Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano NICASTRO - Presidente -
Dott. Ernesto LUPO - Consigliere -
Dott. Roberto PREDEN - Consigliere -
Dott. Antonio LIMONGELLI - Rel. Consigliere -
Dott. Alfonso AMATUCCI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
ZI ET, elettivamente domiciliata in ROMA VIA CATALANI 26, presso lo studio dell'avvocato ENRICO D'ANNIBALE, difesa dall'avvocato EMILIO MENICHINI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
OS VI, elettivamente domiciliata in ROMA VIA GRAN SASSO 48, presso lo studio dell'avvocato TIZIANA CIRILLO, difesa dagli avvocati BRUNO MELE, ANGELO COSTA, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 6241/98 del Tribunale di NAPOLI, Sezione 8 Civile, emessa il 18/02/98 e depositata il 11/07/98 (R.G. 243/97);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 27/03/01 dal Consigliere Dott. Antonio LIMONGELLI;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Umberto APICE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso del 30.12.1994 al Pretore di Napoli UZ Concetta, premesso di avere acquistato il 13.10.1989 dalla Er.Gia s.r.l. un immobile già concesso in locazione dalla proprietaria-venditrice a RO NC ad uso di laboratorio di legatoria, espose: 1) che con sentenza n. 569/1994 la Corte d'Appello di Napoli aveva dichiarato cessata la locazione nell'anno 1987 ed aveva condannato la RO al rilascio dell'immobile; 2) che la RO, opponendosi all'esecuzione della sentenza, aveva reclamato il pagamento dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale. Dedusse di non essere subentrata nel rapporto locativo, essendo questo cessato prima che l'immobile le fosse venduto. Negò, inoltre, che l'attività della RO fosse di natura tale da comportare il pagamento della indennità. Convenne, quindi la RO in giudizio per sentirsi dichiarare non tenuta a detto pagamento. La RO contestò il fondamento della domanda ed in via riconvenzionale chiese determinarsi la indennità di avviamento. In corso di causa la UZ dedusse che la RO era tenuta ad indennizzarla, ai sensi dell'art. 2041 cod.civ., per essersi ingiustificatamente arricchita, continuando ad utilizzare il locale anche dopo la cessazione del rapporto locativo. Eccepì, quindi, la compensazione tra il debito di indennizzo ex art. 2041 e quello di indennità di avviamento ex art. 69 della legge n. 392 del 1978. Con sentenza del 18.2.1997 il Pretore rigettò la domanda e la eccezione della UZ ed, in accoglimento della riconvenzionale della RO, determinò la indennità di avviamento in L. 20.880.000.
La UZ ha interposto appello, riproponendo tutte le sue difese ed in corso di causa ha chiesto sequestro conservativo in danno della RO. La RO ha resistito alla impugnazione. Con sentenza dell'11.7.1998 il Tribunale ha ridotto a L. 18.270.000 la misura dell'indennità di avviamento, osservando: 1) che la UZ era obbligata a pagare l'indennità di avviamento perché il pagamento condizionava l'esecuzione del provvedimento di rilascio;
2) che la RO era in possesso dei requisiti per ottenere l'indennità; 3) che la eccezione di compensazione, proposta dalla UZ con riguardo all'asserito indebito arricchimento della RO era inammissibile, perché tardivamente sollevata in primo grado e nuova in appello;
4) che la istanza di sequestro conservativo non poteva essere accolta perché era stata proposta con riferimento al preteso credito della UZ per l'arricchimento della RO;
4) che l'importo della indennità doveva farsi corrispondere a 21 mensilità del canone e non a 24 mensilità, come erroneamente statuito dal Pretore. Ricorre la UZ con sette motivi, illustrati anche da memoria. Resiste la RO con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo del ricorso e con la memoria la ricorrente denunzia di nullità la sentenza impugnata per insanabile contraddizione tra dispositivo e motivazione, ma svolge la censura con argomentazioni non proprio connesse che non chiariscono affatto in che cosa tale contraddizione consista. Il motivo in esame va, pertanto, dichiarato inammissibile.
Col terzo motivo, che per antecedenza logica va esaminato prima degli altri, la ricorrente denunzia violazione degli artt. 1571 cod.civ. e 69 e segg. legge 392/1978. Deduce di avere acquistato l'immobile condotto dalla RO quando la locazione instaurata nei confronti di quest'ultima dalla precedente proprietaria era già cessata. Nega, pertanto, d'essere subentrata nel rapporto locativo e d'essere, conseguentemente, obbligata al pagamento della indennità di avviamento. Lamenta, quindi, che il Tribunale abbia ritenuto sussistente la sua legittimazione a contraddire la domanda della RO, intesa alla determinazione dell'indennità. La doglianza è fondata.
