Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE - Presidente -
Dott. Antonino ELEFANTE - Consigliere -
Dott. Giandonato NAPOLETANO -Rel. Consigliere -
Dott. Enrico SPAGNA MUSSO - Consigliere -
Dott. Giovanna SCHERILLO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
UT ADIUTO, domiciliato in ROMA presso la Cancelleria della Corte Suprema di Cassazione, difeso L'avvocato FRANCESCO VENEZIANI, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
TI OM, IN IT, AT IO, TE SE, TI PI TO;

- intimati -

e sul 2 ricorso n. 03592/97 proposto da:
TI OM, TE SE, AT IO, TI PI TO, IN IT, elettivamente domiciliati in ROMA VIA G. RONCONI 93, presso lo studio dell'avvocato S GIULIANI difesi L'avvocato RUSSO FRATTASI GIANCARLO, giusta delega in atti;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -
contro
UT ADIUTO, domiciliato in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, presso la Cancelleria della Corte Suprema di Cassazione, difeso L'avvocato FRANCESCO VENEZIANI, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 974/96 della Corte d'Appello di BARI, depositata il 12/10/96;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 17/2/99 dal Consigliere Dott. Giandonato NAPOLETANO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Alessandro CARNEVALI che ha concluso per l'accoglimento del 1 motivo del ricorso principale, rigetto degli altri;

inammissibilità del ricorso incidentale, in subordine il rigetto dei primi due motivi e accoglimento del terzo.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
EN GE, ER MA, PI AN TI, PE TT e VI NC, con atto di citazione notificato il 4 agosto 1988, convennero innanzi al Tribunale di Bari Adiuto PU, titolare dell'omonima impresa edile, per ivi, previa declaratoria di inadempimento del convenuto alle obbligazioni assunte in virtù dei contratti preliminari di vendita conclusi nel 1980, con i quali aveva promesso in vendita a ciascuno di loro un appartamento con relativo box, costruito in Noci, nel piano di edilizia agevolata convenzionata, ed in virtù della transazione conclusa il 20 luglio 1982, sentire disporre, ai sensi dell'art.2932 cod. civ., il trasferimento a loro favore della proprietà dei singoli appartamenti e condannare il convenuto al versamento della penale, in ragione di £.

7.800.000 ciascuno, al rimborso degli interessi di preammortamento del mutuo illegittimamente richiesti ed al risarcimento del danno, nonché per sentir disporre la riduzione del prezzo degli immobili per vizi e difetti.
Gli attori chiesero, altresì, che fosse convalidato il sequestro conservativo loro concesso ante causam dal Presidente dello stesso Tribunale a garanzia dei loro crediti, sino a concorrenza del valore di £. 200.000.000.
Il convenuto resistè alla domanda, chiedendone il rigetto ed, in via riconvenzionale, instò per la dichiarazione di nullità della transazione del luglio 1982.
L'adito Tribunale, accogliendo parzialmente la domanda principale e rigettando la domanda riconvenzionale, convalidò il sequestro conservativo, che il G.I. aveva ridotto al valore di £. 50.000.000, convertendolo nella cauzione del medesimo ammontare prestata dal PU, dispose il trasferimento coattivo, a favore degli attori, della proprietà degli immobili promessi in vendita, per il prezzo per ciascuno degli attori precisato, condannò il convenuto al versamento, a favore di ciascuno degli attori, della somma di £.

7.800.000 a titolo di penale.
Tale decisione, impugnata dal soccombente PU, è stata parzialmente riformata, con sentenza resa in data 12 ottobre 1996, dalla Corte di Appello di Bari, che ha, tra l'altro, ridotto a £.

