Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Gaetano GAROFALO - Presidente -
Dott. Ugo RIGGIO - Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO - Consigliere -
Dott. Rosario DE JULIO - Consigliere -
Dott. Vincenzo MAZZACANE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
EO NN, elettivamente domiciliato in ROMA L.GO MESSICO, 7, presso lo studio dell'avvocato DE FELICE D., difeso dall'avvocato COSTIGLIOLA BE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
OL AN in proprio e quale procuratore generale di BE e AM OL, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEL BOSCHETTO 27, presso lo studio dell'avvocato LA BRUNA E., difeso dall'avvocato LA BRUNA REMIGIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 792/98 della Corte d'Appello di NAPOLI, depositata il 03/04/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/11/00 dal Consigliere Dott. Vincenzo MAZZACANE;

udito l'Avvocato STELLA RICHTER Giorgio per delega dell'Avv. COSTIGLIOLA, depositata in udienza, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato LA BRUNA Remigio, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per l'inammissibilità del controricorso e l'accoglimento del ricorso per quanto di ragione. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 19.1.1993 GE EO, premesso che con preliminare del 28.10.1991 IO OL, UM OL ed MA OL avevano promesso di vendere all'esponente o a persona da nominare l'immobile adibito a cinema UM in Avellino, e che recentemente tale bene era stato gravemente danneggiato da un incendio, conveniva in giudizio i OL dinanzi al Tribunale di Avellino chiedendo trasferirsi in suo favore la proprietà dell'immobile suddetto, determinarsi il prezzo di vendita tenuto conto dell'importo di lire 1.050.000.000 convenuto nel preliminare decurtato dei danni conseguenti all'incendio, e condannarsi i convenuti al pagamento della penale pattuita di lire 10.000.000 ed al risarcimento dei danni.
Si costituiva in giudizio IO OL in proprio e quale procuratore generale dei fratelli UM OL ed MA OL chiedendo dichiararsi il EO decaduto dal termine concessogli ai sensi dell'art. 1186 c.c., e comunque dichiararsi la risoluzione del contratto per grave inadempimento del EO con condanna di quest'ultimo al pagamento della penale prevista ed al risarcimento dei danni.
Con separato atto del 27.1.1993 IO OL in proprio e nella predetta qualità diffidava il EO a provvedere a quanto stabilito nel preliminare come condizione essenziale entro 15 giorni, e contestualmente lo conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Avellino chiedendo dichiararsi risolto il contratto stipulato tra le parti per grave inadempimento del convenuto.
Il EO si costituiva in giudizio chiedendo il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, trasferirsi l'immobile suddetto in proprio favore al giusto prezzo.
Precedutosi alla riunione dei giudizi il Tribunale adito con sentenza del 2.12.1995 rigettava le domande formulate dalle parti. Proposti autonomi atti di impugnazione avverso tale decisione rispettivamente dal EO e dal OL in proprio e nella qualità di procuratore generale di UM OL ed MA OL, riuniti i giudizi, la Corte di Appello di Napoli con sentenza del 3.4.1998, rigettato l'appello interposto dal EO, in parziale accoglimento del gravame del OL dichiarava risolto il contratto stipulato il 28.10.1991 per inadempimento del EO, e condannava quest'ultimo a pagare in favore dei OL la somma di lire 10.000.000 a titolo di penale.
La Corte territoriale riteneva anzitutto l'infondatezza della domanda del EO relativa al trasferimento in suo favore della proprietà dell'immobile oggetto del preliminare stipulato il 28.10.1991 previa nuova determinazione del prezzo in seguito all'incendio che aveva danneggiato il bene sia per l'impossibilità per il giudice di modificare le clausole contrattuali pattuite dalle parti, sia perché le istanze del EO presupponevano la validità e l'efficacia del contratto preliminare, cosicché l'eventuale accertamento della sua intervenuta risoluzione impediva la domanda di trasferimento ex art. 2932 C.C., atteso l'effetto retroattivo tra le parti della risoluzione medesima.
