Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. FRANCO PONTORIERI - Presidente -
Dott. ANTONIO VELLA - Consigliere -
Dott. ANTONINO ELEFANTE - Consigliere -
Dott. LUCIO MAZZIOTTI DI CELSO - rel. Consigliere -
Dott. UMBERTO GOLDONI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
LINEA H SRL, in persona del legale rappresentante Sig. URIEL SS Angelo, elettivamente domiciliato in ROMA VIA PAOLO EMILIO 7, presso lo studio dell'avvocato ANGELO CITONE, che lo difende, giusta delega in atti;

- ricorrente -

contro
ALLEANZA ASSICURAZIONI SPA, in persona del Dott. CASU MARCO e BASSO MAURIZIO, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEL CASALE STROZZI 33, presso lo studio dell'avvocato GIUSEPPE DEL VECCHIO, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrenti -

nonché contro
CONDOMINIO LARGO G. BELLONI 4 ROMA, in persona dell'Amm.re p.t. Dott. CAIROTI GIORDANO, elettivamente domiciliato in ROMA VIA CAVOUR 275, presso lo studio dell'avvocato EMANUELE RICCI, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 2378/99 della Corte d'Appello di ROMA, depositata il 21/07/99;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 26/02/02 dal Consigliere Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO;

udito l'Avvocato CITONE Angelo, difensore del ricorrente che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele CENICCOLA che ha concluso per il rigetto del ricorso. Svolgimento del processo
Con atto notificato il 7/6/1990 il condominio di largo Belloni 4 di Roma lamentava che la s.r.l. Linea H, condomina dello stabile quale proprietaria di un locale uso negozio, aveva realizzato nel locale una terza apertura demolendo parte del muro perimetrale e della relativa facciata in violazione delle norme del regolamento condominiale contrattuale. L'attore, pertanto, chiedeva la condanna della convenuta alla demolizione dell'opera, al ripristino ed al risarcimento dei danni.
La Linea H, costituitasi, sosteneva la liceità dell'opera eseguita ed opponeva di aver acquistato il negozio sul presupposto dell'autorizzazione amministrativa già concessa. La convenuta chiamava in causa in garanzia la s.p.a. Alleanza NI dalla quale aveva acquistato l'immobile.
La società Alleanza NI negava di aver, nel vendere, conferito il diritto ad aprire la terza vetrina per la quale non esisteva autorizzazione amministrativa.
Con sentenza 13/7/1995 l'adito tribunale di Roma respingeva la domanda osservando che la realizzazione della vetrata, con modifica dell'aspetto architettonico del fabbricato, era legittima in quanto eseguita dopo l'autorizzazione comunale con la quale era stato rimosso un limite ad un diritto che poteva essere ceduto dall'Alleanza alla Linea H unitamente all'immobile. Avverso le detta sentenza il condominio proponeva appello al quale resisteva la Lina H che spiegava appello incidentale subordinato contro la Alleanza per essere comunque tenuta indenne. La società Alleanza NI chiedeva la conferma della sentenza di primo grado per la parte relativa al rigetto della domanda proposta nei suoi confronti dalla Linea H.
Con sentenza 21/7/1999 la corte di appello di Roma, in riforma dell'impugnata decisione, condannava la Linea H a rimettere in pristino la facciata dell'edificio e rigettava l'appello incidentale relativo alla chiamata in garanzia della Alleanza NI. Osservava la corte di merito: che l'affermazione del tribunale, secondo cui era stata "realizzata una vetrata, così modificando l'aspetto architettonico del fabbricato", costituiva giudicato interno;
che la richiesta della Alleanza di ottenere autorizzazione all'esecuzione dell'opera in questione non aveva costituito nella richiedente alcun diritto soggettivo, ne' l'intervenuta concessione aveva fatto sorgere un diritto del concessionario nei confronti di altri soggetti;
che con la concessa autorizzazione amministrativa erano stati fatti salvi i diritti dei terzi;
che il rogito di compravendita tra l'Alleanza e la Linea H conteneva il riferimento, ai fini della individuazione della porzione, alla planimetria "allegata sub B" nella quale non risultava riportata l'apertura reclamata che, quindi, non costituiva una caratteristica del bene compravenduto;
che nel contratto non si faceva alcun riferimento ad un eventuale (e non prodotto) progetto originario dell'immobile; che il testo del contratto di compravendita conteneva l'espresso richiamo all'osservanza ed all'accettazione del già predisposto e registrato regolamento condominiale ben conosciuto dall'acquirente per averne ricevuto copia;
che il consenso delle parti non si era quindi esteso sino a garantire la facoltà di eseguire la terza apertura ma anzi tale facoltà era stata esclusa in modo manifesto;
che di ciò non poteva non essere consapevole l'acquirente come dimostrato dalla richiesta di quest'ultima di essere autorizzata dal condominio a tale apertura;
che erano chiare le disposizioni in proposito del regolamento in cui si dichiarava che era bene comune "anche l'estetica della facciata" ribadendosi il divieto di alterazione dell'aspetto architettonico del fabbricato.
