Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MARIO SPADONE - Presidente -
Dott. UGO RIGGIO - Consigliere -
Dott. OLINDO SCHETTINO - Consigliere -
Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA - Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
DI LA, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEGLI SCIPIONI 268/A, presso lo studio dell'avvocato BATTISTA D., difeso dagli avvocati URSINI PIETRO, RICCARDI LUCIO, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CO GI, elettivamente domiciliato in ROMA P.ZZA DELLA LIBERTÀ 20, presso lo studio dell'avvocato MANFREDONIA P., difeso dall'avvocato LA VOLPE VITANTONIO, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
TI NU quale curatore del Fall. PE DO;

- intimato -

avverso la sentenza n. 393/98 della Corte d'Appello di depositata il 07/04/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/03/01 dal Consigliere Dott. Lucio IOTTI DI CELSO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Domenico IANNELLI che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con atto notificato il 15/12/1988 LA NA esponeva: che il tribunale di Bari, con sentenza 18/1/1985, in accoglimento della domanda ex articolo 2932 c.c. proposta nei confronti di DO PE con atto di citazione trascritto in data 1/4/1982, aveva disposto il trasferimento in favore di esso istante della proprietà dell'appartamento sito in Cellamare di tre vani ed accessori;
che il PE, con atto 24/1/1984 trascritto il 30/1/1984, aveva venduto a CO IO l'appartamento, di due vani ed accessori, al quale era stata accorpata una porzione di quello attiguo già compromesso in vendita ad esso attore ed oggetto del trasferimento di proprietà disposto dalla citata sentenza del tribunale di Bari. Il NA, quindi, conveniva in giudizio il CO e la curatela del fallimento PE per sentir dichiarare l'inefficacia dell'atto di vendita 24/1/1984 relativamente alla detta porzione dell'appartamento, con la conseguente condanna dei convenuti al rilascio ed alla consegna di tale parte dell'immobile oltre al risarcimento dei danni.
CO IO, costituitosi, negava che al suo appartamento fossero stati accorpati quei vani che l'attore pretendeva essere di sua proprietà e chiedeva l'estromissione dal giudizio. Il curatore del fallimento PE non si costituiva. Con sentenza 2/6/1994 l'adito tribunale di Bari: dichiarava inefficace l'acquisto da parte del CO con atto 24/1/1984 limitatamente alla porzione di immobile acquistato in precedenza dal NA;
ordinava che tale porzione fosse distaccata dall'appartamento del CO ed incorporata in quello del NA;
condannava i convenuti al risarcimento dei danni.
Avverso la detta sentenza il CO proponeva appello al quale resisteva il NA.
La curatela del fallimento PE rimaneva contumace anche nel giudizio di secondo grado.
Con sentenza 18/2/1999 la corte di appello di Bari, in riforma dell'impugnata decisione, rigettava la domanda del NA e confermava il capo della pronuncia di primo grado relativo alla condanna al risarcimento danni limitando tale condanna nei confronti della sola curatela fallimentare. Osservava la corte di merito: che, come risultava dal l'attestazione del sindaco di Cellamare del 15/2/1982, i lavori di costruzione del fabbricato in questione erano stati già ultimati alla data della sentenza costitutiva del tribunale di Bari del 18/1/1985; che, quindi, prima di detta pronuncia l'appartamento del NA già esisteva, sia pur realizzato nel corso del processo con caratteristiche diverse da quelle precisate nel preliminare di vendita e non per elementi secondari, ma in base a radicale diversità strutturale nel suo complesso;
che entrambi gli appartamenti in questione erano stati accatastati prima della sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c. la quale non poteva trasferire un bene diverso da quello oggetto del preliminare;
che il bene trasferito al NA con la sentenza costitutiva del 18/1/1985 era diverso, per struttura e funzionalità, da quello oggetto del contratto di compravendita tra il CO ed il PE onde non poteva operare il principio di cui all'articolo 2652 n. 2 c.c. non riguardando la fattispecie in esame diritti confliggenti sullo stesso bene provenienti dallo stesso autore;
che, comunque, non vi era identità ed omogeneità o continenza tra il diritto oggetto del preliminare e il diritto trasferito al CO in corso di causa per cui non erano applicabili i principi riguardanti gli effetti della trascrizione della domanda ex articolo 2932 c.c. e la conseguente prevalenza della relativa sentenza di trasferimento del bene sulle trascrizioni o iscrizioni eseguite dopo;
che, infatti, nel caso in esame mancava il presupposto della identità ed omogeneità o continenza tra il diritto fatto valere con la domanda ex articolo 2932 c.c. e il diritto oggetto del trasferimento a favore del terzo;

che, d'altra parte, il fatto stesso che nella distribuzione delle superfici erano statì realizzati tre appartamenti e non due come da progetto originario, faceva venir meno la sostanziale identità dei due immobili realizzati con diversità strutturale e funzionale;
che la sentenza del tribunale di Bari del 18/1/1985, relativa al trasferimento della proprietà dell'appartamento al NA, poteva spiegare autorità di giudicato solo tra le parti e non nei confronti del CO il quale non aveva partecipato al relativo giudizio;

che, pertanto, il tribunale non avrebbe potuto dichiarare l'inefficacia del contratto di acquisto stipulato dal CO il 24/1/1984.
