Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. MICHELE LO PIANO - rel. Consigliere -
Dott. BRUNO DURANTE - Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da
UT LA, CI NO, elettivamente domiciliati in Roma, Viale Mazzini n. 13, presso lo studio dell'avv. Andrea Parlatore, che li difende, unitamente all'avv. Claudio Di Francia, giusta delega in atti.

- ricorrenti -

contro
OL AT, elettivamente domiciliato in Roma, Via A. Gramsci n. 36, presso lo studio dell'avv. Maurizio Calò, che lo difende, unitamente all'avv. Antonio Manildo, giusta delega in atti.

- controricorrente -

nonché contro
Ta.Car. S.r.l.
- intimata -
avverso la sentenza n. 629/98 del Tribunale di Treviso, emessa il 24 marzo 1998 e depositata il 17 aprile 1998 (R.G. 5457/97);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 2 febbraio 2002 dal relatore consigliere Dott. Michele Lo Piano;

udito l'avv. Maurizio Calò;
udito il P.M., nella persona del sost. proc. gen. Dott. Umberto De Augustinis, che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
UT LA e CI NO hanno proposto ricorso per la cassazione della sentenza n. 629/98 del Tribunale di Treviso, pubblicata il 17 aprile 1998.
Il ricorso è stato notificato a OL AT e alla TA.CAR. S.r.l.
I ricorrenti hanno così riferito le vicende del processo:
"Con ricorso notificato il 23 dicembre 1997 i signori UT LA e CI NO appellavano la sentenza n. 184/97 del Pretore di Treviso, che respingeva la loro domanda di risoluzione del contratto di locazione intercorso con il signor AT OL ed avente ad oggetto un immobile ad uso non abitativo. In particolare gli appellanti affermavano che, pur essendosi verificati i presupposti integranti il criterio legale di determinazione automatica del grave inadempimento del conduttore, previsto dal combinato disposto degli artt. 5 e 55 della legge n. 392 del 1978, il Pretore aveva considerato irrilevante rispetto all'economia contrattuale l'inadempimento dell'appellato, che aveva provveduto al pagamento oltre il termine intimatogli, ritenendo così di dover valutare insussistente la gravità dell'inadempimento anche nel caso di mancato rispetto del termine perentorio fissato per sanare la morosità.
Affermavano gli appellanti che il criterio previsto dalle norme succitate, stabilito a favore del conduttore di immobili ad uso abitativo, è un criterio minimo di valutazione della rilevanza dell'inadempimento del conduttore, mentre la motivazione della sentenza finiva per giustificare la risoluzione del contratto anche per inadempimenti di importi e durata minori.
Inoltre, essendo stata tra le parti espressamente pattuita la clausola risolutiva del contratto di locazione, nel caso di specie la sussistenza dell'inadempimento andava valutata sulla base dei criteri di cui all'art. 1455 c.c. ed alla stregua dei fatti provati in corso di causa.
La sentenza pretorile, invece, aveva omesso di pronunciarsi su tutti i motivi di risoluzione indicati dagli odierni ricorrenti. L'appellato si costituiva chiedendo l'integrale conferma della sentenza impugnata, sostenendo la nullità della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 9 del contratto di locazione ed affermando che nel corso del rapporto non vi sarebbe stato un inadempimento tale da giustificare la domanda di risoluzione.
Il Tribunale di Treviso respingeva l'appello e confermava la sentenza impugnata, ritenendo innanzitutto che la concessione di un termine per sanare la mora non escluda la necessità di una valutazione da parte del giudice dell'inadempimento secondo i criteri posti dall'art. 1455 c.c., e che eventuali inadempimenti del conduttore successivi all'instaurarsi del giudizio non potessero venire in considerazione in tale sede.
Inoltre, contrariamente a quanto risulta dagli atti del procedimento, il Tribunale ha ritenuto che gli odierni ricorrenti non abbiano mai dichiarato di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, tanto che avrebbero chiesto la pronuncia di risoluzione del contratto, e non l'accertamento della avvenuta risoluzione. Infine, pur riconoscendo il mancato rispetto da parte del signor OL del termine fissato, dal Pretore per sanare la morosità, il Tribunale non riteneva grave tale inadempimento, in considerazione della modestia della somma determinata dal giudice". Tanto premesso i ricorrenti denunciano la sentenza impugnata per il seguenti motivi:
1) Violazione degli artt. 1455 c.c., 112 e 360 nn. 3 e 5 c.p.c. Premesso che il conduttore dopo aver pagato, prima dell'udienza di comparizione ma dopo la notifica dell'intimazione di sfratto, i canoni in ordine ai quali si era reso moroso, non aveva tuttavia pagato nei termini concessi dal giudice le spese processuali, i ricorrenti deducono che:
a) "... se il criterio minimo di valutazione della rilevanza dell'inadempimento del conduttore fissato dal combinato disposto degli artt. 5 e 55 L. 392/78 riguarda gli immobili ad uso abitativo, a maggior ragione tale criterio dovrebbe essere considerato come grave inadempimento in modo tassativo con riferimento a contratti aventi ad oggetto immobili ad uso non abitativo";
b) "sia il Pretore che il Tribunale non hanno considerato che il conduttore, anche in pendenza della causa e del termine di grazia perentorio fissato dal Pretore per la sanatoria, abbia continuato a pagare sistematicamente in ritardo i canoni d'affitto, come dimostrato dalla lettera datata 15 maggio 1995, prodotta sub 9), atteggiamento tenuto anche successivamente, in violazione sia della previsione contrattuale del pagamento anticipato del canone e della clausola risolutiva espressa, sia dell'intimazione nel frattempo ricevuta dai locatori".
In relazione a quest'ultimo punto la sentenza impugnata viene censurata per aver ritenuto l'irrilevanza degli inadempimenti successivi all'instaurazione del giudizio.
Al ricorso resiste con controricorso OL AT. La TA.CAR. S.r.l. non ha svolto attività difensiva in questa sede.
Motivi della decisione
Il ricorso è fondato nella parte in cui contesta il criterio adottato dal giudice d'appello nel valutare la gravità dell'inadempimento.
Correttamente il giudice d'appello ha ritenuto la inapplicabilità nella specie dell'art. 55 della legge n. 392 del 1978, vertendosi in materia di locazione non abitativa.
Tuttavia, in modo contraddittorio lo stesso giudice ha poi ritenuto che, avendo il pretore concesso il termine di grazia, ai sensi della indicata norma, per il pagamento delle spese del procedimento, poiché i canoni per i quali era stato intimato lo sfratto erano stati pagati dopo la notifica dell'intimazione, la gravità dell'inadempimento andava valutata tendendo conto solo dell'ammontare delle spese e non dell'ammontare dei canoni ai quali si riferiva la intimazione di sfratto e a quelli successivi alla intimazione asseritamente non corrisposti.
Ricondotta correttamente la valutazione della gravità dell'inadempimento nel paradigma normativo di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c., il giudice d'appello avrebbe dovuto tener presente sia l'importo dei canoni corrisposti dal conduttore dopo la intimazione di sfratto, ancorché prima della udienza di comparizione, sia l'importo dei canoni successivi asseritamente non corrisposti o corrisposti in ritardo, valutando complessivamente l'inadempimento in relazione all'interesse del locatore.
Invero, per quanto concerne i canoni maturati anteriormente all'intimazione di sfratto il giudice d'appello non ha tenuto conto del principio affermato da questa Corte secondo cui: "La purgazione della mora, successiva alla domanda di risoluzione insita nella intimazione di sfratto, non è ostativa, ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 1453 c.c., all'accertamento della gravità del pregresso inadempimento nell'ambito del giudizio ordinario che a tal fine prosegue dopo il pagamento dei canoni scaduti da parte dell'intimato". (v. per tutte Cassazione civile, sez, 3^, 14 maggio 1983 n. 3328, Ferruzzi c. Società immobiliare Le Palme, rv 428226). Errata è poi l'affermazione del giudice d'appello laddove sostiene che "non possono infine venire in considerazione in questa sede eventuali inadempimenti successivi all'instaurarsi del giudizio".
Sul punto il Collegio fa propria la motivazione di sentenza (in corso di pubblicazione) emessa da questa Corte secondo cui:
"L'inadempimento successivo alla domanda può consistere nella persistenza durante il processo dell'inadempimento originario posto a fondamento della richiesta di risoluzione del contratto, ovvero nell'omesso adempimento di obbligazioni ulteriori. Sulla protrazione dell'inadempimento originario nei contratti di durata, è stato costantemente affermato - con enunciazione che va anche in quest'occasione confermata - che l'indagine sull'importanza dell'inadempimento, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 cod. civ. (alla cui stregua va apprezzato l'inadempimento del conduttore nelle locazioni non abitative), deve essere unitaria, in relazione al complessivo comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dall'eventuale suo protrarsi in corso