La cassazione della sentenza della corte di appello di Roma è stata chiesta dalla s.r.l. Linea H con ricorso affidato a cinque motivi illustrati da memoria. Il condominio e la s.p.a. Alleanza NI hanno resistito con separati controricorsi. Motivi della decisione
Con il primo motivo di ricorso la Linea H, denunciando violazione e falsa applicazione dell'articolo 2909 c.c. ed omessa motivazione, lamenta l'errore commesso dalla corte di appello nel ritenere che costituisse giudicato interno l'affermazione del tribunale secondo cui era stata "realizzata la vetrata, così modificando l'aspetto architettonico del fabbricato". Tale frase, nell'ambito di una sentenza di rigetto della domanda, rappresenta una semplice affermazione e/o argomentazione fatta per una chiara necessità espositiva avulsa dal contenuto della decisione adottata. Pertanto, venuto meno il giudicato interno, ne consegue che il condominio non ha fornito la prova circa l'apertura della vetrata e l'alterazione dell'aspetto architettonico dello stabile. Tale prova non poteva essere data se non attraverso una c.t.u.
Il motivo è infondato.
Occorre premettere che, come più volte affermato da questa Corte, perché un fatto possa essere considerato pacifico e, quindi, tale da non richiedere una prova specifica, è indispensabile che il fatto stesso sia stato espressamente ammesso dalla controparte oppure che quest'ultima abbia impostato la propria difesa su argomenti logicamente incompatibili con il disconoscimento dei fatti medesimi evidenziando in tal modo il proprio non interesse all'accertamento di tali fatti (tra le tante, sentenze 6/4/2001; 8/8/2000 n. 10434). Nella specie, come risulta dal contenuto dello stesso ricorso e dalla lettura della sentenza impugnata, la s.r.l. Linea H non ha mai contestato di aver realizzato nel locale di sua proprietà una terza apertura previa demolizione di parte del muro perimetrale del fabbricato condominiale e della relativa facciata. La società ricorrente al riguardo ha sempre sostenuto la legittimità del proprio operato in quanto portato a termine - nel rispetto del progetto originario posto a base del rilascio della licenza di costruzione dello stabile in conformità all'autorizzazione amministrativa rilasciata in seguito a richiesta avanzata dalla sua dante causa s.p.a. Alleanza NI.
Il contrasto tra le parti verteva essenzialmente sulla legittimità o meno della detta e non contestata opera realizzata dalla Linea H.
Ciò posto è evidente che correttamente il tribunale ha ritenuto provato in quanto non contestato e senza necessità di ammettere mezzi istruttori - il fatto storico della realizzazione della vetrata con apertura del muro perimetrale e con conseguente mutamento della facciata (e, quindi, dell'aspetto architettonico) dell'edificio condominiale.
La semplice pacifica circostanza di fatto relativa all'apertura ottenuta demolendo parte del muro perimetrale e della relativa facciata ha logicamente ed implicitamente comportato, secondo il corretto e coerente apprezzamento di merito del tribunale, una innovazione che ha alterato e modificato l'aspetto architettonico del fabbricato in violazione di una specifica norma del regolamento condominiale contrattuale.
Tale valutazione in fatto (non richiedente l'ausilio di una consulenza tecnica) del giudice di primo grado non ha formato oggetto di critiche o di censure da parte del condominio (che non aveva interesse a modificare il detto apprezzamento in fatto) e neppure (sull'aspetto architettonico in particolare) dalla Linea H per cui è stata ineccepibilmente confermata dalla corte di appello. In tal senso va modificata la motivazione della sentenza impugnata nella quale si fa un riferimento improprio al giudicato interno.
