REPUBB5148/0 1 IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE Oggetto locazio SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: R.G.N. 6433/98 Presidente Dott. Vito GIUSTINIANI Dott. Vittorio DUVA Consigliere Consigliere Cron. 1003 Dott. Giovanni Silvio COCO Rep.1828 Dott. Renato PERCONTE LICATESE Ud. 08/11/00 CORTE SUCHENA DI CASSAZIONE Rel. Consigliere - COPIE Consigliere Dott. Francesco TRIFONE Richiesta copla studio ha pronunciato la seguente dal Sigh IL SOLE 24 ORE. per dintii 1. 000 SEN TENZA 6. APR. 2001. IL CANCELLIERE sul ricorso proposto da: SA SRL, in persona del legale rr.te pro- elettivamente domiciliato in ROMA PZZA TREVI tempore, 86, presso lo studio dell'avvocato BARBANTINI MARIA CANCELLERIA TERESA, che lo difende unitamente all'avvocato MENGHINI ATHOS, giusta delega in atti;
- ricorrente 00519122

contro

AN UG, ZZ CA, ZZ IA, CI OL, elettivamente domiciliati in ROMA 2000 VLE DELLE PROVINCIE 37, presso lo studio dell'avvocato 1777 QUATTRINO CARLO, difesi dall'avvocato PIZZOCCHERI CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE UFFICIO COPIE GIUSEPPE, giusta delega in atti;
Richiesta copia studio dal Sig. QUATTRING controricorrenti - 6000 per diritti L. avversO la sentenza n. 13/98 del Tribunale di MONZA, 11 SET 2001 IL CANCELLIERE emessa il 16/1/1998, depositata il 06/02/98; RG.3473/96; udita la relazione della causa svolta nella pubblica €155 173000 CANCELLERIA udienza del 08/11/00 dal Consigliere Dott. Renato PERCONTE LICATESE;
udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo MACCARONE che ha concluso per 06346250 il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO M CA IA intimava alla s.r.l. Sannazzaro sfratto per morosità da un immobile sito in Agrate °Brianza, conces SO in locazione commerciale dal 1 gen- il- naio 1994, sul presupposto che la conduttrice aveva legittimamente sospeso il pagamento del canone. L'intimata si opponeva alla convalida dello sfrat- assumendo l'esistenza di vizi e difetti to, dell'immobile locato, in ordine ai quali aveva promosso un procedimento d'urgenza, ai sensi dell'art.700 C.p.c., dinanzi al Tribunale di Monza. Nel merito di- chiarava di avvalersi dell'eccezione di inadempimento fino al ripristino del buono stato locativo dell'immobile. Pronunciata ordinanza per il pagamento della non 2 contestata somma di lire 8.000.000, il processo prose- guiva per il merito. Con memoria depositata il 30 set- tembre 1995 l'attrice dava atto dell'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio nel procedimento d'urgenza, allegandola al giudizio. A sua volta la SO- cietà Sannazzaro spiegava domande riconvenzionali per inadempimento della locatrice alle obbligazioni di cui agli artt. 1571 e 1576 C.c. e per danni. Successivamente veniva ordinata dal pretore l'integrazione del contrad- dittorio nei confronti delle comproprietarie locatrici CA IG e CO e, per quest'ultima, delle sue eredi, ER LA e FA, le quali tutte si costituivano. Con sentenza del 10 settembre 1996 il pretore di Monza dichiarava la risoluzione per inadempimento del contratto locativo, con condanna della conduttrice al rilascio, e rigettava de domande riconvenzionali di quest'ultima, ritenendo i vizi attinenti alla manuten- zione straordinaria, per contratto (art. 6) a carico della società Sannazzaro. Appellava la società soccombente e resistevano Caz- IG IA, le ER e PI GI, erede di CA IG. Con la sentenza ora impugnata, emessa il 6 febbraio 1998, il Tribunale di Monza ha re- spinto il gravame. 3 Per la cassazione di tale sentenza ricorre la SO- cietà Sannazzaro, formulando tre motivi. Resistono con controricorso gli intimati PI, CA e UZ zi. MOTIVI DELLA DECISIONE Col primo motivo, denunciando la violazione dell'art. 31 lett.C della legge n.457 del 1978, la ri- corrente sostiene che il Tribunale ha erroneamente ri- tenuto che detta norma si riferisca agli interventi edilizi di manutenzione straordinaria, mentre essa in- dividua gli interventi di restauro e risanamento, ri- volti a conservare l'organismo edilizio e ad assicurar- ne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere. Per effetto di questo errore il Tribunale ha ravvisato nei lavori necessari all'immobile detenuto in locazione la qualità di lavori di manutenzione straor- dinaria, posti, per patto contrattuale (art.6), a cari- CO della conduttrice, la quale pertanto non ha potuto validamente opporre 1' "exceptio inadimpleti contrac- tus". Come più volte precisato da questa Corte Suprema, vanno invece nettamente distinte le opere di manuten- zione straordinaria, indicate nella lett. B dell'art. 31 citato, dagli interventi di restauro e risanamento con- servativo, contemplati nella lett.C dello stesso arti- colo;
