REPUBBLICA0 5 1 8 8/ 02 IN NOME DEL POPO ITALIANO f LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE ་ Oggetto SEZIONE SECONDA CIVILE Metiazione сотренно Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 19297/99Dott. Vincenzo CALFAPIETRA Presidente Dott. Alfredo MENSITIERI Consigliere Cron. Rep. 1154 - Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO Dott. Olindo SCHETTINO - Rel. Consigliere Ud. 20/12/01 Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO - Consigliere CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE ha pronunciato la seguente Richiesta copia studio S ENTEN ZA dal Sig. - -SOLE 24 ORE per diritti € 360 sul ricorso proposto da: # 11 APR 2002- IL EL NI PASQUALE, quale titolare dell'omonima Ditta individuale, elettivamente domiciliato in ROMA VIA LUIGI MANCINELLI 65, presso lo studio dell'avvocato ENRICO MOSCATI, che lo difende unitamente all'avvocato CANCELLERIA MICHAEL SCHIFTER GIORGI, giusta delega in atti;
ricorrente

contro

BELTRAMI GIANFRANCO, COLO' ROSANNA, elettivamente domiciliati in ROMA VIA C COLOMBO 440, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO TASSONI, che li difend e *2001 unitamente agli avvocati ANTONIO CIARDULLI , MAURIZIO 1758 PUCCIONI, giusta delega in atti;
-1- controricorrenti avverso la sentenza n. 2338/98 del Tribunale di FIRENZE, depositata il 07/08/98; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 20/12/01 dal Consigliere Dott. Olindo SCHETTINO;
udito l'Avvocato MOSCATI Enrico, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;
udito l'Avvocato TASSONI Francesco, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Aurelio GOLIA che ha concluso per l'accoglimento del ricorso. -2- R.G.N.19297/99 Oggetto: Mediazione-compenso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con sentenza depositata il 7 agosto 1998 il l'appellotribunale di Firenze ha rigettato proposto da RT UA avverso la sentenza del giudice di pace di quella città del 12 dicembre 1997, con la quale, in accoglimento dell'opposizione proposta da TR NF e LÒ SA al decreto ingiuntivo emesso nei confronti degli opponenti su ricorso del RT per il pagamento della somma di lire 4.403.000, a Stato titolo di provvigione per mediazione, revocato. l'opposto decreto. Il tribunale ha così deciso, in quanto, dopo avere premesso, in linea generale, che anche con il contratto preliminare può concludersi un "affare", per cui il mediatore ha diritto, ai sensi dell'art.1755 C.C., alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento, ha ritenuto, tuttavia, che, nella fattispecie, il preliminare, relativo alla vendita. di un immobile da parte di TR e LÒ, non è stato validamente concluso, e, di conseguenza, il 2 RT non ha diritto alla richiesta il preliminare stessoprovvigione, essendo "affetto da vizio della volontà, costituito da errore essenziale (art.1428 c.c.)" nel quale i predetti promittenti venditori sono stati da lui indotti. Il tribunale ha chiarito, in particolare, che il RT, che come mediatore aveva l'obbligo, tra l'altro, di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare che potevano influire sulla conclusione dello stesso, ha omesso, nel caso specifico, di informare i contraenti per la precisione, promissari acquirenti della circostanza, nota negli ambienti degli operatori immobiliari, ma ignorata probabilmente dal contraente non prfessionale, che per un immobile non si potesse ottenere del valore di 185.000.000 un mutuo di 150.000.000. Egli, anzi, oltre a nascondere tale circostanza, ha compiuto atti positivi per indurre gli acquirenti in errore, dichiarando, nell'avviso al pubblico da lui formulato e pubblicato su un giornale di inserzioni pubblicitarie, che il prezzo era di lire 20 milioni in contanti e 150 milioni mutuabili, 3 quando doveva essere ben chiaro che la mutuabilità essenziale per la conclusione era elemento tanto risultando espressamente dalla dell'affare, 16-4-1996 e da quelle successive scrittura intervenute nel corso del rapporto fino alla risoluzione consensuale del preliminare, a causa della impossibilità di pagamento per la man cata concessione del mutuo. Secondo il tribunale, l'inadempinto del RT ai suoi elementari doveri professionali, lungi dal costituire elemento distinto dalla pretesa, incide, quindi, sulla validità del contratto e legittima, ex art.1218 c.c., la parte a sottrarsi al pagamento della provvigione. Infine, la prova documentale del suo inadempimento assorbe la richiesta di prova testimoniale. Ricorre per la cassazione della sentenza RT UA, deducendo tre motivi di gravame. Resistono con controricorso TR NF e LÒ SA. Le parti hanno depositato memorie. MOTIVI DELLA DECISIONE Denuncia il ricorrente: 1) Violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. e degli artt. 1428-1429 e 1441, 1° comma, c.c. (art. 360, 1° comma, n.3 c.p.c.), per essersi il tribunale pronunciato sulla validità del contratto preliminare (cioè, per la precisione, sull'annullamento dello stesso ex art.1441 c.c.) e per averne dichiarato la invalidità ex art.1428 C.C., senza che nessuna delle parti contraenti ne avesse fatto richiesta e, soprattutto, non indicando quale dei contratti posto che i preliminariinvalido, sarebbe e poi consensualmente risolti) stipulati ) dalle parti sono due;
