Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO FIDUCCIA - Presidente -
Dott. ERNESTO LUPO - rel. Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ANTONIO LIMONGELLI - Consigliere -
Dott. FABIO MAZZA - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
AEDES PRIMA SRL IN LIQUDAZIONE, in persona del liquidatore Sig. AN RA elettivamente domiciliata in ROMA LARGO TRIONFALE 7, presso lo studio dell'avvocato LUIGI MANNUCCI, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
CE RI;

- intimata -
e sul 2^ ricorso n. 23061/99 proposto da:
RI CE, elettivamente domiciliata in ROMA VIA LUCREZIO CARO 67, presso lo studio dell'avvocato ALFREDO BARBIERI, che la difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

nonché contro
AEDES PRIMA a.r,l. IN LIQUIDAZIONE in persona del liquidatore pro tempore;

avverso la sentenza n. 1381/99 della Corte d'Appello di ROMA, sezione seconda civile emessa il 24/02/1999 depositata il 04/05/99;
RG.582/1994,
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/04/02 dal Consigliere Dott. Ernesto LUPO;

udito l'Avvocato MANNUCCI LUIGI;

udito l'Avvocato BARBIERI ALFREDO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per accoglimento del 1^ e 2^ motivo del ricorso principale, assorbito il 3^, rigetto dell'incidentale. Svolgimento del processo
Con atto di citazione notificato il 15 giugno 1989 la signora CE RI conveniva davanti al Tribunale di Roma la s.r.l. AE IM in liquidazione, nonché NN e AN GR, per sentire riconoscere il diritto di prelazione previsto dall'art. 1 della legge 22 aprile 1982 n. 168 e successive, modifiche ed il conseguente diritto di riscatto dell'immobile sito in Roma, via Stoppani n. 10 int. 4, che la società AE aveva venduto ai RO con atto dell'11 aprile 1989; in subordine, chiedeva il risarcimento dei danni a lei derivati dalla violazione del diritto di prelazione. La società AE IM contestava che la RI potesse vantare i diritti esercitati, anche perché il contratto di locazione da lei stipulato era scaduto il 30 dicembre 1987, e quindi anteriormente alla vendita dell'appartamento. Costituitisi anche i RO, il Tribunale adito, con la sentenza depositata il 29 settembre 1993, rigettava le domande della RI, perché, pure riconoscendo che la locazione era in corso al momento della vendita, negava la sussistenza del diritto di prelazione vantato dall'attrice. La RI proponeva appello principale, la società AE IM ed i RO appelli incidentali. La Corte di appello di Roma, con la sentenza non defautiva depositata il 10 dicembre 1996, rigettava l'appello incidentale della AE IM, affermando che il rapporto di locazione con la RI era cessato soltanto il 31 dicembre 1991, poiché non riteneva idonea la disdetta inviata dalla società locatrice per il 31 dicembre 1987 e perché sul punto si era formato il giudicato derivante da provvedimento di convalida del OR di Roma;
in accoglimento parziale dell'appello della RI, riteneva che l'art. 1, terzo comma, della citata legge n. 168/1982 conferiva alla stessa il diritto di prolazione nell'acquisto dell'appartamento locatole, diritto che era stato violato dalla locatrice società AE IM;
quest'ultima cm pertanto condannata a risarcire i danni subiti dalla RI, da liquidarsi in prosieguo di giudizio;
la Corte rigettava, invece, le altre domande proposte dalla RI, tra cui quella di riscatto dell'appartamento e quelle di risarcimento proposte nei confronti del RO, e rigettava anche la domanda risarcitoria proposta da questi ultimi contro la RI.
Con la sentenza definitiva depositata il 4 maggio 1999 la Corte di appello di Roma liquidava il danno spettante alla RI, condannando la società AE IM a pagare all'attrice la somma di L. 517.865.000, oltre gli interessi legali.
Avverso le due sentenze della Corte di appello di Roma la società AE IM s.r.l. in liquidazione ha proposto ricorso per cassazione, deducendo tre motivi, a cui la signora CE RI ha resistito con controricorso e ricorso incidentale condizionato. Le parti hanno presentato memoria.
Motivi della decisione

1 - Il ricorso principale ed il ricorso incidentale vanno riuniti, essendo stati proposti avverso la medesima sentenza (art. 335 c.p.c.).