giacché questi ultimi, a differenza delle opere 4 di carattere straordinario, conferiscono una diversità qualitativa all'edificio. Col secondo mezzo, denunciando la violazione degli artt. 61, 115 e 116 C.p.c., la ricorrente si duole che il Tribunale abbia omesso di valutare tutte le risul- tanze tecniche acquisite al processo, ad eccezione di raccolte nel procedimento promosso ai sensi quelle dell'art.700 C.p.c., senza avvertire la necessità di disporre una consulenza tecnica d'ufficio anche nel presente giudizio, allo scopo di accertare lo stato dei luoghi, i vizi e i difetti dell'immobile nonché la ti- M pologia degli interventi necessari per la loro elimina- zione. Quell'unica relazione, redatta dall'ing. Resta, in presenza della quale il Tribunale ha ritenuto di po- ter fare a meno delle due relazioni prodotte dalla con- venuta e dei risultati del sopralluogo dell'ufficio comunale di Agrate Brianza, è peraltro grave- tecnico contraddittoria, perché, pur rappresentando il mente degrado della copertura, dichiara l'immobile in condi- zioni compatibili col normale godimento della cosa spettante al conduttore. Il giudice di merito può rica- vare dalle prove raccolte in un altro giudizio solo semplici indizi e concorrenti elementi di valutazione, e dunque alla formazione del libero convincimento dove- vano necessariamente concorrere anche le relazioni tec- 5 niche di parte, le quali affermano la necessità di ese- guire nei locali in questione rilevanti opere di ri- strutturazione. Col terzo mezzo la ricorrente deduce insufficiente contraddittoria motivazione sull'interpretazione del- e la clausola n.6 del contratto locativo. Il Tribunale ha fatto coincidere il concetto di manutenzione straordi- naria con quello di ristrutturazione, mentre i due con- cetti vanno tenuti distinti. La clausola n.6, in deroga a quanto previsto dalla legge, pone la manutenzione straordinaria a carico del conduttore. Viceversa all'immobile Occorrono opere di ristrutturazione, le quali pertanto non possono essere poste a carico della conduttrice neppure in forza della citata clausola. Tutte queste censure, da trattare, per le loro con- nessioni, congiuntamente, sono destituite di fondamen- to. Il Tribunale, dopo aver rilevato che correttamente il pretore ha basato la sua decisione sugli accertamen- ti tecnici eseguiti nell'altro procedimento instaurato tra le stesse parti ai sensi dell'art. 700 C.p.c., OS- serva che detta relazione, avente per oggetto "l'accertamento delle condizioni in cui si trova il ca- pannone" locato col contratto dichiarato risolto, ha dato atto che esso si presentava in uno "stato di con- 6 servazione normale", nonostante necessitasse di "interventi di manutenzione straodinaria". La stessa relazione ha poi "partitamente esaminato ogni porzione dell'immobile (laboratorio, andito, ufficio, deposito, magazzino e altri locali), escludendo vizi e difetti di ordine statico ed evidenziando solo a carico della zona E (sala lavorazione con servizi igienici) l'esistenza di strutture di copertura degradate". Di qui la correttezza della valutazione del preto- "che ha escluso vizi di carattere strutturale sulla re, base della ridetta consulenza tecnica d'ufficio (...) ; т tanto più che le stesse allegazioni di parte appellante dimostrano come il ragionamento del pretore sia corret- to non solo in linea di principio ma anche nel merito, laddove evidenziano l'esistenza di vizi attinenti alla mancata manutenzione dell'edificio e non all'integrale ristrutturazione dello stesso”. "Avendo poi l'appellante dedotto 'come da un inter- vento dell'autorità comunale di Agrate Brianza (del re- sto non prodotto agli atti del giudizio)" sarebbe stata imposta "l'effettuazione di interventi di risanamento conservativo (art. 31 lett.C legge 457/78)" derivanti da "cedimenti strutturali delle murature portanti” e delle "capriate lignee della copertura"; il Tribunale obietta che "tuttavia l'art. 31 lett.C 1. 457/78 attiene pro- 7 priamente ad interventi di manutenzione straordinaria, quali le opere e le modifiche necessarie per rinnovare о sostituire parti anche strutturali dell'immobile che non comportino aumenti di superfici e volumi". Gli stessi vizi capitolati nelle richieste istrut- torie (infiltrazioni, cedimento delle coperture, siste- mazione delle tegole), conclude la sentenza impugnata, derivano chiaramente da una mancata manutenzione, an- corché straordinaria, nella quale si ricomprende, se- condo la giurisprudenza, il rifacimento di intonaci e coperture;
