1 Reg. gen. N° 16322/1999 Udienza del 30 ottobre 2001 Oggetto: trasferimen0 1 202 / 02 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDA CIVILE Composta dai Sigg.ri Magistrati: Prou 3012Егои Dott. VINCENZO CALFAPIETRA Presidente Consigliere rel. Rep. 345 Dott. UGO RIGGIO Dott. GIANDONATO NAPOLETANO Consigliere ConsigORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO UFFICIO COPIE ConsiЯiehiesta copia studio Dott. UMBERTO GOLDONI IL SOLE 24 ORE dal Sig. per diritti 11.55 ha pronunciato la seguente: il 30 GEN. 2002 SENTENZA IL CANCELLIERE sul ricorso proposto da: RI NO, elettivamente domiciliato in Roma. via XXIV Maggio n. 43 presso l'avv. Massimo Desiderio, che lo difende unitamente all'avv. Gianfranco Ferretti in forza di mandato in atti;

- ricorrente -

contro

PE GI, elettivamente domiciliato in Roma, corso Vittorio Emanuele II n. 229, presso l'avv. Marco Donvito, difeso dall'avv. Bruno Muciaccia in forza di mandato in atti;
L3000 CELLERIA controricorrente - 16322 1999 AT AP. 1435/01 Udienza del 30 ottobre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio. OG724710 2 avverso la sentenza della Corte di Appello di Milano in data 13 gennaio 1999. Udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 30 ottobre 2001 dal Relatore Cons. Riggio: Udito il P.M.. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Rosario Russo, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione notificato il 27 gennaio 1989 RO AP conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Milano IN AT. esponendo che con scrittura privata del 4 novembre 1988 costui gli aveva promesso di vendere un appartamento sito in Milano, alla via RO PI 5, composto da due locali più servizi, per il prezzo di lire 65.000.000. Egli prima della sottoscrizione della scrittura aveva preso visione dell'appartamento. constatando che all'interno di esso vi era un vano adibito a servizi igienici e, forte di tale constatazione. aveva accettato di acquistare l'immobile con un gabinetto comune sul ballatoio, come indicato nel titolo di provenienza del proprio dante causa del 28 dicembre 1983. assumendosi ogni onere inerente alla regolarizzazione amministrativa delle opere eseguite all'interno. Senonché poco tempo dopo aveva accertato che le variazioni interne. sebbene denunziate ai sensi dell'art. 26 legge n. 47 del 1985, non si esaurivano in una mera irregolarità amministrativa sanabile con il condono, in quanto il vano interno adibito a servizio igienico rientrava per mq. 3,10 nelle parti comuni del condominio. Chiedeva pertanto che il Tribunale gli trasferisse coattivamente, ai sensi dell'art. 2932 c.c., l'appartamento in questione, con proporzionale riduzione del prezzo, a norma degli artt. 1480 e 1484 c.c.. in conseguenza del mancato acquisto di parte 16322 1999 AT AP. Udienza del 30 ottobre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio. 3 del vano del gabinetto esistente all'interno, e condannasse il AT al risarcimento del danno, accertata la legittimità della sospensione del pagamento del residuo prezzo da parte dell'acquirente ex art. 1481 codice civile. Costituitosi, il AT chiedeva il rigetto delle domande, assumendo che il AP era stato informato della reale situazione del servizio igienico interno. tanto che nella scrittura del 4 novembre 