2 - Nel controricorso si eccepisce l'inammissibilità del ricorso principale per più ragioni: a) carenza di procura speciale al difensore che l'ha sottoscritto, in relazione alle espressioni con cui tale procura, apposta a margine del ricorso, è formulata;
b) violazione dell'art. 366 n. 4 c.p.c., per mancata indicazione delle norme violate nel secondo motivo o perché, pure essendo state le norme indicate, non è "pienamente intellegibile" il contenuto delle doglianze prospettate;
c) mancata notifica del ricorso ai RO, che sono stati parti nel giudizio definito con la sentenza parziale impugnata.
2.1 - Le tre eccezioni di inammissibilità del ricorso sono infondate.
2.2 - In ordine alla eccezione sopra indicata sub lettera a), la specialità della procura al difensore, prescritta per l'ammissibilità del ricorso per cassazione dall'art. 365 c.p.c., risulta dal fatto che essa è stata rilasciata dal liquidatore della società ricorrente a margine del ricorso, onde va presumibilmente riferita alle sentenze impugnate con il detto atto, rendendo perciò irrilevante qualche espressione sovrabbondante in essa contenuta. Come, con la sentenza 10 marzo 1998 n. 2642, hanno affermato le Sezioni unite di questa Corte, le quali hanno tratto argomento interpretativo anche dalla modifica che la legge 27 maggio 1997 n. 141 ha apportato all'art. 83 c.p.c. (onde va ritenuta superata la precedente contraria giurisprudenza richiamata nel controricorso), la menzionata posizione topografica della procura dà luogo alla presunzione di sua riferibilità al giudizio a cui l'atto attiene, indipendentemente dalle espressioni usate nella procura stessa, alcune delle quali, se sono non pertinenti al giudizio di cassazione, non fanno venire meno il conferimento al difensore del potere di redigere specificamente l'atto di impugnazione su cui la procura stessa è stata rilasciata.
2.3 - I tre motivi di ricorso sono rispettosi dell'art. 366 n. 4 c.p.c., perché indicano chiaramente le ragioni per le quali si chiede la cassazione delle sentenze impugnate. Solo il secondo motivo non indica esplicitamente le norme su cui si fonda, ma esso, lamentando la "falsa applicazione di legge in ordine alla ritenuta efficacia di giudicato...della convalida di sfratto" (così l'epigrafe), consente di individuare le norme ed i principi di diritto che si assumono violati.
2.4 - In ordine alla eccezione sopra indicata sub lettera c), che attiene all'integrità del contraddittorio e non all'ammissibilità del ricorso per cassazione, correttamente il ricorso non è stato notificato anche a NN e AN RO, poiché non formano oggetto del presente giudizio di cassazione le pronunzie con cui la Corte di appello ha rigettato sia la domanda proposta dalla RI contro i RO, sia l'appello incidentale proposto da questi ultimi. Tali pronunzie, contenute nella sentenza non definitiva, che ha disposto la prosecuzione del giudizio solo in ordine alla domanda di risarcimento del danno proposta dalla RI contro la società AE IM ed ha deciso sulle spese processuali nei rapporti tra la RI ed i RO (onde va considerata come sentenza definitiva tra queste ultime parti), non sono state impugnate e quindi sono passate in giudicato, con la conseguente estraneità del RO al giudizio che ha per oggetto soltanto la domanda di risarcimento del danno proposta dalla RI contro la società AE IM, non avendo la RI insistito nella domanda di riscatto dell'appartamento venduto dalla stessa AE IM ai RO.

3 - Nella memoria la RI ha sollevato altra eccezione di inammissibilità del ricorso rilevabile di ufficio, "per violazione dei termini di impugnazione previsti dall'art. 327 c.p.c. (non operando la riserva di ricorso ex art. 361 c.p.c.) con conseguente passaggio in giudicato della sentenza impugnata sul punto relativo all'esistenza del diritto di prelazione". La controricorrente sostiene che la riserva di presentazione del ricorso per cassazione avverso la sentenza non definitiva, formulata ritualmente dalla società - ricorrente ex art. 361 c.p.c., non è efficace sul punto dell'esistenza del diritto di prelazione in capo alla RI, punto risolto in modo definitivo dalla sentenza, la quale pertanto non potrebbe essere considerata parziale, onde il ricorso per cassazione avrebbe potuto investire soltanto l'esistenza della violazione del diritto di prelazione e di un danno patrimoniale, ma non anche l'esistenza del diritto di prelazione.
L'eccezione è chiaramente infondata.
La prima sentenza della Corte di appello (depositata il 10 dicembre 1996) è esplicitamente qualificata dal giudice come non definitiva nei rapporti tra l'attrice ed appellante principale CE RI e la convenuta società AE IM, avendo la Corte precisato che la stessa sentenza era definitiva soltanto nei rapporti tra la RI e gli altri convenuti RO. Ed infatti il dispositivo della stessa sentenza, dopo avere provveduto "come da separata ordinanza per il prosieguo della causa tra la RI e la DE, ha rinviato "al definitivo per le spese tra la RI e la DE, pronunziando sulle spese processuali soltanto nei rapporti tra la RI ed i RO.
Consegue che la riserva di ricorso per cassazione formulata dalla società AE IM contro la sentenza non definitiva è efficace ed operativa in ordine a tutte le statuizioni concernenti le domande proposte dalla RI nei confronti della detta società, senza possibilità di distinguere tra l'una o l'altra domanda ovvero tra l'uno o l'altro punto della stessa domanda di risarcimento del danno per violazione del diritto di prelazione vantato dall'attrice RI.