3.500.000 la misura della penale dovuta dal PU a ciascuno dei promissari acquirenti ed ha condannato costoro a corrispondere al PU, a far tempo dal 30 maggio 1984, data di effettiva consegna degli alloggi, gli interessi compensativi sul residuo prezzo dovuto.
In ordine al sequestro conservativo, il giudice d'appello ha ritenuto sussistere il fumus boni iuris contestato L'appellante, osservando che la misura cautelare era stata richiesta, non solo per l'ipotesi che, in difetto del certificato di abitabilità, non fosse possibile disporre il trasferimento coattivo della proprietà degli immobili, ma anche, in via alternativa, che l'adempimento specifico fosse reso possibile e che dalla documentazione allegata al ricorso emergevano le inadempienze del PU ed i crediti prospettabili a favore dei ricorrenti per l'eventualità dell'accoglimento dell'una o dell'altra delle domande.
Non era, poi, dubitabile, ad avviso della Corte d'Appello, il grave inadempimento del PU, il quale, a fronte del puntuale adempimento dei promissari acquirenti, che avevano versato il prezzo in contanti e le rate di mutuo, non solo aveva ritardata la consegna degli appartamenti, lasciando trascorrere invano sia il termine originariamente pattuito sia quello convenuto in via transattiva (la consegna effettiva avvenne solo il 30 maggio 1984, mentre i contratti preliminari l'avevano fissata al marzo 1982 e l'atto di transazione al 30 aprile 1983), ma aveva anche ottenuto con ritardo di oltre quattro anni, imputabile esclusivamente a sua responsabilità, per aver commesso vari illeciti edilizi, il certificato di abitabilità ed, infine, si rifiutava di prestare il consenso alla stipula dei contratti definitivi.
Quanto alla misura della penale, la corte distrettuale, avuto riguardo all'interesse che i promissari acquirenti avevano all'adempimento ed alla concreta situazione contrattuale, caratterizzata da atti transattivi sia sulla data di consegna degli alloggi sia sul prezzo di essi, ha ritenuto di poter prescindere da una rigida ed esclusiva valutazione del danno subito dagli appellati ed ha, in via equitativa, ridotto l'importo della penale, per ciascun promissario acquirente, dalla misura, pattuita con l'atto di transazione, di £.

