Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GIULIANO Angelo - Presidente -
Dott. MAZZA Fabio - Consigliere -
Dott. TRIFONE Francesco - rel. Consigliere -
Dott. MALZONE Ennio - Consigliere -
Dott. DURANTE Bruno - Consigliere -
ha pronunciato la seguente:

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
EL GI, elettivamente domiciliata in ROMA PIAZZA DEL PARADISO 55, presso lo studio dell'avvocato NICOLA STAFFA, che la difende unitamente all'avvocato TIZIANA MEVIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
DE GR TT, elettivamente domiciliato in ROMA VIA G FERRARI 11, presso lo studio dell'avvocato DINO VALENZA, che lo difende unitamente agli avvocati GIOVANNI VALBUZZI, MICHELE MAZZA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 93/00 del Tribunale di SONDRIO, emessa il 10/2/00, depositata il 18/02/00; RG. 580/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 14/11/02 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 16.6.1995 AT De MA - premesso che in data anteriore al 31.12.1964 aveva concesso in locazione per uso commerciale a IN HI un suo immobile in Sondrio e che il contratto, tacitamente rinnovato nella disciplina definitiva della legge n. 392 del 1978 dal momento della cessazione della proroga legale, dopo la sua iniziale durata "ex lege" di sei anni si era rinnovato ai sensi dell'art. 28 stessa legge sino alla scadenza del 30.7.1996, data per la quale era stata convalidata la licenza per finita locazione - chiedeva al pretore di Sondrio che fosse determinata in complessive lire 3.423.000 la indennità per la perdita dell'avviamento commerciale dovuta alla conduttrice, la quale aveva rifiutato l'offerta di detta somma pari a diciotto mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
IN HI contrastava la domanda e, assumendo che dopo la scadenza della proroga legale non vi era stata rinnovazione del contratto nella disciplina definitiva della legge sull'equo canone, reclamava la indennità medesima nella misura di ventuno mensilità del canone corrente di mercato, in applicazione della disciplina transitoria della stessa legge secondo la previsione dell'art. 69 quale modificato dall'art. 1 del d.l. n. 832 del 1986. Il pretore adito, con sentenza pubblicata il 31.10.1996, condannava il locatore a corrispondere alla conduttrice la richiesta indennità in ragione di lire 26.250.000, importo corrispondente a ventuno mensilità del canone corrente di mercato, ritenuta applicabile la disciplina transitoria della legge n. 392 del 1978, in quanto non vi era stato tacito accordo di rinnovazione, contrariamente a quanto il locatore stesso aveva prospettato.
In accoglimento dell'appello di AT De MA il tribunale di Sondrio, con sentenza depositata il 18.2.2000, determinava in lire 3.423.000 la indennità per l'avviamento e, poiché in esecuzione della sentenza di primo grado il locatore aveva versato alla conduttrice il maggiore importo determinato dal pretore allo stesso titolo, condannava IN HI alla restituzione della differenza ed alle spese del doppio grado del giudizio. I giudici di appello consideravano che, dopo la scadenza della proroga legale del contratto, la conduttrice era rimasta nella detenzione dell'immobile, senza l'opposizione del locatore, per un tempo abbastanza lungo da determinare la tacita rinnovazione del contratto ai sensi dell'art. 1597, 1 comma, c.c.. Aggiungevano, comunque, gli stessi giudici che, anche a seguire la tesi della conduttrice circa la mancata rinnovazione tacita del contratto nella disciplina definitiva della legge sull'equo canone, si sarebbe trattato, in ogni caso, di contratto soggetto a proroga, con scadenza alla data del 30.7.1984, sottratto, perciò, all'jus superveniens dell'art. 1 d.l. 832/86, per cui sempre doveva essere liquidata una indennità pari a diciotto mensilità.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso IN HI, che affida la impugnazione a quattro mezzi di doglianza. Resiste con controricorso AT De MA.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di impugnazione - deducendo la contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia - la ricorrente censura la decisione impugnata sul punto relativo alla ritenuta rinnovazione tacita del contratto nella disciplina definitiva della legge n. 392 del 1978, perché il giudice di merito non aveva in contrario considerato che il locatore aveva omesso di attivare in suo danno il procedimento per ottenere il rilascio dell'immobile e che, a partire dal 1990, non aveva neppure più accettato il canone, che essa istante era stata costretta a versare su un libretto di deposito.
Con il secondo motivo di impugnazione - deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 34 della legge n. 392 del 1978 - la ricorrente denuncia che erroneamente il giudice di merito aveva applicato alla locazione la disciplina definitiva della stessa legge.
Con il terzo mezzo di doglianza - deducendo la violazione o la falsa applicazione della norma di cui all'art. 1 del d.l. 832/1986 conv. con l. 15/1987 - la ricorrente denuncia che il tribunale avrebbe errato nell'escludere la applicabilità della suddetta disciplina. Con il quarto motivo di impugnazione - deducendo la violazione e la falsa applicazione della norma di cui all'art. 1597 c.c. - si denuncia che il giudice di merito non avrebbe dovuto fare discendere la rinnovazione tacita del contratto dalla semplice occupazione di fatto dell'immobile in assenza di volontà, anche presunta, delle parti di mantenere in vita il rapporto per il periodo successivo alla scadenza della proroga legale.