La cassazione della sentenza della corte di appello di Bari è stata chiesta da NA LA con ricorso affidato a due motivi. CO IO ha resistito con controricorso. La curatela del fallimento PE non ha svolto attività difensiva in sede di legittimità. Entrambe le parti costituite hanno depositato memorie. Motivi della decisione
Con il primo motivo di ricorso NA LA denuncia: violazione di legge per omessa e falsa applicazione degli articoli 2909 e 2932 c.c.; nullità della decisione per violazione dell'articolo 111 c.p.c.; motivazione insufficiente con riguardo a questione decisiva espressamente prospettata, quale l'esplicita specificazione degli estremi della trascrizione dell'atto di citazione nel contratto di compravendita. Secondo il ricorrente la corte di appello non ha considerato che, a norma dell'articolo 2909 c.c., il giudicato fa stato e spiega i suoi effetti anche nei confronti degli aventi causa e dei successori a titolo particolare (ossia, nella specie, il CO): la corte di merito, quindi, non poteva porre in discussione l'attribuzione del bene immobile in questione così come disposta dal tribunale di Bari con la sentenza costitutiva ex articolo 2032 c.c., nella quale la consistenza dell'immobile trasferito era stata dettagliatamente descritta, ne' poteva escludere l'effetto costitutivo di tale pronuncia per la diversa minor consistenza del bene trasferito. Peraltro, ad avviso del ricorrente, il giudice di appello non ha tenuto conto dell'espressa dichiarazione dell'alienante, contenuta nel contratto di compravendita dell'immobile stipulato il 24/1/1984, relativa sia all'esistenza della trascrizione dell'atto di citazione ex articolo 2932 c.c. notificato ad istanza di esso NA, sia alla garanzia di tenere indenne l'acquirente "da ogni e qualsiasi responsabilità per il caso di evizione totale o parziale": per effetto della compravendita il CO è quindi succeduto, sia pur in parte, nel rapporto controverso.
Con il secondo motivo di ricorso NA LA denuncia: violazione di legge per omessa ingiustificata applicazione dell'articolo 2652 n. 2 c.c.; motivazione illogica e, comunque, inadeguata con riguardo a questione decisiva, quale la minor consistenza dell'immobile trasferito per effetto della diversa distribuzione delle unità immobiliari dello stesso piano. Deduce il ricorrente che, al contrario di quanto affermato dalla corte di appello, l'immobile oggetto del contratto preliminare tra esso NA ed il PE e quello acquistato dal CO sono omogenei ed innegabile è il rapporto di continenza tra i detti beni atteso che la porzione immobiliare in questione risulta compresa nella maggior consistenza dell'appartamento compromesso in vendita ad esso ricorrente. Peraltro il PE ha realizzato il fabbricato secondo le previsioni contrattuali di massima essendosi limitato ad eseguire opere interne in variante per ricavare tre appartamenti per piano e non due come previsto in progetto: ciò non ha inciso sulla omogeneità delle unità immobiliari trattandosi comunque di beni dello stesso genere (ossia unità abitative) alterati solo quantitativamente. La Corte rileva l'infondatezza delle dette censure che, per evidenti ragioni di ordine logico e per economia di motivazione, possono essere esaminate congiuntamente per la loro stretta connessione ed interdipendenza.
Occorre premettere che, come sopra riportato nella parte espositiva che precede, la corte di appello - con incensurabile apprezzamento dei fatti e delle risultanze probatorie e con insindacabile valutazione del merito della controversia - ha affermato che: a) l'immobile da costruire, di cui al contratto preliminare tra il NA ed il PE, è venuto ad esistenza - nel corso del giudizio tra le dette parti - con caratteristiche difformi da quelle precisate nella promessa di vendita "e non per elementi secondari, ma in base a radicale diversità strutturale nel suo complesso"; b) la sentenza pronunciata ex articolo 2932 c.c., nella controversia tra il NA ed il PE, ha quindi operato il trasferimento di un bene diverso da quello oggetto del preliminare;
c) l'appartamento del NA (trasferitogli con la sentenza costitutiva) e quello del CO (trasmessogli dal PE con l'atto pubblico del 18/1/1985) sono diversi per struttura e funzionalità e sono stati accatastati prima della sentenza costitutiva ex articolo 2932 c.c.; d) nel costruire l'edificio, in cui sono siti gli appartamenti in questione, il PE ha ridistribuito le superfici realizzando così tre appartamenti (di due vani ed accessori) e non due (di tre vani ed accessori) come da progetto originario, facendo così "venir meno la sostanziale identità dei due immobili".
