REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO SEZIONE SECONDA CI1194 1/03 LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto Composta dagli Ill.mi Sigg. Dott. Franco PONTORIERI Presidente- R.G.N. 18341/00 i Dott. Giandonato NAPOLETANO Consigliere- 23059/00 - Rel. Consigliere- Cron. 25823 Dott. Umberto GOLDONI Dott. Emilio MALPICA -Consigliere- Rep. 3188 Dott. Vincenzo MAZZACANE Consigliere Ud.18/03/03 ha pronunciato la seguente SENTENZA E sul ricorso proposto da: CA CO, VU CE, elettivamente domiciliati in ROMA VIA G CESARE 71, presso lo studio dell'avvocato VITO NANNA, difesi dall'avvocato ANTONIO DAMASCELLI, giusta delega in atti;
ricorrenti

contro

OM BA, ANCONA DOMENICO;
- intimati e sul 2° ricorso n° 23059/00 proposto da: OM BA, elettivamente domiciliato in ROMA VLE GIULIO CESARE 71, presso lo studio dell'avvocato 2003 PIERCO ZECCA, difeso dall'avvocato PIETRO 458 -1- GAROFALO, giusta delega in atti;
- controricorrente e ricorrente incidentale

contro

VU CE, CA CO, ANCONA DOMENICO;
- intimati avverso la sentenza n. 342/00 della Corte d'Appello di BARI, depositata il 27/04/00; udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/03/03 dal Consigliere Dott. Umberto GOLDONI;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MARINELLI che ha concluso per rigetto del ricorso principale, assorbimento o rigetto del ricorso incidentale. -2- Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 3.7. 1989, IO OM, che con rogito a ministero notar US del 10.1.1984, per il prezzo di L.25.000.000, aveva acquistato dai coniugi NC UR e EN UR come appartamento per civile abitazione l'immobile a piano terra sito in Triggiano alla via Manara 10, successivamente da lui promesso in vendita a IU FO per il prezzo di L.56.000.000, assumendo che era stato costretto a subire la risoluzione del preliminare in questione ed a corrispondere una penale di L.

