Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO GAROFALO - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - Consigliere -
Dott. GIANDONATO NAPOLETANO - rel. Consigliere -
Dott. ROSARIO DE JULIO - Consigliere -
Dott. VINCENZO MAZZACANE - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
LI EL, LI ZI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA MONTE ZEBIO 32, presso lo studio dell'avvocato MESSINA MARINA, difesi dall'avvocato SIRACUSANO NICOLA, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
RA CI, ST LA;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n. 22408/98 proposto da:
RA CI, ST LA SILVANA, elettivamente domiciliati in ROMA LUNGOTEVERE MELLINI 24, presso lo studio dell'avvocato GIACOBBE GIOVANNI, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
LI EL, LI ZI;

- intimati -

avverso la sentenza n. 250/98 della Corte d'Appello di MESSINA, depositata il 25/06/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/11/00 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;

udito l'Avvocato GIACOBBE Giovanni, difensore dei controricorrenti e ricorrenti incidentali che ha chiesto l'accoglimento del ricorso incidentale e il rigetto di quello principale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per l'accoglimento del 2^ motivo del ricorso principale, rigetto del 1^ e 3^, assorbito il 4^ motivo, assorbito il ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
I coniugi CI AM e GI AN LI, con atto di citazione notificato il 18 giugno 1990, convennero innanzi al Tribunale di Messina NG e IO GL, per sentir dichiarare trasferita, ai sensi dell'avv. 2932 cod. civ, in luogo del contratto definitivo, non concluso per inadempimento dei convenuti, la proprietà di un appartamento, con relativo posto macchina, che i convenuti avevano loro promesso in vendita con contratto preliminare dell'8 agosto 1986.
Gli attori, i quali chiedevano, altresì, la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni, esposero: che i convenuti avevano frapposto vari impedimenti alla stipula del contratto definitivo, per la quale era stato fissato il termine di venti giorni dalla data in cui, dopo il rilascio del certificato di conformità, i promittenti venditori avessero comunicato, la loro disponibilità alla stipula;

che, frattanto, la Cassa Centrale di Risparmio, che aveva finanziata con mutuo la realizzazione del fabbricato comprendente l'appartamento promesso in vendita, aveva sottoposto a pignoramento l'intero fabbricato in forza di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, sicché essi dovevano essere autorizzati a sospendere il pagamento del residuo prezzo sino alla cancellazione del pignoramento. I convenuti si costituivano in giudizio per resistere alla domanda ed, adducendo che gli attori non avevano integralmente adempiuto le loro obbligazioni, chiesero la risoluzione del preliminare di vendita per inadempimento degli attori, con la condanna degli stessi al pagamento di alcune opere e migliorie eseguite su loro richiesta. A richiesta dei convenuti, i quali intendevano proporre domanda nei confronti della Cassa Centrale di Risparmio per rivalersi dell'eventuale accoglimento della domanda risarcitoria proposta dagli attori in riferimento alle conseguenze dannose del pignoramento eseguito dall'istituto mutuante, fu disposta ed eseguita la chiamata in causa di detto istituto, che si costituì in giudizio, resistendo alla domanda.
L'adito tribunale, con sentenza dell'11 maggio 1993, dichiarò trasferita, ai sensi dell'art. 2932 cod. civ, in capo agli attori la proprietà dell'appartamento e del posto macchina, accollando agli stessi attori i mutui concessi ai GL dalla Cassa Centrale di Risparmio, con relativi oneri e spese, limitatamente alle quote, già frazionate, relative all'appartamento, per complessive L. 241.000.000; dichiarò, inoltre, gli attori solidalmente obbligati verso i convenuti a pagare la somma di L. 24.000.000 per l'acquisto dell'appartamento, oltre agli oneri accessori previsti dagli artt. 8 e 15 del preliminare, e L. 10.000.000 per l'acquisto del posto macchina, non appena i convenuti avessero liberato gli immobili del pignoramento trascritto dall'istituto mutuante;
con separata ordinanza dispose la rimessione delle parti innanzi al G.I. per l'ulteriore istruttoria in ordine alla domanda principale di risarcimento danni, alla domanda riconvenzionale relativa alle migliorie ed ulteriori opere ed alla domanda di rivalsa proposta dai convenuti nei confronti del terzo chiamato in causa. I GL proposero appello, ma la Corte d'Appello di Messina, con sentenza resa in data 25 giugno 1998, ha rigettato il gravame. Il giudice d'appello ha, in primo luogo, disattesa la censura relativa al mancato riconoscimento dell'obbligo dei promissari acquirenti di sostenere gli oneri fiscali conseguenti all'acquisto, osservando che gli appellanti avevano mancato di precisare quali fossero tali oneri.
