Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. ANGELO GIULIANO - Presidente -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - rel. Consigliere -
Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI - Consigliere -
Dott. MARIO FINOCCHIARO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NI NO, elettivamente domiciliato in ROMA PIAZZALE MEDAGLIE D'ORO 72, presso lo studio dell'avvocato CLAUDIO CIUFO, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CONDOMINIO DI VIA DEL SERAFICO 134 PAL A, in persona dell'Amministratore Avv. Teresa Rossi, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PAOLO EMILIO 26, presso lo studio dell'avvocato MASSIMO MORELLI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
AN NA, CA IZ, RC AR NQ DI CUSTODE BENI DELLA SPA QUORAM;

- intimati -

e sul 2^ ricorso n. 21532/98 proposto da:
RC AR, nella assunta qualità di ex custode dei beni della s.p.a. Quoram, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PRISCIANO 42, presso lo studio dell'avvocato GIAMPIERO BARBIERI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
contro
NI NO, AN NA, CA IZ, COND VIA DEL SERAFICO 134 PALAZZINA A;

- intimati -

avverso la sentenza n. 2948/97 della Corte d'Appello di ROMA, SEZ IV CIVILE, emessa il 13/06/97 e depositata l'08/10/97 (R.G. 3756/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/01/01 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito l'Avvocato Giampiero BARBIERI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Stefano SCHIRÒ che ha concluso per l'accoglimento del 1^ motivo p.q.r., l'assorbimento degli altri motivo del ricorso principale e l'assorbimento del ricorso incidentale condizionato. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione notificata il 21.10.1986 e riassunta con atto del 17.4.1987 IN RI - conduttore in Roma alla via del Serafico n. 134 di un appartamento, nel quale, dal sovrastante terrazzo, si erano verificate infiltrazioni di acqua, che avevano arrecato danni all'abitazione, alle suppellettili ed agli arredi di casa - conveniva in giudizio innanzi al tribunale di Roma i proprietari e locatori PA OD e OS NF per ottenerne la condanna al risarcimento del pregiudizio complessivamente cagionatogli. I convenuti contestavano la domanda, assumendo che i danni reclamati dal conduttore si erano verificati nel dicembre 1984, in epoca precedente all'acquisto da parte loro dell'appartamento, già condotto in locazione dal RI e del quale si erano resi aggiudicatari all'asta nella procedura esecutiva immobiliare in danno della società QUORAM ad istanza del Banco di Sicilia. Poiché la predetta società era stata dichiarata fallita, chiedevano di chiamare in causa, per essere garantiti, la curatela fallimentare ed il condominio dello stabile comprendente l'immobile locato, cui attribuivano la responsabilità dei danni lamentati dall'attore. Avendone ottenuto la autorizzazione, citavano, tuttavia, l'amministratore del condominio nonché il custode giudiziario dei beni pignorati, in esso individuando l'amministratore dei beni medesimi.
I chiamati in causa contestavano la domanda proposta nei loro confronti: il condominio, a mezzo dell'amministratore giudiziario nominato dal tribunale con decreto del 10.4.1987, eccependo che i danni erano anteriori al suddetto decreto di nomina;
il custode giudiziario, deducendo il difetto di legittimazione passiva. Il tribunale, con sentenza del 25.5.1994, condannava al risarcimento i convenuti coniugi PA OD e OS NF nella considerazione che essi erano divenuti proprietari dell'immobile locato in epoca anteriore all'aggravamento dell'evento dannoso;

