Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. RENATO PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. FABIO MAZZA - Consigliere -
Dott. ES TRIFONE - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
TRASPORTI DI PRIMA SNC, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA CORSO TRIESTE 62, presso lo studio dell'avvocato OTTAVIO ROMEO, difesa dall'avvocato FILIPPO GIANCALONE, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RG ES, EREDI DI RG SALVATORE: ES RG e NC LI, elettivamente domiciliati in ROMA VLE MAZZINI 131, presso lo studio dell'avvocato IGNAZIO SERRA, difesi dall'avvocato MARCO PAOLO GERACI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

nonché contro
PERMAFLEX SPA;

- intimata -
avverso la sentenza n. 284/99 della Corte d'Appello di PALERMO, Sezione 2^ Civile, emessa il 13/11/98 e depositata il 27/03/99 (R.G. 468/97);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 23/04/02 dal Consigliere Dott. NC TRIFONE;

udito l'Avvocato Filippo GIACALONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. SA RUSSO che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 14.1.1991 NC e AL AR convenivano in giudizio innanzi al tribunale di Palermo la società Trasporti li Prima s.n.c. dei fratelli SA e LE Di Prima nonché la società Permaflex s.p.a. per ottenerne la condanna in solido al rilascio dell'immobile di loro proprietà, concesso in locazione con contratto stipulato con la prima società ed occupato dalla seconda società come deposito, nonché al pagamento della somma di lire 42.000.000 e del maggior danno per tutto il periodo in cui l'immobile era rimasto nella detenzione della società Permaflex dopo la scadenza del rapporto. Assumevano gli attori che la somma di lire 42.000.000 era stata da essi spesa per la esecuzione all'immobile di opere di ordinaria e straordinaria manutenzione, che, in virtù di espressa clausola contrattuale, erano state poste a carico della società conduttrice, la quale non le aveva effettuate. La società Trasporti Di Prima s.n.c. contrastava la domanda, deducendo la nullità della clausola che poneva a suo carico la straordinaria manutenzione dell'immobile locato e, in via gradata, chiedeva di essere manlevata dalla società Permaflex. Questa, a sua volta, eccepiva che il suo rapporto era regolato dalla locazione concessale dalla società Trasporti Di Prima, del tutto autonoma da quella conclusa dagli attori con la sua dante causa, nei cui confronti proponeva domanda di garanzia.
L'adito tribunale, con sentenza del 17.1.1997, condannava la società Trasporti Di Prima s.n.c. a pagare agli attori la somma di lire 30.668.850, oltre interessi, nonché le spese processuali in favore sia degli stessi attori che della società Permaflex s.p.a. Dichiarava, altresì, cessata la materia del contendere in ordine alla domanda di rilascio dell'immobile.
Sulla impugnazione della società soccombente la Corte di appello di Palermo, con sentenza pubblicata il 27.3.1999, decidendo anche l'appello incidentale di NC e AL AR, confermava la sentenza di primo grado.
I giudici di appello, premesso che la locazione stipulata dalla società Trasporti Di Prima s.n.c. con gli AR era soggetta alla disciplina della legge n. 392 del 1978 secondo il regime della locazione imprenditoriale, consideravano che per i contratti di cui all'art. 27 della stessa legge era ammessa la deroga pattizia delle norme di cui agli artt. 1576 e 1609 cod. civ. in senso favorevole al locatore: ritenevano che la società conduttrice era in grado di impedire l'avvenuto allagamento dei locali, poiché ben poteva controllare il buon funzionamento dell'impianto di sollevamento, alla cui manutenzione si era obbligata;
rilevavano che la domanda di manleva nei confronti della società Permaflex non poteva costituire oggetto di esame poiché in proposito non erano state mosse censure alla decisione di rigetto del tribunale.
Per la cassazione della sentenza ha proposto ricorso la società Trasporti Di Prima s.n.c., che affida la impugnazione a due mezzi di doglianza.
Resistono con controricorso NC AR senior nonché, nella qualità di eredi di AL AR, FR VI e NC AR iunior.
Non ha svolto difese la società Permaflex s.p.a.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo di ricorso denunciando la violazione e la falsa applicazione di norme di diritto - la società ricorrente assume che il giudice di merito, in base alla norma di cui all'art. 79 della legge n. 392 del 1978, avrebbe dovuto ritenere nulla la clausola del contratto di locazione, che poneva a carico di essa conduttrice le opere di ordinaria e straordinaria manutenzione necessarie per la conservazione dell'immobile locato e dei suoi impianti.
Sostiene in proposito la società ricorrente che, pur in presenza nelle locazioni ad uso diverso dall'abitazione di un canone libero nel suo ammontare, una volta che esso sia stato determinato non è possibile apportarvi aumenti "ad libitum", oltre quelli conseguenti alla variazione del potere di acquisto della moneta, per cui la possibilità di deroga che hanno le parti, con riferimento all'art. 1576 cod. civ., di porre a carico del conduttore anche le spese per la manutenzione straordinaria, rende oggettivamente indeterminato ed incerto in canone locativo in violazione della norma dell'art. 79 della legge n. 392 del 1978 e di quella dell'art. 1571 cod. civ.. La censura non è fondata.
Questo giudice di legittimità, sulla questione proposta con l'impugnazione, ha già stabilito (Cass., n. 1303/89), secondo indirizzo che deve certamente essere ribadito, che, con riguardo alle locazioni di immobili adibiti ad uso non abitativo, la pattuizione che, in deroga a quanto disposto dagli artt. 1576 e 1606 cod. civ., impone al conduttore l'obbligo sia della manutenzione ordinaria che di quella straordinaria relativa agli impianti ed alle attrezzature particolari, restando a carico del locatore soltanto le riparazioni delle strutture murarie, non incorre nella sanzione di nullità stabilita dall'art. 79, comma 1, della legge n. 392 del 1978, atteso che la disciplina delle suddette locazioni non contempla anche l'art. 23 di tale legge in tema di riparazioni straordinarie, ne' la predeterminazione legale di limiti massimi del canone, suscettibili di superamento in caso di attribuzione convenzionale dell'onere delle spese di manutenzione.
Infondato è anche il secondo mezzo di doglianza, con cui la ricorrente società, denunciando la omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, lamenta che, essendosi i danni verificati per l'avaria delle pompe sommerse per le quali la conduttrice non deteneva le chiavi di accesso del quadro elettrico di funzionamento, la corte di merito avrebbe dovuto, perciò, escludere la sua responsabilità per violazione dell'obbligo di custodia degli impianti, non essendo essi nel suo potere di controllo, idoneo ad assicurarne la efficienza.
La impugnata sentenza, infatti, sul punto - rigettando la espressa censura proposta con l'appello secondo cui i locatore non avevano messo in condizione essa società conduttrice di controllare l'impianto delle pompe - ha valutato, sulla scorta degli acquisti elementi di prova, che nell'abitazione del custode dello stabile era installato un segnalatore acustico di arresto delle pompe;
che gli impianti si trovavano nella disponibilità della società conduttrice;
che non risultava che ad essa società fosse stato impedito o reso difficoltoso l'accesso alle pompe;
che al custode dello stabile, il quale anche ne era in possesso, le chiavi del quadro di controllo ben potevano essere richieste in caso di bisogno. Il ricorso, pertanto, deve essere rigettato.
Sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti costituite le spese del giudizio di cassazione.

P.T.M.
La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione tra le parti costituite.
Così deciso in Roma, il 23 aprile 2002.
Depositato in Cancelleria il 4 novembre 2002