mancata manutenzione che, stante l'art.6 del contratto di locazione, non può che essere imputata al- la società appellante e non può quindi essere posta a base dell'eccezione di inadempimento dalla stessa sol- levata. Per respingere dunque la tesi della società Sannaz- secondo cui l'immobile locato aveva bisogno non zaro, della manutenzione straordinaria di cui all'art. 31 lett. B della legge 5 agosto 1978 n.457, posta a carico della conduttrice dalla clausola n.6 del contratto lo- cativo, ma di interventi di risanamento conservativo (art. 31 lett.C), se non addirittura di ristrutturazione (art. 31 lett.D), il Tribunale ha valutato, contraria- mente a quanto sostiene la ricorrente, non soltanto la consulenza tecnica d'ufficio espletata nell'altro pro- 8 cedimento, ma altresì le "allegazioni di parte appel- lante", tra le quali vanno naturalmente incluse anche e soprattutto le difese strettamente tecniche;
né può la ricorrente limitarsi a replicare genericamente, in con- trasto col Tribunale, che invece le proprie "risultanze tecniche (...) vedono la necessità di compiere, nei loca- li in questione, rilevanti opere di ristrutturazione completa", così contrapponendo giudizio a giudizio, senza neanche elencare nel ricorso le concrete carenze che renderebbero necessarie opere esulanti dalla manu- M tenzione straordinaria. Non ha potuto invece il Tribunale esaminare il ver- bale di sopralluogo del Comune di Agrate Brianza, in quanto non prodotto in giudizio (senza che la ricorren- te a questa affermazione di inesistenza del documento risponda deducendo un errore di fatto, il quale tutta- via sarebbe motivo di revocazione, ai sensi dell'art. 395 n.4 C.p.c., e non di ricorso per cassazio- ne: Cass. 15 novembre 1994 n.9628); ma poi, solo "ad abundantiam", ha soggiunto, con valutazione ineccepibi- le, che comunque anche dei lavori conseguenti a "cedimenti strutturali" sarebbero pur sempre, per leg- ge, interventi di manutenzione straordinaria, citando, а sostegno di questa opinione, per mero "lapsus cala- mi", la lett.C dell'art.31 cit. invece della lett.B 9 (la quale dispone testualmente, proprio nei sensi ri- portati dal Tribunale, che sono interventi di manuten- zione straordinaria "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali de- gli edifici (...) sempre che non alterino i volumi e le superfici delle unità immobiliari (...)". Il Tribunale, in conclusione, non ha mai confuso gli interventi di manutenzione straordinaria con quelli di risanamento conservativo, o, peggio, di ristruttura- zione, né ha mai "fatto coincidere" i due concetti, ma includendo ha nettamente distinto le due categorie, nella prima (contemplata nella clausola n. 6) le opere necessarie al capannone locato, senza incorrere in equivoco alcuno, né in alcun errore di diritto e con un apprezzamento esente da vizi logici, legittimamente ba- sato (anche) sugli accertamenti tecnici esperiti nel diverso giudizio (cfr. Cass. 20 dicembre 1994 n.10972); compiutamente motivando la superfluità delle prove ora- li;
altrettanto legittimamente omettendo di disporre ulteriori accertamenti tecnici, una volta giudicati sufficienti alla formazione del proprio convincimento quelli già acquisiti. Al rigetto del ricorso consegue, per la ricorrente, l'onere delle spese del presente giudizio di Cassazio- ne, da rimborsare ai resistenti nella misura indicata 10 - nel dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la ricorren- te a rimborsare ai resistenti le spese del presente giudizio, liquidate in lire 124.200*. oltre a lire 1.500.000 per onorario. Così deciso a Roma, addì 8 novembre 2000. "Dauitaly lefinden IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE Ливе 1 CANCELLIERE C1 Giovanni Giambattista Depositata in Cancelleria 60000 6 APR. 2001 Oggi, lì 310000 IL CANCELLIERE Giovanni Giambattista R P N E O I Z A U S UFFICIO DELLE ENTRATE ROMA 1 19 LUG. 2001 versate £. 310.000 Registrato in data 34576 trecentodiecimila Dirigent Area Servizi (Dott.ssa Mia Grazia Dt FILIPPO) #Responsabile Servizio Atti Giudiziari.. (lire p. Dr. MIRACCICHINI) 11