1988 era stato precisato che l'immobile veniva venduto come appariva sul rogito del 28 dicembre 1983 e non come risultava nella realtà. In via riconvenzionale chiedeva che il AP fosse condannato al risarcimento del danno, essendo rimasto inadempiente all'obbligo della stipula del rogito, e che il contratto di cui alla scrittura privata fosse ч dichiarato risolto per inadempimento del AP, con diritto a ritenere la caparra ил ricevuta. Con ordinanza del 12 giugno 1990 il giudice istruttore autorizzava l'attore a procedere a sequestro giudiziario dell'immobile con imposizione di una cauzione di lire 20 milioni e disponeva consulenza tecnica d'ufficio. Quindi, con sentenza in data 7 febbraio 1995 il tribunale accoglieva la domanda e trasferiva ex art. 2932 c.c. da IN AT a RO AP l'appartamento in questione, escludendo da detto trasferimento la parte del servizio igienico interno realizzata mediante l'occupazione di una zona della latrina di proprietà condominiale della superficie di mq. 3.10, determinando in lire 5.166.000 la riduzione del prezzo per l'esclusione della predetta superficie, e quantificando in lire 49.834.000 il residuo prezzo preventivamente dovuto dal AP al AT ai fini del trasferimento coattivo ex art. 2932 c.c. Condannava inoltre il convenuto a pagare all'attore, a titolo di risarcimento del danno, la somma di lire 10.803.650, oltre gli interessi 16322 1999 AT AP. Udienza del 30 ottobre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio. 4 legali dal 27 gennaio 1989 al saldo, e convalidava il sequestro giudiziario disponendo lo svincolo della cauzione. Rigettava, infine, la domanda riconvenzionale del AT, che condannava al pagamento delle spese processuali. I primi giudici osservavano che il tenore del preliminare imponeva di ritenere inclusa nella vendita anche la porzione di servizio igienico pacificamente insistente su proprietà condominiale. Infatti l'immobile risultava indicato come composto di due locali più servizi, e quindi era comprensivo, secondo la comune accezione, oltre che della cucina anche del servizio igienico. Peraltro, poiché la situazione di fatto rilevata dal AP era quella della esistenza dei due servizi. le successive frasi (il sig.AP è a conoscenza che sul rogito il gabinetto è esterno...accetta la vendita come sul rogito..) confermavano obiettivamente quanto sostenuto dal AP, e cioè che il servizio igienico interno era stato т о realizzato in violazione delle norme edilizie e che il AT si era impegnato alla procedura della sanatoria di cui alla legge 47 del 1985. provvedendo nel maggio del 1988 alla necessaria denunzia all'autorità amministrativa, e che pertanto il rogito avrebbe rispecchiato il precedente titolo di acquisto del venditore, salva poi la successiva regolarizzazione amministrativa in sanatoria della variazione interna. Nessuna circostanza provava peraltro che il compratore fosse a conoscenza dell'altruità di parte della superficie su cui insisteva il servizio igienico, e la profonda diversità sostanziale tra la realizzazione di un vano in assenza di concessione edificatoria e la costruzione su suolo altrui non poteva sfuggire alle parti contraenti, sia pure di modestissimo livello culturale. Quindi, dal trasferimento forzoso ex art. 2932 c.c. era esclusa la superficie di mq.

