Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MANFREDO GROSSI - Presidente -
Dott. ROBERTO PREDEN - rel. Consigliere -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. GIULIANO LUCENTINI - Consigliere -
Dott. MICHELE LO PIANO - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
IMMOBILIARE COGIM SRL, con sede in Roma, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in ROMA P.LE CLODIO 12, presso lo studio dell'avvocato GIULIO CESARE MARZO, che la difende anche disgiuntamente all'avvocato VINCENZO VANDA, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
RAI RADIOTELEVISIONE ITALIANA SPA, in persona del Direttore della direzione Affari Legali, elettivamente domiciliata in ROMA VIA P DA PALESTRINA 47, presso lo studio dell'avvocato FRANCESCO PAOLO IOSSA, che la difende giusta procura speciale del 14/12/94 apposta in calce alla copia notificata del ricorso di appello;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 3942/96 del Tribunale di ROMA, emessa il 25/01/96 e depositata il 11/03/96 (R.G. 44622/94);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 12/12/00 dal Consigliere Dott. Roberto PREDEN;

udito l'Avvocato Simone CICCOTTI (per delega Avv. G. C. MARZO);
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso al Pretore di Roma depositato il 30.1.1992, la S.r.l. Immobiliare COGIM esponeva che, con contratto del 10.8.1978, aveva locato alla S.p.a. RAI l'immobile sito in Viale delle Medaglie d'Oro n. 190; che nel gennaio 1984 le parti avevano riconosciuto, mediante scambio di corrispondenza, che il contratto era soggetto alla disciplina di cui agli artt. 27 e seguenti della legge n. 392 del 1978; che avevano concordato l'applicazione dell'aggiornamento
ISTAT del canone, ai sensi dell'art. 32; che la data di inizio dell'applicazione dell'aggiornamento era stata indicata nel 1^.9.1982; che tale indicazione doveva ritenersi erronea, in quanto coincidente con l'inizio del quinto anno di locazione, e non del quarto, come previsto dall'art. 32; che il tentativo di conciliazione era fallito.
Tanto premesso, chiedeva al pretore di dichiarare dovuto l'aggiornamento sin dall'1.9.1981; di determinare il canone aggiornato con detta decorrenza;
di condannare la conduttrice al pagamento della somma di L. 466.777.430 per differenze dovute sino al 31.8.1990.
La convenuta resisteva. Il pretore, con sentenza del 13.8.1993, rigettava la domanda e compensava le spese.
Pronunciando sull'appello della COGIM, al quale aveva resistito la RAI, il Tribunale di Roma, con sentenza dell'11.3.1996, lo rigettava e condannava l'appellante al pagamento delle spese del grado. Considerava il tribunale che dall'esame della corrispondenza intercorsa tra le parti risultava la volontà di concordare la decorrenza del primo aggiornamento dalla data ivi indicata. Avverso la sentenza la COGIM ha proposto ricorso per cassazione affidato ad unico mezzo.
Ha resistito, con controricorso, la RAI.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. L'unico mezzo denuncia: omessa o insufficiente motivazione su punto decisivo;
violazione e falsa applicazione degli artt. 1362, comma 2, c.c., 112 c.p.c., 132 n. 4 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c.;
violazione e falsa applicazione dell'art. 32 della legge n. 392 del 1978. Deduce la ricorrente che il tribunale avrebbe erroneamente interpretato la lettera della conduttrice del 27.1.1984, costituente proposta accettata dalla locatrice, come volta a derogare, a favore della conduttrice, la decorrenza del primo aggiornamento, non dall'inizio del quarto anno, come prevede la norma, ma dall'inizio del quinto anno di locazione.
Sostiene che le parti, richiamando l'art. 32 della legge n. 392 del 1978, avevano inteso farne piena applicazione, quanto alla decorrenza del primo aggiornamento, e non derogare alla previsione normativa.