I quattro mezzi di doglianza - con i quali, sotto diversi profili, la ricorrente lamenta che il giudice di merito avrebbe erroneamente proceduto alla determinazione della indennità per l'avviamento commerciale sul presupposto che si trattasse di locazione imprenditoriale prima soggetta alla disciplina transitoria della legge n. 392 del 1978 e quindi tacitamente rinnovata nella disciplina definitiva - possono essere esaminati congiuntamente nella parte in cui essi impongono di risolvere la questione se la cessazione abbia interessato un rapporto di locazione assoggettato alla disciplina transitoria (art. 67 e 71 della legge 392/78) ovvero definitiva (artt. 27 e segg.) della legge sull'equo canone. Il giudice di merito, con la motivazione in questa sede censurata, ha proceduto ad autonomo accertamento in ordine alla qualificazione del contratto di locazione cessato ed ha concluso nel senso che il rapporto si era tacitamente rinnovato nella disciplina definitiva della legge sull'equo canone, per cui la misura della dovuta indennità per la perdita dell'avviamento commerciale andava determinata in ragione di diciotto mensilità dell'ultimo canone corrisposto, secondo la disciplina di cui all'art. 34 della suddetta legge.
In diritto, la suddetta conclusione è in piena consonanza con l'indirizzo già espresso da questo giudice di legittimità (Cass., n. 9195/99 e, per analogia, Cass., n. 788/01), secondo cui, in tema di contratti di locazione non abitativa venuti a cessare alle scadenze legali fissate negli artt. 67 e 71, se il rapporto prosegue anche tacitamente fra le parti, viene a nascere un rapporto del tutto nuovo, soggetto alla disciplina ordinaria della legge n. 392 del 1978 e, quindi, anche a quella di cui all'art. 34 circa i criteri di determinazione del compenso per la perdita dell'avviamento commerciale.
Del resto, secondo conforme opinione della dottrina, la regola, diversa da quella codicistica, della rinnovazione del contratto secondo la previsione dell'art. 28 legge 392/78, non esclude l'applicabilità della rinnovazione secondo il modello dell'art. 1597, comma 1, c.c. quando intervenga un comportamento positivo della parte che abbia dato in precedenza disdetta, data la compatibilità residuale della disciplina del codice con l'istituto nuovo della rinnovazione del predetto art. 28 (ex plurimis: Cass., n. 2490/92;
Cass., n. 10706/96). Sotto tale aspetto, i primi due motivi sono infondati e ad analoga conclusione occorre pervenire quanto al dedotto vizio di motivazione circa la ritenuta rinnovazione tacita della locazione dopo la scadenza della proroga ex lege.
Sul punto questa Corte deve, infatti, rilevare che, in realtà, neppure vi sarebbe stato bisogno da parte del giudice di merito di una autonoma motivazione circa l'avvenuta rinnovazione del rapporto nella disciplina definitiva della legge sull'equo canone, giacché sarebbe stato sufficiente dare atto che sulla questione si era addirittura formato il giudicato esterno in virtù della ordinanza definitiva di rilascio, emessa ai sensi dell'art. 663 c.p.c. dal pretore di Sondrio, a seguito di intimazione di licenza per finita locazione alla scadenza del 30.7.1996, notificata ad istanza del locatore De MA esattamente nella considerazione della rinnovazione del contratto dopo la proroga di legge, intimazione alla quale la conduttrice IN HI non si era opposta. Infatti, ribadendo un principio ormai pacifico nella giurisprudenza di questa Corte (da ultimo: Cass. n. 6406/99),deve ritenersi che la ordinanza di convalida di licenza o di sfratto per finita locazione, preclusa l'opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull'esistenza della locazione, sulla qualità di locatore dell'intimante ovvero di conduttore dell'intimato, nonché sull'intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto;
ma, altresì, sulla qualificazione di esso, se la scadenza del medesimo, richiesta ed accordata dal giudice, è strettamente correlata alla tipologia del contratto, come nel caso di rilascio, disposto, per il regime transitorio, ai sensi degli artt. 67 e 71 della legge 392/78 ovvero per la diversa data di scadenza del rapporto rinnovato nella disciplina definitiva della stessa legge. Nella specie, la cessazione della locazione, dalla quale conseguiva il diritto del conduttore alla indennità, era stata espressamente indicata come quella derivante proprio dalla definitiva ordinanza ex art. 663 c.p.c, allegata agli atti di causa e che pertanto - sebbene all'uopo non valorizzata dal giudice di merito quale giudicato sulla qualificazione del rapporto di locazione come contratto nella disciplina definitiva della legge n. 392/78 - a riguardo bene può essere assunta come rilievo sul punto dell'intervenuta res iudicata ad opera di questa Corte nel presente giudizio di Cassazione, così modificata la motivazione del giudice di merito (indenne, peraltro, da vizi logici ed interna contraddittorieta) in applicazione di una ratio decidendi logicamente prevalente ed assorbente. Il che è certamente possibile rilevare da parte di questo giudice in base al principio, di recente affermato dalle Sezioni Unite (Cass., sez. un., n. 226/2001), che ha equiparato il giudicato esterno a quello interno, sia ai fini della rilevabilità di ufficio, sia quanto ai poteri di diretta interpretazione da parte della Cassazione.
Ritenuta la infondatezza dei primi due motivi della impugnazione, occorre aggiungere, quanto al terzo mezzo di doglianza, che la proposta censura rimane assorbita dalla accertata soggezione del contratto al regime normale della legge sull'equo canone, senza la necessità di dovere aggiungere che in ogni caso, ove anche si fosse potuto ritenere applicabile alla locazione in oggetto la normativa della legge n. 15 del 1987, la medesima non prevedeva la sua efficacia retroattiva (Cass., n. 8371/96). Allo stesso modo, il giudicato sul punto assorbe la censura di cui all'ultimo mezzo del ricorso, relativa alla pretesa insussistenza della tacita rinnovazione ex art. 1597 c.c. Il ricorso è rigettato con la condanna della ricorrente alle spese del giudizio di legittimità liquidata come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in euro 117,00, oltre euro 1000 (mille) per onorari.
Così deciso in Roma, il 14 novembre 2002.
Depositato in Cancelleria il 10 febbraio 2003