7.800.000 a quella di £.
3.500.000.
Da ultimo, ha ritenuto il giudice d'appello che gli appellati dovessero corrispondere sul residuo prezzo dovuto gli interessi legali ai sensi dell'art. 1499 cod. civ., a decorrere dal 30 maggio 1984, da tale data avendo ricevuto in consegna gli alloggi. Avverso tale decisione il PU propone ricorso, fondato su quattro motivi, cui resistono con controricorso il GE, il TT, il MA, l'TI ed il SC, i quali, a loro volta, propongono ricorso incidentale, affidandosi a tre motivi e depositano memoria illustrativa. Il PU ha notificato controricorso rispetto al ricorso incidentale.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Preliminarmente, ai sensi dell'art. 335 cod. proc. civ., i due ricorsi vanno riuniti, essendo diretti verso una stessa sentenza. Sempre in via preliminare, va esaminata l'eccezione di inammissibilità del controricorso e del ricorso incidentale proposti dal GE, dal TT, dal MA, L'TI e dal SC, eccezione che il PU solleva, rilevando che l'atto non contiene l'esposizione dei fatti di causa prescritta dal combinato disposto degli artt. 370, 371 e 366 cod. proc. civ., limitandosi a fare rinvio alla narrativa della sentenza impugnata. L'eccezione è fondata solo con riferimento al ricorso incidentale che, in considerazione della sua autonomia rispetto al ricorso principale, deve mettere la parte avversa ed il giudice in condizione di rendersi conto, attraverso la lettura dell'esposizione, sia pure sommaria dei fatti di causa, dell'effettivo svolgimento della vicenda processuale, delle domande e delle eccezioni delle parti e dell'esatta portata delle statuizioni adottate nelle precedenti fasi del giudizio, in particolare di quelle che costituiscono oggetto dell'impugnazione. Nel caso in esame, invece, l'esposizione dei fatti di causa manca del tutto, poiché i ricorrenti incidentali si limitano ad operare un rinvio alla narrativa della sentenza impugnata e peraltro, neppure dal contenuto dei motivi del ricorso è dato ricavare l'esatta portata delle statuizioni impugnate nonché le ragioni che le sorreggono.
Pertanto, il ricorso incidentale va dichiarato inammissibile. Non altrettanto può dirsi del controricorso, in considerazione della sua natura di mera difesa rispetto al ricorso avverso, al quale evidentemente si collega, sicché, proprio in virtù di tale collegamento, esso è intellegibile senza la necessità della reiterazione dell'esposizione dei fatti di causa già contenuta nel ricorso.
Va, quindi, esaminato il solo ricorso principale.
Col primo motivo il ricorrente censura l'impugnata sentenza per violazione dell'art. 2909 cod. civ. nonché per omessa motivazione circa un punto decisivo della controversia, adducendo che il Tribunale aveva rigettato la domanda degli attori volta alla restituzione delle somme versate da ciascuno dei promissari acquirenti per interessi di preammortamento e prefinanziamento nonché per oneri di istruzione delle pratiche di mutuo, osservando che tali oneri e spese, essendo necessari per beneficiare del finanziamento, dovevano gravare su coloro - i promissari acquirenti - che il finanziamento avevano conseguito. Ciò, ad avviso del ricorrente, comportava la conseguenza che il Tribunale doveva detrarre dalla complessiva somma da ciascuno dei promissari acquirenti versata la parte corrisposta a titolo di interessi di preammortamento e prefinanziamento nonché di oneri per l'istruzione delle pratiche di mutuo, essendo evidente che solo la parte residua di quella somma poteva essere imputata al prezzo dell'alloggio. Orbene, osserva il ricorrente, mentre i promissari acquirenti non impugnarono la statuizione di rigetto della domanda di restituzione di dette somme, sicché sul punto si era formato il giudicato interno, esso PU, con l'atto di appello, aveva richiesto espressamente consulenza tecnica d'ufficio volta alla determinazione del residuo debito degli appellati. Ma il giudice d'appello ha ignorato tale richiesta ed, al pari del Tribunale, non ha detratto le somme che sarebbero dovute restare a carico degli appellati, in tal modo violando il giudicato formatosi sul punto.
La censura è parzialmente fondata e va accolta per quanto di ragione.
Risulta L'impugnata sentenza (v. fg. 4) che col secondo motivo d'appello il PU censurò la sentenza di primo grado anche per avere omesso di trarre coerenti conseguenze, in punto di determinazione del prezzo, dalla statuizione con la quale aveva rigettato la domanda dei promissari acquirenti volta alla ripetizione di quanto da ciascuno di essi versato al PU a titolo di interessi di prefinanziamento e preammortamento nonché a titolo di spese per l'istruzione delle pratiche di mutuo. E, come risulta L'atto di appello, consultabile in quanto viene denunciato anche un vizio in procedendo, con lo stesso motivo di gravame fu richiesta consulenza tecnica d'ufficio, al fine di sceverare dalla somma da ciascuno dei promissari acquirenti corrisposta al PU quella parte di essa versata al suddetto titolo, poiché solo la residua somma poteva ritenersi corrisposta a titolo di prezzo dell'alloggio.
Su tale censura la Corte d'Appello ha omesso del tutto di pronunciarsi.