assolveva dalla domanda risarcitoria il condominio, poiché esso si era costituito dopo la verificazione del medesimo evento di danno, quando cioè la esclusiva proprietà dello stabile in capo alla società QUORAM si era scissa nella proprietà separata dei vari appartamenti;
dalla stessa domanda assolveva anche il custode giudiziario, perché i danni si erano verificati nel dicembre 1985, quando ogni sua eventuale responsabilità era stata assorbita ed esclusa da quella del nuovo proprietari acquirenti dell'appartamento. Sulla impugnazione principale dei coniugi OD e NF e su quella incidentale condizionata del RI, quanto alla sua domanda di danni nei confronti dei chiamati in causa, la Corte di appello di Roma, con sentenza depositata il giorno 8.10.1997, in accoglimento dell'appello principale, rigettava. la domanda del RI nei confronti dei locatori;
respingeva l'appello incidentale;
dichiarava che non sussistevano i presupposti di legge per la chiamata in causa del custode giudiziario.
Il giudice di appello - pur non escludendo che nel periodo successivo all'acquisto dell'immobile da parte degli appellanti si fossero verificate ulteriori infiltrazioni nell'appartamento sino alla riparazione del terrazzo condominiale nell'estate del 1987 - considerava, tuttavia, che l'originario danno, riferito ad epoca pregressa al medesimo acquisto, non si era successivamente aggravato;

