Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCESCO SOMMELLA - Presidente -
Dott. ERNESTO LUPO - Consigliere -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - rel. Consigliere -
Dott. GIOVANNI BATTISTA PETTI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IR TO, GI IN, elettivamente domiciliati in ROMA VIA VAL PUSTERIA 22/15, presso lo studio dell'avvocato MERCEDES CORREALE, difesi dall'avvocato NICOLA ANTONIO CORREALE giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
DE LM AB, domiciliata in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difesa dall'avvocato VINCENZO DITTRICH con studio in 20122 MILANO VIA SANTA CROCE 4, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 319/98 della Corte d'Appello di MILANO, emessa il 30/09/97 e depositata il 03/02/98 (R.G. 3329/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/09/00 dal Consigliere Dott. Francesco TRIFONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Guido RAIMONDI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 25.1.1991 RI Di MA conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Milano TO CH e AF NN.
L'attrice, premesso che gestiva in quella città l'attività commerciale di bar e tabaccheria nei locali terranei alla via Astesani n. 33 a lei concessi in locazione dai proprietari Morandi, esponeva che costoro nel settembre 1990 degli immobili suddetti avevano effettuato la vendita ai convenuti, con atto comprendente anche un negozio adiacente con unità accessorie, per il prezzo complessivo di lire quattrocentodieci milioni, senza tuttavia ottemperare al disposto dell'art. 38, 1^ comma, della legge n. 392 del 1978 quanto al diritto di prelazione riconosciuto ad essa conduttrice. Chiedeva, pertanto, previo riconoscimento del suddetto diritto, che fosse disposto a suo favore il riscatto dei locali condotti in locazione. Per il trasferimento della proprietà dell'immobile offriva il pagamento della somma di lire 312.953.000, ovvero del diverso importo determinato dal giudice adito, da versare entro il termine previsto dall'art. 39 stessa legge. I convenuti contrastavano la domanda, contestando la legittimazione all'azione, della quale, comunque, eccepivano la infondatezza, poiché la vendita aveva avuto ad oggetto un complesso unitario di beni immobili dotato di propria individualità, siccome evidenziava il prezzo unitario pattuito.
Il tribunale con sentenza del 5.9.1994, ritenuto che trattavasi di vendita cumulativa e non di vendita cd. in blocco, in quanto i beni immobili alienati con unico negozio erano connotati da autonoma individualità, accoglieva la domanda di riscatto dell'immobile condotto in locazione dalla Di MA e determinava in complessive lire 321.953.000 il prezzo dovuto, che la riscattante doveva versare entro tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza. Sulla impugnazione dei soccombenti CH e NN - i quali, con il gravame, censuravano la decisione di primo grado per avere il tribunale ritenuto ammissibile l'azione, pur in difetto di prova circa l'attuale destinazione dell'immobile all'esercizio di attività commerciale svolta nel contatto diretto con il pubblico dei consumatori, e, comunque, ingiustamente negato che la vendita avesse avuto ad oggetto un complesso unitario di beni provvisto di specifica individualità - la Corte di appello di Milano, con sentenza depositata il 3 febbraio 1998, rigettava il gravame, con condanna degli appellanti alle spese dell'ulteriore grado.
