Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. GAETANO NICASTRO - Presidente -
Dott. MICHELE VARRONE - Consigliere -
Dott. ITALO PURCARO - rel. Consigliere -
Dott. GIANFRANCO MANZO - Consigliere -
Dott. MARIA MARGHERITA CHIARINI - Consigliere -
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso proposto da:
DE OM SE, DE OM CE, DE OM NU, in proprio e nq di eredi CO NU, domiciliati in ROMA presso LA CORTE DI CASSAZIONE, difesi dall'avvocato EGIDIO DE ARCANGELIS con studio 98100 MESSINA VIA GHIBELLINA 83, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
LI ET, elettivamente domiciliato in ROMA VIA DEI GRACCHI 209, presso lo studio dell'avvocato DARIO DE BLASIIS, difeso dall'avvocato ANTONINO BRANCATELLI, giusta delega in atti;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 1285/99 del Tribunale di MESSINA, Sezione 1^ Civile, emessa il 06/07/99 e depositata il 24/11/99 (R.G. 1101/97);
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 05/11/01 dal Consigliere Dott. Italo PURCARO;

udito l'Avvocato Egidio DE ARCANGELIS;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Riccardo FUZIO che ha concluso per il rigetto del 1^, 2^ e 4^ motivo di ricorso e l'accoglimento del 3^.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 3 luglio 1995, US, NZ e CE De ME, in proprio e quali eredi della propria madre NZ CO, chiesero al Pretore di Messina che venisse dichiarata la cessazione alla data del 31 dicembre 1995 del contratto 1 gennaio 1978, con il quale essi istanti avevano concesso in affitto a ET LI il panificio di Messina, via Garibaldi is. 495/n. 314, e nel contempo intimarono allo stesso LI licenza per finita locazione dell'immobile sito alla medesima via, a suo tempo concesso in locazione con contratto sempre del 1 gennaio 1978 da NZ CO, madre dei De ME e proprietaria dell'immobile. Radicatosi il contraddittorio, il convenuto chiese il rigetto delle domande proposte ed, in via riconvenzionale, la liquidazione dell'indennità per la perdita dell'avviamento.
Con sentenza in data 7 aprile 1997, l'adito Pretore, dopo avere premesso in parte motiva che tra i due contratti vi era uno stretto collegamento e che, esaminando la volontà delle parti, poteva dirsi che l'immobile in questione era stato concesso al LI per l'esercizio dell'azienda, per cui alla fattispecie in esame non era applicabile la normativa concernente la locazione, dichiarò scaduti i contratti in questione alla data del 31 dicembre 1995 e condannò, altresì, il convenuto al rilascio dell'immobile ed al risarcimento dei danni ex art. 1591 c.c. da liquidarsi in separata sede. Su gravame del LI, il Tribunale di Messina, con sentenza in data 24 novembre 1999, accolse l'appello, osservando in parte motiva che il primo giudice aveva errato laddove si era occupato del solo affitto, omettendo di svolgere considerazioni in ordine alla locazione dell'immobile, che pure pacificamente era stato concesso al LI con contratto di pari data a quello di affitto dell'azienda, mentre due erano i contratti stipulati dalle parti e due erano i rapporti che ne erano scaturiti;
l'appellante, inoltre, con riferimento al contratto di locazione, aveva diritto all'indennità di avviamento, fissata in lire 24.300.000, mentre, infine, la domanda risarcitoria ex art.1591 c.c. formulata dagli attori in prime cure era infondata e doveva essere conseguentemente rigettata. Per la cassazione della menzionata sentenza US, CE e NZ De ME hanno proposto ricorso sulla base di quattro motivi, cui ha resistito ET LI con controricorso, illustrato da memoria.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo motivo, i ricorrenti lamentano violazione e falsa applicazione degli artt. 342, 329, 112 c.p.c., 2909 c.c., in relazione all'art. 360 c.p.c., nonché errata, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, ex art. 360 n. 5 c.p.c.. Deducono che il Tribunale aveva errato laddove, affermando che l'attuale resistente, pur non impugnando la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva affermato l'unitarietà del rapporto scaturente dai due contratti, aveva tuttavia ritenuto che i motivi dell'appello erano tutti attinenti a tale aspetto della vicenda e tesi a far riconoscere la duplicità e diversità dei contratti di locazione e di affitto. Viceversa le statuizioni della sentenza pretorile erano due, e cioè che il rapporto originato dai due contratti era unitario e che tale rapporto andava qualificato come affitto di azienda, essendo stato l'immobile considerato come uno degli elementi aziendali. Nessuna di tali statuizioni era stata impugnata dal LI, posto che i motivi del proposto appello, lungi dal contestare l'unitarietà del rapporto, lo presupponevano.