Il giudice di appello, poi, esaminando il contratto concluso il 28.10.1991, rilevava che il EO si era obbligato specificatamente ad ottenere il definitivo cambio di destinazione dell'immobile oggetto del preliminare nonché la concessione edilizia relativa al progetto da redigere per adibire l'edificio, "... a destinazione di uffici, banche e similari, comunque attività terziarie in genere", evidenziando che l'adempimento di tali obblighi, secondo la comune intenzione espressa dalle parti, aveva carattere propedeutico ed essenziale per la stipula del contratto definitivo, e che correlativamente l'eventuale inadempimento di essi avrebbe determinato, secondo la specifica previsione ivi concordata, la risoluzione del preliminare, cosicché doveva concludersi in proposito che le parti avevano pattuito una clausola risolutiva espressa. alla quale i OL si erano richiamati con l'atto di "diffida e contestuale ... citazione" notificato il 27.1.1993; il EO, d'altra parte, non aveva contestato il suo totale inadempimento agli obblighi assunti, ne' aveva dedotto di aver almeno dato inizio alle incombenze tecniche e burocratiche necessarie per ottenere il definitivo cambio di destinazione dell'immobile e la concessione edilizia;
a tale ultimo riguardo non era poi condivisibile il convincimento espresso dal Tribunale di Avellino secondo il quale al momento della proposizione della domanda di risoluzione contrattuale da parte dei OL il EO non poteva essere ritenuto inadempiente, non essendo ancora decorso il termine massimo previsto per l'espletamento degli incombenti sopra menzionati: in realtà, sottolineava la Corte territoriale, considerata l'assoluta insufficienza del periodo di tempo di sei mesi ancora mancanti al momento della proposizione della suddetta domanda di risoluzione (27.1.1993) rispetto alla data di scadenza del termine massimo pattuito (28.7.1993) per l'adempimento tempestivo delle obbligazioni assunte da parte del EO, attesa la complessità delle attività da espletare a tal fine, doveva concludersi che all'epoca di introduzione della domanda di risoluzione da parte del OL il promissario acquirente era ormai definitivamente inadempiente al riguardo.
Per la cassazione di tale sentenza il EO ha proposto un ricorso articolato in cinque motivi;
resiste con controricorso il OL in proprio e quale procuratore generale di UM OL ed MA OL;
entrambe le parti hanno presentato memorie. MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente deve ritenersi l'ammissibilità del ricorso proposto dal EO notificato in unica copia al OL in proprio e nella qualità di procuratore generale dei fratelli UM OL ed MA OL.
Invero l'obbligo di notificare a più parti rappresentate da un unico procuratore l'atto di impugnazione in un numero di copie pari a quello delle parti medesime che ne sono destinatarie nasce dalla esigenza di consentire a ciascuna di esse di ottenere una copia dell'atto onde valutare autonomamente e provvedere liberamente alla tutela dei propri interessi nel modo ritenuto più opportuno. Tale necessità, legata ad una pluralità di rapporti processuali, è invece insussistente laddove, come nella fattispecie, il rapporto processuale è unico, posto che in base alla procura generale rilasciata da UM OL ed MA OL ad IO OL, soltanto quest'ultimo riveste la qualità di parte nel presente giudizio.
Sempre in via preliminare deve poi rilevarsi l'inammissibilità del controricorso, atteso che la copia di esso notificata al ricorrente è priva della procura speciale al difensore.
Infatti in forza dell'estensione, ai sensi dell'art. 370, secondo comma, C.P.C., delle disposizione riguardanti il contenuto del ricorso per cassazione, il controricorso deve essere dichiarato inammissibile se la procura speciale al difensore, apposta sull'originale, non sia stata trascritta nella copia notificata, non consentendosi in tale ipotesi alla controparte di controllare l'anteriorità del suo conferimento rispetto alla notificazione dell'atto.
Venendo quindi all'esame del ricorso, si rileva che con il primo motivo il EO, deducendo violazione degli articoli 112 e 115 c.p.c. e degli articoli 1460, 1464 e 2932 c.c. in riferimento all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., lamenta una omessa o insufficiente motivazione della sentenza impugnata in ordine al rigetto della propria domanda proposta ai sensi dell'art. 1464 c.c. a seguito dell'incendio che aveva subito l'immobile oggetto del preliminare con atto di citazione notificato il 19.1.1993 in epoca antecedente a quella poi formulata dal OL con atto notificato il 27.1.1993;
in particolare il giudice di appello non aveva spiegato perché aveva escluso un inadempimento dei promittenti venditori agli obblighi assunti nonostante l'avvenuta distruzione parziale del Cinema UM in data 17.12.1992.
Con il secondo motivo il ricorrente, denunciando violazione degli articoli 1362 e seguenti c.c. in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., censura l'interpretazione delle clausole contenute nel contratto del 28.10.1991 effettuata dalla Corte territoriale, avendo quest'ultima omesso di valutare il difetto di interesse da parte dei OL in ordine all'ottenimento del cambio di destinazione dell'immobile ed al rilascio della licenza edilizia da parte del EO.
