Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. IN BALDASSARRE - Presidente -
Dott. Rafaele CORONA - rel. Consigliere -
Dott. Antonio VELLA - Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI - Consigliere -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AT NA AR, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEGLI SCIPIONI 268/A, presso lo studio dell'avvocato BATTISTA D., difesa dall'avvocato RICCARDI LUCIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
PO IC, elettivamente domiciliato in ROMA V.LE DELLE MILIZIE 106, presso lo studio dell'avvocato GAGLIANO E., difeso dall'avvocato GAGLIARDI LA GALA FRANCO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
DA SC, DA AN AN, elettivamente domiciliati in ROMA VIA V VENETO 108, presso lo studio dell'avvocato PATRONI GRIFFI ANTONIO, che li difende unitamente all'avvocato BARBERA GIOACCHINO, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza della Corte d'Appello di BARI, del 20/09/97; n. 886/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/09/00 dal Consigliere Dott. Rafaele CORONA;

udito l'Avvocato Gioacchino BARBERA, difensore dei resistenti DA, che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Guido RAIMONDI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazioni notificate il 12 ed il 13 giugno 1990,
PI e IA AN LE convennero, davanti al Tribunale di Bari, NN MA NA e OL ON, esponendo quanto segue.
Con atto ricevuto dal notaio Pasquale Maddalena il 20 giugno 1986, registrato e trascritto, SA IT ed i figli NN MA, RO e IN NA avevano venduto al costruttore edile OL ON, per il prezzo di lire 13.760.000, un suolo edificatorio di mq. 172 sito in Noicattaro, Via Principe Umberto angolo via Leonardo da Vinci. Con lo stesso atto, i venditori avevano destinato a parcheggio privato, al servizio della costruzione da erigere ad opera del ON, un'area di mq. 32,40, facente parte del suolo di mq. 163 che era rimasto di loro proprietà. Con lo stesso atto, la RI ed i figli RO e IN NA avevano venduto ad NN MA NA (rispettivamente figlia e sorella) i loro diritti sul suolo di mq. 163 rimasto nella loro disponibilità (nonché sull'area solare della superficie di mq. 172, sovrastante l'intero piano terra che sarebbe stato costruito da ON e di cui si erano riservati la proprietà).
Con altro atto ricevuto dal notaio MA Localendola in data 8 marzo 1990, il ON aveva venduto ad essi attori due locali a piano terra costruiti sul suolo suddetto, aventi l'accesso ai numeri civici 56 e 56/A, nonché il diritto d'uso sull'area destinata a parcheggio, come pervenutogli in virtù del contratto 20 giugno 1986. Ma NN MA NA non aveva mai consentito ad essi attori di utilizzare tale area, recingendola e chiudendola con un cancello. Domandarono - previo riconoscimento del loro diritto sull'area anzidetta - che la convenuta NN MA NA fosse condannata a rimuovere gli ostacoli all'utilizzo dell'area da parte di essi attori;
in subordine, che fosse affermata la responsabilità del ON per evizione e per non aver consentito agli istanti l'uso del parcheggio. Domandarono, altresì, la condanna di entrambi i convenuti al risarcimento dei danni (nella misura di giustizia) per il mancato utilizzo dell'area.
NN MA NA si costituì e contestò l'opponibilità nei suoi confronti delle pattuizioni intercorse tra il ON ed i LE;
rispose che con l'atto 20 giugno 1986 essa e gli altri venditori (la madre ed i fratelli) si erano riservati la piena proprietà dell'area di parcheggio di mq. 32,40 e non avevano costituito alcuna servitù od onere reale. Chiese il rigetto dell'avversa istanza e, in subordine, in via riconvenzionale condizionata, previa integrazione del contraddittorio nei confronti della madre SA IT e dei fratelli RO e IN NA, che fossero. dichiarate nulle sia la vendita del 29 giugno 1985, sia quella successiva stipulata tra il ON ed i LE in data 9 marzo 1990, con le conseguenze di legge.
Il Tribunale, con sentenza 3 maggio - 3 settembre 1994, accolse le domande principali proposte dagli attori e respinse tutte le altre istanze (la domanda di garanzia per evizione proposta contro il ON, quella di risarcimento dei danni formulata contro la NA e quella riconvenzionale formulata da quest'ultima). Decidendo l'impugnazione principale di NN MA NA e sulla impugnazione incidentale di SC e IA AN LE, in contraddittorio con OL ON, la Corte d'Appello di Bari, con sentenza 20 giugno - 20 settembre 1997, respinse entrambi gli appelli e condannò la NA a rifondere le spese processuali sostenute dalle altre parti.
Ricorre per cassazione NN MA NA;
resistono con controricorso SC e IA AN LE, nonché OL ON.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1.- Il ricorso non può essere accolto.
