Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - Consigliere -
Dott. FABIO MAZZA - Consigliere -
Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
LL OL ED, elettivamente domiciliato in ROMA VIA BELISARIO 6, presso lo studio dell'avvocato MARCO PORRETTI, difeso dall'avvocato ALFONSO MONGIOVÌ, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
VA US, AL IU, elettivamente domiciliati in ROMA VLE DELLE MILIZIE 22, presso lo studio dell'avvocato IGOR TURCO, difesi dall'avvocato LORENZO SPINNATO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 56/99 della Corte d'Appello di PALERMO, 2^ sezione CIVILE emessa l'11/12/1998, depositata il 27/01/99; RG. 163/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 04/03/02 dal Consigliere Dott. Maria Margherita CHIARINI;

udito l'Avvocato ALFONSO MONGIOVÌ;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Antonietta CARESTIA che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
EP IE e IU NO, nella qualità di locatori di un immobile ad uso non abitativo, convenivano dinanzi al Pretore di Agrigento, con citazione del 24.3.1993, OL AL, conduttore inadempiente nel pagamento dei canoni - L. 20.000.000 - e contestualmente chiedevano la convalida dello sfratto per morosità. Il AL, opponendosi alla convalida, chiedeva, in via riconvenzionale, la restituzione di tutte le somme che "in nero" era stato costretto a versare ai locatori dal 1983 in poi, pari a complessive L. 477.000.000, con rivalutazione monetaria. A fondamento dell'opposizione assumeva che nel 1982 aveva stipulato, con tre atti separati, un contratto di locazione di tre locali ad uso commerciale pattuendo, per ciascuno, un canone annuo di L.

6.000.000 ed un deposito infruttifero di L. 12.000.000, dissimulato da una simulata dichiarazione di debito;
nel 1986, prima della scadenza del predetto contratto, gli era stato imposto di stipularne un altro, per un canone complessivo di L. 21.600.000, con analoga dichiarazione simulata di debito per L. 36.000.000 e successiva pretesa di pagamento di maggiori somme;
nel gennaio 1992, otto mesi prima della scadenza del precitato secondo contratto, era stato costretto a stipulare, versando in stato di bisogno, ed essendo stato minacciato di dover rilasciare i locali, essendogli stata intimata la disdetta, un altro contratto di locazione, con due scritture private, aventi data diversa: una prevedeva un canone annuo di L. 60.000.000, l'altra di L. 30.000.000. Poiché evidentemente il reale contratto voluto dalle parti era uno solo, aveva ridotto l'iniziale canone pagato in L.

5.000.000 a L.

2.500.000 mensili, in esecuzione della scrittura che prevedeva il canone annuale più basso.
Il Tribunale di Agrigento, con sentenza del 21 agosto 1996, dichiarava risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore condannandolo al rilascio dell'immobile e al pagamento di L. 215.000.000, e rigettava la sua domanda riconvenzionale. Precisava in particolare che il contratto del 1 gennaio 1992, con cui era stato pattuito il canone di L. 60.000.000, richiamava altra scrittura privata, redatta in pari data "per ragioni fiscali", in cui il canone appariva in L. 30.000.000 annue. Dunque questo contratto - datato 15.1.1992 - era parzialmente simulato, mentre quello datato 1.1.1992 era dissimulato;
e poiché il AL, pur avendo affermato essergli state estorte entrambe le scritture, non aveva esperito nessuna azione di annullamento ai sensi dell'art. 1438 cod. civ., ne' tantomeno offerto prova alcuna delle minacce e del suo stato di bisogno, tra le parti doveva riconoscersi l'efficacia del contratto dissimulato, ai sensi dell'art. 1414, secondo comma, cod. civ. e perciò il canone annuale dovuto era pari a L. 60.000.000
annue. Conseguentemente, l'autoriduzione nella misura del 50%, costituiva grave inadempimento del conduttore, ai sensi dell'art. 1455 cod. civ. e legittimava la risoluzione del contratto, ai sensi dell'art. 1453 cod. civ. La domanda riconvenzionale era poi da rigettare perché non provata ne' sulla misura del canone del primo contratto di locazione, nè sulle somme asseritamente versate in più.
Proponeva appello AL OL ED deducendo che tutti i contratti successivi al primo, apparentemente novativi, in realtà erano nulli, come rilevabile d'ufficio, perché volti a violare la norma imperativa contenuta nell'art. 32 legge 27 luglio 1978 n. 392 che vietava l'aumento del canone oltre i limiti dalla stessa stabiliti. Infatti, attraverso il collegamento tra la disdetta e la stipulazione di un nuovo contratto di locazione, i locatori avevano raggiunto lo scopo illecito di aumentare il canone senza rispettare la suddetta norma. Perciò l'unico contratto valido era quello originariamente stipulato nel 1983, il cui canone non poteva esser superiore all'aumento ISTAT, se dovuto.
In via subordinata rilevava che la "scrittura privata integrativa" che dichiarava pattuito il canone di L. 60.000.000 era precedente a quella che stabiliva il canone di L. 30.000.000 e quindi superata da quest'ultima, ne' rilevava che per alcuni mesi esso AL avesse pagato L.