4 - Passandosi al merito del ricorso principale, i primi due motivi di esso censurano la sentenza impugnata nella parte in cui ha affermato sussistente il rapporto di locazione in capo alla RI, nel giorno in cui è stata effettuata la vendita dell'appartamento (11 aprile 1989), ritenendo che tale locazione sia cessata soltanto il 31 dicembre 1991, e non il 31 dicembre 1987 (come sostenuto dalla società ricorrente). Tale parte della sentenza è, infatti fondata su una duplice ratio decidendi.
4.1 - Pregiudiziale è il secondo motivo con cui si contesta il giudicato che, secondo la Corte di appello, si è formato sul punto, onde va prioritariamente esaminato tale motivo.
Con esso la società ricorrente deduce "falsa applicazione di legge in ordine alla ritenuta efficacia di giudicato nei confronti della società venditrice della convalida di sfratto ottenuta dagli acquirenti". La ricorrente osserva che il provvedimento di convalida, dal quale la sentenza impugnata ha fatto derivare il giudicato, ha per oggetto una intimazione di licenza per finita locazione al 31 dicembre 1991 intimata alla RI dagli acquirenti dell'appartamento locato. Tale intimazione, in quanto effettuata dagli acquirenti, non può mutare la situazione giuridica esistente al momento della vendita, prima della quale essa ricorrente aveva inviato disdetta per. la scadenza del 31 dicembre 1987. In relazione al superamento di quest'ultima scadenza senza che la RI avesse rilasciato l'appartamento, l'acquirente NN RO aveva chiesto la convalida di sfratto della RI per finita locazione, ma il OR aveva rinviato le parti al merito ed il RO aveva preferito notificare altra intimazione di licenza per il 31 dicembre 1991, specificando nell'atto di intimazione che ciò avveniva "senza pregiudizio alcuno circa l'esito del giudizio di merito" pendente innanzi al Tribunale. La ricorrente AE IM, sebbene chiamata in causa dall'intimata RI nel giudizio di convalida della licenza per 31 dicembre 1991, non si era costituita, dato che nell'intimazione si dava atto della intervenuta disdetta per la scadenza del 31 dicembre 1987. Consegue che l'intimazione di licenza notificata dal RO non può fare perdere efficacia alla disdetta inviata dalla società ricorrente per la scadenza del 31 dicembre 1987, ma si può in essa ravvisare la instaurazione di un nuovo rapporto di locazione da parte degli acquirenti dell'appartamento. La convalida assume, per relationem, il contenuto dell'intimazione e, nel caso di specie, l'atto intimato dal RO affermava che il contratto tra la società ricorrente e la RI si era risolto a seguito della disdettà data dalla precedente locatrice per il 31 dicembre 1987 e che il nuovo giudizio veniva instaurato senza pregiudizio di tale precedente intervenuta risoluzione. 4.2 - Il motivo di ricorso è fondato.
La sentenza impugnata ha attribuito efficacia di giudicato alla convalida della licenza per finita locazione alla data del 31 dicembre 1991 "rivolta alla RI ad opera del RO in epoca successiva alla vendita" (avvenuta l'11 aprile 1989). Sull'esistenza della locazione in quest'ultima data, secondo la Corte di appello, "si è quindi formato un giudicato che ha effetto anche rispetto alla AE opportunamente chiamata nel giudizio, proprio per prendere atto della pronunzia, da parte della RI".
Dagli atti processuali che, secondo l'orientamento di recente affermato dalle Sezioni unite di questa Corte con la sentenza 25 maggio 2001 n. 226, questo giudice di legittimità può direttamente esaminare, si desume che il OR di Roma ha, nell'udienza del 2 luglio 1991, convalidato la licenza per finita locazione intimata alla RI per la data del 31 dicembre 1991 da NN RO, il quale faceva espressamente salvo l'esito del giudizio di merito pendente davanti al Tribunale di Roma sulla intimazione di sfratto in precedenza notificata alla RI per la scadenza del 31 dicembre 1987. La RI non si è opposta a detta licenza, ma chiedendo previamente che "l'ordinanza di convalida (costituente giudicato sostanziale) venga emessa al cospetto delle altre parti alle quali la causa è comune" (così la comparsa di risposta alla intimazione depositata il 4 giugno 1991, è cioè alla società AE IM ed a AN RO, ai quali la RI ha previamente notificato "atto di chiamata in causa". Nessuno dei chiamati in causa è comparso nella udienza in cui, su richiesta dell'intimante e non opponendosi l'intimata, è stata emanata l'ordinanza di convalida della licenza.
Il giudicato derivante dal provvedimento di convalida non può estendersi ad un soggetto che, come la società venditrice dell'appartamento, è terzo rispetto all'acquirente che ha intimato la licenza per finita locazione. Tale effetto non può essere raggiunto attraverso la chiamata in causa del terzo da parte del soggetto intimato, effettuata ai sensi degli artt. 106 e 269 c.p.c., poiché tale chiamata in causa appare incompatibile con la natura e la struttura del procedimento speciale, presupponendo la trasformazione di quest'ultimo in un procedimento di rito ordinano. Il procedimento per convalida previsto dagli artt. 657 e seguenti c.p.c. è configurato, nella sua funzione e nelle conseguenti caratteristiche strutturali, come strumento per consentire al locatore di entrare sollecitamente in possesso del titolo esecutivo per il rilascio dell'immobile. Esso può concludersi con l'ordinanza di convalida solo allorché non insorga alcuna contestazione sul contenuto dell'intimazione (art. 663 c.p.c.), onde l'intimato, se dissente in tutto o in parte dall'atto di iniziativa dell'intimante, ha l'onere di comparire e di opporsi, determinando la trasformazione del rito speciale in un giudizio ordinario, nel quale potrà chiamare nel processo il terzo al quale ritiene comune la causa.
Nel caso di specie, l'intimata RI, di fronte ad un atto di licenza intimatole dall'acquirente dell'appartamento che espressamente intendeva non pregiudicare la questione pendente tra di lei ed il venditore dello stesso immobile sull'esistenza della locazione all'atto della vendita del bene, ha inteso risolvere tale questione a suo favore attraverso la non opposizione alla intimazione di licenza, inidonea di per sè a pregiudicare i diritti di un soggetto terzo rispetto al procedimento speciale. L'estensione della controversia che l'intimata intendeva perseguire, ponendosi al di fuori della funzione e delle caratteristiche del procedimento speciale, avrebbe imposto l'opposizione alla convalida prevista dall'art. 665 c.p.c. e la conseguente apertura di un giudizio ordinario idoneo a risolvere la questione esistente tra l'intimata ed il terzo chiamato in causa.
Conferma di ciò si ha se si pone mente al fatto che il terzo chiamato in causa non sarebbe stato legittimato ad opporsi ad una convalida di una intimazione che dichiaratamente non intendeva pregiudicare i suoi diritti.
Consegue che l'atto di chiamata in causa della società AE IM nel procedimento speciale di convalida di licenza instaurato dall'acquirente dell'appartamento nei confronti della RI non è idoneo ad attribuire alla convalida della licenza effetto di giudicato nei confronti di detta società, contrariamente a quanto ritenuto dalla sentenza impugnata.