Con il secondo motivo la Linea H denuncia violazione e falsa applicazione dell'articolo 1489 c.c. ed omessa motivazione. La ricorrente deduce che, al contrario di quanto affermato dalla corte di appello, la concessione edilizia non attribuisce diritti nuovi ma presuppone un diritto preesistente e non fa altro che riconoscere la facoltà di esercitare un diritto già esistente. Nella specie la preesistenza del diritto ad aprire la vetrata era evidente in quanto la licenza di costruzione prevedeva, per il locale negozio, tre porte vetrate. La facoltà di realizzare o modificare una costruzione configura poi un diritto trasferibile ed irrevocabile conferendo alla cosa una dote giuridica. Il diritto di apertura della vetrata ineriva direttamente all'immobile di cui era unica ed esclusiva proprietaria l'Alleanza. Con la costituzione del condominio e del relativo regolamento è sorto, in conseguenza di quell'originario diritto, un onere e/o un vincolo sulla facciata del fabbricato a carico del condominio stesso. Tale diritto si è trasferito in capo all'acquirente. Inoltre il contratto di compravendita prevedeva il trasferimento della porzione immobiliare nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava con tutti gli accessori e le servitù attive e passive apparenti e non apparenti. I singoli condomini, nell'acquistare dalla Alleanza e nel sottoscrivere un analogo contratto di compravendita, erano tenuti a conoscere i progetti edilizi originari e ad accollarsi oneri e vincoli gravanti sull'immobile, tra i quali anche quello relativo alla terza vetrata in questione.
Con il quarto motivo - da esaminare in via logica prima del terzo in quanto strettamente legato al secondo - la Linea H denuncia violazione e falsa applicazione degli articoli 1337 e 1366 c.c. Ad avviso della ricorrente sia nella fase precedente la formazione del contratto, sia nella fase della stipulazione dello stesso, era comune intenzione dell'Alleanza e di essa Linea H da una parte di vendere e dall'altra di acquistare un bene immobile al quale ineriva il diritto relativo all'apertura della porta vetrata. Nei mesi precedenti la stipula del contratto l'Alleanza aveva avanzato, su espressa richiesta dell'acquirente, la domanda per la riapertura della terza vetrata. Se la volontà della venditrice fosse stata contraria alla trasmissione di quel diritto, avrebbe dovuto manifestare e rendere esplicita tale volontà al momento della costituzione del condominio e, poi, renderla nota all'acquirente al momento della stipula del contratto. Il silenzio non può costituire manifestazione di volontà contraria ad atti compiuti in precedenza. La corte di appello, nell'interpretare la volontà delle parti, non ha tenuto conto di dette circostanze.
La Corte rileva l'infondatezza delle dette censure che possono essere esaminate congiuntamente in quanto connesse ed interdipendenti riguardando essenzialmente - pur se sotto vari profili - questioni collegate all'interpretazione del contratto di compravendita stipulato il 15/12/1988 dall'Alleanza Assicurazione e dalla Linea H. Come è noto, in tema di interpretazione dei contratti e delle clausole contrattuali, l'accertamento della volontà dei contraenti si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice del merito e censurabile in sede di legittimità solo per il caso di insufficienza o contraddittorietà di motivazione tale da non consentire la ricostruzione dell'iter logico seguito per giungere alla decisione, ovvero per il caso di violazione delle regole ermeneutiche. Pertanto in questa sede di legittimità la censura dell'interpretazione data dai giudici di merito al contratto ed alle clausole che lo compongono, può essere formulata sotto due distinte angolazioni:
denunciando l'errore di diritto sostanziale per non essere state rispettate le regole di ermeneutica dettate dagli articoli 1362 e seguenti c.c.; ovvero investendo la coerenza formale del ragionamento attraverso il quale la sentenza impugnata è pervenuta a ricostruire la comune intenzione delle parti.
La giurisprudenza di questa Corte ha anche più volte rilevato che non è sindacabile in sede di legittimità la scelta da parte del giudice del merito del mezzo ermeneutico più idoneo all'accertamento della comune intenzione delle parti, qualora sia stato rispettato il principio del gradualismo, secondo il quale deve farsi ricorso ai criteri interpretativi sussidiari solo quando i criteri principali (significato letterale e collegamento tra le varie clausole contrattuali) siano insufficienti all'individuazione della comune intenzione stessa.