5.000.000 al mese, perché poi le aveva ridotte a L. 2.500.000, non appena resosi conto di non dovere la maggiore somma.
Con sentenza del 27 gennaio 1999 la Corte di Appello di Palermo rigettava il gravame sulle seguenti considerazioni:
1) per gli immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione vigeva il principio della libera determinazione del canone;
2) pertanto la pattuizione contenuta nel contratto del 1992 di un canone più elevato rispetto a quello del 1986, ancorché avvenuta dopo la comunicazione della disdetta di questo contratto, era lecita, essendo diritto dei locatori riottenere la disponibilità dell'immobile e potendo il conduttore rifiutare un contratto con un maggior canone, se non con veniente;
3) nessuna prova era stata fornita dell'imposizione al conduttore del contratto del 1992, ovvero dall'approfittamento del suo stato di bisogno;
4) relativamente al contratto del 1986, a prescindere dalla mancanza di prova sul pagamento di somme pagate "in nero", l'aumento a L. 21.600.000 rispetto al canone di L. 18.000.000, pattuito nel 1983, non superava le variazioni in aumento consentite dall'art. 32 legge 392/1978, a partire dal quarto anno dall'inizio della locazione;
5) la doglianza relativa alla validità del contratto del 15 gennaio 1992 rispetto a quello del primo gennaio 1992 perché a questo successivo, era nuova, non avendo in primo grado il AL contestato la volontà delle parti di pattuire un canone di L. 60.000.000; essa peraltro era altresì infondata perché la seconda scrittura non poteva ritenersi novativa della prima in mancanza di manifestazione di volontà delle parti in tal senso, mentre viceversa le stesse avevano eseguito il primo contratto, avendo per alcuni mesi il AL corrisposto L.

5.000.000 di canone al mese.
Avverso questa sentenza ricorre per Cassazione AL OL ED con un motivo, cui resistono IE EP e NO IU.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. - Il AL deduce "Violazione e falsa applicazione dell'art. 32 legge 392/1978". Il contratto del 15.1.1992 venne stipulato dopo la disdetta del contratto del 1986, intimata dai locatori ai sensi dell'art. 29 legge 392/1978, ma prima della scadenza di questo, e perciò i giudici di appello hanno errato nel ritenere sottratta alla disciplina imperativa dettata dall'art. 32 legge 392/1978 la nuova determinazione del canone del contratto alla prima scadenza contrattuale e legittima la condotta dei locatori, che hanno negato il rinnovo soltanto per costringere il conduttore a stipulare un nuovo contratto, per un canone doppio rispetto al precedente. Tale nuova locazione dimostra infatti che ai locatori l'immobile non serviva, ma era stato richiesto proprio al fine di sottrarsi alla disciplina della legge 392/1978. La deduzione che il nuovo contratto del 1992 è la prosecuzione del precedente del 1986 è confermata anche dall'omessa corresponsione di qualsiasi indennità per l'avviamento commerciale.
Il motivo è infondato.
1.2 - Premesso che nel diritto privato i motivi individuali sono in sè irrilevanti, a meno che non vengano esternati, entrando così a far parte del contenuto del negozio - sotto forma di patto, riserva, condizione, termine o modo - nella specie il ricorrente non di sconosce che la disdetta del contratto del 1986 è stata comunicata dai locatori per uno dei motivi contemplati dall'art. 29 legge 1978 n. 392, e che egli non si è opposto. Ne deriva che per effetto di essa il contratto del 1986 era definitivamente cessato, e quindi, se le parti volevano rispettivamente concedere e prendere in locazione nuovamente il medesimo bene, dovevano, ai sensi dell'art. 1597, terzo comma, cod. civ., costituire un nuovo rapporto di locazione (Cass. 4754/1994), che, in quanto fondato su un titolo diverso, era svincolato dalle condizioni contenute nel contratto precedente, come invece sarebbe avvenuto, ai sensi dell'art. 1597, secondo comma, cod. civ., se non fosse stata comunicata la disdetta.
Quindi, poiché la stipula di un nuovo contratto di locazione è espressamente prevista dalla succitata norma per superare gli effetti della disdetta del contratto di locazione, è da escludere che il nuovo contratto possa essere in frode alla legge. Quanto poi al rilievo che esso è stato stipulato prima della scadenza legale del contratto del 1986, la circostanza è irrilevante perché comunque la rinuncia al diritto di rinnovo è valida se successiva alla stipulazione del contratto a cui si riferisce Cass. 4754/1994).