5 - Occorre, perciò, passare all'esame del primo motivo di ricorso principale, con cui si censura l'altra ragione per la quale la Corte di appello ha escluso che il rapporto di locazione tra la società AE IM e la RI fosse cessato al momento della vendita dell'appartamento già locato alla stessa RI, per effetto della formale disdetta che la società locatrice aveva inviato alla menzionata conduttrice per la data del 31 dicembre 1987. La ricorrente censura la sentenza impugnata che non ha attribuito efficacia a tale disdetta, deducendo la violazione e falsa applicazione dell'art. 3 della legge n. 392 del 1978. La ricorrente lamenta che la Corte di appello abbia erroneamente ritenuto necessaria l'accettazione di tale disdetta da parte della conduttrice, mentre tale atto unilaterale "esplica la sua efficacia risolutiva senza necessità alcuna di accettazione", ed abbia altresì ravvisato una rinnovazione tacita del contratto in presenza di una condotta della società locatrice di conferma della volontà risolutiva manifestata con la disdetta, e di cui la stessa sentenza impugnata dà atto.
Il motivo di ricorso è fondato perché sussiste nella motivazione della sentenza impugnata la violazione dell'art. 3 della legge n. 392 del 1978.
La Corte di appello, pure affermando che "in data 9.5.1987 la AE ha inviato formale disdetta del contratto di locazione per il 31.12.1987, e che successivamente ha dichiarato di accettare i ratei di canone inviati dalla RI come corrispettivo della ritardata restituzione dell'immobile", ha escluso che il contratto sia cessato alla data indicata nella disdetta per le seguenti due ragioni a) la RI non ha accettato la disdetta;
b) la AE non ha "dato seguito alla disdetta dopo il mancato rilascio al 31.12.1987 con giudizio di convalida, che era necessario in relazione al chiaro intento della RI di continuare nel rapporto manifestato con l'invio del canone".
Ambedue le dette ragioni sono giuridicamente errate. Per quanto attiene a quella qui indicata sub lettera a), la disdetta del contratto di locazione, con cui una delle parti contrattuali, almeno sei mesi prima della scadenza, comunica all'altra che non intende rinnovarlo (art. 3 della legge n. 392/1978), è un atto unilaterale recettizio, che produce i suoi effetti indipendentemente dalla accettazione della controparte. È, pertanto, irrilevante che la disdetta della società locatrice non sia stata accettata dalla conduttrice.
In ordine alla ragione indicata sub lettera b), non è
sufficiente l'invio del canone di locazione, da parte del conduttore, nel periodo successivo alla scadenza contrattuale, per ritenere che si sia avuta la rinnovazione tacita del contratto e quindi siano venuti meno gli effetti della disdetta precedentemente comunicata dal locatore. La rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal solo fatto della permanenza del conduttore nell'immobile oltre la scadenza del termine, ma occorre che dall'univoco comportamento tenuto dalle parti dopo la scadenza del contratto possa desumersi la tacita volontà di entrambe di mantenere in vita il rapporto locativo (Cass. 16 marzo 1990 n. 221 1). I canoni che la conduttrice RI ha continuato ad inviare dopo il 31 dicembre 1987 sono stati accettati dalla società locatrice, secondo l'accertamento compiuto dalla sentenza impugnata, "come corrispettivo della ritardata restituzione dell'immobile", con riferimento quindi all'obbligazione posta a carico del conduttore dall'art. 1591 c.c.. Non è stata indicata dalla Corte di appello alcuna condotta della società locatrice idonea a fare desumere la rinnovazione tacita del contratto scaduto il 31 dicembre 1987, a seguito della disdetta dalla stessa inviata per la detta scadenza.