Nè, ad avviso della corte di merito, poteva riconoscersi maggior pregio all'ulteriore rilievo, secondo cui i promissari acquirenti avevano fatto offerta di accollarsi solo la quota frazionata di mutuo e non il contratto nella sua interezza, dal momento che essi si erano dichiarati disponibili ad adempiere tutte le obbligazioni sorte a loro carico in virtù del contratto preliminare e, quindi, anche a quelle previste dall'art. 10 di detto contratto, che poneva a loro carico le spese accessorie sostenute per la pratica di mutuo. Quanto, poi, al termine fissato per la stipula del contratto definitivo, che gli appellanti sostenevano non essere ancora scaduto perché non era stato rilasciato il certificato di conformità, la corte territoriale ha ritenuto che si trattava di termine stabilito nell'esclusivo interesse dei promissari acquirenti, al fine di consentire loro la previa verifica della conformità delle opere realizzate al progetto assentito dalla concessione edilizia, mentre i promittenti venditori non erano certamente interessati a procrastinare la vendita e la riscossione del residuo prezzo;
sicché la parte interessata ben poteva rinunciare al rispetto del termine fissato. Tale rinuncia, peraltro, non avrebbe potuto essere ritenuta invalida ai sensi dell'art. 40 L. 47/'85, poiché tale norma fa obbligo all'alienante di dichiarare, sotto pena di nullità, solo gli estremi della concessione edilizia, non anche di assicurare la possibilità di verifica della conformità dell'opera alla concessione.
Da ultimo, la Corte d'Appello ha ritenuto inammissibile il motivo concernente la riserva di pronuncia sulle ulteriori domande con rimessione delle parti al G.I, osservando che gli appellanti si dolevano della pronuncia di una condanna generica che, in realtà, non era stata resa dal primo giudice, il quale, invece, si era limitato ad esercitare la facoltà di pronunciare limitatamente ad alcune domande, prevista dall'art. 277, cpv, cod. civ.. Per la cassazione di tale sentenza NG e IO GL hanno proposto ricorso per cassazione, affidandosi a quattro motivi. Il AM e la LI resistono con controricorso, a loro volta proponendo ricorso incidentale, fondato su di un unico motivo, illustrato da successiva memoria.
Il difensore dei ricorrenti ha replicato con note d'udienza alla richiesta del P.M..
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ, i due ricorsi vanno riuniti, essendo stati proposti avverso una stessa sentenza. Col primo motivo i ricorrenti principali censurano l'impugnata sentenza per violazione degli artt. 1362 e 2697 cod. civ, 40 L. 28 febbraio 1985, n. 47, adducendo che erroneamente il giudice d'appello ha interpretata la clausola relativa al termine fissato per la stipula del contratto definitivo come clausola posta nell'esclusivo interesse dei promissari acquirenti, avendo trascurato di considerare, in primo luogo, che la specifica approvazione per iscritto della clausola era significativa della natura di clausola di favore per i promittenti venditori ed, in secondo luogo, che la lettera, chiara, della clausola, secondo cui l'atto pubblico non si sarebbe potuto rogare se non dopo che i promittenti venditori avessero manifestata la loro disponibilità a stipulare, rendeva evidente il significato di essa e non consentiva il ricorso ad altri criteri ermeneutici, che sono solo sussidiari rispetto a quello dettato dall'art. 1362 cod. civ. e vanno applicati nell'ordine previsto dal codice civile.
Al contrario - rimarcano i ricorrenti - la Corte d'Appello ha del tutto trascurato il dato letterale, preferendo affidarsi ad una ricostruzione della volontà delle parti del tutto indiziaria, in quanto fondata su elementi esterni al contratto come l'interesse dei promissari acquirenti e quello dei promittenti venditori. Ugualmente erronea, ad avviso dei ricorrenti, deve ritenersi la decisione sul punto, con riferimento all'art. 40 L. n. 47/1985, poiché la interpretazione che di tale norma dà la Corte di Appello ne vanifica lo spirito. Invero, il semplice rilascio della concessione edilizia non garantisce l'osservanza di essa e, poiché le opere realizzate in difformità della concessione si considerano prive di concessione, era preclusa l'esecuzione specifica dell'obbligo di trasferire la proprietà degli immobili. In ogni caso, concludono i ricorrenti, l'onere di provare l'avverarsi della condicio iuris incombeva sugli attori, trattandosi di condizione dell'azione.
