Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. RA FAVARA - Presidente -
Dott. Rafaele CORONA - Consigliere -
Dott. Rosario DE JULIO - Rel. Consigliere -
Dott. CA CIOFFI - Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AN CE, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZA MARTIRI DI BELFIORE 2, presso lo studio dell'avvocato VALERIO PITTALUGA, che lo difende unitamente all'avvocato LUCIO CLEMENTE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
OL LO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DELLA FERRATELLA 41, presso lo studio dell'avvocato ROMOLO ANDREINI, che lo difende unitamente all'avvocato EMILIO LUALDI, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

avverso la sentenza n. 2028/95 della Corte d'Appello di MILANO, depositata il 30/6/95;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/5/98 dal Consigliere Dott. Rosario DE JULIO;

udito l'Avvocato ANDREINI ROMOLO difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso.
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 14.10.1987 IA AM conveniva avanti al tribunale di Busto Arsizio RA NN, esponendo di aver acquistato, con scrittura privata 13.12.65, dalla madre di lui, IA OL ved. NN, un appartamento con cantina in Olgiate Olona, allora intestato alla costruttrice Notaredil s.r.l., che lo aveva successivamente trasferito a favore di RA NN, erede del padre defunto.
La AM chiedeva che, - poiché aveva pagato il prezzo e posseduto l'appartamento come bene proprio -, ne fosse dichiarato il suo acquisto per usucapione.
Si costituiva in giudizio NN RA, contestando la domanda e chiedendone la reiezione;
in particolare, dichiarava di avere appreso solo dall'atto di citazione di essere erede dell'immobile de quo;
contestava la validità del titolo, affermando che egli, unico proprietario dell'appartamento, quale erede del padre, era all'epoca minorenne;
che la madre, quale usufruttuaria e in mancanza delle autorizzazioni tutelari ex art. 3200 c.c., non avrebbe potuto vendere e che il termine ventennale per l'usucapione non era maturato, dovendosi far decorrere dal 10.2.68, data del compimento della sua maggiore età ai sensi degli artt. 1165-2962 c.c.;
proponeva, inoltre, domanda riconvenzionale di rilascio del bene e pagamento di un'indennità per la sua occupazione. Il Tribunale di Busto Arsizio con sentenza del 26.1.1989 - 2.5.1990 accoglieva la domanda dell'attrice e condannava il convenuto alle spese. Proponeva appello RA NN, rinnovando le difese svolte in primo grado e sostenendo che la scrittura privata era un contratto con effetti obbligatori e, pertanto, la AM doveva essere considerata mera detentrice dell'immobile e, non essendo stata acquisita la prova dell'interversione del possesso, la domanda doveva essere respinta;
evidenziava, infine, che il tribunale aveva dichiarato l'acquisto per usucapione anche di una cantina, pur in carenza di espressa menzione della stessa nella scrittura privata del 13.2.65. Si costituiva CA MB, quale erede del AM, nel frattempo deceduto. La C.A. di Milano con sentenza del 31.5-30.6.1995 respingeva l'appello e condannava l'istante al pagamento delle spese di giudizio.
Propone ricorso per Cassazione RA NN, articolando tre motivi;
resiste con controricorso CA MB, contestando quanto ex adverso sostenuto.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo articolato motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1140 e 1141, 2 comma, 1158 e 1164 cod. civ., nonché omessa ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.). Deduce il ricorrente che la Corte d'Appello di Milano ha omesso di verificare la portata ed il contenuto della scrittura privata del 13.2.1965; che detta scrittura non costituiva un atto di compravendita, ma un contratto con effetti obbligatori, con il quale non poteva trasferirsi il possesso, ma solo la mera detenzione del bene negoziato;
che avendo la AM la mera detenzione dell'immobile, la stessa non poteva averne acquistato il possesso utile per usucapione, non essendo stata prodotta alcuna prova di una interversio possessionis.
Il primo motivo del ricorso è infondato.
I giudici di merito hanno ritenuto che AM IA ha acquisito per usucapione la proprietà dell'appartamento con cantina in Olgiate Olona, per averlo posseduto come proprietaria per oltre venti anni.
La statuizione della corte di merito si fonda sulle produzioni documentali e sulle prove testimoniali assunte, dalle quali si evince: che l'attuale resistente era stata immessa nel possesso dell'appartamento nel 1965, dopo averne pagato interamente il prezzo, in forza della scrittura privata intervenuta il 13.2.1965 tra lei e IA OL vedova NN, madre dell'attuale ricorrente;

che la AM IA aveva esercitato il possesso, comportandosi come proprietaria, per oltre venti anni;
che il possesso era stato continuo, non interrotto, pubblico e pacifico (art. 1158 cod. civ.);
che il contratto concluso tra la AM e la NN era stato concluso dalla seconda in proprio, senza alcun riferimento a figlio minore;
che quindi si trattava di acquisto a non domino. La Corte d'appello ha motivato congruamente, senza incorrere in errori di diritto, in ordine all'avvenuta usucapione ventennale, riconoscendo l'animus possidenti della resistente come proprietaria sin dal 1965, per cui appare superfluo stabilire se con la scrittura privata del 13.2.1965 si concluse un contratto ad effetti reali od un contratto ad effetti obbligatori e resta inoperante il richiamo alla giurisprudenza che ritiene solo nel primo caso il contratto stesso idoneo a determinare nell'acquirente "a non domino" l'animus possidenti (cfr. Cass. nn. 4698/1987, 5227/77 e 4819/81). Con il secondo motivo di ricorso MB CA denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1165, 1166 e 2942 n. 1 cod. civ., nonché omessa ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.). Deduce il ricorrente che la C.A. non ha tenuto in alcun conto l'operatività della causa di sospensione del termine ventennale di usucapione per effetto della minore età di esso ricorrente all'epoca dell'inizio della detenzione dell'immobile da parte della AM;