2. Il motivo non è fondato.
Nell'ambito della disciplina dettata dalla legge n. 392 del 1978 per le locazioni ad uso diverso dall'abitazione, l'art. 32, nel testo precedente alla modifica apportata con l'art. 1, comma 9-sexies della legge n. 118 del 1985 (del quale occorre tenere conto ratione temporis), dispone quanto segue:
"Per i primi tre anni dall'inizio della locazione il canone nelle misure contrattualmente stabilite non può essere aggiornato per eventuali variazioni del potere di acquisto della lira". "Le parti possono convenire che dall'inizio del quarto anno il canone sia aggiornato con riferimento alle variazioni verificatesi nel biennio precedente e così successivamente con periodi di invariabilità non inferiori al biennio".
"Le variazioni in aumento del canone non possono essere superiori al 75% di quelle, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati." Per le locazioni ad uso diverso dall'abitazione non è quindi previsto, a differenza di quanto stabilisce l'art. 24 per le locazioni ad uso di abitazione, un meccanismo legale di indicizzazione, ma l'aggiornamento del canone è affidato alla libera disponibilità delle parti, che devono inserire nel contratto una apposita clausola di salvaguardia, che deve tuttavia rispettare determinati limiti, quanto a decorrenza del primo aggiornamento, cadenza dei successivi aggiornamenti, entità della variazione ISTAT. A tale inserimento hanno provveduto le parti, in relazione al contratto del 10.8.1978, mediante scambio di lettere. Al riguardo, ha considerato il tribunale che la conduttrice, con lettera del 27.1.1984, aveva riconosciuto che il contratto, stipulato il 10.8.1978, era soggetto alla disciplina prevista dagli artt. 27 e seguenti della legge n.392 del 1978 per le locazioni di immobili ad uso industriale, e che pertanto, in applicazione dell'art. 32 della citata legge, a decorrere dall'1.9.1984 il canone locatizio doveva essere aggiornato, passando da L. 190.000.000 a L. 246.430.000 annue;

che la locatrice, nel rispondere a tale missiva con lettera del 30.1.1984, aveva espressamente dichiarato di concordare sulla suindicata decorrenza del primo aggiornamento del canone;
che sull'applicazione e sulla decorrenza dell'aggiornamento nei termini suindicati era quindi intervenuta una concorde volontà delle parti;

che non assumeva rilievo l'indicazione della decorrenza dell'aggiornamento dall'inizio del quinto anno di locazione, e non dall'inizio del quarto in difformità da quanto previsto dall'art. 32, poiché la legge vieta soltanto alle parti di prevedere, con la clausola di salvaguardia, modalità di aggiornamento più onerose per il conduttore rispetto a quelle fissate dalla norma. Tale ricostruzione della volontà delle parti, alla stregua della corrispondenza tra loro intercorsa, costituisce accertamento di fatto, incensurabile in questa sede di legittimità in quanto sorretto da congrua motivazione ed esente da errori di diritto. In particolare va rilevato che esattamente ha osservato il tribunale che ben potevano le parti convenire una decorrenza dell'aggiornamento più vantaggiosa per il conduttore rispetto a quanto previsto dall'art. 32, atteso che è vietato soltanto alle parti di prevedere, con la clausola di salvaguardia, modalità di aggiornamento più onerose per il conduttore rispetto a quelle fissate dalla norma (e non anche modalità difformi più favorevoli per il conduttore, come quelle oggetto della clausola in questione, che fissa la decorrenza del primo l'aggiornamento dall'inizio del quinto anno di locazione, e non dall'inizio del quarto, come dispone l'art. 32).
Ciò si desume dalla coordinata lettura degli artt. 32 e 79 della legge n. 392 del 1978. L'art. 79 sanziona infatti con la nullità le pattuizioni volte ad attribuire al locatore un canone maggiore rispetto a quello previsto dagli articoli precedenti ovvero ad attribuirgli altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della legge sull'equo canone. Consegue che sono consentite pattuizioni volta a disciplinare l'aggiornamento del canone delle locazioni non abitative in senso più favorevole per il conduttore, quanto a decorrenza o ad entità della variazione ISTAT, rispetto alla disciplina. Ipotesi che ricorre in relazione alla clausola in esame, in quanto la decorrenza, in essa pattuita, del primo aggiornamento dall'inizio del quinto anno si risolve in un vantaggio per il conduttore, esonerato dal l'aggiornamento per i primi quattro anni, e non soltanto per i primi tre, come previsto dall'art. 32. 3. In conclusione, il ricorso va rigettato.

4. Non vi è luogo a provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, poiché l'intimata non si è ritualmente costituita. Il controricorso va infatti dichiarato inammissibile per difetto di procura speciale.
È noto che la procura per proporre ricorso per cassazione o per resistere ad esso deve essere espressamente riferita a tale grado del processo. Non soddisfa quindi il requisito della specialità la procura richiamata nell'intestazione del controricorso, rilasciata il 14.12.1994 in calce alla copia notificata del ricorso in appello, e cioè in data anteriore alla sentenza oggetto del ricorso.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla sulle spese.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della sezione terza civile della Corte di cassazione, il 12 dicembre 2000. Depositato in Cancelleria il 11 aprile 2001