È infine compito del giudice del merito valutare il contenuto del contratto al fine di identificarne l'oggetto: il risultato di tale indagine è soggetto al sindacato della cassazione solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione. Nella specie la corte di appello ha coerentemente interpretato il contenuto del contratto in questione e, in particolare, ha fatto riferimento - per l'esatta individuazione dell'oggetto, ossia del bene alienato - alla planimetria allegata all'atto ponendo in evidenza che da tale planimetria non risultava la terza apertura del locale negozio venduto. Il giudice di secondo grado ha quindi escluso che detta apertura costituisse una caratteristica dell'immobile oggetto del contratto ed è pervenuto a tale convincimento rilevando che la convenzione non conteneva alcun cenno ai progetti originari del fabbricato (non rinvenuti in atti pur se posti dalla Linea H a sostegno della propria tesi) mentre comprendeva un esplicito richiamo all'osservanza ed all'accettazione del regolamento condominiale (di natura contrattuale e ben conosciuto dall'acquirente per averne ricevuto copia) e degli obblighi e dei limiti (compreso quello relativo al divieto di alterazione della facciata del fabbricato) previsti in tale regolamento.
La corte di merito ha valutato il significato letterale e logico delle espressioni adoperate dalle parti nel contratto in questione ed ha ampiamente giustificato tale valutazione per poi giungere alla conclusione - sopra riportata nella parte narrativa che precede - che le parti non avevano inteso includere tra i diritti trasferiti all'acquirente anche quello relativo alla terza apertura sulla facciata del fabbricato ed anzi avevano escluso in modo manifesto tale facoltà della quale la società alienante aveva in precedenza dimostrato di non volersi avvalere predisponendo, quale unica proprietaria dell'intero stabile, il regolamento condominiale contenente norme in contrasto con l'esercizio di tale diritto. Al riguardo è appena il caso di osservare che la Alleanza NI legittimamente ha inteso rinunciare (prima del contratto di compravendita stipulato con la Linea H) al diritto (non incluso, quindi, tra quelli trasferiti all'acquirente) di creare una terza apertura nel negozio locale di sua esclusiva proprietà: infatti è sempre e solo il proprietario a decidere di chiedere la concessione edilizia o di rinunciare a tale domanda o, ottenuta la concessione, di avvalersene.
Il procedimento logico-giuridico sviluppato nell'impugnata decisione è ineccepibile, in quanto coerente e razionale, per cui si sottrae alle critiche di cui è stato oggetto: il giudizio di fatto in cui si è concretato il risultato dell'interpretazione degli accordi raggiunti dalle parti è fondato su un'indagine condotta nel rispetto dei comuni canoni di ermeneutica e sorretto da motivazione adeguata e corretta.
La corte di merito ha tenuto conto sia delle varie clausole contrattuali, isolatamente e globalmente considerate, sia del comportamento delle parti (prima e dopo la conclusione della convenzione) quale emerso dall'istruttoria svolta segnalando, in particolare, che la società acquirente, dopo la stipula del contratto di compravendita del locale negozio, chiese all'amministratore del condominio di essere autorizzata alla terza apertura, ciò a dimostrazione della consapevolezza che tale facoltà non era stata prevista nel contratto e non era stata trasmessa dall'alienante.
Il giudice di secondo grado - con corretta indagine in fatto condotta attraverso tutti gli elementi desumibili dal contesto generale dell'atto negoziale in esame - ha quindi svolto coerentemente il compito di determinare il contenuto del contratto di compravendita indicando minuziosamente le ragioni che gli hanno consentito di pervenire alle riportate conclusioni. Le argomentazioni al riguardo svolte nell'impugnata decisione sono esaurienti, logicamente connesse tra di loro e tali da consentire il controllo del processo intellettivo che ha condotto alla indicata conclusione.