Il motivo è infondato con riferimento a ciascuna delle due censure nelle quali si articola.
In ordine alla prima censura, l'interpretazione che della clausola relativa al termine fissato per la stipula del contratto definitivo ha dato la Corte d'Appello risulta immune dal vizio giuridico denunciato dai ricorrenti, poiché la comune intenzione delle parti è stata determinata, ai sensi dell'art. 1362, co. 1^, cod. civ, sulla base della finalità della clausola, desunta con criterio logico dall'espressione usata dalle parti, di per sè correttamente ritenuta non significativa della volontà dei contratti. Il ricorso a tale criterio è, invero, legittimo, poiché, se è vero che il dato letterale costituisce il punto di partenza indefettibile per un'obbiettiva operazione ermeneutica, è pur vero che esso è sufficiente ad individuare la volontà delle parti solo quando il significato delle parole usate sia tale da rendere, di per se, stesso, palese tale volontà. E, nel caso in esame, la complessità dell'espressione usata, non pienamente coincidente con quella riportata in ricorso - complessità data dalla combinazione di un fatto oggettivo, quale il rilascio del certificato di conformità, con uno soggettivo - quale la comunicazione, da parte dei promissari venditori, della disponibilità alla stipula - giustificava pienamente il ricorso al criterio logico, che, tendendo all'accertamento di un elemento soggettivo, quale l'interesse delle parti, necessariamente, in difetto di altri elementi utili all'interpretazione, si affidava ad elementi di prova presuntivi. Accertata la correttezza del criterio ermeneutico seguito dalla corte di merito e sottolineata la sufficienza e la logicità della motivazione data al riguardo, il risultato interpretativo scaturitone si sottrae alla possibilità di censure in sede di legittimità, costituendo frutto di un'operazione riservata istituzionalmente al giudice di merito.
Nè rileva la circostanza che la clausola avesse formato oggetto di specifica approvazione ai sensi dell'art. 1341 cod. civ., poiché risultava evidente che tale approvazione fu ritenuta necessaria per la sola parte della clausola concernente il termine essenziale dei venti giorni, entro il quale doveva essere stipulato il contratto definitivo e versato il saldo, posto nell'interesse dei promittenti venditori alla sollecita percezione della somma, non anche per la parte di essa che subordinava il decorso di detto termine al verificarsi della condizione dell'ottenimento della certificazione di conformità, alla quale, come accertato dalla corte di merito, potevano avere interesse solo i promissari acquirenti. Ugualmente infondata è la censura che fa leva sulla nullità sancita dall'art. 40 L. n. 47 del 1985 per gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, che siano privi dell'indicazione dei dati della concessione edilizia, avendo la Corte di Appello correttamente osservato che il precetto di tale norma non può essere interpretato nel senso che imponga altresì la verifica della conformità delle opere realizzate al progetto approvato dalla p.a., poiché il precetto e la relativa sanzione sono stati previsti esclusivamente per l'ipotesi della mancata indicazione degli estremi della concessione edilizia.
Ciò non significa che, come sostengono i ricorrenti, l'interpretazione data dal giudice di appello vanifichi lo spirito della norma, perché, mentre la norma in esame vuol evitare l'ipotesi, agevolmente accertabile anche in sede di stipula, di negoziazione di beni immobili realizzati senza concessione edilizia, per l'altra ipotesi, accertabile solo a seguito di verifiche dei competenti organi tecnici della p.a. l'ordinamento non resta indifferente, reagendo con sanzioni di diversa natura e solo quando, essendo stata accertata già la difformità, nell'atto concernente il bene realizzato in difformità non siano stati indicati, ai sensi dello stesso art. 40, co. 2^, gli estremi della concessione in sanatoria, anche con la sanzione di nullità.
Col secondo motivo i ricorrenti principali denunciano violazione o falsa applicazione degli artt. 112, 187, 189 e 278 cod. proc. civ., rilevando che la corte di merito ha erroneamente dichiarata inammissibile la censura con la quale si denunciava l'illegittimità della rimessione in istruttoria della causa al fine di istruire la domanda di risarcimento danni.