Il giudice di secondo grado osservava, innanzitutto, che, avendo la Di MA dimostrato che l'immobile era stato concesso in locazione con decorrenza dal 1^ febbraio 1983 per la dichiarata destinazione del bene all'esercizio della attività commerciale di bar e tabaccheria e che per detto uso essa conduttrice era anche in possesso di regolari licenze amministrative del 31.5.1978 e del 22.2.1988, doveva, perciò, ritenersi dimostrata la ammissibilità dell'azione di retratto, spettando ai locatori appellanti dare la prova di una attuale e diversa modalità d'uso dell'immobile, incompatibile con l'esercizio della prelazione urbana. Quanto all'altro motivo, relativo alla omessa qualificazione della alienazione quale "vendita in blocco", la Corte territoriale - premesso che la prelazione urbana è da escludere quando gli immobili venduti, tra i quali è compreso quello locato, sono strutturalmente e funzionalmente collegati in modo da costituire una entità patrimoniale distinta dal bene locato inclusovi - considerava che, nella specie, appariva corretta la valutazione del tribunale circa la sostanziale ed agevole frazionalità della vendita compendiante unità provviste di una loro individualità di destinazione, non ideale o fittizia, ma concreta e presente. A riguardo, ribadendo le argomentazioni già addotte dal giudice di primo grado, la sentenza di appello, a base della suddetta conclusione, poneva le seguenti considerazioni:
a) i due immobili risultavano catastalmente distinti, secondo la richiesta di classamento di cui alle due schede predisposte, con effetti dall'anno 1970, secondo la conforme opzione dei proprietari di fare figurare i due cespiti come porzioni indipendenti dell'edificio, di cui facevano parte;

b) il dato fisico e strutturale dell'adiacenza non era sufficiente a determinare una aggregazione dei beni in unico complesso funzionale;

c) i due negozi erano stati sempre condotti in locazione da persone diverse, che vi avevano esercitato attività del tutto eterogenee;

d) il progettato collegamento di tutti i locali prospicienti alla strada, anche se idoneo ad incrementare in grado rilevante la potenzialità di impiego dell'insieme aumentando l'attuale ridotta redditività del singolo negozio, non valeva ad immutare il preesistente stato di autonoma e differenziata individualità. Quanto alla subordinata istanza degli appellanti di rideterminazione del prezzo, osservavano i giudici di appello che la somma stabilita (da correggere in quella di lire 312.953.000, essendo frutto di evidente errore materiale la diversa indicazione di lire 321.953.000 e determinata all'esito di consulenza tecnica di ufficio, riflettente una collocazione del valore nella fascia alta di mercato, quasi che il progettato futuro accorpamento si fosse già realizzato costituiva l'importo proporzionale dell'intero prezzo di lire 410.000.000 secondo il parametro percentuale del 76, 33, che aveva tenuto conto della accentuata potenzialità di utilizzo dell'immobile in prosieguo di tempo e che non era suscettibile di incremento ulteriore in difetto di prova di altri specifici fattori di aumento. Per la cassazione della sentenza è ricorso delle parti soccombenti CH e NN, che affidano la impugnazione a tre mezzo di doglianza.
Resiste con controricorso RI Di MA.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo mezzo di doglianza - denunciando la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 2697 cod.civ. e 38, 39 e 35 della legge n. 392 del 1978 nonché travisamento delle prospettazioni delle parti su un punto decisivo della controversia - i ricorrenti assumono che, avendo essi espressamente contestato l'attuale destinazione dell'immobile locato per una attività comportante il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori e, perciò, il requisito di ammissibilità della speciale tutela connessa alla prelazione urbana, doveva ritenersi carente, sul punto, la motivazione del giudice di merito circa la rilevanza all'uopo delle prodotte certificazioni amministrative di autorizzazione al commercio di bar e tabaccheria in difetto di prova specifica, da parte dell'attore, dell'esercizio in concreto nell'immobile di una attività di commercio conforme a quella prevista per l'applicabilità delle predette norme degli artt. 38 e 39 legge citata.
La censura non è fondata.
Il giudice di merito, con statuizione conforme in primo e in secondo grado, ha messo in evidenza che l'uso commerciale di bar e tabaccheria - tipico di una attività che si svolge nel contatto diretto con il pubblico indifferenziato dei consumatori - era quello che le parti avevano espressamente pattuito con il contratto di locazione in corso (risalente al 1^ febbraio 1983, secondo la scrittura privata prodotta) e per il quale, in tempo successivo, era stata anche rinnovata la originaria autorizzazione al commercio. In tale accertamento, relativo alla prova del fatto costitutivo della pretesa (sussistenza, cioè, di una locazione originariamente stipulata per una destinazione dell'immobile compatibile con il diritto di prelazione urbana), doveva esaurirsi l'onere probatorio a carico dell'attore (art. 2697, 1^ comma, cod. civ.), anche perché il possesso della richiesta autorizzazione amministrativa, ammissiva proprio al tipo di commercio svolto nel contatto diretto con il pubblico, rafforzava la ragionevole presunzione di fatto che il conduttore, secondo l'obbligazione che a suo carico derivava dall'art. 1587, n. 1, cod. civ., aveva continuato a servirsi dell'immobile per l'uso determinato nel contratto. Sarebbe stato, invece, onere dei ricorrenti - i quali eccepivano che al negozio era stata data una diversa destinazione d'uso, modificativa dell'originario regime giuridico della locazione, che veniva, perciò, ad essere assoggettata a diversa disciplina (art. 80, 2' comma, legge n. 392 del 1978) non più in consonanza con la tutela privilegiata della prelazione - dare la dimostrazione del fatto impeditivo della avversa pretesa (art. 2697, 2^ comma, cod. civ.). Detta prova non risulta fornita ne' di essa è stata mai formulata istanza di ammissione, sicché il giudice di merito ha fatto derivare dall'esatto criterio di riparto dell'onere della prova la regola di giudizio del caso al suo esame.