3.000.000 in seguito alla scoperta che il bene de quo, pur essendo censito in catasto come appartamento rientrante nella Cat. A/4, in realtà era amministrativamente vincolato a "parcheggio condominiale", conveniva davanti al Tribunale di Bari i menzionati coniugi UR му UR perché, previa risoluzione del predetto rogito, fossero in solido condannati al risarcimento dei danni ed al pagamento delle spese oltre che alla restituzione della corrisposta somma di L.25.000.000. Costituitisi in giudizio, i convenuti coniugi chiedevano il rigetto di tale pretesa eccependo la decadenza e prescrizione ex art. 1495 c.c., deducendo di aver venduto l'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava e protestando la loro buona fede per essere stati, prima che proprietari, conduttori del medesimo. Costoro inoltre contestavano sia l'esistenza che il quantum dell'invocato risarcimento ed avanzavano richiesta di chiamata in garanzia del loro dante causa IC CO. Si costituiva in giudizio il predetto CO eccependo: a) che l'azione era prescritta ex art. 1495 c.c.; b) che la invocata risoluzione non poteva aver luogo trattandosi di bene non alienabile ai sensi della legge 47/85; c) che i successivi acquirenti erano a conoscenza della effettiva destinazione dell'immobile giacchè la stessa emergeva dal certificato di abitabilità e dall'atto di compravendita col suo dante causa OR MB, richiamato nei trasferimenti di poi seguiti. Con sentenza dell' 11.6/9.7.1993, il Tribunale, ravvisata nella fattispecie l'ipotesi della vendita di aliud pro alio, trattandosi tra l'altro di un mutamento di destinazione sottratto a sanatoria ed alla disponibilità delle parti in virtù della legge ponte e successive modificazioni in temi di spazi ed aree destinate a parcheggio, e disattesa conseguenzialmente l'eccezione di prescrizione ex art. 1495 c.c., dichiarava risoluto l'atto US e, considerato come valore di mercato del bene quello di L.55.000.000 desumibile dal preliminare col FO, condannava in via equitativa i convenuti coniugi al risarcimento del danno nella misura della complessiva somma di L.30.000.000, alla restituzione del prezzo di L.25.000.000 ed al pagamento degli interessi su L.55.000.000 (lire 30.000.000 + 25.000.000) dalla نهر domanda al soddisfo nonché delle spese. 1 primo giudice, infine, condannava l'CO, che con rogito a ministero notar DD del 3.2.1982 aveva venduto come appartamento per civile abitazione il bene de quo ai convenuti, a rivalere costoro della somma di L.30.000.000 con i relativi interessi e delle spese di giudizio. Con atto di citazione notificato il 13.10.1993 i coniugi UR - UR facevano appello avverso questa decisione. Costituitosi in giudizio, il OM chiedeva il rigetto di tale gravame, eccependone l'infondatezza, ed a sua volta spiegava appello incidentale. Con separato atto di citatione del 19.1.1994 anche l'CO proponeva appello. I due giudizi venivano riuniti. Con sentenza in data 10.3/27.4.2000, la Corte di appello di Bari rigettava gli appelli proposti avverso l'impugnata sentenza e regolava le spese. 2 Osservava la Corte che il precedente giudice non aveva affatto trascurato la questione della prospettata buona fede dei coniugio UR - UR, e che appariva di immediata percezione che il gravame non aveva investito tutte le ragioni poste a fondamento dell'impugnata pronuncia, ciascuna delle quali di per sé sufficiente a sorreggerla. Ne consegue che sull'esistenza della vendita di aliud pro alio e sulla inoperatività della disciplina di cui agli artt. 1495 1497 c.c. in tema di decadenza e prescrizione del diritto alla garanzia si era formato il giudicato interno nel rapporto tra i predetti coniugi potive e l'odierno appellato. Né al riguardo riconoscersi alcuna influenza ai motivi di appello introdotti dall'CO data l'autonomia dei due rapporti : quello principale tra i coniugi UR - UR ed il OM e quello di garanzia impropria tra i medesimi coniugi e l'CO. Con il secondo motivo del gravame principale asseriva che il tribunale avesse altresì errato a desumere il valore di mercato dell'immobile dal preliminare intercorso tra il OM ed il FO, addossando loro una му responsabilità maggiore di quella relativa alla sola restituzione del prezzo. Con il suo appello incidentale, invece, il OM denunciava che il primo giudice avrebbe errato a determinare equitativamente il danno senza considerare che lo stesso si articolava nella somma di L.31.000.000, pari alla differenza tra il prezzo di acquisto di cui al rogito CA (L.25.000.000) e quello di cui al preliminare col FO (L.56.000.000), a titolo di lucro cessante e nell'importo di L.3.000.000, corrispondente alla penale versata al predetto FO, a titolo di danno emergente. Orbene