'impugnata sentenza si è astenuta dal motivare e dal pronunciare. Con il quarto motivo i ricorrenti denunciano violazione degli articoli 1362, 1363, 1366, 1368, 1457 c.c. e 116 c.p.c. e vizi di motivazione, sostenendo che la corte di appello ha combinato "la scorretta lettura delle clausole contrattuali con aberranti richiami al comportamento ed all'interesse delle parti contraenti". L'affermazione che le parti avevano escluso la creazione di "veri e propri corridoi per il passaggio" non è giustificata dalla lettura del contratto e non tiene conto della necessità per chi risiede o lavora nell'edificio di accedervi o uscirne. Il giudice di appello ha poi ravvisato un interesse di ER LI che non si è mai manifestato nella fase delle trattative od in quella della conclusione del contratto. L'impugnata sentenza, tra l'altro, si è astenuta dal considerare che LI ER, senza nulla eccepire, aveva accettato la consegna dell'appartamento promesso in vendita ed aveva poi versato il secondo acconto muovendo le sue contestazioni solo dopo la scadenza del termine della consegna e dopo essere stato chiamato a stipulare l'atto pubblico di trasferimento. La Corte rileva l'infondatezza delle dette censure che - per evidenti ragioni di ordine logico e per economia di motivazione e di trattazione - possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza e che, pur se titolate come violazione di legge e come vizi di motivazione, si risolvono tutte, quale più quale meno e sotto vari profili, essenzialmente in critiche al risultato dell'interpretazione del contratto preliminare di compravendita stipulato da ME MB e LI ER il 14/2/1972 e in asserite violazioni dei criteri ermeneutici di cui agli articoli 1362 e seguenti c.c.. Al riguardo occorre osservare che, in tema di interpretazione dei contratti e delle clausole contrattuali, come è noto, l'accertamento della volontà dei contraenti, avendo ad oggetto una realtà fenomenica ed obiettiva, si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice del merito: tale accertamento è incensurabile in Cassazione se sorretto da motivazione sufficiente ed immune da vizi logici (tale da consentire la ricostruzione dell'iter logico seguito per giungere alla decisione) o da errori di diritto e sia il risultato di un'interpretazione condotta nel rispetto delle norme di ermeneutica contrattuale di cui agli articoli 1362 e seguenti c.c.. Pertanto in questa sede di legittimità la censura dell'interpretazione data dai giudici di merito al contratto ed alle clausole che lo compongono, può essere formulata sotto due distinte angolazioni: denunciando l'errore di diritto sostanziale per non essere state rispettate le regole di ermeneutica dettate dagli articoli 1362 e seguenti c.c.; ovvero investendo la coerenza formale del ragionamento attraverso il quale la sentenza impugnata è pervenuta a ricostruire la comune intenzione delle parti. La giurisprudenza di questa Corte ha anche più volte rilevato che non è sindacabile in sede di legittimità la scelta da parte del giudice del merito del mezzo ermeneutico più idoneo all'accertamento della comune intenzione delle parti, qualora sia stato rispettato il principio del gradualismo, secondo il quale deve farsi ricorso ai criteri interpretativi sussidiari solo quando i criteri principali (significato letterale e collegamento tra le varie clausole contrattuali) siano insufficienti all'individuazione della comune intenzione stessa.
Nella specie la corte di appello ha coerentemente interpretato il contenuto del contratto preliminare in questione per l'esatta individuazione dell'oggetto e degli obblighi assunti dai contraenti. A tal fine il giudice di secondo grado ha anche espressamente richiamato le principali clausole contrattuali.