Con il secondo mezzo di doglianza i ricorrenti - deducendo la violazione e la falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 38 e 39 della legge n. 392/78 nonché la omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione per mancata considerazione dei fatti documentati ed acquisiti - lamentano che il giudice di merito, nel ritenere che i due immobili alienati non avevano perduto la loro "individualità", aveva attribuito valore essenziale alla diversità del dato catastale, elemento del tutto equivoco dato che anche nella vendita in blocco le singole porzioni che compongono l'unico edificio hanno distinta iscrizione al catasto;
non aveva considerato che il riconosciuto elemento della maggiore utilità dell'intero compendio ai fini produttivi costituiva fattore unificante dei diversi immobili;
aveva ignorato che nella specie non vi era stato l'intento fraudolento del venditore di eludere il diritto di prelazione del conduttore;
aveva omesso di valutare che la sopraggiunta nuova normativa sulla superficie minima occorrente agli esercizi commerciale rendeva insufficiente, ormai, a tale futura destinazione l'immobile adiacente a quello condotto in locazione dalla Di MA, che, insuscettibile per ciò di autonoma utilizzazione, poteva continuare ad essere sfruttato economicamente soltanto mediante accorpamento agli altri locali in godimento della stessa Di MA. Anche la complessa doglianza di cui innanzi non può essere accolta.
Secondo la risalente e consolidata giurisprudenza di questo giudice di legittimità (ex plurimis: Cass. n. 6576/87; Cass. n. 2992/89; Cass. n. 10484/90; Cass. n. 1519/94; Cass. n. 3467/97; Cass. 2486/97; Cass. n. 10087/98; Cass. n. 10340/98) in tema di prelazione urbana, allorché la vendita non ha ad oggetto l'intero edificio (cd. vendita in blocco), ma soltanto alcune delle unità immobiliari che ne fanno parte, ciascuna dotata di una propria autonomia, per stabilire se sussiste il diritto di prelazione ed il conseguente diritto di riscatto del conduttore di una o più unità, comprese nella vendita e locate ad uso di attività di commercio, occorre accertare se l'oggetto della compravendita, considerato nel suo complesso, costituisca o meno un "unicum", cioè un compendio immobiliare che, nello stato in cui si trova, sia dotato di una propria individualità giuridico-strutturale oggettiva ed effettiva. A tal fine questa Corte ha anche precisato (Cass. n. 1934/87;
Cass. n. 10340/98) che a conferire unica ed oggettiva individualità alle diverse unità immobiliari, comprese nella vendita cumulativa, non è sufficiente che la vendita stessa concerna tutte le unità immobiliari di cui il locatore sia proprietario in un più ampio complesso, giacché, in tal caso, l'unico elemento di collegamento fra i predetti beni è dato dalla volontà negoziale del proprietario venditore, per il quale deve anche considerarsi irrilevante il vantaggio che può derivargli dalla vendita contemporanea ad un unico acquirente dei singoli cespiti.
