Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere -
Dott. Rosario DE JULIO - Consigliere -
Dott. Roberto HE TRIOLA - Consigliere -
Dott. Francesco Paolo FIORE - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
CENTRO EDILE QU SRL, in persona del legale rappresentante pro tempore QU PE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA GIULIO CESARE 71, presso lo studio dell'avvocato VITO NANNA, difeso dall'avvocato VINCENZO SPAGNOLO, per procura speciale, Dr. IANARO Vincenzo, in ALTAMURA, rep. n. 1554 del 27/12/1999;

- ricorrente -

contro
CA HE, elettivamente domiciliato in ROMA VIA MARCO POLO 84, presso lo studio dell'avvocato ALDO CIPOLLONE, difeso dall'avvocato ONOFRIO SISTO, per procura speciale Dott. LONERO Gaetano, rep. n 327, dell'1/6/2000 in Altamura;

- resistente -
contro
AR RA;

- intimata -
avverso la sentenza n. 1094/98 della Corte d'Appello di BARI, depositata il 21/12/98;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza dell'11/10/01 dal Consigliere Dott. Francesco Paolo FIORE;

udito l'Avvocato SPAGNOLO Vincenzo, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito l'Avvocato VALORI Alfonso per delega dell'Avv. SISTO, depositata in udienza, difensore del resistente che ha chiesto il rigetto del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Orazio FRAZZINI che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con citazione del 28 maggio 1982, la società CE DI EL a resp. lim., assumendo di aver riscontrato dei vizi (che ne deprezzavano il valore, oltre a renderlo inidoneo all'uso) con riguardo al terreno in agro di Altamura, oggetto del contratto preliminare di compravendita del 20 giugno 1981, concluso tra essa società (promissaria acquirente) e HE AR (promittente venditore), in proprio e quale procuratore di FF NE, conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Bari, i predetti ON e NE perché si desse esecuzione specifica a quel contratto, ai sensi dell'art. 2932 c.c., previa riduzione del prezzo pattuito, ovvero, in subordine, perché se ne dichiarasse la risoluzione, con condanna dei convenuti al risarcimento dei danni ed alla restituzione dell'acconto versato di lire 35.317.000. In prima udienza, si costituiva il convenuto HE AR, preliminarmente chiedendo che la società attrice operasse una scelta tra le domande proposte e formulando, poi, a sua volta, domanda di accertamento della legittimità del recesso dal contratto di esso promittente venditore, con conseguente ritenzione dell'acconto versatogli, posto che la società attrice era inadempiente agli impegni contrattuali assunti.
In corso di causa, si costituiva l'altra convenuta, FF NE, eccependo la sua estraneità ai fatti di causa, per non avere in alcun modo partecipato al contratto preliminare in questione, e chiedendo che venisse accertata in capo ad essa la proprietà esclusiva del terreno promesso in vendita.
Con sentenza del 18 gennaio/28 giugno 1994, il Tribunale di Bari dichiarava risolto il contratto preliminare per inadempimento colpevole del AR, con conseguente obbligo di restituire l'acconto versatogli, maggiorato degli interessi legali e del danno da svalutazione monetaria, e dichiarava di esclusiva proprietà di FF NE il terreno promesso in vendita.
HE AR interponeva gravame, cui resistevano le controparti.
Con sentenza del 10 novembre/21 dicembre 1998, la Corte d'appello di Bari riformava la decisione di primo grado, rigettando la domanda di risoluzione del contratto, proposta dalla società CE DI EL, e dichiarando legittima la ritenzione da parte del AR dell'acconto versatogli.
Argomentava la Corte d'appello che, a fronte della indiscussa proprietà in capo alla NE del terreno promesso in vendita, il AR, giusta procura speciale a vendere, conferitagli dalla NE con scrittura autenticata dal notaio Fornaro il 14 dicembre 1981, aveva provato di essere nella effettiva possibilità di concludere nel previsto termine del 17 dicembre 1981 il contratto definitivo di compravendita, di cui al preliminare del 20 giugno 1981, nel quale lo stesso AR, promittente venditore, non era indicato che agisse quale procuratore della NE. Rilevava, poi, che il contratto preliminare non conteneva alcun cenno a caratteristiche edificatorie del terreno promesso in vendita, ne' risultava che il AR le avesse garantite. D'altra parte, precisava che non era credibile che la società CE DI EL non fosse stata in grado di conoscere i vizi del terreno, visibili e successivamente denunciati, vizi -questi- che non erano peraltro d'ostacolo ad un'attività di sfruttamento edilizio dello stesso (terreno). Di qui conseguiva che inadempiente al contratto preliminare era la detta società, inopinatamente rifiutatasi di stipulare il contratto definitivo, e che legittimo era il recesso del AR dallo stesso contratto preliminare, con ritenzione dell'acconto versatogli a titolo di caparra confirmatoria.