La corte di merito ha valutato il significato letterale e logico delle espressioni adoperate dalle parti nel contratto in questione ed ha ampiamente giustificato tale valutazione per poi giungere alla conclusione sopra riportata nella parte narrativa che precede. In particolare, al contrario di quanto sostenuto dai ricorrenti, la corte di merito:
- ha proceduto ad un'attenta e dettagliata analisi delle clausole contrattuali (testualmente riportate nella sentenza impugnata) relative alla sistemazione del terreno intorno all'edificio in questione;

- ha espressamente fatto riferimento - per individuare la comune volontà delle parti - al tenore letterale delle dette pattuizioni ed al comportamento tenuto dai contraenti e, quindi, al criterio interpretativo base (ossia quello letterale) dettato dall'articolo 1362 c.c. ed a quello relativo al comportamento delle parti;

- ha richiamato le testimonianze di tali IN e NI - ossia dei geometri che si erano interessati della stesura dell'atto - a conferma della volontà delle parti come desunta dal tenore letterale delle riportate ed esaminate pattuizioni;

- ha puntualmente descritto la recinzione dello spazio intorno all'edificio come realizzata ponendo in evidenza le rilevanti difformità, rispetto a quanto al riguardo contrattualmente previsto, nonché gli effetti di tali diversità sull'aspetto esterno del fabbricato e sulla utilizzabilità di detto spazio;

- ha messo in risalto l'interesse del ER (promissario acquirente) - manifestato in sede di trattative e confermato dalla deposizione del teste GA (costruttore dello stabile) - all'assetto della superficie che circondava l'edificio così come pattuito e ciò anche al fine del giudizio circa l'importanza dell'inadempimento di MB ME (promittente venditore) e circa la legittimità, ex articolo 1460 c.c., del rifiuto di adempiere da parte del ER.
- ha sottolineato che l'inadempimento (di non scarsa importanza) del MB si era verificato prima della scadenza del termine indicato nel contratto preliminare per la stipula del definitivo, precisando che comunque il detto termine non poteva ritenersi essenziale in quanto le parti non lo avevano considerato tale come emergeva dallo stesso comportamento dei contraenti.
Il giudice di secondo grado ha dato conto delle proprie valutazioni con corretto apprezzamento di merito: alle dette valutazioni i ricorrenti contrappongono le proprie, ma della maggiore o minore attendibilità di queste rispetto a quelle compiute dal giudice del merito non è certo consentito discutere in questa sede di legittimità, ciò comportando un nuovo esame del materiale delibato che non può aver luogo nel giudizio di Cassazione.
Il procedimento logico-giuridico sviluppato nell'impugnata decisione è ineccepibile, in quanto coerente e razionale, per cui si sottrae alle critiche di cui è stato oggetto: il giudizio di fatto in cui si è concretato il risultato dell'interpretazione degli accordi raggiunti dalle parti è fondato su un'indagine condotta nel rispetto dei comuni canoni di ermeneutica e sorretto da motivazione adeguata e congrua.
Il giudice di appello - con corretta indagine in fatto condotta attraverso tutti gli elementi desumibili dal contesto generale dell'atto negoziale in esame - ha quindi svolto coerentemente il compito di interpretare il contratto preliminare di compravendita in questione e di individuare la comune volontà delle parti indicando minuziosamente le ragioni che gli hanno consentito di pervenire alle riportate conclusioni.
Le argomentazioni al riguardo svolte nell'impugnata decisione sono esaurienti, logicamente connesse tra di loro e tali da consentire il controllo del processo intellettivo che ha condotto alla indicata conclusione.