2.- Non è fondatò il primo motivo, con il quale deduce nullità della decisione per violazione della norma di cui all'art. 112 cod. proc. civ., correlata alla denunciata extrapetizione (art. 360 n. 3 cod. proc. civ.).
Sostiene la ricorrente non essere consentito al giudice sostituire d'ufficio un'azione diversa rispetto a quella espressamente proposta, ne' sostituire un titolo diverso da quello dedotto. Avendo i LE richiesto l'accertamento del diritto d'uso sull'area destinata a parcheggio, invocando la disposizione urbanistica che la prevede, non era dato al giudice del merito qualificare come confessoria servitutis l'azione in concreto proposta e sanzionare la titolarità del diritto di servitù di parcheggio per effetto della costituzione volontaria della servitù medesima con l'atto ricevuto dal notaio Maddalena il 20 giugno 1986, anziché il diritto d'uso derivante dal vincolo di destinazione previsto per legge.
La censura non ha fondamento.
Per la verità, nella specie non si riscontra nessuno dei vizi della pronuncia, che la ricorrente prospetta. Non l'ultrapetizione, che sussiste quando il giudice pronunzia sul fondamento di fatti costitutivi non allegati;
non la extrapetizione oggettiva, sussistente quando, il giudice, modifica il titolo, della domanda, accertando fatti costitutivi diversi da quelli allegati, o qualificando giuridicamente in modo diverso tali fatti. Il giudice del merito, invero, ha pronunziato avuto riguardo alla domanda proposta ed alla causa petendi fatta valere.
La Corte d'Appello, con motivazione logicamente corretta e sufficiente, ha sottolineato che la domanda, concernente il bene della vita costituito dall'uso del parcheggio, era fondata sull'esistenza di una espressa volontà contrattuale di costituire un diritto reale di godimento concernente il parcheggio sull'area di mq. 32,40 di proprietà NA;
che solo in subordine, gli attori avevano fatto rilevare che il comportamento tenuto dalla NA contrastava con il disposto dell'art. 41 sexies della L. 1150 del 1942. Il giudice del merito, perciò, non ha sostituito d'ufficio l'azione proposta, ne' ha sostituito il titolo dedotto. 2.- Non può essere accolto neppure il secondo motivo, con il quale il ricorrente deduce violazione di legge per omessa applicazione della norma di cui all'art. 26 comma ultimo della legge n. 47 del 1985 e per falsa applicazione di quelle di cui agli artt. 1029, 1031 e 1058 cod. civ.; motivazione errata e lacunosa con riguardo a questioni espressamente prospettate (art. 360 nn. 3 e 5 cod. proc. civ.). Afferma la ricorrente che, erroneamente, il giudice del merito ha affermato che la previsione legislativa della natura pertinenziale degli spazi per parcheggio non precludeva la costituzione di un diverso rapporto, egli ha escluso l'ipotizzabilità di un rapporto pertinenziale, rilevando che difettava il presupposto della appartenenza ad uno stesso soggetto della cosa principale e della cosa accessoria. Poiché l'art. 26 comma ult. L. n. 47 del 1985 qualifica le aree destinate a parcheggio come pertinenze non era consentito qualificare il rapporto diversamente. Allo stesso tempo, il giudice del merito non ha tenuto conto del fatto che il rapporto pertinenziale viene ad esistenza per effetto della destinazione a parcheggio delle aree in sede di rilascio della concessione edilizia. Le argomentazioni svolte dalla ricorrente muovono da una non corretta interpretazione delle disposizioni di legge richiamate. È pur vero che l'art. 18 L. 6 agosto 1967, n. 765 stabilisce "Alla legge 17 agosto 1942, n. 1150, dopo l'art. 41 è aggiunto il seguente art. 41 sexies: "nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione"; che l'art. 26 n. 5 della L. 28 febbraio 1985, n. 47 precisa che "gli spazi di cui all'art. 18 L. 6 agosto 1967, n. n 765, costituiscono pertinenze nelle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 del codice civile". Ma il richiamo dell'istituto delle pertinenze non significa che le parti del fabbricato o quelle accessorie ad esso, le quali vengono destinate a parcheggio, debbano necessariamente essere assoggettate al regime delle pertinenze.
Per giurisprudenza costante, infatti, la norma di cui all'art. 26 della L. n. 47 del 1985 assolve soltanto alla funzione di rendere esplicita la regola, già desumibile dalla disciplina precedente, secondo cui gli spazi destinati a parcheggio possono essere oggetto di atti e di rapporti separati, fermo restando il vincolo pubblicistico. Le leggi ricordate perseguono la finalità che presso tutti gli edifici si realizzino delle aree da destinare a parcheggio e che queste aree siano assoggettate ad un diritto reale in favore dei proprietari delle unità immobiliari. Le leggi consentono, peraltro, ai proprietari di utilizzare gli strumenti negoziali più idonei per il conseguimento dello scopo. Ciò significa che se i soggetti contraenti hanno assicurato la destinazione a parcheggio con altri strumenti giuridici idonei a garantirne il carattere reale della destinazione, la finalità della legge deve* considerarsi pienamente rispettata e gli strumenti medesimi devono considerarsi validi a tutti gli effetti.