3.10 di proprietà condominiale. Inoltre alla riduzione del prezzo faceva seguito anche la 16322 1999 AT AP. Udienza del 30 ottobre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio. 5 condanna del AT al risarcimento del danno, quantificato in lire 10.803.650, già rivalutato, e corrispondente al costo per il rifacimento del servizio igienico a causa della necessità del rilascio della superficie condominiale abusivamente occupata. La sentenza era impugnata dal AT, ed il AP, costituitosi. chiedeva il rigetto del gravame. Nelle more del giudizio RO AP decedeva ed in suo luogo si costituiva il figlio UC AP, unico erede. All'esito la Corte di appello di Milano, con sentenza del 13 gennaio 1999. confermava la decisione del tribunale rilevando, per quanto ancora interessa in questa sede, che l'asserita consapevolezza del AP circa l'inglobamento nel servizio igienico interno di una piccola superficie di proprietà condominiale non aveva trovato alcun riscontro negli atti di causa. I capitoli di prova articolati sul и м punto dal AT non erano stati ammessi dal giudice istruttore, ed il AT non aveva gravato l'ordinanza di reclamo al collegio, né aveva riproposto i capitoli all'atto della precisazione delle conclusioni per cui. dovendo ritenersi che avesse rinunziato agli stessi, la riproposizione dei medesimi capitoli di prova in appello era inammissibile, mentre gli altri capitoli articolati in secondo grado su circostanze diverse risultavano, oltre che inammissibili in rito, palesemente irrilevanti ai fini della decisione. La corte rilevava poi che il procedimento ermeneutico seguito dal tribunale relativamente alla scrittura stipulata tra le parti, oltre che rispettoso del tenore letterale, caratterizzato da chiare espressioni, teneva conto anche della situazione di fatto e di diritto risultante dagli atti, nonché delle finalità specifiche perseguite dalle parti. 16322 1999 AT AP. Udienza del 30 ottobre 2001. Presidente Calfapietra;
relatore Riggio. 6 Ha chiesto la cassazione di tale sentenza il AT, in base a tre motivi di ricorso, ai quali resiste con controricorso UC AP. MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, 1363, 1364 e 1367 c.c., sostenendo che la corte milanese avrebbe desunto la ipotetica comune intenzione delle parti da elementi probatori extratestuali in aperta contraddizione con il dato letterale della scrittura privata, senza che ve ne fosse bisogno, poiché il contratto non era né lacunoso né ambiguo, e si comprendeva chiaramente che oggetto della vendita era l'appartamento come risultante dal rogito di acquisto da parte del venditore. ove era indicato solo il gabinetto esterno, mentre in nessun punto della scrittura era detto che il venditore si impegnava a trasferire l'immobile nello stato di fatto in n M cui si trovava. In ogni caso la corte di appello. una volta ritenuto erroneamente che il tenore del contratto non era univoco, e che quindi era necessario integrarlo stato il con elementi extratestuali. avrebbe dovuto indagare quale era comportamento delle parti prima e dopo la stipula. Invece aveva omesso ogni indagine in proposito ed aveva contraddittoriamente ritenuto irrilevanti i capitoli di prova articolati dal AT sul punto. Inoltre la corte di appello, anziché interpretare le clausole del contratto le une per mezzo delle altre, aveva determinato l'oggetto del contratto con riferimento solo alla prima frase del documento. Il motivo è infondato. Il ricorrente, infatti, pur denunziando la violazione di alcune norme di ermeneutica contrattuale, in realtà si limita solo a proporre una interpretazione del 16322 1999 AT AP. Udienza del 30 ottobre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio. 7 contratto in questione diversa da quella compiuta dai giudici di merito, onde pervenire ad una decisione a lui più favorevole. Non si comprende, infatti, quali sarebbero gli elementi probatori ipertestuali dei quali si sarebbe avvalsa la corte di appello che invece, con motivazione esauriente e priva di contraddizioni o vizi logici. ha dimostrato, proprio in base al contenuto complessivo del contratto. quale era la reale intenzione delle parti. Se poi il ricorrente intende dire che allorché nella interpretazione di un contratto si cerca di comprendere il senso delle frasi usate dalle parti ciò equivale a fare ricorso ad elementi non compresi nel testo, l'affermazione è chiaramente erronea, poiché alla base delle argomentazioni interpretative vi è pur sempre il testo del documento. La corte ha correttamente ई ritenuto che, anche se nel contratto si parlava solamente del gabinetto esterno, ciò non poteva certo escludere il trasferimento anche di quello interno, ed ha ampiamente spiegato il perché. rilevando anche che nel contratto non si faceva alcuna menzione della incorporazione in tale servizio di una zonetta che non era di proprietà esclusiva del venditore. Tale indagine è perfettamente coerente alla prima parte dell'art. 1362 c.c.. secondo cui l'interprete di un contratto non può limitarsi ad evidenziare il senso letterale delle parole, ma deve indagare quale sia stata la comune intenzione delle parti: il che è quello che ha fatto la corte di appello. valutando proprio - contrariamente a quanto sostiene il ricorrente - il loro comportamento complessivo. Del resto il ricorrente, pur sostenendo che la corte di appello non avrebbe indagato i comportamenti delle parti prima e dopo la stipula del contratto, non spiega quali di tali comportamenti sarebbero stati rilevanti ai fini dell'indagine in questione. 