Il motivo non merita accoglimento.
L'interpretazione dell'effettivo contenuto del gravame è compito che appartiene al giudice del merito e può essere sindacato in sede di legittimità solo per incongruenza logica e per incompiutezza di valutazione delle proposte censure. Orbene, in via generale è stato reiteratamente affermato da questo Supremo Collegio che il principio "tantum devolutum quantum appellatum" preclude al giudice di appello l'indagine sui punti della sentenza di primo grado non direttamente investiti dal gravame, ma solo in quanto essi non siano compresi nel "thema decidendum" neanche per implicito, perché non necessariamente connessi con i temi censurati. Ne consegue che, quando dal complesso delle deduzioni e delle richieste formulate nell'atto di appello risulti in maniera chiara la volontà dell'appellante di sottoporre al giudice dell'impugnazione tutte le questioni dibattute dalle parti in primo grado circa la natura di un rapporto e i diritti e gli obblighi che ne derivano, il giudice di secondo grado deve riesaminare l'intera problematica, compresi i profili impliciti nelle deduzioni formulate espressamente. In particolare, l'effetto devolutivo dell'appello entro i limiti dei motivi di impugnazione preclude al giudice del gravame esclusivamente di estendere le sue statuizioni a punti che non siano compresi, neanche implicitamente, nel tema del dibattito esposto nei motivi d'impugnazione. Pertanto, non viola il principio devolutivo il giudice di appello che prenda in esame questioni pur non specificamente proposte dall'appellante, le quali, tuttavia, appaiono nell'ambito della censura proposta, in rapporto di diretta connessione con quelle espressamente dedotte nei motivi stessi costituendone un necessario antecedente logico e giuridico. Nella specie, il Tribunale di Messina ha rigettato l'eccezione di giudicato interno proposta dagli appellati, con la considerazione che non era possibile sostenere che la diversa qualificazione dei rapporti fosse preclusa dal giudicato che si sarebbe formato per non avere il LI appellato la sentenza di primo grado nella parte in cui affermava l'unitarietà del rapporto: al riguardo, infatti, i motivi di gravame erano tutti attinenti a tale aspetto della vicenda e tesi ad affermare detta diversa qualificazione, sostenendosi in essi che la scadenza da riconoscere al rapporto era quella scaturente dalla legge sull'equo canone e che doveva riconoscersi l'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale.
Trattasi di valutazione congruamente e logicamente motivata che si sottrae al controllo di questa corte di legittimità, avendo anzi il giudice del gravame valutato, come dovuto, nel suo insieme l'impugnazione proposta dall'attuale resistente. Con il secondo motivo i ricorrenti, lamentando violazione e falsa applicazione di legge, nonché errata, omessa insufficiente e contraddittoria motivazione (artt. 360 nn. 3 e 5 c.p.c.), deducono, da un canto, che il giudice di merito aveva errato nell'escludere l'unitarietà del rapporto, non tenendo conto della giurisprudenza di questa corte di legittimità, secondo cui sussiste l'affitto di azienda qualora l'immobile non venga considerato nella sua individualità giuridica, ma come uno degli elementi costitutivi dei beni mobili ed immobili, legati tra loro da un vincolo di interdipendenza e complementarità. D'altro canto il Tribunale, pur riconoscendo la connessione esistente tra i due contratti, aveva escluso che nella specie si potesse configurare un unico contratto di affitto, dando pregnanza solo ad alcuni elementi presuntivi ed ignorando del tutto altri elementi, che pure emergevano dalla documentazione in atti.