1.3 Circa la coartazione psicologica che il ricorrente afferma di aver subito nell'addivenire a tale nuova stipulazione, innanzi tutto è da rilevare che egli, come evidenziato dai giudici di appello, non si è però avvalso dei mezzi previsti dall'ordinamento per far valere i vizi della sua volontà; in secondo luogo peraltro tale affermazione, unitamente all'altra, secondo la quale i locatori avrebbero approfittato del suo stato di bisogno nell'indurlo a stipulare il contratto del 1992, comporta l'esclusione di vizi logici o giuridici della sentenza di appello per non aver ravvisato nella stipulazione delle scritture del gennaio 1992 un contratto illecito (art. 1345 cod. civ.), per contrarietà alle norme imperative contenute negli artt. 32 e 79 della legge 392/1978, perché il motivo illecito, per esser rilevante, deve esser comune ad entrambe le parti, esclusivo e determinante, e non deve esservi nessun altro motivo lecito (Cass. 1843/1995). 1.4 - Il ricorrente accenna altresì ad un collegamento negoziale tra la disdetta e la stipula di detto nuovo contratto per inferirne un ulteriore profilo di illiceità, non considerato dai giudici di appello.
Al riguardo è sufficiente aggiungere che il collegamento negoziale per raggiungere un fine ulteriore rispetto all'effetto tipico di ciascun negozio può esser ritenuto soltanto se vi è espressa volontà negoziale, o se è desumibile da risultanze univoche, precise e concordanti, comuni ad entrambe le parti, non essendo sufficiente che il fine unitario e complesso sia perseguito da una sola di esse, all'insaputa e senza la partecipazione dell'altra (Cass. 8070/1996). 1.5 - Dalle considerazioni svolte consegue che correttamente i giudici di appello non hanno applicato al caso di specie la limitazione all'autonomia privata per aumentare il canone, in corso di locazione, per il godimento di un immobile ad uso diverso dall'abitazione, contenuta nell'art. 32, secondo comma, della legge 392/1978, ritenendo invece che le parti fossero libere di determinarne l'ammontare essendo il contratto del 1992 nuovo rispetto al precedente.
Ed infatti il legislatore, non avendo ravvisato, per le locazioni di immobili ad uso diverso dall'abitazione, le stesse esigenze di carattere sociale che lo avevano indotto a limitare l'autonomia privata nella determinazione del canone al momento della stipula del contratto di locazione per immobili destinati ad abitazione, aveva lasciato libere le parti di determinare il canone iniziale, secondo la legge del libero mercato, contemperando però le esigenze del conduttore di immobile ad uso diverso dall'abitazione con la previsione di una durata legale del contratto, rinnovabile alla prima scadenza. E quindi, proprio al fine di garantirgli l'effettività del beneficio della predetta durata legale, aveva introdotto la temporanea stabilità del canone iniziale, limitandone l'aggiornamento alle condizioni stabilite dall'art. 32, secondo comma, della legge 392/1978, "..essendo evidente che essa - e cioè
la durata legale - in tanto ha un senso in quanto il conduttore non sia messo in condizioni, nel corso stesso del rapporto, di non poter più sostenere la spesa necessaria per rimanere nella medesima sede per effetto di circostanze non ricollegabili alla sua volontà e alla sua attività iniziale" (Relazione Ministeriale, 465/S). La Corte di appello di Palermo ha quindi correttamente applicato i suesposti principi nel ravvisare un nuovo contratto di locazione nelle scritture stipulate nel gennaio del 1992, così escludendo la violazione dell'art. 32 della legge 392/1978 per la misura del canone concordato in quanto del tutto svincolato dalla misura stabilita nel contratto del 1986, essendo diverso il titolo del rapporto. Concludendo pertanto il ricorso va rigettato. Ricorrono giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso;
compensa integralmente tra le parti le spese del giudizio di Cassazione.
Così deciso in Roma, il 4 marzo 2002.
Depositato in Cancelleria il 6 agosto 2002