Per quanto poi riguarda il criterio della buona fede di cui all'articolo 1366 c.c., al quale la ricorrente ha fatto riferimento, è sufficiente rilevare che detto criterio costituisce strumento sussidiario di interpretazione della volontà negoziale ed è perciò inutilizzabile ove questa risulti - come nella specie ritenuto dalla corte di appello - chiara attraverso l'interpretazione letterale. Peraltro la correttezza e la lealtà della venditrice Alleanza NI sono state implicitamente ritenute sussistenti dalla corte territoriale per essere stati precisati nell'atto di compravendita gli oneri e gli obblighi posti a carico dei condomini dal regolamento condominiale - compreso quello relativo al divieto di apportare modifiche alla facciata del fabbricato - della cui esistenza l'acquirente società è stata posta in grado di avere precisa conoscenza con il richiamo a detto regolamento intervenuto successivamente alla presentazione della domanda di rilascio dell'autorizzazione amministrativa per una nuova apertura sulla facciata del fabbricato. La Linea H, avendo avuto la possibilità di esaminare il contenuto del regolamento condominiale, ha accettato l'obbligo di rispettare i limiti e gli obblighi ivi previsti (compreso il divieto di apportare modifiche alla facciata del fabbricato a prescindere da eventuali autorizzazioni amministrative in tal senso) e deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità, ove non abbia ben valutato le conseguenze dell'accettazione di detto regolamento. In definitiva deve ritenersi del tutto insussistente la denunciata violazione delle norme indicate nei motivi di ricorso in esame: l'operazione interpretativa compiuta dal giudice del merito è corretta ed anche se la ricorrente sostiene la violazione dei criteri legali di ermeneutica, svolgendo al riguardo generiche argomentazioni e senza evidenziare il modo in cui la corte di appello si sarebbe discostata dai canoni interpretatativi legali, la detta ineccepibile interpretazione rende manifesto che è stato investito il "risultato" interpretativo raggiunto il che è inammissibile in questa sede. Con il terzo motivo la ricorrente, denunciando violazione e falsa applicazione dell'articolo 1059 c.c. ed omessa motivazione, sostiene che l'Alleanza nel presentare la domanda di concessione edilizia e tenendo un comportamento inequivoco di voler aprire una terza porta-vetrata, ha inteso concedere una servitù a favore del locale negozio nel momento della costituzione del condominio quale unica proprietaria dell'intero stabile. I condomini, che avevano acquistato le singole unità immobiliari e le parti comuni dell'edificio dall'Alleanza, erano quindi tenuti a non porre alcun impedimento all'esercizio del diritto concesso dalla loro dante causa.
Il motivo è inconsistente.
I modi di costituzione delle servitù prediali sono tipici: a tal fine non è necessario l'uso di formule sacramentali essendo sufficiente che, alla stregua del relativo atto negoziale, risultino senza incertezze, o siano determinabili in base a prefigurati elementi oggettivi, gli estremi idonei a dimostrare il reale intento delle parti, quali l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, il peso e l'utilità costituenti il contenuto della servitù e la determinazione dell'estensione e delle modalità di esercizio della stessa.
Nella specie dalla lettura della sentenza impugnata non risulta - ne' è stato dedotto dalla ricorrente - la sussistenza di un negozio costitutivo della servitù in questione. Non può poi ravvisarsi - nella semplice presentazione della domanda di autorizzazione ad eseguire lavori per un'altra apertura nella facciata del fabbricato - la volontà dell'Alleanza NI di costituire detta servitù a vantaggio del locale negozio ed a carico della restante parte dell'edificio. La corte di appello non ha trovato traccia di tale servitù nei titoli di acquisto esibiti dalle parti (relativi alle singole unità immobiliari) e, in particolare, nella planimetria allegata al contratto di compravendita stipulato dalla Linea H e dalla Alleanza NI.
Bisogna altresì rilevare che l'Alleanza NI, al momento della presentazione della domanda di rilascio di concessione amministrativa, era proprietaria dell'intero stabile e la sua volontà di costituire una servitù a favore del locale negozio risulta esclusa dalla predisposizione (prima del contratto di compravendita del locale negozio in favore della Linea H) del regolamento condominiale (accettato dall'acquirente) contenente una norma che esplicitamente vietava innovazioni tali da alterare l'aspetto architettonico del fabbricato così escludendo per tutti i condomini (ivi compreso il proprietario del locale negozio) di avvalersi della facoltà (prevista come esplicazione del diritto di proprietà) di apportare modifiche al muro perimetrale comune nel rispetto del decoro e della sicurezza dell'edificio condominiale. Con la stesura di detto regolamento condominiale l'Alleanza NI - come sopra posto in evidenza - ha dimostrato in modo inequivoco di non voler coltivare e dare seguito alla domanda di rilascio della autorizzazione amministrativa.