Osservano i ricorrenti che, male interpretando la censura, il giudice d'appello ha ritenuto che con essa si lamentasse un'erronea condanna generica mentre, in realtà, si denunciava che, anziché rigettare detta domanda perché sfornita di prova, il primo giudice avesse consentito agli attori la possibilità di provarla, rimettendo le parti innanzi al G.I, senza che, peraltro, tale rimessione fosse stata sollecitata dagli attori.
Anche questa censura è infondata, poiché il motivo di appello relativo alla scissione del giudizio sulle domande era inammissibile, anche se per una ragione diversa da quella ritenuta dalla corte territoriale.
Come ritenuto da questa Suprema Corte in una controversia di analogo contenuto (sent. n. 14025/1999), a conferma di un indirizzo giurisprudenziale risalente a Cass., 18 aprile 1975, n. 1499, deve essere ritenuta inammissibile l'impugnazione avverso il capo di sentenza con il quale si sospende di decidere su alcuna delle domande sino all'esito dell'istruttoria decisa con separata ordinanza, poiché quest'ultimo provvedimento non è idoneo a pregiudicare, rispetto alla questione riservata, l'esito della causa, potendo essere riesaminato dallo stesso giudice che l'ha pronunciato. Peraltro, indipendentemente dal carattere ordinatorio del provvedimento che dispone la separazione, l'eventuale illegittimità di esso potrà essere dedotta come motivo di impugnazione avverso la sentenza di accoglimento della domanda in ordine alla quale era stata disposta l'ulteriore istruttoria.
Col terzo motivo i ricorrenti, lamentando violazione o falsa applicazione dell'art. 2932 cod. civ. nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su di un punto decisivo della controversia, adduce che il giudice d'appello ha indebitamente mandato i coniugi AM assolti da ogni addebito, così violando il principio che subordina l'accoglimento della domanda di esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre alla circostanza che l'attore, il quale chiede l'adempimento coattivo in danno della controparte, abbia, intanto, effettuato le prestazioni cui era obbligato. Rilevano, all'uopo, i ricorrenti che: a) dalla documentazione prodotta all'udienza del 10 aprile 1995 risultava che la ricorrente NG GL era unica proprietaria dell'edificio e che, svolgendo attività imprenditoriale, era soggetto i.v.a, sicché sull'intero corrispettivo pattuito andava corrisposto tale tributo e non l'imposta di registro;
b) poiché i coniugi AM non hanno pagato l'I.V.A. in coincidenza col versamento degli acconti ne' ne hanno fatta offerta in giudizio, dovevano essere ritenuto inadempienti, essi, peraltro, erano i soggetti gravati dall'onere fiscale, poiché i venditori sono tenuti solo a curare l'incasso del tributo nell'interesse dell'Erario; c) la corte di merito, affermando che gli appellanti non avevano precisato quali fossero gli oneri fiscali non adempiuti dai promissari acquirenti, mostrava di non aver esaminato nè i suddetti documenti ne' la comparsa conclusionale, con la quale veniva chiarito che l'operazione era soggetta ad I.A.A.; d) un'ulteriore violazione o falsa applicazione dell'art. 2932 cod. civ. è stata commessa dalla Corte d'Appello quando, ancora una volta male interpretando la censura mossa con l'atto di appello, ha ritenuto che i promissari acquirenti, offrendo di accollarsi la quota frazionata del mutuo e le spese accessorie sostenute per la pratica di mutuo, avessero dimostrato di voler adempiere appieno l'obbligazione posta a loro carico dall'art. 10 del preliminare di vendita;
invero, tale clausola prevedeva la ben più impegnativa obbligazione di fare e di dare, di accollarsi il contratto di mutuo "con tutti gli obblighi ed oneri nascenti dal contratto stipulato dai promittenti venditori con l'Istituto mutuante".
Il motivo è privo di fondamento.