Con il terzo motivo il ricorrente, deducendo violazione degli articoli 1362 e seguenti e 1460 c.c. in riferimento all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., lamenta la mancata valutazione da parte del giudice di appello dell'inadempimento dei OL fin dal 17.12.1992 a seguito dell'incendio che a quella data aveva interessato l'immobile e conseguentemente dell'esonero del EO dall'obbligo di svolgere le incombenze previste nel preliminare.
Con il quarto motivo il ricorrente, denunciando violazione dell'art. 115 c.p.c., evidenzia una carenza di motivazione in ordine al convincimento della Corte territoriale secondo cui alla data di proposizione della domanda di risoluzione contrattuale proposta dai OL il EO non era più in grado di espletare gli obblighi contrattuali previsti a suo carico, avendo apoditticamente ritenuto che il periodo di tempo ancora rimanente rispetto alla data di scadenza del termine massimo pattuito, pari a sei mesi, era ormai insufficiente per le suddette incombenze.
Infine con il quinto motivo il ricorrente, denunciando violazione degli articoli 100, 112 e 115 c.p.c., e degli articoli 1268, 1460, 1463, 1476, 1256 e 1362 e seguenti c.c., assume che il giudice di appello, nell'affermare l'inadempimento del EO agli obblighi contrattuali evidenziati a suo carico, aveva trascurato di rilevare che, a seguito dell'incendio che aveva colpito in data 17.12.1992 l'immobile oggetto del preliminare di compravendita, la risoluzione del contratto si era già verificata da allora, cosicché era impossibile risolvere una seconda volta tale contratto in riferimento alla situazione esistente al 27.1.1993, quando i OL proposero la domanda di risoluzione per inadempimento della controparte. I suddetti motivi, da esaminare congiuntamente in quanto connessi, sono fondati, ed il ricorso deve essere accolto per quanto di ragione.
Invero la sentenza impugnata è basata su impostazioni e su sviluppi argomentativi non condivisibili sotto diversi profili. Anzitutto deve osservarsi che in presenza della domanda di risoluzione del preliminare di vendita del 28.10.1991 proposta dal OL nei confronti del EO, il giudice di appello, lungi dal limitarsi ad accertare il (ritenuto) comportamento inadempiente di quest'ultimo, avrebbe dovuto procedere ad una indagine anche in ordine al dedotto inadempimento dei promittenti venditori conseguente all'incendio che in data 17.12.1992 aveva interessato l'immobile oggetto del preliminare medesimo onde verificare l'entità di tale evento e la sua incidenza causale in ordine alla possibilità o meno di giungere alla stipulazione del contratto definitivo: è invero evidente che una distruzione, totale o parziale, dell'immobile a seguito dell'incendio avrebbe potuto riverberare i suoi effetti sull'adempimento dell'obbligo dei OL di trasferire la proprietà del bene nella sua originaria struttura e consistenza e secondo il primitivo suo valore.
Al riguardo è fondato il richiamo del ricorrente all'art. 1460 c.c. (invocabile anche nei confronti di una domanda di risoluzione della controparte oltre che per paralizzare una domanda di adempimento secondo l'orientamento costante di questa Corte, vedi tra le più recenti in proposito Cass. 11.8.1997 n. 7480), posto che tale norma prevede appunto la possibilità, nell'ambito dei contratti a prestazioni corrispettive, del legittimo rifiuto di un contraente di adempiere la sua obbligazione se l'altro non adempite o non offre di adempiere la propria.
Pertanto ai fini di decidere sulla domanda di risoluzione per inadempimento proposta dal OL il giudice del merito avrebbe dovuto procedere ad una valutazione unitaria e comparativa dei comportamenti sia dei promittenti venditori che del promissario acquirente onde accertare la sussistenza degli inadempimenti reciprocamente lamentati dalle parti ed apprezzarne l'effettiva gravità ed efficienza causale rispetto alla finalità complessiva del contratto ed alla realizzazione degli interessi rispettivamente perseguiti.
Orbene il giudice di appello ha omesso del tutto di procedere a tale esame comparativo e di apprezzare la vicenda relativa all'incendio del Cinema UM nella sua effettiva incidenza in ordine alla possibilità o meno di giungere alla stipula del contratto definitivo.
La sentenza impugnata è poi censurabile anche in ordine alla ritenuta infondatezza della domanda del EO tendente al trasferimento in proprio favore della proprietà del bene ex art. 2932 c.c. sulla base del rilievo che quest'ultimo chiedeva una rideterminazione del prezzo di cui al preliminare a seguito della sopravvenuta impossibilità parziale della prestazione per effetto della dedotta semidistruzione dell'immobile colpito dall'incendio, e che una tale modifica delle clausole contrattuali non era consentita al giudice.
