Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano GAROFALO - Presidente -
Dott. Michele ANNUNZIATA - Consigliere -
Dott. Alfredo MENSITIERI - Consigliere -
Dott. Roberto Michele TRIOLA - Rel. Consigliere -
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
PORTA ELIA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LAVINIO 31, presso lo studio dell'avvocato VINCENZO VECCHIONI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
LA MIA JIMMY'Z BURG S.N.C.;

- intimato -

e sul 2^ ricorso n^ 03773/96 proposto da:
LA MIA JIMMY'Z BURG S.R.L. in persona del legale rapp.te ZANNI MARIA, elettivamente domiciliata in ROMA VIA DEI GRACCHI 84, presso lo studio dell'avvocato ANGELO RUFINI, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
PORTA ELIA;

- intimato -

avverso la sentenza n. 3430/95 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 22/11/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 03/07/98 dal Consigliere Dott. Roberto Michele TRIOLA;

udito l'Avvocato VECCHIONI VINCENZO difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale, rigetto di quello incidentale;

udito l'Avvocato RUFINI ANGELO difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso principale e accoglimento di quello incidentale;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Francesco MELE che ha concluso per il rigetto di entrambi i ricorsi. Svolgimento del processo
Con atto notificato il 22 marzo 1989 la s.n.c. "La Mia IMz Burg" conveniva davanti al Tribunale di Civitavecchia IA OR e la s.r.l. Flavia 77 ed esponeva:
-di essere proprietaria di un locale destinato a attività commerciale nell'immobile condominiale in Ladispoli Via Lazio nn. 74 - 78 acquistato dalla s.r.l Flavia 77;
-che IA OR era proprietaria, per acquisto effettuato dalla stessa s.r.l. Flavia 77, nello stesso immobile, dell'appartamento int. 2;
-che a favore del locale di proprietà di essa attrice ed a carico del cortile annesso all'appartamento di IA OR esisteva una servitù di passaggio come uscita di sicurezza;

tanto premesso, la società attrice chiedeva che venisse accertata l'esistenza di tale servitù.
La causa non veniva iscritta a ruolo.
Con atto notificato l' 8 agosto 1989 la s.n.c. "La Mia IMz Burg" provvedeva alla riassunzione del giudizio nei confronti della sola IA OR e, oltre a riproporre la domanda originaria, chiedeva che venisse accertata l'esistenza di altre servitù, con condanna di IA OR al risarcimento dei danni.
IA OR, costituitasi, eccepiva la inammissibilità, per la loro novità, delle domande non contenute nell'originario atto di citazione e comunque contestava il fondamento di tutte le domande. Con sentenza in data 30 luglio 1991 il Tribunale di Civitavecchia rigettava le domande formulate dalla società attrice con l'originario atto di citazione e dichiarava inammissibili quelle aggiunte nell'atto di riassunzione.
La s.n.c. "La Mia IMs Burg" proponeva appello, che veniva accolto dalla Corte di appello di Roma con sentenza del 22 novembre 1995. I giudici di secondo grado ritenevano, innanzitutto, ammissibili, in quanto non nuove, le domande non formulate nell'atto di citazione che erano la conseguenza diretta delle domande già formulate nell'atto di citazione, come la richiesta di rimozione delle opere che costituivano ostacolo all'esercizio della servitù di passaggio e quella accessoria di risarcimento dei danni. Il problema di novità si poneva, pertanto, per la sola domanda intesa alla declaratoria della condominialità dell'accesso al civico n. 72, ma, poiché le preclusioni stabilite negli artt. 183 e 184 cod. proc. civ. sono volte a salvaguardare le esigenze del contraddittorio e della lealtà processuale, ad evitare il rallentamento del giudizio e l'aggravio dell'onere difensivo della controparte, era da escludere che tale domanda, formulata nell'atto di riassunzione di un giudizio non ancora formalmente instaurato per la mancata costituzione delle parti, quindi prima della formale costituzione del rapporto processuale, potesse considerarsi nuova e inammissibile.
Nel merito la Corte di appello di Roma rilevava che dagli atti di causa risultava che il regolamento di condominio, formato dall'unico originario proprietario dell'edificio e depositato presso un notaio con atto in data 20 maggio 1987, era stato trascritto il 13 luglio 1987.
Da tale regolamento, richiamato nel singoli atti di compravendita (ivi compreso quello di IA OR in data 7 marzo 1989) ed accettato dagli acquirenti mediante adesione al complesso delle norme predisposte e perciò di natura contrattuale, risultava l'imposizione di alcune servitù a carico dell'immobile dell'appellata, oltre quella alla quale si era fatto riferimento nell'atto di citazione.
Ai fini dell'accoglimento delle domande relative alla esistenza di tali servitù era irrilevante la omessa riproduzione nella nota di trascrizione del contenuto integrale del regolamento, essendo questo atto e non la nota di trascrizione l'oggetto dell'adesione dei condomini.
La Corte di appello rigettava la domanda di risarcimento dei danni, in considerazione della assenza di deduzione e dimostrazione di un concreto pregiudizio economico quale conseguenza del comportamento illecito di IA OR.
Quest'ultima ha proposto ricorso per cassazione, con tre motivi. Resiste con controricorso la s.n.c. "La Mia IMz Burg", che ha anche proposto ricorso incidentale, con un unico motivo. Motivi della decisione
Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi. Nei tre motivi del ricorso principale si possono individuare due censure.
Con la prima IA OR ribadisce la tesi secondo la quale l'atto di riassunzione non può contenere domande diverse da quelle dell'originario atto di citazione.
La doglianza è fondata.
L'atto di riassunzione, anche quando - come nella specie - si innesta su un processo nel quale, dopo la notifica dell'atto di citazione, non è stata svolta alcuna attività, rappresenta pur sempre la prosecuzione di tale processo e quindi è assoggettato alle regole per esso previste, tra cui la inammissibilità di domande nuove.
Nè è esatta l'affermazione della Corte di appello, secondo la quale, nella specie, non trovavano applicazione gli artt. 183 e 184 cod. proc. civ., in quanto il rapporto processuale non si era formalmente costituito;
ai fini della costituzione del rapporto processuale, infatti, è sufficiente la notifica dell'atto di citazione.
La sentenza impugnata va, pertanto, cassata senza rinvio nella parte in cui ha pronunciato su domande non contenute nell'originario atto di citazione e non conseguenziali alle stesse (cioè, in sostanza, sulla domanda intesa alla declaratoria della condominialità dell'accesso al civico n. 72).
Con la seconda censura contenuta nel ricorso principale IA OR sostiene che le servitù vantate dalla s.n.c. "La Mia IMz Burg" non le erano opponibili, in quanto:
a)tali servitù non erano state inserite nella nota di trascrizione del regolamento di condominio;