non vi potevano essere dubbi sulla fondatezza dell'impugnazione incidentale in parola, atteso che l'assunta prova per testi, attraverso le dichiarazioni assolutamente attendibili dal notaio Scarano e dello stesso FO era stata puntuale nel dimostrare l'esistenza di tali voci dal denunciato pregiudizio. Conseguentemente priva di fondamento si rilevava 3 T la censura avanzata dagli appellanti principali. I coniugi UR - UR andavano quindi condannati in solido, ferma restando la restituzione di L.25.000.000, al pagamento della complessiva somma di L.34.000.000, nonché della rivalutazione della medesima equitativamente determinata in L.10.200.000 fino al dicembre 1990 epoca dalla quale l'interesse legale è stato tale da assorbire la svalutazione. Quanto all'appello incidentale spiegato dall'CO, con cui si denunciava innanzitutto che il Tribunale avrebbe omesso di considerare che la risoluzione del contratto di cui al rogito US sarebbe stata preclusa dall'avvenuta utilizzazione dell'immobile attraverso la locazione del medesimo posta in essere dal OM, si rilevava che era preclusiva dalla risoluzione solo quell'utilizzazione della res vendita, la quale, esulando dalla normale destinazione della stessa o non trovando giustificazione nell'intento di ridurre il danno, costituisce univoca manifestazione della volontà del compratore di accettare la cosa medesima nonostante il riscontrato vizio o diversità. му Lamentava ancora l'CO che il Tribunale fosse andato ultra petitum nel liquidare il danno anziché limitarsi alla condanna generica richiesta dal OM Era sufficiente l'esame delle difese del suddetto per concludere che costui aveva avanzato una simile domanda solo in via residuale rispetto alla quantificazione del danno per la sola ipotesi che il giudice non lo avesse ritenuto provato o non avesse optato per la liquidazione equitativa del medesimo. Quanto poi al riconosciuto risarcimento che si denunciava erroneo sia perché non limitato alla sola restituzione del prezzo ricevuto dal OM sia perché fonte di un ingiustificato arricchimento dei coniugi UR - UR in cui favore opererebbe la retrocessione di un bene del valore di L.55.000.000 dietro esborso della sola somma di L.25.000.000, pari alla restituzione del prezzo di cui al rogito CA, si rilevava che a prescindere dal fatto che l'entità del risarcimento a seguito dell'accoglimento del gravame incidentale del OM non era commisurata al valore di mercato del bene (per cui non era affatto dimostrato che lo stesso fosse pari a L.55.000.000) bensi alla perdita economica di un affare sfumato (risoluzione del preliminare FO), andava rilevato che la retrocessione dell'immobile non fa altro che ripristinare lo status quo ante corrispondente a quello che comunque era venuto a maturarsi nel periodo successivo alla vendita fatta dall'CO in favore degli appellati. Sulla questione della consapevolezza da parte dei contraenti della diversa destinazione dell'immobile e dell'irrilevanza della medesima sotto il profilo му della ravvisabilità dell'ipotesi di una vendita di aliud pro alio, con conseguente decadenza e prescrizione della garanzia ex art. 1495 - 1497 c.c., si osservava che la stessa non poteva essere condivisa, non solo per l'irrilevanza della conoscenza delle parti di fronte ad una specifica vendita avente ad oggetto un appartamento per civile abitazione, ma anche perché ontologicamente un bene asservito come "parcheggio condominiale" era cosa del tutto diversa, per funzione economico - sociale, da una abitazione. E ciò anche a voler prescindere dai rilievi di cui innanzi in tema del giudicato interno formatosi in ordine al rapporto processuale tra i coniugi UR - UR e il OM, che potevano essere richiamati pure per ciò che riguarda il rapporto dei primi con l'CO, nel senso che anche costui non aveva investito di doglianza tutte le ragioni poste dal primo giudice a base della sua decisione. Avverso tale sentenza hanno proposto ricorso per cassazione, basato su due motivi, NC UR e EN UR;
resiste con controricorso IO OM, che ha a sua volta proposto ricorso incidentale, mentre 1'CO non ha svolto attività difensiva. Motivi della decisione I due ricorsi, principale ed incidentale condizionato, sono rivolti avverso la medesima sentenza e vanno pertanto riuniti a norma dell'art.335 cpc. Poiché il ricorso incidentale è dichiaratamente condizionato, va esaminato in primo luogo quello principale. Con il primo motivo, intestato a violazione degli artt. 1495 e 1497 c.c., con riferimento all'art.360, nn.3, 4 e 5 cpc, si evidenzia che, ad avviso dei giudici di secondo grado, sull'esistenza della vendita di aliud pro alio e, му conseguentemente, sull'inoperatività della disciplina di cui agli artt. 1495- - 1497 c.c. in tema di decadenza e prescrizione del diritto alla garanzia si sarebbe formato giudicato interno. Al contrario, gli odierni ricorrenti avevano eccepito tanto l'omesso accoglimento dell'eccezione di decadenza e prescrizione, anche sulla base della mancata messa in atto di artifici o raggiri, ed avevano invocato altres! la buona fede contrattuale;