inoltre, la questione era nuova, non essendo stata sollevata, come detto, dalle parti nel giudizio di primo grado. Violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 2) e ss, 1441, 1° comma, 1372 e 1385 c.c.- Omessa, insufficiente о contraddittoria motivazione un punto decisivo della controversiacirca prospettato dalle parti (art.360, 1° comma, nn.3 e 5 c.p.c.). Con la censura di cui al motivo in esame il ricorrente denuncia palese travisamento dei fatti ed errata interpretazione ed applicazione delle più sopra menzionate norme, in quanto il tribunale non si è accorto o non ha considerato che i contratti 5 preliminari erano due, che la mutuabilità di una parte del prezzo riguardava solo il contratto preliminare relativo all'appartamento che la mutuabilità di una parte del prezzo non costituiva un elemento essenziale per la formazione della volontà dei promissari acquirenti, che la risoluzione per mutuo consenso dei due contratti preliminari e la ritenzione di parte della caparra a titolo di risarcimento del danno erano la riprova della validità dei contratti stessi e che, ed è questo l'argomento decisivo perinfine ― l'errore in cui è incorso il evidenziare giudice causa della risoluzione dei preliminari non è stata "l'impossibilità ( dei promissari acquirenti) di pagamento del prezzo per la mancata concessione del mutuo, ma solamente la volontà delle parti, chiaramente ed inequivocabilmente manifestata per iscritto negli atti di risoluzione del 4-6 e 29-7-1996, ed i "motivi personali e familiari” addotti dalle stesse parti. 3) Violazione e falsa applicazione dell'art.1759, 1° comma, c.C. in riferimento agli artt. 1428, 1441, 1° comma,c.C., e 115 c.p.c. Omessa, 6 insufficiente ° contraddittoria motivazione circa UZZ punto decisivo della controversia dalle parti (art. 360, 1° comma,prospettato nn.3 e 5 c.p.c.). Con quest'ultimo motivo il censura, infine, la sentenza ricorrente con riguardo al preteso impugnata, inadempimento di esso RT al preciso obbligo incombente sul mediatore ai sensi dell'art.1759, 1°co., C. C., per avere egli taciuto, in particolare, ai promissari acquirenti la circostanza, nota, secondo il tribunale, nell'ambiente degli operatori immobiliari, ma non ai contraenti, della impossibilità di ottenere un mutuo di 150 milioni per un immobile del valore di lire 185 milioni;
mentre, invece, a prescindere dalla assoluta correttezza dell'avviso pubblicato sul giornale per la vendita dell'immobile, con precisa indicazione delle modalità di pagamento del relativo prezzo e della "mutuabilità" di 1una quota dello stesso che, contrariamente a quanto ritenuto da quel giudice, nel caso concreto non era affatto esclusa a priori - nessun inadempimento può essere a lui addebitato, non foss'altro perché, comunque, 7 non è stata fornita prova alcuna di un diniego di concessione del mutuo da parte degli Istituti di credito interpellati. In altri termini, nessuna responsabilità può essere addebitata al ricorrente, al fine di negare il suo diritto alla provvigione dovutagli dai promittenti venditori, per la mancata conclusione dell'affare, non essendo questa dipesa affatto dalla asserita invalidità dei preliminari, in realtà insussistente e, comunque, non rilevabile d'ufficio, cui egli, secondo l'erroneo convincimento del tribunale, avrebbe dato causa, posto che è fuori discussione che i due Aly contratti furono risolti per mutuo consenso. Tanto meno può essergli negato tale diritto, per pretesa violazione della norma che impone al mediatore "di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso", dal momento che l'unica "circostanza", che secondo il tribunale egli avrebbe "tenuta nascosta" ai contraenti e che questi non sarebbero stati in grado di conoscere - cioè 8 l'impossibilità, per i promissari acquirenti, di ottenere un mutuo per una quota così rilevante del prezzo di acquisto dell'immobile - non avrebbe potuto mai essere assunta come impedimento per la conclusione dell'affare, per il semplice motivo che nel caso concreto non vi era stato alcun diniego di concessione del mutuo e che, comunque, nulla che non fosse già noto alle parti egli aveva taciuto. Il ricorso è fondato. Con il primo motivo il