Il motivo non merita accoglimento.
Relativamente alla prima parte della censura, può dirsi pacifico, alla stregua della consolidata giurisprudenza di questo Supremo Collegio, che l'interpretazione del contratto, così nel suo complesso come in ciascuna sua singola clausola, essendo diretta a determinare una realtà storica ed oggettiva qual è la comune intenzione delle parti contraenti, è tipico accertamento di fatto, come tale istituzionalmente riservato al giudice di merito e censurabile in sede di legittimità unicamente per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 e segg. c.c., oltre che per vizi di motivazione. Sotto il primo dei profili indicati, si rileva che i ricorrenti si sono limitati a fare astrattamente richiamo alle regole di ermeneutica contrattuale (art. 1362 c.c.), senza, invece, precisare, come era loro preciso onere,
quali canoni fossero rimasti in concreto inosservati ed a specificare in qual modo e con quali considerazioni il giudice di merito si fosse da essi discostato. Sotto il secondo profilo, il tribunale di Messina ha escluso l'unitarietà del rapporto, sulla base delle seguenti, pregnanti osservazioni: - che la stessa durata dei contratti e l'identità dell'ubicazione dell'immobile in cui l'azienda panificazione era impiantata rendeva i due negozi tra loro strettamente connessi, ma ciò non consentiva di affermarne l'unitarietà in quello di affitto di azienda, ostandovi non solo la presenza dei due contratti, in uno dei quali diversa era la figura di uno dei due contraenti, appunto la proprietaria dell'immobile, ma soprattutto la considerazione che, per affermare l'unitarietà del rapporto, gli stessi appellati erano stati costretti a sostenere la tesi della nullità o inesistenza del contratto di locazione, circostanza che non trovava riscontro alcuno nella realtà giuridica della vicenda;
- che, inoltre, la circostanza che i contraenti vollero tenere distinti i due contratti sin dall'inizio discendeva dall'essere i figli titolari dell'azienda e la madre proprietaria del bene nel quale l'azienda trovava la sede;
tale distinzione, inoltre, fu mantenuta anche quando, a seguito del decesso della madre, le due posizioni si unificarono in capo ad una sola parte.
Trattasi di argomentazioni, congruamente e logicamente motivate, che come tali si sottraggono al vaglio di legittimità di questa corte.
Per quanto concerne la seconda parte della censura, è sufficiente rilevare che non risulta riportato in ricorso il testo dei documenti che non sarebbero stati presi in esame dal Tribunale, così da non porre l'adita corte nelle condizioni di valutare se sussista, o meno, la dedotta violazione dell'art. 360 n. 5 c.p.c.. In virtù del principio dell'autosufficienza del ricorso per cassazione, le parti ricorrenti non potevano, invero, limitarsi a censurare la sentenza gravata per non avere tenuto presente in particolare la scrittura privata inter partes 23 dicembre 1977, antecedente i due contratti in questione, ma dovevano - puntualmente - trascrivere nel ricorso le "clausole" del predetto documento, oltre che degli altri documenti indicati in ricorso, che sarebbero stati trascurati dal giudice del merito ed il cui esame avrebbe condotto ad una diversa conclusione della lite.
Con il terzo motivo, i ricorrenti, denunziando violazione e falsa applicazione dell'art. 1591 c.c., in relazione all'art. 360 n. 3 c.p.c., nonché insufficiente contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, ex art. 360 n. 5 c.p.c., deducono che erroneamente il Tribunale di Messina aveva rigettato la domanda risarcitoria ex art.1591 c.c. (accolta dal giudice di prime cure), avendo omesso di considerare che, alla luce della giurisprudenza di legittimità, il ritardo del conduttore nella riconsegna della cosa locata costituisce un comportamento potenzialmente lesivo del patrimonio del locatore, che legittima la condanna generica del conduttore al risarcimento dei danni, la cui prova concreta, a carico del locatore, dovrà essere fornita in sede di liquidazione. La censura va rigettata.