rilevava che il condominio si era costituito solo con la vendita dell'unità immobiliare in oggetto agli appellanti, e che sino a tale momento la proprietà dell'intero edificio era stata della società QUORAM, che non poteva, però, disporne, essendo stata dichiarata fallita con affidamento dell'amministrazione alla curatela;
riteneva che la proprietà esclusiva, all'epoca, del terrazzo, la cui inidonea manutenzione era stata la causa dei pretesi danni, comportava la insussistente responsabilità del condominio;
precisava che l'attività di amministratore di fatto svolta dal custode giudiziario era improduttiva di ogni effetto, stanti le attribuzioni prevalenti del curatore fallimentare e, comunque, la nullità della relativa nomina, come da sentenza n. 8978 del 1985 del tribunale di Roma. Per la cassazione della sentenza è ricorso principale di IN RI, che affida la impugnazione a quattro mezzi di doglianza, cui resistono con controricorso il condominio di via del Serafico n. 134 in Roma nonché, nella qualità di ex custode dei beni della fallita società, LO ET, il quale avanza, a sua volta, ricorso incidentale condizionato basato su due motivi.
Il ricorrente principale ha presentato memoria.
Non hanno svolto difese gli intimati PA OD e OS NF.
MOTIVI DELLA DECISIONE
I ricorsi, distinte impugnazioni della stessa sentenza, debbono essere riuniti (art. 335 c.p.c.). Con il primo mezzo di doglianza - denunciando la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1599, 1602, 2923, 1575 e 1576 cod. civ. in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c. - il ricorrente, premesso che la disciplina dell'art. 1602 cod. civ. trova applicazione anche nei confronti dell'aggiudicatario dell'immobile locato ai sensi dell'art. 2923 stesso codice, censura la decisione impugnata per avere la Corte di merito escluso la responsabilità degli acquirenti dell'immobile locato nella errata considerazione che la situazione di danno al momento del subingresso degli stessi nel rapporto di locazione non fosse più attuale, ma del tutto esaurita e definita.
La censura non è fondata.
Il principio stabilito in tema di locazione dall'art. 1602 cod. civ., che fissa nel momento dell'acquisto del bene locato il subingresso dell'acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 cod. civ. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata (che si verifica anche a seguito di espropriazione forzata del bene ai sensi dell'art. 2923 cod. civ.) possa avere effetto retroattivo e comporta, invece, che il rapporto di locazione viene a scindersi in due periodi distinti, rispetto a ciascuno dei quali l'unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di colui che in quel periodo ha la qualità di locatore;
il tutto in relazione alla natura del contratto ad esecuzione continuata, che nei confronti del conduttore permane nella disciplina unitaria di un ininterrotto godimento.
La giurisprudenza di questa Corte, proprio in considerazione della istantaneità del subentro dell'acquirente dal giorno del suo acquisto e della separazione da tale momento delle situazioni di credito e di debito tra lo stesso acquirente e l'alienante, ha considerato l'acquirente come terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi perfezionati già tra le parti originarie prima della sua successione nel rapporto (Cass., n. 1300/79; Cass., n. 254/91), con la implicita precisazione, tuttavia, che la separazione delle due posizioni non può certo significare estinzione del rapporto nei confronti del locatore alienante ed instaurazione di un nuovo rapporto con l'acquirente dell'immobile locato.
Infatti, sul presupposto che è sempre in virtù dell'originario contratto opponibile all'acquirente che vanno disciplinate le posizioni delle parti, la regola della irretroattività, di cui all'art. 1602 cod. civ., è stata applicata nel senso che a favore e nei confronti del nuovo locatore non possono essere invocati i soli fatti che abbiano esaurito la loro efficacia al momento dell'acquisto, ma non anche quelli i cui effetti perdurano oltre tale momento.
Il detto criterio del "fatto compiuto" cui pure, in via di principio, ricorre la dottrina - questa Corte, perciò, ha adottato per risolvere i problemi che più di frequente sono stati posti circa i diritti e gli obblighi delle parti nella fase genetica ed in quella funzionale del contratto di locazione. Particolarmente significative di tale indirizzo interpretativo, invero, sono apparse, tra le altre, le decisioni relative ad obbligazioni risarcitorie a carico del conduttore, per le quali questo giudice di legittimità ha stabilito che l'acquirente ha azione per il risarcimento del danno conseguente ai deterioramenti della cosa locata ancora esistenti al momento della compravendita del bene e non risarciti al precedente proprietario, costituendo i deterioramenti medesimi uno stato permanente della cosa locata (Cass., n. 2377/85; Cass., n. 6598/91; Cass., n. 4278/90;
Cass., n. 9844/94), precisando, altresì, che l'inadempimento dello stesso conduttore, pur se iniziato prima dell'alienazione e sempre che perduri successivamente alla vendita, legittima l'acquirente anche alla risoluzione del contratto (Cass., n. 6142/84). Corrispondente, il medesimo criterio è stato adottato anche per le violazioni contrattuali in ordine all'obbligo del locatore di provvedere alla manutenzione ed alla garanzia per i vizi, stabilendosi specularmente che, pur subentrando l'acquirente in tutti gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto, lo stesso non può subire coinvolgimenti ad istanza del conduttore rispetto ad obblighi riferibili al periodo in cui locatore era il suo dante causa e dipendenti d situazioni esaurite i detto periodo (Cass., n. 254/91;