Al riguardo, assolutamente incomprensibile è l'assunto sostenuto dai controricorrenti, secondo cui il passo della sentenza di primo grado riportato nel ricorso, a dimostrazione della ragione che indusse il Tribunale a rigettare la domanda di restituzione di dette somme avanzata dai promissari acquirenti, si riferirebbe "ad altre parti di un giudizio autonomo e diverso", poiché nulla autorizza a sostenere un siffatto assunto, che, del resto, viene abbandonato nell'ultima difesa scritta dei promissari acquirenti. Nè, come parrebbe dedursi dallo stesso controricorso dei promissari acquirenti, può ritenersi che una motivazione, sia pure implicita, sulla censura formulata col secondo motivo d'appello, sia contenuta nella parte della sentenza che fa riferimento ai puntuali pagamenti eseguiti dai promissari acquirenti e sottolinea che furono loro rese quietanze liberatorie, essendo evidente che il fatto che fossero state versate al PU tutte le somme a lui dovute non escludeva che una parte delle somme versategli non fossero imputabili a titolo di prezzo e che, pertanto, se e nella misura versate, dovessero essere detratte dalle complessive somme versate.
Orbene, anche se infondatamente il ricorrente denuncia una violazione, da parte della Corte d'Appello, del giudicato formatosi sulla statuizione di rigetto della domanda, proposta dai promissari acquirenti, di restituzione delle somme da ciascuno di essi versate a titolo di preammortamento e prefinanziamento nonché a titolo di spese per le pratiche di mutuo, essendo evidente che tale statuizione è rimasta confermata dalla sentenza di secondo grado, certamente a ragione il PU si duole di omessa pronuncia sulla censura oggetto del secondo motivo di appello, con la quale egli mirava a conseguire, in ordine al residuo prezzo dovutogli da ciascuno dei promissari acquirenti, una pronuncia che, in coerenza con quanto dal Tribunale statuito sulla domanda di ripetizione di dette somme, detraeva da quanto complessivamente versato da ciascuno dei promissari acquirenti quella parte che era stata versata a titolo di interessi di preammortamento, e prefinanziamento nonché di oneri per le pratiche di mutuo.
È, invero, evidente che, essendo stato accertato con efficacia di giudicato che le somme versate a quel titolo dovevano essere sostenute dai promissari acquirenti, costituendo oneri per il conseguimento del finanziamento di cui beneficiavano gli stessi promissari acquirenti, esse non potevano essere imputate al prezzo degli alloggi pattuito dalle parti, perché, altrimenti, questo si sarebbe di fatto ridotto.
Col secondo mezzo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 2932, co. 2 , cod. civ. nonché dell'art. 1460 stesso codice, violazione e mancata applicazione dell'art. 8 L. n.10 del 1977, motivazione illogica e contraddittoria nonché omessa valutazione di documenti decisivi.
All'uopo, il PU rileva che la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre doveva essere dichiarata improcedibile, poiché, come risulta dalla stessa sentenza impugnata, i promissari acquirenti non avevano versato il saldo del prezzo degli alloggi ne' avevano fatto offerta di esso nei modi di legge.
Osserva ancora il ricorrente che la Corte di Appello è caduta in contraddizione, perché mentre ha affermato, contro l'evidenza, che i promissari acquirenti avevano corrisposto l'intero prezzo prima del giudizio, ha, poi, riconosciuto che ciò non corrisponde al vero ed ha, inoltre, omesso di esaminare le lettere di costituzione in mora del 15 ottobre 1987, indirizzate da esso ricorrente ai promissari acquirenti.
La censura è inammissibile, così come prospettata, poiché pone in sede di legittimità una questione mai prospettata nei due gradi di merito.
Risulta, invero, L'impugnata sentenza che con l'atto di appello (2 motivo) il PU pose anche il problema del mancato versamento, da parte dei promissari acquirenti, del residuo prezzo, ma non già per eccepire, come fa ora con la censura in esame, ai sensi dell'art. 2932, co. 2 , cod. civ., l'improcedibilità della domanda di adempimento in forma specifica dell'obbligo a contrarre per mancata esecuzione della controprestazione o per mancata offerta di essa nei modi di legge, bensì solo per chiederne il rigetto sull'assunto che inadempienti erano i promissari acquirenti, non esso promittente venditore.
È, dunque, evidente la diversa prospettazione che ora si fa della tesi dell'inadempimento dei promissari acquirenti e, conseguentemente, la non consentita introduzione di una questione nuova.
Sul punto, peraltro, il ricorrente non si duole di omessa pronuncia da parte del giudice d'appello.
Giova, comunque, evidenziare anche l'infondatezza della censura, poiché, come emerge chiaramente dalla sentenza impugnata, i promissari acquirenti avevano versata l'intera quota per contanti del prezzo pattuito nonché, alle rispettive scadenze, le rate del mutuo, tant'è che, come si è accennato sub 1 ), il PU aveva rilasciato loro quietanze liberatorie;
sicché essi restavano debitori solo delle rate di mutuo a scadere.
Invece, come pure emerge dalla sentenza impugnata, l'esigenza del versamento della modesta differenza di prezzo è emersa solo in corso di causa, a seguito dell'accertamento del C.T.U., che ha determinato una superficie superiore a quella indicata dallo stesso costruttore-venditore negli atti di transazione del 20 luglio 1982, per cui si rendeva necessaria la correzione del prezzo di ciascun alloggio.
La vicenda, così come descritta in sentenza e non contestata dal ricorrente, impediva che la differenza di prezzo fosse versata od offerta prima del suo accertamento.
Col terzo motivo il ricorrente lamenta violazione e falsa applicazione dell'art. 1382 cod. civ., in relazione all'art. 1219 stesso codice, nonché omessa od insufficiente motivazione, adducendo che la condanna al pagamento della quale è ingiusta ed illegittima, poiché i promissari acquirenti, accettando la consegna materiale degli alloggi in data 31 maggio 1984, consegna anticipata che costituiva la principale prestazione dovuta da esso promittente venditore, non avevano espresso alcuna riserva in ordine al diritto alla penale, cui solo a distanza di quattro anni circa avrebbero accennato a mezzo del loro difensore.