dunque non si era formato alcun giudicato. Con il secondo motivo (omessa motivazione su un punto decisivo della controversia, con riferimento all'art.360, n.5 cpc) ci si duole del fatto che non era stato accertato il valore di mercato del bene trasferito e che lo stesso era stato identificato nel prezzo stabilito per la compravendita. Disattendendo completamente tale censura e accogliendo l'appello incidentale del OM, i giudici di secondo grado sarebbero venuti meno all'obbligo di “motivazione diretta della decisione", sicchè veniva rinnovata in questa sede la relativa censura. primo motivo, preliminarmente ricordato che si ha Va, in relazione consegna di aliud pro alio che dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione o di adempimento ex art. 1453 c.c., svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c., qualora il bene venduto sia completamente diverso da quello pattuito, in quanto appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere la destinazione economico sociale della res venduta e, quindi, a fornire - l'utilità richiesta. La qualificazione giuridica delle relative questioni dedotte in giudizio può essere operata anche d'ufficio dal giudice, ove le circostanze a tal fine rilevanti siano state acquisite nel processo (Cass.25.9.2002, n. 13925). E va altresì sottolineato, con più specifico riferimento al caso in esame che l'inesistenza delle condizioni per il rilascio della licenza di ہر abitabilità in una situazione caratterizzata da una grave ed insanabile violazione urbanistica, integra la fattispecie della consegna di aliud pro alio, con la possibilità di promuovere l'azione contrattuale di risoluzione per inadempimento ai sensi degli artt. 1453 e ss. c.c. (Cass. 11.2.1998, n.1391). È appena il caso di aggiungere che nella specie non si tratta neppure di certificato di abitabilità, ma di diversa destinazione urbanistica dell'immobile (vincolato a parcheggio condominiale), cosa questa che, esattamente rilevata dai primi giudici e ribadita dalla Corte di appello, elide qualsivoglia considerazione che non tenga conto di tale dato decisivo ai fini della classificazione della fattispecie. È esattemente questo il senso che deve riconoscersi alla constatazione della Corte pugliese quando rileva che l'appello non aveva contestato la sussistenza di detto determinato profilo, cosa questa che rendeva totalmente inutile ogni ulteriore considerazione, in quanto inidonea a scalfire l'esatto convincimento espresso nella sentenza di primo grado e quindi ribadito in appello. 7 Il primo motivo va pertanto ad infrangersi sulla sussistenza di elementi, non specificamente contestati, che costituivano il fulcro della qualificazione della fattispecie e va pertanto respinto. Del pari infondato (e ai limiti dell'inammissibilità) è il secondo motivo, in cui ci si duole che non ci sarebbe stata motivazione specifica sulla censura afferente alla identificazione (e conseguente adozione) del valore di mercato dell'immobile. Tale rilievo è inesatto, in quanto questione è inesatt, in quanto la questione stessa è stata affrontata funditus nell'esame dell'appello incidentale proposto ex adverso sul medesimo punto, ed accolto;
è conseguente che le conclusioni raggiunte valgono a togliere ogni valenza alle opposte argomentazioni degli odierni ricorrenti al riguardo che, nel ricorso, si limitano ad enunciare la tesi secondo cui non poteva essere y adottato quale prezzo di mercato quello stabilito per la compravendita dell'immobile, senza specificarne neppure le ragioni, cosa questa che comporta che, se non inammissibile, il motivo è certamente generico e, come tale, deve essere disatteso. Il ricorso va pertanto respinto;
le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo. Il ricorso incidentale è palesemente condizionato e lo stesso risulta pertanto assorbito.

P.Q.M.

Riuniti i ricorsi, la Corte rigetta il ricorso principale;
assorbito l'incidentale; condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese che liquida in 182,00 euro, oltre a 2.000,00 euro per onorari, nonché degli accessori come per legge. Così deciso in Roma, il 18.3.2003 I Presidente Santomer Il Consigliere estensore Мингрельний tranco IŁ CANCELLIERE C1 DEPOSITATO IN CANCELLERIA Dott.ssa Donatella D'Anna Roma - 8 AGO. 2003 IL CANCELLIER 201