6 - In sintesi, sono fondati i primi due motivi del ricorso principale che censurano le ragioni per le quali la Corte di appello ha ritenuto sussistente, alla data dell'11 aprile 1989, il rapporto di locazione precedentemente instaurato tra la società AE IM e la signora CE RI, rapporto rilevante ai fini della titolarità del diritto di prelazione vantato dalla RI.

7 - L'accoglimento dei primi due motivi del ricorso principale determina l'assorbimento del terzo motivo dello stesso ricorso, con cui si nega che sussista, a favore della conduttrice, il diritto di prelazione da lei vantato a fondamento della domanda di risarcimento del danno.

8 - Assorbito è anche l'unico motivo del ricorso incidentale condizionato, con cui la RI ha sostenuto che il diritto di prelazione sussiste anche nell'ipotesi in cui si accertasse che la locazione era scaduta, essendo ella comunque occupante dell'appartamento venduto. Tale questione, posta dalla intimata in via condizionata ai punti investitì dal ricorso principale e non rilevabile di ufficio, assume rilevanza solo se il giudice di rinvio accerterà l'insussistenza del rapporto di locazione alla data della vendita dell'appartamento.

9 - In conclusione, le due sentenze impugnate vanno cassate e la causa tra la RI e la società AE IM va rinviata ad altra sezione della Corte di appello di Roma, che accerterà nuovamente se il rapporto di locazione instaurato tra le dette parti fosse o meno sussistente alla data della vendita dell'appartamento locato. 10 - Sussistono giusti motivi per disporre la compensazione tra le parti delle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte riunisce i ricorsi, accoglie i primi due motivi del ricorso principale e dichiara assorbiti il terzo motivo del ricorso principale ed il ricorso incidentale, cassa le sentenze impugnate e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di appello di Roma. Compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione. Così deciso a Roma, il 22 aprile 2002.
Depositato in Cancelleria il 22 luglio 2002