egli, infatti, era divenuto maggiorenne il 10.2.68 e si era opposto al compimento dell'usucapione con la comparsa di costituzione del 2.12.1987, quando il termine ventennale non si era compiuto. Nè per escludere detta causa di sospensione poteva affermarsi che la AM fosse "terzo possessore", in quanto non aveva un titolo autonomo, ma aveva occupato l'immobile in forza di titolo derivato da parte dell'usufruttuaria dell'immobile e madre dell'erede minore che ben poteva sottoscrivere preliminare di compravendita, quale rappresentante legale del figlio.
La stessa, però, non poteva alienare il bene senza le previste autorizzazioni del giudice tutelare, in caso contrario avrebbe agito in conflitto di interessi con il figlio, al quale avrebbe dovuto essere nominato un curatore speciale che ne curasse gli interessi fino al compimento della maggiore età.
Il secondo motivo di gravame è infondato.
L'usucapione, ai sensi dell'art. 1158 cod. civ., consegue semplicemente dal comprovato possesso protrattosi per oltre un ventennio, indipendentemente dalla validità del titolo di acquisizione del possesso medesimo.
Inoltre, ai sensi dell'art. 1166 cod. civ., nella usucapione ventennale le cause di sospensione indicate nell'art. 2942 cod. civ. (che tra l'altro prevede che la prescrizione contro i minori non emancipati rimane sospesa) sono inefficaci. La eccezione stabilita dal citato art. 1166 cod. civ. a favore del terzo possessore non ha luogo, per la testuale dizione della norma, solo nella usucapione decennale (cfr. Cass. nn. 1011/1964 e 1737/1962). Contrariamente a quanto assume il ricorrente, terzo possessore, ai fini dell'inapplicabilità nei di lui confronti delle cause di sospensione dell'usucapione ventennale di diritti immobiliari, dipendenti da condizioni soggettive del titolare del diritto, è colui che possiede o in virtù di un titolo autonomo rispetto al vero titolare o addirittura senza titolo, poiché in tema di possesso "sine titulo" vige il principio che è terzo chiunque non ripeta il possesso dal titolare per non essere intervenuto con il medesimo alcun rapporto neanche nullo o viziato (cfr. Cass. Sez. 2 n 76/1963).
Va, infine, osservato che la vendita di un bene del figlio minore, effettuata dal genitore senza dichiarare tale appartenenza e senza agire in rappresentanza del minore, bensì in nome proprio, - come è avvenuto nel caso in esame con la scrittura del 13.2.1965, in cui la Lidia OL ved. NN agì in nome proprio, - non rientra nella disciplina dell'art. 322 cod. civ., non vertendosi in un'ipotesi in cui manca il presupposto di validità del negozio, costituito dalla capacità di agire del suo autore, ma si configura come un contratto concluso dal non dominus, poiché v'è la carenza del diverso presupposto della legittimazione al negozio, con la conseguenza che, ove la vendita riguarda beni immobili, il compratore a non domino nel acquista la proprietà con il possesso ultraventennale (cfr., per l'acquisto a non domino dei beni mobili, Cass. Sez. I sent. n 2299/1978; nonché Cass. Sez. II n 76/1963). Con il terzo motivo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 817, 818, 1158 e 2697 cod. civ., nonché omessa ed insufficiente motivazione circa un punto decisivo della controversia (art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.). Con il terzo motivo NN RA si duole perché la Corte di merito ha confermato l'avvenuta usucapione anche della cantina, ritenendola una pertinenza dell'appartamento in mancanza di qualunque prova in merito acquisita o dedotta dalla attuale resistente, mentre sulla stessa l'onere probatorio in ordine alla nascita ed alla sussistenza del vincolo pertinenziale, in assenza di qualunque menzione dello stesso nella scrittura privata del 13.2.1965 ed in presenza della negazione da parte del NN, proprietario, dell'esistenza del nesso pertinenziale. Il motivo è infondato.
La Corte di Appello di Milano, avendo considerato la cantina una pertinenza dell'appartamento ai sensi dell'art. 818 cod. civ., ha ritenuto che la cantina seguisse lo stesso regime giuridico dell'appartamento in questione, ai sensi dell'art. 818 cod. civ., in mancanza di patto contrario.
Secondo tale norma gli atti ed i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto.
Il regime giuridico che sottopone la pertinenza al trattamento della cosa principale, si giustifica in ragione del collegamento funzionale tra le cose oggetto del rapporto pertinenziale;
e colui a favore del quale si forma un titolo di acquisto del diritto sul bene principale, - senza che abbia rilevanza se l'acquisto è avvenuto a domino o a non domino, - acquista il diritto sul bene accessorio. Tale principio si applica anche in materia di usucapione, affermandosi che il possesso della cosa principale implica quello sulle pertinenze e negandosi, viceversa, l'ammissibilità di un possesso delle pertinenze separato da quello della cosa principale, finché duri il vincolo pertinenziale (tale principio è stato enunciato in ipotesi di usucapione abbreviata ex art. 1159 da Cass.21.7.1965 n. 1672). Poiché nell'atto di citazione, introduttivo del giudizio, si faceva riferimento ad un'unicità immobiliare con annessa cantina e l'attrice ha provato l'usucapione di tale immobile, è evidente che la AM possedeva animo domini non solo l'appartamento ma anche l'annessa cantina.
Rigettato il ricorso, le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio, che liquida in £. 4.219.800, di cui £. 4(quattro) milioni per onorario.
Così deciso in Roma il 27 maggio 1998.
Depositata in Cancelleria il 19/3/1999.