In ogni caso, dopo la predisposizione del regolamento condominiale contrattuale, l'Alleanza NI non poteva vincolare gli altri condomini nel consentire alla Linea H la facoltà di deroga al divieto previsto da detto regolamento. Pertanto non era possibile per i contraenti Linea H ed Alleanza NI costituire una servitù in favore del locale negozio ed a carico del fabbricato condominiale senza il consenso di tutti gli altri condomini.
Con il quinto motivo la ricorrente denuncia violazione e falsa applicazione dell'articolo 1337 c.c. ed omessa motivazione. Secondo la Linea H la corte di merito non ha dato alcuna logica motivazione in ordine al comportamento tenuto dalla alienante nel corso delle trattative e della successiva stipula del contratto di compravendita. La Alleanza ben sapeva che la domanda presentata per ottenere la concessione edilizia rappresentava il riconoscimento di un diritto - relativo all'immobile venduto ad essa Linea H - che si sarebbe trasferito automaticamente in capo all'acquirente. Di tale circostanza l'Alleanza ha coscientemente omesso di informare i condomini ed acquirenti delle singole unità immobiliari, così incorrendo nella responsabilità di cui all'articolo 1489 c.c. Nella diversa ipotesi in cui l'Alleanza avesse tenuto una condotta non in buona fede nei confronti di essa Lina H, avendo prima presentato la domanda di concessione e poi non trasmettendo il relativo diritto alla acquirente, sarebbe incorsa nella violazione dell'articolo 1337 c.c.. Il motivo è inammissibile atteso che la questione relativa alla violazione dei doveri di cui all'articolo 1337 c.c. - che dà luogo a responsabilità extracontrattuale - non risulta abbia formato oggetto del giudizio di secondo grado, in quanto rientrante tra le problematiche dibattute dalle parti, ne' la ricorrente ha dedotto di aver inserito nei motivi di appello la detta questione. Incombeva invece alla Linea H dedurre di aver prospettato tale questione onde dar modo alla corte di cassazione di controllare "ex actis" la veridicità di tale asserzione.
In proposito è appena il caso di rilevare che - come questa Corte ha avuto modo di precisare (tra le tante, sentenza 14/2/2001 n. 2080) - la domanda di risarcimento danni per responsabilità contrattuale è del tutto diversa - oltre che per il petitum anche per la causa petendi fondata su situazioni giuridiche radicalmente difformi - da quella di risarcimento danni per responsabilità extracontrattuale perché dipende da elementi di fatto diversi non solo per quanto attiene all'accertamento della responsabilità ma anche per quanto riguarda la determinazione dei danni. Le problematiche esposte dalla ricorrente con il motivo in esame non sono quindi proponibili in questa sede di legittimità perché introducono per la prima volta un autonomo e diverso sistema difensivo che postula indagini e valutazioni non compiute dal giudice di appello perché non richieste.
È infatti pacifico nella giurisprudenza di legittimità il principio secondo cui i motivi del ricorso per cassazione devono investire, a pena di inammissibilità, statuizioni e problematiche che abbiano formato oggetto del giudizio di appello per cui non possono essere prospettate questioni nuove o nuovi temi di indagine involgenti accertamenti non compiuti perché non richiesti in sede di merito. Il giudizio di cassazione ha per oggetto la revisione della sentenza impugnata in relazione alla regolarità formale del processo ed agli aspetti in diritto segnalati e non sono proponibili temi di contestazione diversi da quelli dedotti nel giudizio di secondo grado ed involgenti accertamenti non compiuti in detto giudizio, tranne nell'ipotesi - che non ricorre nella specie - in cui si tratti di questioni rilevabili di ufficio (in ogni stato e grado del giudizio) fondate però sugli stessi elementi di fatto esposti e la cui soluzione non presupponga o non richieda nuovi accertamenti ed apprezzamenti di fatto (sentenze 15/4/1999 n. 3737; 5/10/1998 n. 9882). Il ricorso deve pertanto essere rigettato con la conseguente condanna della società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità in favore di ciascun resistente nella misura indicata in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la società ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di cassazione in favore del condominio di Largo Belloni n. 4 di Roma e della s.p.a. Alleanza NI che liquida per il primo in complessivi euro 157,00, oltre euro 2000,00 a titolo di onorari, per il secondo, in complessivi euro 190,00, oltre euro 2000,00 a titolo di onorari. Così deciso in Roma, il 26 febbraio 2002.
Depositato in Cancelleria il 5 luglio 2002