Per la cassazione di tale sentenza, la società CE DI EL ha proposto ricorso in forza di quattro motivi, illustrati con successiva memoria.
L'intimato HE AR ha depositato "atto di mera costituzione" e l'altra intimata, FF NE, non ha svolto alcuna difesa.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, va rilevata la inammissibilità dell' "atto di mera costituzione" dell'intimato HE AR, non notificato e non depositato, ai sensi dell'art. 370 c.p.c., e, quindi, non apprezzabile ne' quale controricorso, ne' quale memoria ex art. 378 c.p.c. (v. Cass. n. 2805/00 e n. 3915/98).
Con il primo motivo, denunciando violazione degli artt. 112 e 342 c.p.c., nonché vizi di motivazione, la ricorrente si duole che la sentenza impugnata sia fondata sull'esistenza di una procura speciale a vendere, quella del 14 dicembre 1981, autenticata dal notaio Fornaro e conferita dalla NE (proprietaria del terreno promesso in vendita) al AR, che, a suo dire, non sarebbe stata oggetto di questione dedotta dallo stesso AR, in sede di gravame, mediante enunciazione di specifico motivo. Con il secondo motivo, denunciando violazione degli artt. 1398 e 1399 c.c., nonché vizi di motivazione, la ricorrente si duole che la sentenza impugnata si incorsa nell'errore di ritenere "superata la necessità della ratifica del preliminare di compravendita concluso dal AR in qualità di falsus procurator, sostenendo che la questione era superata dalla procura a vendere rilasciata in data 14.12.81", ed abbia poi errato nel ritenere che tale procura avesse ad oggetto lo stesso terreno, promesso in vendita dal AR con il contratto preliminare.
Con il terzo motivo, denunciando violazione degli artt. 1427, 1429, 1490, 1492, 1495 e 1497 c.c., nonché vizi di motivazione, la ricorrente si duole che la sentenza impugnata sia pervenuta ad affermare che i denunciati vizi del terreno promesso in vendita fossero riconoscibili da essa ricorrente, inopinatamente ritenuta società edile, quando invece tale non era, ed abbia poi ritenuto che quei vizi non determinassero l'inidoneità del bene all'uso edilizio cui era destinato, quando invece il materiale probatorio in atti (in particolare, la consulenza tecnica d'ufficio) raffigurava tale inidoneità.
Con il quarto motivo, infine, denunciando violazione dell'art. 1362 e segg. c.c., nonché vizi di motivazione, la ricorrente si duole che la sentenza impugnata abbia inopinatamente ritenuto che l'uso edificatorio del terreno promesso in vendita non fosse stato garantito nel contratto preliminare, sol perché questo stesso contratto non esprimeva formalmente una garanzia siffatta, quando invece l'accertata, macroscopica sproporzione tra valore venale del bene (lire 4.000.000) e prezzo pattuito nel contratto preliminare (lire 90.000.000) era sicuro indice che "il fondo in questione era stato compromesso in relazione alla sue asserite potenzialità edificatorie".
I motivi esposti sono tutti privi di pregio.
Ed invero, con riguardo al primo motivo, va osservato che l'esame degli atti, consentito dalla particolare natura della questione posta, evidenzia che il AR ebbe ad enunciare quale specifico motivo di gravame anche l'esistenza della procura a vendere il terreno promesso in vendita alla ricorrente, procura per l'appunto conferitagli dalla AR, secondo la conforme attestazione del notaio Fornaro.
In effetti, con l'atto di gravame, il AR, nel contestare la decisione di primo grado sul punto della sua disconosciuta rappresentanza della NE, proprietaria del terreno promesso in vendita, ebbe a dedurre, tra l'altro, che il notaio Fornaro di Altamura "ha attestato la esistenza di procura rilasciata dalla NE al AR, con contestuale conferma che la stessa procura conteneva in sè una espressa e chiara manifestazione di volontà del dominus (la NE) di rendere operativo il negozio posto in essere dal AR (cfr. Cass. civ. 24/8/86 n. 2945). Di tal ché anche sotto tale profilo la sentenza impugnata va riformata..". Con riguardo al secondo motivo, preliminarmente rilevata la mancanza di specifica censura sulla produzione in giudizio della procura speciale a vendere del 14 dicembre 1981, pur ritenuta irrituale dalla ricorrente, va osservato che la sentenza impugnata non è incorsa nella violazione e nei vizi denunciati, per avere ritenuto irrilevante -al fine di valutare il denunciato inadempimento del AR al contratto preliminare- l'esistenza della ratifica di tale contratto da parte di chi non ne aveva preso parte, la NE, appunto, indiscussa proprietaria del terreno promesso in vendita dal AR.