Il Tribunale, sul rilievo che, ai sensi dell'art. 69 della legge 392/1978, l'esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata dalla previa corresponsione dell'indennità di avviamento, ha ritenuto che legittimato passivo rispetto all'azione di determinazione della indennità promossa dal conduttore debba considerarsi chiunque sia abilitato a promuovere l'azione esecutiva per conseguire il rilascio dell'immobile e, quindi, anche il soggetto che - al pari dell'odierna ricorrente- abbia acquistato, dopo la cessazione del rapporto locativo, l'immobile ancora occupato di fatto dall'ex conduttore. Questa tesi non può condividersi. L'indennità di avviamento è intesa a ristabilire l'equilibrio tra locatore e conduttore, evitando che i primo possa trarre un ingiustificato arricchimento dall'avviamento commerciale acquisito dall'impresa del secondo (Corte Cost., sentenza 25.3.1980 n. 36). Questa considerazione potrebbe considerarsi di per sè sufficiente a rendere evidente che la corresponsione dell'indennità di avviamento non può farsi gravare se non a carico del locatore. Non sembra peraltro, inutile aggiungere che l'indennità consegue automaticamente e immediatamente alla cessazione della locazione (Cass. 26.4.1985 n. 2734) e che il suo importo va determinato solo con riferimento a quel momento e non a quello del rilascio (Cass. 11.12.1990 n. 11766), onde non può ritenersi che obbligato a corrisponderla possa essere un soggetto diverso da quello che fino al termine del rapporto ha rivestito la qualità di locatore. Del resto l'art. 4 della abrogata legge 27.11.1963, n. 19 (sull'avviamento commerciale), prevedeva espressamente che il compenso per la perdita dell'avviamento fosse dovuto al conduttore dal locatore, ne' vi sono elementi testuali o sistematici dai quali sia possibile desumere che gli art. 34 e 69 della legge n. 392 del 1978 (che trattano la stessa materia) abbiano introdotto una diversa regolamentazione, nel senso che, quanto ala corresponsione dell'indennità in discorso, al locatore possa sostituirsi un altro soggetto. Che anzi l'art. 69 (che viene in applicazione proprio nel caso di specie) prevede che, nell'ipotesi in cui il conduttore non accetti le condizioni offertegli dal locatore per la prosecuzione della locazione, gli sia dovuta una indennità ragguagliata al canone richiesto dal locatore, il che, costituendo criterio di garanzia e di contemperamento dei contrapposti interessi delle parti del rapporto locativo, conferma ulteriormente l'asserto che solo al locatore incombe l'obbligo di corresponsione della indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
La UZ avendo acquistato l'immobile dopo la cessazione del rapporto locativo intercorso tra la precedente proprietaria e la RO, non ha acquisito la qualità di locatrice e non può, quindi, ritenersi obbligata al pagamento della indennità di avviamento, ne' legittimata a contraddire la domanda della RO, intesa alla determinazione giudiziale di tale indennità.
L'accoglimento del motivo testè esaminato rende superfluo l'esame del secondo motivo del ricorso (con cui la ricorrente sostiene che l'indennità non spetterebbe al conduttore che continui ad occupare l'immobile anche dopo la cessazione del rapporto), del quarto motivo (con cui la ricorrente insiste nel sostenere che la RO non sarebbe in possesso dei requisiti di legge per fruire della indennità), del quinto motivo (con cui la ricorrente si duole della reiezione della sua eccezione di compensazione), del sesto motivo (con cui la ricorrente si duole del rigetto della sua istanza di sequestro conservativo) e del settimo motivo (con cui la ricorrente lamenta la mancata compensazione delle spese del primo grado di giudizio), motivo tutti che appaiono assorbiti.
La impugnata sentenza va, dunque, cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa va decisa nel merito in termini di accoglimento della domanda proposta dalla UZ (per sentirsi dichiarare non tenuta al pagamento della indennità) e di rigetto della domanda riconvenzionale proposta dalla RO (per la determinazione della indennità di avviamento).
Sussistono giusti motivi di compensazione delle spese processuali dei due gradi di merito, mentre la soccombente RO va condannata al pagamento delle spese del giudizio di cassazione ed alla rifusione dei relativi onorari che stimasi di liquidare in L. 2.000.000.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione dichiara inammissibile il primo motivo del ricorso;
accoglie il terzo motivo e dichiara assorbiti gli altri. Cassa la impugnata sentenza e, decidendo nel merito, accoglie la domanda della UZ, e rigetta la riconvenzionale della RO. Compensa le spese processuali dei due gradi di merito e condanna la RO al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in L. 173.000, oltre agli onorari, liquidati in L. 2.000.000.
Roma, 27.3.2001.
Depositato in cancelleria il 2 agosto 2001.