Tale argomentazione non può essere condivisa.
Infatti l'art. 1464 c.c. (per il quale, quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l'altra parte ha diritto ad una corrispondente riduzione della prestazione da esso dovuta, e può anche recedere dal contratto se non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale) essendo applicabile anche al contratto preliminare, consente al contraente che ai sensi dell'art. 2932 c.c. agisce per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, di chiedere al giudice anche la riduzione della propria prestazione, non essendo preclusa tale possibilità dal principio secondo cui la sentenza deve rispecchiare integralmente le previsioni negoziali stabilite dalle parti nel contratto preliminare:
infatti l'osservanza di tale principio impedisce al giudice di sostituire la propria volontà a quella dei contraenti, ma non di accertare, con una indagine ermeneutica, che la modifica delle pattuizioni è stata anche implicitamente prevista dai contraenti in relazione a fatti sopravvenuti oggettivamente verificabili (vedi in tal senso sentenza 12.3.1993 n. 1782 di questa Corte). Nella fattispecie, quindi, il giudice di merito avrebbe dovuto valutare, in ipotesi di accertata distruzione parziale dell'immobile oggetto del preliminare, l'incidenza di una simile circostanza, secondo la ricostruzione della comune intenzione delle parti, sulla determinazione del prezzo pattuito: atteso infatti che la vicenda relativa all'incendio dell'immobile si presentava suscettibile di alterare il rapporto di corrispettività tra il valore patrimoniale delle prestazioni oggetto del preliminare, occorreva accertare se le parti avessero considerato, anche solo implicitamente, i possibili effetti di una tale circostanza sulle pattuizioni contrattuali, e dunque l'idoneità di un simile evento a giustificare una riduzione del prezzo del bene.
Inoltre il convincimento della Corte territoriale si manifesta gravemente carente sotto il profilo argomentativo in relazione alla ritenuta inadempienza del EO alle obbligazioni assunte con il preliminare, laddove ha apoditticamente ritenuto insufficiente il periodo di tempo di circa sei mesi che ancora doveva decorrere al momento della proposizione della domanda di risoluzione proposta dal OL rispetto al termine massimo pattuito per procedere alle pratiche necessarie ad ottenere il definitivo cambio di destinazione dell'immobile e la concessione edilizia.
Al riguardo infatti la sentenza impugnata non ha fornito alcun elemento di riscontro a tale radicale conclusione, richiamandosi genericamente ai tempi tecnici e burocratici necessari per l'acquisizione della suddetta documentazione, senza peraltro collegare il convincimento espresso a specifiche circostanze che consentissero di verificare la correttezza dell'"iter" logico seguito al riguardo.
In effetti non si rinvengono nell'assunto del giudice di appello riferimenti di alcun genere ad eventuali difficoltà specifiche di carattere amministrativo circa il rilascio della documentazione menzionata che potessero supportare la ritenuta impossibilità per il EO di adempiere agli obblighi assunti tempestivamente nel rispetto del termine contrattuale previsto.
Infine deve ritenersi parzialmente fondata la censura del ricorrente riguardante l'indagine ermeneutica svolta dalla Corte territoriale in ordine alla configurabilità delle incombenze relative al cambio di destinazione dell'immobile ed al rilascio della licenza edilizia quali obblighi contrattuali a carico del EO.
Relativamente invero alla asserita violazione dei canoni legali di interpretazione contrattuale, la censura è inammissibile, non essendo stati indicati i criteri in concreto non osservati dal giudice di merito e, soprattutto, il modo in cui questi si sarebbe da essi discostato, non essendo all'uopo sufficiente una semplice critica della decisione sfavorevole formulata attraverso la prospettazione di una diversa e più favorevole interpretazione rispetto a quella adottata dal giudicante.
Per altro verso, attinente alla lamentata inidoneità della motivazione, la doglianza è invece fondata, non avendo il giudice di appello esposto le ragioni del suo convincimento con particolare riferimento all'interesse dei promittenti venditori alla acquisizione della documentazione che avrebbe consentito una diversa utilizzazione dell'immobile oggetto del contratto preliminare.
In definitiva alla luce delle considerazioni esposte la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata per nuovo esame e anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra Sezione della Corte di Appello di Napoli.

P.Q.M.

La Corte
Accoglie il ricorso per quanto di ragione, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra Sezione della Corte d'Appello di Napoli. Così deciso in Roma, il 8 novembre 2000.
Depositato in Cancelleria il 28 marzo 2001