Pertanto, ad avviso del ricorrente, vi era stata "una indubbia acquiescenza alla rinuncia alla penale".
La censura è manifestamente infondata.
La tesi implicita nell'assunto sostenuto dal ricorrente è che dal silenzio osservato dai promissari acquirenti all'atto della consegna materiale degli alloggi e per tutto il tempo, della durata di quattro anni circa, che va dalla data della consegna a quella della nota del loro difensore, che faceva salvo il diritto alla penale, debba dedursi la rinuncia, da parte degli stessi promissari acquirenti, al diritto alla penale, pattuita per il ritardo nella consegna degli alloggi.
Trattasi, com'è evidente, di tesi priva di qualsiasi fondamento giuridico, poiché quando il creditore non abbia, come nel caso in esame, l'onere di formulare una dichiarazione volta a far salvo l'esercizio del suo diritto di credito, il silenzio serbato al riguardo non può giammai essere interpretato come manifestazione tacita della volontà di rinunciare al diritto di credito e, tanto meno, quale elemento dal quale possa inferirsi una presunzione di rinuncia (cfr. Cass., 27 giugno 1991, n. 7215). Costituisce jus receptum in giurisprudenza il condiviso principio secondo cui "la rinuncia, quale espressione tipica dell'autonomia negoziale privata, per poter essere ritenuta sussistente, deve essere tale, nella sua manifestazione, da non lasciare dubbio alcuno sull'effettività della volontà abdicativa e, se può anche essere tacita, desumibile cioè da comportamenti non equivoci e concludenti della parte, incompatibili con l'intenzione di avvalersi del relativo diritto, non può mai, invece, essere presunta" (Cass., 18 giugno 1990, n. 6116; Cass., 21 luglio 1981, n. 4697). Col quarto mezzo il ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell'art. 671 cod. proc. civ. nonché insufficiente e contraddittoria motivazione, adducendo che il sequestro conservativo fu concesso e convalidato malgrado le diverse risultanze di causa in ordine all'adempimento del contratto, l'inesistenza del fumus boni iuris, così come prospettato dai ricorrenti, i quali avevano col ricorso addotto il loro diritto alla risoluzione del contratto, poiché, trattandosi di edilizia convenzionata, non avrebbero potuto confidare nell'adempimento specifico dell'obbligo a contrarre, e l'inesistenza del periculum in mora.
La censura va disattesa.
La motivazione dell'impugnata sentenza in ordine all'esistenza dei presupposti per la concessione e la convalida del sequestro conservativo è ampia e priva di vizi logico-giuridici, che, peraltro, non vengono neppure denunciati se non con riferimento al nesso strumentale che necessariamente deve sussistere tra l'invocata cautela e la domanda di merito che si intende proporre. Sennonché, anche con riferimento a tale aspetto, la motivazione data dalla Corte d'Appello è oltremodo esaustiva, poiché, in esito all'esame del contenuto del ricorso, che costituisce accertamento di fatto esclusivamente riservato al giudice del merito, il giudice d'appello perviene alla conclusione che la domanda di merito fu prospettata dai ricorrenti in forma alternativa (risoluzione contrattuale o trasferimento della proprietà degli alloggi) e che, peraltro, la dedotta impossibilità, all'epoca dell'adempimento in forma specifica ex art. 2932 cod. civ. era conseguenza del mancato rilascio del certificato di abitabilità, sopravvenuto, invece, nelle more del giudizio.
Tale parte della motivazione sfugge del tutto alla censura formulata dal ricorrente, il quale incorre nel vizio della genericità anche con riferimento al periculum in mora, che, correttamente individuato dal giudice d'appello nell'esistenza di pregiudizievoli iscrizioni e trascrizioni sui beni costituenti il patrimonio del debitore, non viene contestato con specifica censura dal PU. Infine, quanto all'adempimento dei contratti, ribadito quanto, al riguardo, osservato sub 2 ), non resta che rilevare anche sotto questo profilo la genericità della censura.
Conclusivamente, del ricorso principale va accolto solo, per le ragioni esposte, il primo motivo, mentre va dichiarato inammissibile il ricorso incidentale.
In relazione al motivo accolto, l'impugnata sentenza va cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Bari, che, provvedendo anche sull'onere delle spese del giudizio di legittimità, dovrà giudicare, decidendo sulla censura, mossa col secondo motivo d'appello, alla sentenza di primo grado, nella parte relativa alla determinazione dell'entità del residuo prezzo dovuto e nella richiesta di consulenza tecnica d'ufficio, volta a sceverare dalle somme già corrisposte a titolo di prezzo da ciascun promissario acquirente la parte versata a titolo di interessi di prefinanziamento e preammortamento nonché di oneri per l'istruzione delle pratiche di mutuo.

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie, per quanto di ragione, il primo motivo del ricorso principale e rigetta gli altri motivi;

dichiara inammissibile il ricorso incidentale;
cassa, in relazione al motivo accolto, l'impugnata sentenza e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio, ad altra sezione della Corte d'Appello di Bari.
Così deciso in Roma, addì 17 febbraio 1999, nella camera di consiglio della 2a Sezione Civile.