Allo steso scopo, è stato ritenuto altrettanto irrilevante il progetto del compratore di unificare le unità immobiliari oggetto della vendita cumulativa - quando anche ciò dovesse determinare un aumento del valore di scambio del quale viene ad avvantaggiarsi il venditore, il quale ha autolimitato la sua libera disponibilità del bene anche in relazione alla sua utilizzazione (Cass. n. 10340/9) - dovendosi, peraltro, considerare evanescente il criterio della intenzione dell'acquirente di un accorpamento funzionale di tutti i locali dopo l'acquisto (Cass. n. 1934/87). Inoltre, ad evitare la facile elusione dello "ius praelationis" spettante al conduttore, questo giudice di legittimità, pur nella ipotesi di vendita in blocco, ha ammesso il conduttore a dimostrare che la cessione con unico atto e ad un prezzo unitario della pluralità di unità immobiliari del medesimo stabile concreta piuttosto una pluralità di contratti autonomi con altrettante prestazioni;
che, aggiungendo surrettiziamente altri beni all'immobile locato, sono in realtà mossi dall'intento di vanificare la tutela privilegiata, che la legge accorda allo stesso conduttore (Cass. n. 3467/97). Il giudice di merito, nell'escludere che l'oggetto della vendita, nella specie, fosse un "unicum" inscindibile di beni e nell'affermare, perciò, sussistente la vendita di singoli ed autonomi beni ad un prezzo globale, ha fatto corretta applicazione della legge e non si è sottratto al dovere di adeguata motivazione, essendosi in pieno uniformato alla giurisprudenza di questo giudice di legittimità riguardo alla irrilevanza del vantaggio derivante al locatore dal maggior prezzo della alienazione congiunta ad unico acquirente nonché alla insufficienza del proposito unificante dell'acquirente da attuare successivamente all'acquisto. Nè doveva la Corte territoriale accertare, una volta esclusa la ipotesi di vendita in blocco, che il locatore alienante non, era stato mosso anche dall'intento di eludere l'"ius praelationis" del conduttore, detto intento venendo in rilievo solo in caso di vendita in blocco. Assumono, tuttavia, i ricorrenti che il giudice di merito non avrebbe tenuto conto, al fine di ravvisare la nullità inscindibile dei beni immobili alienati, che, in virtù della sopraggiunta normativa sulla disciplina del commercio, il negozio di minore consistenza non condotto in locazione dalla Di MA, divenuto insuscettibile di autonoma destinazione al commercio, necessariamente finiva per fare parte dell'altro negozio in godimento alla resistente quale sua pertinenza aggiunta, onde sotto tale aspetto l'"unicum" giuridico-strumentale del complesso immobiliare costituiva l'effetto naturale di "ius superveniens" e non l'effetto di un proposito unificante che le parti contraenti intendessero realizzare. Anche il suddetto argomento, però, non ha pregio, dovendosi in contrario osservare, innanzitutto, che i requisiti per considerare unitariamente l'immobile venduto debbono oggettivamente preesistere alla alienazione, laddove nella specie la destinazione di un bene a pertinenza dell'altro si sarebbe dovuta attuare solo successivamente alla vendita e in conseguenza di essa.
Inoltre, dovendosi ammettere che con la creazione di un vincolo pertinenziale tra beni immobili il bene principale continua a conservare la autonomia che già lo distingueva e non concorre alla formazione di un distinto complesso, con riferimento al caso di specie (nel quale, secondo l'assunto dei ricorrenti, il bene principale è sicuramente da identificare in quello condotto in locazione dalla resistente), essendo per il principale sussistente il diritto di prelazione, il problema, piuttosto, sarebbe stato quello di stabilire se, nel solco del principio di cui all'art. 818 cod. civ., addirittura non fosse giustificata la estensione del diritto di prelazione e della eventuale azione di riscatto anche alla unità pertinenziale (Cass. n. 4729/86) , qualora detta estensione fosse stata richiesta.
Con il terzo motivo di impugnazione i ricorrenti - denunciando la violazione delle norme di cui agli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 nonché il vizio di motivazione circa la determinazione del prezzo stabilito per l'esercizio del diritto di riscatto - lamentano che il suddetto prezzo è stato fissato in misura non congrua in base alla proporzione matematica tra la superficie del bene riscattato, la superficie complessiva degli immobili alienati ed il corrispettivo globalmente pattuito, quando invece si sarebbe dovuto tenere conto del fatto che il valore dell'immobile non locato alla Di MA era pressoché nullo, onde alla sua superficie non poteva essere assegnato un valore unitario a metro quadrato pari a quello del negozio di più estesa consistenza.
Osserva questa Corte che trattasi, all'evidenza, di censura in fatto, risolvendosi essa, in definitiva, in una critica alla disposta consulenza tecnica, alle cui conclusioni la corte di merito ha aderito nell'eserciziò del suo potere discrezionale di apprezzamento delle prove, considerando, peraltro, che il prezzo stabilito rifletteva una collocazione nella fascia alta dei valori di mercato. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato con la conseguente condanna dei ricorrenti in solido alle spese, come da liquidazione di cui in dispositivo,

P.T.M.
La Corte rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese processuali del giudizio di cassazione, liquidate in complessive L. 185.000= oltre L. 6.000.000 (seimilioni) per onorario.
Così deciso in Roma, 27 settembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 21 febbraio 2001