In ordine alla censura relativa agli oneri fiscali, i ricorrenti trascurano di considerare che la Corte d'Appello, rilevando in primo luogo che essi con l'atto di appello avevano omesso di indicare gli oneri fiscali rimasti inadempiuti dai promissari acquirenti, aveva in sostanza ritenuto inammissibile il relativo motivo di appello per difetto del necessario requisito della specificità, prescritto dall'art. 342, co. 1^, cod. proc. civ.. I ricorrenti non affrontano direttamente tale profilo della statuizione impugnata, preferendo denunciare un errore in procedendo, per avere, la corte di merito, omesso di esaminare i documenti prodotti all'udienza del 10 aprile 1995 e la comparsa conclusionale del 28 novembre 1996, ma tale rilievo non può valere a superare l'inammissibilità del motivo d'appello, dal momento che la specificità costituisce un requisito originario della censura, così come viene formulata con l'atto di gravame, onde consentire all'appellato ed al giudice di valutare esattamente la portata di essa;
sicché la sua genericità non può essere sanata da deduzioni successive ne', tanto meno, da specificazioni contenute per la prima volta nella comparsa conclusionale (cfr. Cass., 6 giugno 1987, n. 4991). Per quanto, poi, attiene alla censura relativa all'accollo del mutuo, va osservato che, come risulta dalla stessa sentenza impugnata, il primo giudice, sul punto relativo all'accollo del mutuo, aveva statuito proprio nel senso auspicato dai ricorrenti, avendo accollato ai coniugi AM i mutui concessi ai GL dalla Cassa di Risparmio V.E., con relativi oneri e spese, ovviamente nei limiti delle quote già frazionate, e, poiché la decisione di secondo grado ha integralmente confermata quella di primo grado, non rilevando la motivazione adottata sul punto dalla Corte di Appello, i ricorrenti non avevano interesse a proporre l'impugnazione.
Conclusivamente, il ricorso principale va respinto. Va, ora, esaminato il ricorso incidentale.
Con l'unico motivo formulato i ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per violazione e falsa applicazione dell'art. 91 cod. proc. civ., con riferimento alla tariffa professionale forense, rilevando che erroneamente la corte distrettuale, liquidando le spese processuali relative al secondo grado del giudizio, ha determinato in lire due milioni gli onorari di avvocato, trattandosi di controversia del valore compreso tra L. 500.000.000 e L. 750.000.000. In tal modo, violando i minimi tariffari, il giudice d'appello è incorso in violazione di legge.
Il ricorso è fondato, avendo, il giudice di appello, violato i minimi stabiliti dalla tariffa professionale, così come risultante dal D.M. 5 ottobre 1994, n. 585, vigente al tempo della decisione, nella liquidazione degli onorari.
Per vero, tenuto conto del valore della controversia, desumibile dal prezzo degli immobili promessi in vendita, pari a complessive L. 560.000.000, oltre agli interessi legali, dovevano essere liquidati gli onorari previsti per le controversie comprese nella fascia che va da L. 500.000.001 a L. 750.000.000.
Invece, gli onorari complessivamente liquidati ammontano a L. 2.000.000, importo inferiore allo onorario minimo spettante per la sola redazione della comparsa conclusionale (L. 3.500.000). Pertanto, in accoglimento del ricorso in esame, la decisione impugnata va cassata in ordine alla statuizione relativa alla liquidazione degli onorari spettanti ai coniugi AM-LI per il secondo grado del giudizio e, decidendo nel merito sul punto, ai sensi dell'art. 384, co. 1^, cod. proc. civ. poiché non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, detti onorari vengono liquidati in complessive L. 10.000.000, di cui L.

1.620.000 per lo studio della controversia, L. 830.000 per la consultazione col cliente, L.

1.700.000 per la redazione della comparsa di risposta, L.

1.850.000 per nn. cinque udienze di effettiva trattazione e L.

4.000.000 per la redazione della comparsa conclusionale. All'esito del presente giudizio di legittimità, integralmente vittorioso per i controricorrenti e ricorrenti incidentali, segue, secondo l'ordinario criterio, la condanna dei ricorrenti principali, in solido tra loro, al rimborso, a favore dei coniugi AM- LI, delle spese di lite, liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta il ricorso principale;
accoglie quello incidentale e cassa la sentenza impugnata in relazione al ricorso accolto;
decidendo nel merito, liquida in complessive L. 10.000.000 gli onorari del giudizio di secondo grado spettanti ai coniugi CI AM e GI AN LI;
condanna i ricorrenti principali, in solido tra loro, a rimborsare ai controricorrenti e ricorrenti incidentali le spese del presente giudizio, che liquida in complessive L. 10.000.000 per onorari e in L. 573.000 per spese.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda Sezione Civile, il 8 novembre 2000. Depositato in Cancelleria il 5 aprile 2001