Ed invero, come evidenziato dalla sentenza impugnata, nel contratto preliminare di compravendita, concluso tra il AR (quale promittente venditore) e la società CE DI EL (quale promissaria acquirente) non v'era spendita del nome della NE, indiscussa proprietaria del terreno promesso in vendita, così che non sorgeva alcuna necessità di ratifica di quel contratto da parte di quest'ultima (la ratifica è appunto rivolta a rendere operativo per il dominus il contratto concluso dal falsus procurator), e l'accertato conferimento da parte della NE al AR di procura speciale a vendere lo stesso terreno, prima della scadenza del termine previsto nel preliminare per la stipula del contratto definitivo di compravendita, costituiva titolo perché il AR trasferisse alla società CE DI EL il terreno da lui AR promesso in vendita, così adempiendo l'obbligazione assunta col contratto preliminare di concludere per tempo il contratto di compravendita definitivo (col contratto preliminare, appunto, le parti assumono l'obbligazione di concludere successivamente un contratto, quello definitivo, di cui hanno già concordato gli elementi essenziali).
Il richiamo della ricorrente al precedente di questa Corte, sent. n. 3076 del 1998, è inconferente, essendosi in esso affrontata questione diversa, relativa -appunto- a promessa di vendita stipulata da rappresentante senza poteri.
Quanto, poi, all'ulteriore errore, in cui la ricorrente deduce sia incorsa la sentenza impugnata, per aver inopinatamente ritenuto che la procura a vendere del 14 dicembre 1981 e il contratto preliminare avessero ad oggetto lo stesso terreno, va osservato che tale censura involge una questione affatto nuova, per quanto neppure si prospetta sia stata posta nel giudizio di merito, ne' tale risulta, e, quindi, non può ritenersi ammissibile in sede di legittimità. Con riguardo al quarto motivo, logicamente prioritario rispetto al terzo, non può che rilevarsene la genericità, per quanto la ricorrente non indica in ricorso (in violazione dello stesso principio di autosufficienza del ricorso per cassazione) il contenuto specifico e compiuto del contratto preliminare de quo, così non consentendo l'individuazione pronta e puntuale delle questioni sollevate sull'interpretazione di questo stesso contratto (in punto garanzia d'idoneità del terreno ad uso edificatorio), e per quanto neppure specifica i canoni ermeneutici in concreto violati, ne' il punto e il modo in cui il giudice di merito si sia da essi canoni discostato.
In effetti, senza specificare il contenuto del contratto preliminare, la ricorrente si limita a denunciare la violazione dell'art. 1362 e segg. c.c.. perché la Corte di merito, trascurando di considerare l'elemento della macroscopica sproporzione tra prezzo pattuito per l'acquisto e valore effettivo del bene, successivamente accertato, si sarebbe acriticamente attenuta "al senso letterale delle parole", quasi che la lettera del contratto non possa essere -come può- criterio ermeneutico esaustivo quando il senso letterale delle espressioni usate riveli con chiarezza e univocità la comune volontà delle parti (v. Cass. 4671/00, n. 13351/99, n. 4815/98 e n. 5389/97), tanto più nell'ipotesi in cui (come nella specie, relativa a contratto preliminare di compravendita immobiliare) la volontà comune delle parti debba rivestire la forma scritta, sotto pena di nullità.
L'infondatezza del quarto motivo di ricorso assorbe il terzo, relativo alle dipendenti questioni (sul piano logico) dell'esistenza e riconoscibilità dei vizi del terreno in oggetto, che lo avrebbero reso inidoneo ad uso edificatorio.
Conclusivamente, quindi, per le ragioni esposte, il ricorso deve essere rigettato.
Sussistono giusti motivi per la totale compensazione delle spese del giudizio di cassazione tra la ricorrente e l'intimato AR, che ha partecipato alla discussione della causa.
Non v'è luogo a provvedere con riguardo alla intimata NE, che non ha svolto alcuna difesa.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione tra la ricorrente società CE DI EL e l'intimato HE AR.
Così deciso l'11 ottobre 2001, in Roma, nella camera di consiglio della seconda sezione civile.
Depositato in Cancelleria il 17 gennaio 2002