Nella sentenza impugnata sono evidenziati i punti salienti della decisione e risulta chiaramente individuabile la "ratio decidendi" adottata. A fronte delle coerenti argomentazioni poste a base della conclusione cui è pervenuta la corte di appello, è evidente che le censure in proposito mosse dai ricorrenti devono ritenersi rivolte non alla base del convincimento del giudice, ma, inammissibilmente in questa sede, al convincimento stesso e, cioè, all'interpretazione del contratto e delle clausole contrattuali in modo difforme da quello auspicato: i ricorrenti contrappongono all'interpretazione del contratto ritenuta dalla corte di merito la propria interpretazione. La corte territoriale, peraltro, non era tenuta ad esaminare tutte le clausole del contratto e tutte le deduzioni articolate dalle parti (ed in particolare quelle richiamate dai ricorrenti nei motivi in esame) essendo sufficiente il riferimento agli elementi riportati nella decisione impugnata sui quali ha fondato il suo ragionamento, dovendosi ritenere per implicito disattesi tutti gli altri rilievi e argomenti che, seppur non espressamente menzionati, sono stati implicitamente considerati incompatibili con la decisione adottata. In definitiva deve ritenersi insussistente la denunciata violazione delle norme indicate nel motivo di ricorso in esame: l'operazione interpretativa compiuta dal giudice del merito è corretta ed anche se i ricorrenti sostengono la violazione dei criteri legali di ermeneutica, svolgendo al riguardo ge-neriche argomentazioni, la detta ineccepibile interpretazione rende manifesto che è stato investito il "risultato" interpretativo raggiunto il che è inammissibile in questa sede.
È appena il caso di rilevare, poi, che la sentenza impugnata si regge su motivi adeguati e congrui immuni da vizi logici e giuridici:
dalla lettura della decisione della corte di appello emerge con chiarezza - come sopra esposto - l'insussistenza dei denunciati vizi di motivazione perché, come è noto, siffatta denuncia ha un obiettivo limitato che si coordina con il giudizio di legittimità e tende solo al controllo di legalità sul modo e sul mezzo adoperati dal giudice del merito nel motivare la sua pronuncia affinché si accerti se questa sia coerente nell'esposizione delle ragioni del suo convincimento, tanto da rendere possibile la verifica del processo logico seguito. Il sindacato previsto dall'articolo 360 n. 5 c.p.c. riguarda esclusivamente la legittimità ed è sul punto limitato al riscontro estrinseco della presenza di una congrua ed esauriente motivazione che consenta di individuare le ragioni della decisione e l'iter argomentativo seguito nell'impugnata sentenza. Ne consegue che si è al di fuori del vizio di motivazione quando, come nella specie, la proposta doglianza si traduce in una critica del provvedimento in quanto non conforme alle aspettative del ricorrente. Con riferimento infine alla valutazione data dalla corte di appello del significato letterale e logico della espressione "entro e non oltre" adoperata dalle parti con riferimento al termine previsto per la stipula del definitivo va rilevato che in proposito la corte distrettuale si è correttamente attenuta al principio più volte affermato nella giurisprudenza di legittimità (sentenze 17/4/2002 n. 5509; 18/6/1999 n. 6086; 18/3/1999 n. 2491) secondo il quale il carattere essenziale del termine non può desumersi dalla mera locuzione di stile "entro e non oltre" che lo abbia accompagnato, in quanto tale indicazione vale di per sè soltanto a fissare una data, ma non è significativa della improrogabilità di detto termine, che va accertata, invece, anche alla stregua di specifiche ed inequivoche espressioni o del comportamento tenuto dai contraenti nonché della natura e dell'oggetto del contratto, la cui utilità economica, perseguita dalle parti, andrebbe perduta a causa dell'inutile decorso del termine pattuito: la relativa indagine si risolve in un apprezzamento di fatto riservato al giudice del merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua ed immune da vizi logici.
Nella specie il giudice di appello si è ineccepibilmente mosso nel quadro giuridico sopra tracciato giungendo alla corretta e coerente conclusione della non essenzialità del termine indicato dalle parti nel contratto preliminare in questione. In proposito la corte di merito ha evidenziato l'assenza di dati (ricavabili dal contenuto del contratto o dal comportamento delle parti) dai quali poter ravvisare l'insussistenza dell'interesse dei contraenti all'adempimento delle reciproche prestazioni dopo la scadenza del termine indicato per la stipula del definitivo.
Il ricorso deve pertanto essere rigettato.
Ricorrono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 25 settembre 2003.
Depositato in Cancelleria il 2 febbraio 2004