16322 1999 AT AP. Udienza del 30 ottobre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio. Il AT denunzia poi, con il motivo successivo, la violazione e falsa applicazione degli artt. 187 e 345 c.p.c. (vecchio testo) avendo la corte milanese ritenuto inammissibile la prova testimoniale dedotta dall'attuale ricorrente benché l'art. 345 c.p.c. nel testo vigente prima della recente riforma (applicabile alla fattispecie) consentisse la produzione di nuovi documenti e la deduzione di nuovi mezzi di prova in grado di appello, senza alcuna limitazione. I capitoli di prova da lui dedotti in secondo grado avevano un contenuto profondamente differente dall'unico capitolo dedotto in primo grado, per cui tale deduzione rispettava il requisito della novità della prova richiesto dalla norma in questione, essendo i capitoli a), b) e c) relativi al tempo e alle modalità di edificazione del servizio interno all'appartamento; i capitoli d), e). f) e g) volti a provare che egli non intendeva vendere l'appartamento prima di averne regolarizzato la posizione sotto т и il profilo della proprietà e sotto quello edilizio, ma che il AP aveva insistito per procedere anche prima di allora;
i capitoli da h) a p) inerenti agli incontri avuti dal AP con il geom. Perandin;
i capitoli q) ed r) relativi al comportamento delle parti al momento della firma del preliminare ed infine i capitoli da s) in poi finalizzati a provare il comportamento delle parti successivamente alla firma del preliminare. Anche tale motivo deve essere disatteso. La corte ha in realtà spiegato che i capitoli di prova articolati in secondo grado dal AT costituivano la riproposizione di capitoli già articolati dinanzi al tribunale e non ammessi dall'istruttore, senza che la parte proponesse reclamo al collegio o rinnovasse la richiesta nelle conclusioni definitive, per cui doveva ritenersi che l'attore vi avesse rinunziato. La sentenza da poi atto che l'appellante 16322 1999 AT AP. Udienza del 30 ottobre 2001. Presidente Calfapietra;
relutore Riggio. 9 aveva chiesto anche l'ammissione di alcuni altri capitoli di prova nuovi, ma questi erano irrilevanti ai fini del decidere. ed il ricorrente non ha fornito elementi tali da fare ritenere inesatta tale valutazione. Infine il ricorrente con il terzo motivo denunzia l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione della sentenza nella parte relativa alle istanze istruttorie da lui formulate ed in quella riguardante l'interpretazione della scrittura privata in questione. Le prove testimoniali da lui articolate sarebbero state definite inammissibili in rito e palesemente irrilevanti ai fini del decidere, senza alcuna altra spiegazione, e la corte non avrebbe dato assolutamente conto dei criteri interpretativi del contratto utilizzati, né del rapporto di sussidiarietà tra gli stessi, limitandosi a formulare il proprio giudizio su quello che riteneva l'effettivo contenuto del contratto. Trattasi di un motivo strettamente connesso ai due precedenti, dei quali in parte riproduce le argomentazioni, e che va pertanto pur esso disatteso. Delle prove testimoniali articolate in secondo grado si è infatti già detto, e non è il caso di ripetere le ragioni per le quali la valutazione della corte di appello non risulta censurabile. Anche del processo interpretativo seguito dal giudice di secondo grado si è detto esaminando il primo motivo di ricorso. Basterà aggiungere in proposito che il giudice di merito, allorché procede alla interpretazione di un contratto, è certamente tenuto a rispettare le norme di ermeneutica di cui agli artt. 1362 - 1371 c.c., ma non anche a specificare di volta in volta quale di queste norme egli applica, poiché ciò risulta implicitamente dal contesto argomentativo della decisione. 16322 1999 AT AP. Udienza del 30 ottobre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio. 10 L'infondatezza di tutti i motivi illustrati con il ricorso determina il rigetto dello stesso e la conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese del giudizio, che si liquidano nella misura indicata nel dispositivo.

P. Q. M.

rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione, in favore del controricorrente, delle spese del presente giudizio, che liquida in £. 223.500 (E 115,43) oltre a £.

3.000.000 per onorari. CE.1549,37) Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile della Corte Suprema di Cassazione, il 30 ottobre 2001. HU GI est V. Type Pres. IL CANCEL VIERE C1 Francesco Cataniaancestry 10 129,11 DEPOSITATO IN CANCELLERIA 130 GEN 2002 DE 30,99 NCZLLIEVE 01 Roma Francesco Catania TOT: 160,10 ROMA 2 AGENZIA DEL 4251 6 2007. Registrato inte al n.33529 (euro. сам 40 p. I Servizi (Dott.ssa Maria Grazia Di FILIPPO Responsabile Servizio Afti Giudian (Dr. M. RACACHINI 16322 1999 AT AP. Udienza del 30 ottobre 2001. Presidente Calfapietra: relatore Riggio.