b)tali servitù non risultavano costituite (o anche soltanto espressamente menzionate) nel suo titolo di acquisto o in quello della società attrice;

c)nel suo titolo di acquisto erano state espressamente menzionate determinate servitù, il che porta a contrario ad escludere che le parti intendessero con tale atto costituire (o anche semplicemente riconoscere) altre servitù.
La censura (la quale, a seguito della parziale cassazione senza rinvio della sentenza impugnata, va esaminata con riferimento alla sola domanda oggetto dell'originario atto di citazione) è in parte fondata.
Va preliminarmente rilevato che il primo argomento invocato dalla ricorrente principale (inopponibilità delle servitù in quanto non inserite nella nota di trascrizione del regolamento di condominio), in astratto esatto, risulta in concreto irrilevante, in quanto, per quello che è dato comprendere, la sentenza impugnata ha basato la propria decisione non sui principi in tema di trascrizione, ma su quel l'orientamento dottrinario e giurisprudenziale (a sostegno del quale peraltro vengono addotte varie motivazioni) secondo il quale una servitù non trascritta è opponibile al terzo acquirente del fondo servente quando dallo stesso sia espressamente accettata nell'atto di acquisto. Poiché la ricorrente principale non contesta l'esattezza di tale principio, occorre solo accertare se esso potesse, in concreto, trovare applicazione e sotto tale profilo la doglianza della ricorrente è fondata, in quanto la Corte di appello ha ritenuto opponibile a IA OR la servitù di passaggio di cui si discute per il solo fatto che nell'atto di acquisto della attuale ricorrente ere stato richiamato il regolamento di condominio.
A tal fine va ricordato che, secondo quanto affermato da questa S.C., la servitù non trascritta è vincolante per il terzo acquirente del fondo servente solo se è chiaramente indicata nel titolo con cui la proprietà dell'immobile gravato è stata trasferita al medesimo, senza che sia sufficiente, che, invece della descrizione della servitù esistente, il detto atto di trasferimento contenga frasi generiche ed indeterminate, ricorrenti nei formulari notarili, che restano prive di effetti giuridici, atteso che siffatte espressioni, in mancanza della legale certezza della conoscenza della servitù da parte del terzo acquirente, derivante dalla trascrizione dell'atto costitutivo, non danno neppure la certezza reale di tale conoscenza, che si consegue soltanto mediante la specifica indicazione dello ius in re aliena gravante sull'immobile oggetto del contratto (sent. 8 agosto 1990 n. 8033; nel senso che non possono avere alcun valore le clausole del tutto generiche di stile con le quali si suole dichiarare che l'acquisto ha luogo con tutti i pesi, gli oneri e le servitù inerenti all'immobile e simili, cfr. anche sent. 27 maggio 1961 n. 1259). Nella specie, invece, come correttamente sostiene la ricorrente, la Corte di appello ha del tutto omesso di chiarire perché, dal generico richiamo, nel suo atto di acquisto, del regolamento di condominio, era desumibile l' "accettazione" della servitù di passaggio di cui si discute.
La sentenza impugnata va, pertanto, cassata, sul punto, con rinvio, per un nuovo esame, ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità.
Il ricorso incidentale, con il quale la s.n.c. "La Mia IM z Burg" si lamenta del rigetto della domanda di risarcimento dei danni, viene ad essere assorbito.

P.Q.M.

la Corte riunisce i ricorsi;
accoglie il ricorso principale e, per l'effetto, cassa senza rinvio - nei limiti di cui in motivazione - la sentenza impugnata nella parte in cui ha deciso le domande non comprese nell'originario atto di citazione e con rinvio, per il resto, ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione;

assorbito il ricorso incidentale.
Così deciso in Roma, il 3 luglio 1998
Depositato in Cancelleria il 3 febbraio 1999