Una volta che le parti con gli strumenti negoziali hanno conseguito il fine prestabilito dalla legge, non è necessario ricorrere ai rimedi legislativi fissati per il caso di inosservanza. 3.- È inammissibile il terzo motivo, con il quale si denunzia omesso esame di questioni decisive, espressamente prospettate, e conseguente difetto di adeguata motivazione (art. 360 n. 5 cod. proc. civ.). Poiché la "retrostante area scoperta" non era stata acquistata dal ON, questi non poteva alienarla ai LE. Allo stesso tempo, occorreva verificare se - essendo il diritto d'uso riconosciuto solo ai proprietari di unità abitative e non anche ai proprietari di locali commerciali - i LE fossero titolari del diritto d'uso e se concretamente esisteva la possibilità di esercizio del suddetto diritto, tenuto conto delle trasformazioni apportate nella zona.
È risaputo che i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena di inammissibilità, statuizioni e questioni che abbiano formato oggetto del thema decidendum del giudizio di merito, non essendo consentito proporre questioni nuove fondate su elementi di fatto diversi da quelli fatti valere nella precedente fase.. Orbene, non ha formato oggetto di discussione nei precedenti gradi del giudizio l'oggetto della compravendita effettuata dal ON, ne' la sussistenza o no della possibilità dell'uso in seguito alle modifiche apportate nella zona. Come non ha formato oggetto di discussione il problema concernente la titolarità del diritto d'uso, ovverosia se il suddetto diritto spetti soltanto ai proprietari delle unità abitative.
4.- Per concludere, non ha fondamento neppure l'ultimo motivo, con il quale si deduce violazione di legge per omessa applicazione della norma di cui all'art. 41 sexies L. n. 1150 del 1942 e di quelle di cui agli artt. 1374, 1418 e 1419 cod. civ. (artt. 360 n. 3 cod. proc. civ.). L'acquirente - sostiene la ricorrente - non può esimersi dalla integrazione del corrispettivo per la compravendita. Escluso il diritto al parcheggio dalla compravendita stipulata dalle parti, il prezzo fissato in contratto non può intendersi riferito anche al diritto volontariamente trasmesso.
Per la verità, il diritto al corrispettivo in astratto potrebbe sussistere.
La Suprema Corte, infatti, ha avuto occasione di affermare che il riconoscimento giudiziale del diritto al corrispettivo a carico dei proprietari delle unità abitative, ai quali spetta il diritto reale d'uso dell'area destinata a parcheggio, configurandosi quale mera conseguenza della costituzione di questo diritto, si pone come pronunzia meramente consequenziale a quella sul riconoscimento dell'uso, senza necessità di apposita istanza (Cass., Sez. II, 7 maggio 1994, n. 4465). Ma nella specie il giudice non può, d'ufficio, dichiarare dovuto il corrispettivo, indipendentemente dalla domanda. In effetti, il giudice può pronunziare d'ufficio sul corrispettivo laddove d'ufficio sostituisce alla clausola nulla la disciplina di legge, regolando l'intera fattispecie secondo l'espressa previsione legislativa ed i principi generali. Ne caso in cui le parti chiedano la sostituzione della clausola nulla con la disciplina legale, l'intero regolamento deriva dalla legge e dai principi, ragion per cui, aggiungendosi per legge un vantaggio alla posizione dei proprietari acquirenti, in virtù dei principi generali essi devono essere tenuti a corrispondere il compenso. Dove, invece, il giudice afferma essere il diritto d'uso disciplinato per contratto, si applica il contratto a disciplina legale non opera. In difetto di espressa domanda, non potrebbe, comunque, essere emessa la pronunzia sul corrispettivo, che le parti non hanno ritualmente richiesto. Nella fattispecie concreta, pertanto, esattamente la Corte d'Appello ha rilevato che la domanda non era stata proposta in primo grado e non poteva essere formulata per la prima volta in appello, per il divieto di formulare domande nuove stabilito dall'art. 345 cod. proc. civ. 5.- Al rigetto del ricorso segue la condanna della ricorrente alla rifusione delle spese processuali.

PER QUESTI MOTIVI

La Corte
rigetta il ricorso e condanna la ricorrente a rifondere alle controparti le spese processuali, che liquida in favore di ON lire 200.000 per le spese vive oltre lire 2.000.000 per gli onorari e in favore dei LE lire 241.000 per le spese vive oltre lire 2.500.000 per gli onorari.
Così deciso in Roma, il 20 settembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 11 gennaio 2001