di causa,..., con la conseguenza che anche un inadempimento iniziale di scarso rilievo può successivamente evidenziarsi come grave, per la sua durata e persistenza, malgrado il ricorso del creditore alle vie giudiziarie" (Cass., 8 marzo 1988, n. 2346); e che "ai fini della determinazione della gravità dell'inadempimento, quale presupposto essenziale per la risoluzione del contratto a norma dell'art. 1455 c.c., deve effettuarsi un'indagine unitaria coinvolgente tutto il comportamento del debitore, desumibile dalla durata della mora e dal suo eventuale protrarsi, nonché una valutazione oggettiva della ritardata o mancata prestazione con riferimento all'interesse dell'altra parte all'esatto adempimento" (Cass., n. 2879 del 1989). Nello stesso senso si erano espresse anche Cass., nn. 1708/72, 2987/77, 639/78, 1991/ 81, 4715/82, 7194/83, 2869/84, 2327/86, 20/87. La rilevanza del comportamento successivo dell'inadempiente assume a fortiori rilievo se non siano adempiute le obbligazioni ulteriori che vengano a scadenza dopo la proposizione della domanda, in pendenza del processo.
Si è in particolare affermato che l'art. 1453, comma 3, c.c., non introduce per il convenuto un divieto assoluto di adempimento dopo la proposizione della domanda di risoluzione, ma si limita a sancire l'inefficacia di un adempimento tardivo a sanare o a diminuire le conseguenze del pregresso inadempimento posto a base della domanda, sull'implicito presupposto che questo sia sussistente e che, quindi, il creditore non abbia più interesse all'adempimento. Ne consegue che in ordine alle obbligazioni non ancora scadute al momento della proposizione della domanda il comportamento del debitore non è ancora suscettibile di valutazione in termini di adempimento o di inadempimento e che, permanendo relativamente ad esse l'obbligo del debitore di adempierle e del creditore di accettarle, l'eventuale inadempienza del primo, intervenuta in corso di causa, va anch'essa considerata e valutata d'al giudice ai fini della domanda di risoluzione (così Cass., 28 febbraio 1987, n 2145;
e v. anche Cass., 4 settembre 1991, n. 4358). L'arresto di Cass. 1^ giugno 1993, n. 6121 in fattispecie di protratto inadempimento nel pagamento di una rata del prezzo di una compravendita (cui si è allineata Cass., 14 febbraio 1994, n. 1460), non induce a diverse conclusioni in riferimento al contratto di locazione. Con tale decisione, muovendosi dal rilievo che l'art. 1453, comma 3, c.c. vieta all'inadempiente di adempiere la propria obbligazione dopo la domanda di risoluzione, si è ritenuto che, conseguentemente, il giudice non può tenere conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del ritardo ulteriore dovuto alla durata del processo, ma deve decidere valutando la situazione cristallizzata al momento e per effetto della domanda di risoluzione. Ciò in quanto, come si osserva nella Relazione al codice civile (n. 661) in relazione al disposto del secondo e del terzo comma dell'art. 1453, "scegliendo la risoluzione il contraente dichiara di non avere più interesse al contratto e il debitore non deve ulteriormente mantenersi pronto per l'esecuzione della prestazione ". Ma tale ratio evidentemente non si attaglia ai contratti di durata, quantomeno in tutti i casi nei quali il contraente che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione. Qui non è neppure ipotizzabile il venir meno del suo interesse all'adempimento da parte del contraente inadempiente. Tanto accade appunto nella locazione, dove il conduttore continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore (che non può impedirlo), pur continuando a non adempiere le proprie obbligazioni, in contrasto col preciso disposto dell'art. 1591 c.c., che gli impone il pagamento del corrispettivo convenuto (e l'adempimento delle ulteriori obbligazioni che gli fanno carico) fino alla riconsegna".
Per le espose considerazioni la sentenza impugnata deve essere cassata ed il giudice di rinvio - cui si demanda anche il compito di regolare le spese del giudizio di legittimità - nel valutare la sussistenza o meno della gravità dell'inadempimento si atterrà ai principi sopra indicati.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, sezione terza civile, accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia - anche per il regolamento delle spese del giudizio di Cassazione - alla Corte d'appello di Venezia.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Corte di Cassazione, il 12 febbraio 2002. Depositato in Cancelleria il 11 ottobre 2002