Cass., n. 1300/79). Con più specifico riferimento a pretese risarcitorie del conduttore per danni cagionati da vizi della cosa locata, è stato, perciò, chiarito che l'acquirente è legittimato passivo di dette pretese, anche se i vizi siano preesistenti alla data dell'acquisto, quando i danni si siano verificati in epoca successiva a tale data;
mentre, in caso contrario, la pretesa risarcitoria deve essere indirizzata nei confronti del precedente locatore (Cass., n. 5557/79). Nel caso di specie il conduttore, lamentando che le infiltrazioni di acqua, dovute a cattiva ed omessa manutenzione del terrazzo, avevano cagionato danni agli arredi dell'abitazione ed avevano pregiudicato anche la salute degli abitanti per le condizioni di diminuita salubrità dell'ambiente, ha agito per il risarcimento nei confronti dei locatori, acquirenti dell'immobile locato in data successiva alle avvenute infiltrazioni.
La Corte di merito ne ha rigettato la domanda nella considerazione che i danni patiti ebbero tutti a verificarsi e, comunque, ad esaurire la loro rilevanza economica in epoca anteriore all'acquisto dell'appartamento ad opera dei coniugi OD-NF. Di conseguenza, non sussiste da parte del giudice di merito la dedotta violazione di legge, giacché la corte territoriale ha proceduto secondo la corretta applicazione della norma escludendo che gli acquirenti dell'immobile locato, cui non si richiedeva di eliminare vizi della cosa ne' di procedere alla manutenzione dovuta, dovessero rispondere di danni di natura non permanente, verificatisi nel periodo precedente all'acquisto e in detto periodo esauriti. Con il secondo ed il terzo motivo di impugnazione - che vanno trattati congiuntamente costituendo essi aspetti distinti di unica censura - il ricorrente principale denuncia il vizio di motivazione su un punto decisivo della controversia, assumendo che il giudice di merito non aveva considerato che i danni denunciati non erano solo quelli derivanti dalle infiltrazioni del periodo precedente l'acquisto dell'immobile locato, ma consistevano anche nell'ulteriore pregiudizio, che ad esso conduttore era derivato nel periodo successivo per effetto della mancata eliminazione della causa delle infiltrazioni medesime;
circostanza questa che sarebbe emersa dalle ammissioni in giudizio dei coniugi convenuti nonché dall'avvenuto accertamento in ordine alle effettuate riparazioni nell'estate 1987. La censura, che in questa sede sollecita una diversa valutazione del materiale probatorio al fine di evidenziare una persistente situazione di pregiudizio alla salute dell'istante per fatti addebita bili ai locatori acquirenti, è inammissibile in quanto propone una "quaestio facti" non deducibile in cassazione, dato che l'iter argomentativo del giudice di merito circa l'assenza di altri eventi dannosi per il conduttore appare logico, congruo e non contraddittorio, basato com'è sulle conclusioni dell'accertamento peritale, che, escludendo un danno successivo, di riflesso comporta che diviene irrilevante stabilire se le infiltrazioni siano continuate o meno, visto che da esse il conduttore non aveva ricavato pregiudizio alle cose è alla salute.
Con il quarto mezzo di doglianza il ricorrente RI - deducendo, in relazione all'art. 360 nn. 3 e 5 c.p.c., la erronea e falsa applicazione della norma di cui all'art. 559 c.p.c. nonché la contraddittorietà della motivazione su un punto decisivo della controversia - assume che i giudici di appello avevano errato nell'escludere che al custode degli immobili assoggettati a procedura esecutiva individuale competessero poteri di amministrazione dei beni anche nella coesistenza di procedura fallimentare. Aggiunge anche che la impugnata sentenza avrebbe dovuto riconoscere la responsabilità del condominio per i danni verificatisi nel periodo successivo alla costituzione di esso.
La censura nel suo complesso non ha pregio.
La esclusione della responsabilità del custode è derivata non soltanto in base alla "ratio decidendi" oggetto in questa sede di impugnazione da parte del ricorrente (secondo la quale il custode giudiziario di beni immobili pignorati viene ad essere privato di ogni sua facoltà di gestione e di amministrazione in caso di sopravvenuto fallimento del soggetto esecutato), ma anche in base alla diversa argomentazione secondo cui la nomina a custode di ET doveva considerarsi priva di ogni effetto, siccome era stato riconosciuto con sentenza del tribunale di Roma, che aveva dichiarato nulla la nomina stessa.
In ordine a detta seconda autonoma ed assorbente "ratio decidendi" non è stata avanzata alcuna censura, onde diventa irrilevante stabilire se l'altra motivazione aggiuntiva sia o meno conforme a legge.
Infine, quanto alla esclusione della responsabilità del condominio, la valutazione compiuta dal giudice di merito - secondo cui i danni lamentati dal RI si erano verificati ed esauriti in epoca precedente all'acquisto della proprietà da parte dei coniugi attuali locatori - comporta anche l'altra conseguenza che di essi non può farsi carico al condominio, la cui giuridica esistenza si è formata successivamente.
Il ricorso principale, pertanto, deve essere rigettato e in detta pronuncia rimane assorbita la impugnazione incidentale, il cui esame LO ET aveva espressamente condizionato all'accoglimento della impugnazione principale.
Ricorrono i giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese di questo giudizio.

P. T. M.
La Corte riunisce i ricorsi;
rigetta il ricorso principale e dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato;
compensa per intero tra le parti le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, 17 gennaio 2001.
Depositato in Cancelleria il 19 giugno 2001