Invero, in tema di responsabilità del conduttore per il ritardo nella riconsegna della cosa locata, l'indirizzo di questa Corte è nel senso che lo stesso, avente natura contrattuale, deve essere concretamente provato dal locatore, laddove, mentre il mero fatto del ritardo può legittimare una generica condanna al suo risarcimento. Pertanto, nella specie, il decisum del tribunale di Messina, che ha respinto la domanda degli odierni ricorrenti (accolta, invece, dal primo giudice), intesa ad ottenere la condanna in via generica del conduttore al risarcimento dei danni per la ritardata consegna dell'immobile, si porrebbe astrattamente in contrasto con il costante insegnamento di questa corte, secondo cui il ritardo da parte del conduttore nella riconsegna della cosa locata costituisce un comportamento antigiuridico potenzialmente lesivo del patrimonio del locatore, che ne legittima la condanna generica al risarcimento dei danni ancorché non sia stata fornita specifica prova di essi, prova che il locatore stesso è tenuto a fornire solo in sede di liquidazione. Peraltro, se quanto precede è indubbio, tale principio va posto in relazione con l'ulteriore giurisprudenza di questa Corte regolatrice, la quale, pur escludendo il riconoscimento di un vero e proprio diritto di ritenzione, ha rilevato che la L. 27 luglio 1978, n. 392, nell'ambito della disciplina della locazione di fondi urbani,
ha introdotto una specifica regolamentazione della locazione di immobili adibiti ad uso diverso dall'abitazione ed in particolare della locazione di immobili adibiti ad attività commerciali che si svolgono a diretto contatto col pubblico degli utenti e consumatori (artt. 27 e 35), caratterizzata dalla presenza di un complesso di norme che nel loro insieme tendono ad assicurare la conservazione, anche nel pubblico interesse, delle imprese considerate e tutelate mediante il mantenimento della clientela, che costituisce una componente essenziale dell'avviamento commerciale. Orbene, al riguardo, sono di recente intervenute le S.U. di questa Corte, affermando il seguente principio: "Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali, disciplinate dagli artt. 27 e 34 della legge 27 luglio 1978 n. 392 e, in regime transitorio, dagli artt. 69, 71 e 73 della stessa legge, scaduto il contratto, il conduttore che rifiuta la restituzione dell'immobile in attesa di ricevere dal locatore il pagamento dell'indennità per l'avviamento a lui dovuta, è obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto, ma solo di questo." (S.U. 15 novembre 2000. n. 1711). Poiché, nella specie, è pacifico - in quanto la relativa affermazione, contenuta nella sentenza gravata, non è stata sul punto impugnata dai ricorrenti - che il canone è stato regolarmente corrisposto dal conduttore, durante il periodo in cui ebbe a prolungarsi l'illegittima detenzione dell'immobile, ne deriva il rigetto della censura, anche se con correzione, nel senso suindicato, della motivazione del giudice di merito.
Del pari infondato è, infine, il quarto motivo del ricorso, relativo alla regolamentazione delle spese del giudizio operata dal giudice di appello, che, insindacabilmente in questa sede, ha ritenuto, stante la reciproca soccombenza, di compensare le spese della prima fase del giudizio, e, viceversa, di porre integralmente a carico degli odierni ricorrenti quelle del giudizio di appello, il cui appello era stato respinto.
In conclusione, per le considerazioni che precedono, il ricorso deve essere rigettato.
Sussistono giusti motivi per compensare tra le parti le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa le spese del giudizio di cassazione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Sezione Terza Civile della Suprema Corte di Cassazione, il 3 dicembre 2001. Depositato in Cancelleria il 23 luglio 2002