Ciò posto in linea di fatto è evidente la fondatezza della decisione del giudice di appello il quale ha coerentemente ritenuto che: 1) nellà specie non è applicabile il principio di cui all'art. 2652 n. 2 c.c. non trattandosi nel caso in esame di diritti confliggenti sullo stesso bene pervenuto dallo stesso autore, bensì di beni diversi per struttura e funzionalità; 2) i principi relativi agli effetti della trascrizione della domanda ex art. 2932 c.c. non possono operare nella fattispecie mancando il presupposto della identità ed omogeneità o continenza tra il diritto fatto valere con la detta domanda e il diritto oggetto del trasferimento a favore del terzo, ossia del CO;
3) l'accertamento contenuto nella sentenza costitutiva (passata in giudicato pronunciata ex art. 2932 c.c., nella controversia tra il NA ed il PE, fa stato solo tra le dette parti, i loro eredi ed aventi causa, ma non nei confronti del CO che non ha partecipato a quel giudizio ed è estraneo al rapporto sostanziale in ordine al quale è stata emessa la pronuncia irrevocabile.
La sentenza impugnata è del tutto corretta e si sottrae alle critiche di cui è stata oggetto in quanto è conforme ai seguenti principi più volte affermati nella giurisprudenza di questa Corte:
- nella vendita di cosa futura (nella specie appartamento da costruire l'effetto traslativo si verifica nel momento in cui il bene è venuto ad esistenza nella sua completezza (sentenza 10/3/1997 n. 2126);
- perché la trascrizione delle domande giudiziali possa produrre gli effetti previsti dall'articolo 2652 c.c., è - necessaria una precisa correlazione tra la domanda, così come riportata nella nota di trascrizione, e la sentenza che si vuole opporre ai terzi (sentenze 28/11/1998 n. 12098; 25/3/1993 n. 3590);
- l'efficacia riflessa del giudicato (che fa stato tra le parti, che sono i soggetti del rapporto sostanziale dedotto in giudizio, oltreché tra i loro eredi o aventi causa) non si estende ai terzi che siano titolari non già di un diritto dipendente dalla situazione definita da quel processo, ma di un diritto autonomo rispetto al rapporto giuridico definito con il giudicato stesso (sentenze 16/4/1999 n. 3797; 25/3/1999 n. 2875). Nella specie, come sopra rilevato, l'appartamento oggetto del contratto preliminare tra il PE ed il NA è stato realizzato con caratteristiche strutturali e funzionali del tutto diverse da quelle precisate in tale contratto e non per elementi secondari ma per radicali difformità, così come dissimile è risultato l'oggetto del detto preliminare e quello del contratto di compravendita tra il PE ed il CO: da ciò la diversità tra il "diritto controverso" e la "la situazione sostanziale" dedotti nel giudizio tra il PE ed il NA e il diritto di proprietà trasferito dal primo al CO ed il rapporto sostanziale instaurato con il relativo contratto di compravendita.
Il CO, in definitiva, non ha acquistato dal PE lo stesso bene oggetto del contratto preliminare tra quest'ultimo ed il NA e posto a base della trascritta domanda ex articolo 2932 c.c.:
trattasi, infatti, di beni diversi per essenza, natura, struttura e dati caratterizzanti. L'efficacia del giudicato relativo alla emessa sentenza costitutiva a norma del citato articolo 2932 c.c. non può essere esteso al CO rimasto estraneo al giudizio tra il PE ed il NA e titolare di un diritto autonomo e distinto rispetto al rapporto giuridico definito con il giudicato stesso. All'esito delle due controversie non è pertanto configurabile alcun contrasto di giudicati posto che tra i due giudizi non esiste identità di soggetti e di oggetti: può in definitiva affermarsi l'improduttività di ogni effetto della sentenza ex articolo 2932 c.c. (pronunciata nella causa tra il NA ed il PE e sostitutiva del contratto definitivo non stipulato da dette parti) sul contratto di compravendita tra il CO ed il PE. È appena il caso di evidenziare, infine, l'irrilevanza della circostanza relativa alla dichiarazione - contenuta nel contratto di compravendita tra il CO ed il PE e relativa alla disciplina dei rapporti obbligatori tra le parti - circa l'esistenza della trascrizione dell'atto di citazione ex articolo 2932 c.c. notificato al PE ad istanza del NA. Detta circostanza non comporta di certo il subentro del CO nel rapporto controverso tra il PE ed il NA e non sposta e non elimina la diversità tra i beni oggetti dei due contratti (preliminare e definitivo) con le inevitabili e connesse conseguenze sopra precisate. Il ricorso deve pertanto essere rigettato.
Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti costituite le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti costituite le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, il 22 marzo 2001.
Depositato in Cancelleria il 18 maggio 2001