ricorrente censura la sentenza impugnata, per essersi pronunciato, il tribunale, sulla validità del contratto preliminare di compravendita stipulato dagli odierni resistenti (promittenti venditori), senza che costoro ne avessero fatto domanda, e per avere, quindi, esaminato e risolto una questione che nessuna delle parti aveva prospettato dinanzi al giudice di pace. La censura coglie nel segno, posto che effettivamente il giudice di appello, dopo avere esattamente osservato che anche con un contratto preliminare può concludersi un "affare", con conseguente diritto del mediatore alla provvigione da ciascuna delle parti, "se l'affare è concluso 9 per effetto del suo intervento "(art.1755 c.c.), ha statuito che nella fattispecie sottoposta al suo esame il contratto preliminare, peraltro, non è stato validamente concluso, "perché affetto da vizio di volontà costituito da errore essenziale (art. 1428 c. c.) " (sic). Spiegando che nel caso che ne occupa il RT ha indotto in errore i promittenti acquirenti, per nota negli ambienti avere taciuto la circostanza degli operatori immobiliari, ma che può essere ignorata dal contraente non professionale - che per un immobile del valore di 185.000.000 non si può ottenere un mutuo di 150.000.000. E, poiché la mutuabilità era elemento essenziale per la conclusione dell'affare, ne consegue, secondo le conclusioni cui è pervenuto lo stesso giudice, che egli non ha diritto alla provvigione, in quanto, tacendo la predetta circostanza, venuto meno ai suoi doveri professionali. La statuizione è errata, non potendo la negazione del diritto del RT alla provvigione per la sua attività di mediatore essere basata sulla presunta invalidità del contratto preliminare concluso con il suo intervento, senza che nessuno abbia sollevato la relativa dei contraenti 10 questione;
e addirittura senza che il contraente (nel caso, il promissario acquirente), il quale sarebbe stato indotto in errore dal RT sulla circostanza essenziale della mutuabilità del prezzo della compravendita, e quindi legittimato, come tale, ad impugnare il contratto stesso ex artt.1427-1428 C.C., sia stato parte nel presente giudizio. Sussistono, dunque, le violazioni di legge denunciate con il primo motivo. Ma, a ben vedere, sono fondate anche le censure di cui al secondo e terzo motivo, che riguardano sostanzialmente il preteso inadempimento, da parte del RT, dei doveri su di lui incombenti ex art.1759 C.C.; inadempimento che sarebbe consistito, secondo il tribunale, non soltanto nell'avere, egli, taciuto la circostanza dell'impossibilità, per i promissari acquirenti ( che, si ripete, non sono parti in causa), di ottenere il mutuo per pagare il prezzo dell'immobile loro promesso in vendita dagli attuali resistenti, ma anche nell'avere compiuto atti positivi per indurrre i primi in errore, a mezzo della pubblicazione su un giornale di inserzioni pubblicitarie dell'avviso TI che il 11 prezzo (della vendita) era di lire 20.000.000 in contanti e lire 150.000.000 mutuabili”. Senonchè, a prescindere dall'evidente carenza di motivazione sul punto relativo alla ritenuta data per certa, ma senza alcunaimpossibilità - per i promissari spiegazione al riguardo acquirenti di far fronte al pagamento del prezzo dell'immobile ( a quanto pare, dell'appartamento), a causa dell'asserita - ma ancora una volta non chiarita - mancata concessione del mutuo, sta di fatto che, come risulta dalla stessa sentenza impugnata, il contratto preliminare di cui si discute fu, alla fine, consensualmente risolto, e, dunque, non ha senso affermare, come fa il tribunale per motivare la sua statuizione con la quale nega il diritto del ricorrente alla provvigione, che esso "non è stato validamente concluso, perché affetto da vizio della volontà, essenziale (art.1428 costituito da errore cod. civ.)". Di diverso avviso, evidentemente, sono stati i contraenti, che, ritenendo di avere concluso un lo hanno, poi,valido contratto preliminare, consensualmente risolto (art.1372 c.c.), come era in loro facoltà. 12 Il ricorso va accolto, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio ad altra sezione del tribunale di Firenze.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso per quanto di ragione, causalla cassa la sentenza impugnata e rinvia anche per le spese, ad altra sezione del tribunale di Firenze. Così deciso in Roma, il 20 dicembre 2001 IL consigliere est. Il presidente (Dr. Olindo Schettino) (Dr. Vincenzo Calfapietra Thi IL EL C1 Frances Catania 100-129.11 DEPOSITATO IN CANCELLERIA 11 APR. 2002 41,32 Roma IL EL C1 TOT. 170,43 IL EL C1 Francesco Catania 2 9.DIC.2007 4 Regler 53 170,43 n532421 (euro. 143 ) p. Dirigent Area (Dott.ssa Mala raza A Responsabile Servido (D RACCIA { 13