Sentenza 1 agosto 2001
Massime • 2
Con riguardo all'attuazione del vincolo di destinazione a parcheggio degli appositi spazi delle nuove costruzioni, in favore dei proprietari delle unità abitative site nei fabbricati, qualora il diritto di uso del parcheggio operi in forza di legge, in contrasto con la volontà e la dichiarazione contrattuale, il relativo prezzo non può intendersi compreso in quello pattuito e pagato per la vendita dell'unità immobiliare, dato che questo non può intendersi riferito anche al diritto volontariamente non trasmesso. Ne deriva che il giudice, pronunziando il trasferimento dell'indicato diritto d'uso, deve anche pronunziare il riconoscimento del diritto del venditore al relativo compenso (nella misura da concordarsi tra le parti o, comunque, da determinarsi giudizialmente mediante apposita stima), in quanto, all'operata integrazione dell'oggetto di una delle prestazioni dovute per contratto, deve corrispondere la coerente integrazione dell'oggetto della controprestazione, per ripristinare l'equilibrio del sinallagma funzionale del contratto, altrimenti inficiato.
La convenzione stipulata fra un Comune e un privato costruttore con la quale questi, al fine di conseguire il rilascio di una concessione (o di una licenza) edilizia, si obblighi ad un "facere" o a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico (nella specie, destinazione ad uso di parcheggio del piano seminterrato del costruendo edificio) non solo non costituisce un contratto di diritto privato ma neppure ha specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento finale dal quale promanano poteri autoritativi della pubblica amministrazione, senza alcuna possibilità per i terzi privati acquirenti dell'immobile edificato di rivendicare diritti sulla base di esso. è, peraltro, può configurarsi un contratto a favore di detti terzi, in quanto tale stipulazione postula, ai sensi dell'art. 1411, primo comma, cod. civ. l'esistenza di un interesse dello stipulante, mentre in casi come questi il Comune è portatore di interessi essenzialmente pubblici e non di protezione di quelli di alcuni privati.
Commentario • 1
- 1. Parcheggi in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla leggeAccesso limitatoRedazione Altalex · https://www.altalex.com/ · 19 settembre 2005
Sul provvedimento
| Citazione : | Cass. civ., sez. II, sentenza 01/08/2001, n. 10459 |
|---|---|
| Giurisdizione : | Corte di Cassazione |
| Numero : | 10459 |
| Data del deposito : | 1 agosto 2001 |
Testo completo
Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VINCENZO CALFAPIETRA - Presidente -
Dott. FRANCESCO CRISTARELLA ORESTANO - rel. Consigliere -
Dott ANTONIO VELLA - Consigliere -
Dott. ENRICO SPAGNA MUSSO - Consigliere -
Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA - Consigliere -
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 9169/98 R. G. proposto da
IC S. r. l., in persona del suo amministratore unico Sig. IC AN, elettivamente domiciliata in Roma, Viale Giulio Cesare n. 71, presso lo studio dell'Avv. Riccardo Lavitola che, con l'Avv. Emilio Conte, la difende in virtù di procura speciale in calce al ricorso,
- ricorrente principale -
contro
LI VA, ON AR, OS NT, RE VA, RR NT, DI BA AR RE, SA TT, AN EL, SI AR SA in IN, LL AU, ZZ AO, ET OR, LL IO, ON LA, domiciliati e difesi come appresso,
- controricorrenti -
contro
BA TO, IL ZA, resistenti con procura, nonché contro
PP LI, MI DA, FE TT, OS NT, DE NT, LI EN, DE SS, DE ZI, NE LM, NA RE, DE SA VI, DI RE, GL ZI, EL NN AR, DE SA IA, DE LL CE, AR NT, TO NA, IE NT, LA NI, NO SC, DI AR LA, AC AR, RI NG, AL IA, AR EL, CE IO, CH IO, PA VA, LI AR PI, ER NA, KA IA, OM AR AR, BA AN in CI, HI RM, NN RE, RI TA, PROSER.IO NI, LO RG, CO SQ, RA CH, NO IO, DE AM, LE AR, AR IA, IE CA AO, VI AO, ES OR, RA GI, BA GA, GR VA, LL AN, IA UD, PO IA, RE IO, LA IO,
- intimati -
e sul ricorso incidentale iscritto al n. 11608/98 R. G. proposto da LI VA, ON AR, OS NT, RE VA, RR NT, DI BA AR RE, SA TT, AN EL, SI AR SA in IN, LL AU, ZZ AO, ET OR, LL IO, ON LA, tutti elettivamente domiciliati in Roma, Via Magna Grecia n. 84, presso lo studio dell'Avv. Angelo Pinto che li difende in virtù di procura speciale a margine del controricorso - ricorso incidentale, - ricorrenti incidentali -
contro
IC S. r. l., in persona dei suo amministratore unico Sig. IC AN, domiciliata e difesa come innanzi,
- resistente -
e nei confronti di
IL ZA, intimata nonché, per integrazione del contraddittorio, nei confronti di BA TO, PP LI, MI DA, FE TT, OS NT, DE NT, LI EN, DE SS, DE ZI, NE LM, NA RE, DE SA VI, DI RE, GL ZI, EL NN AR, DE SA IA, DE LL CE, AR NT, TO NA. IE NT, LA NI, NO SC, DI AR LA, AC AR, RI NG, AL IA, AR EL, CE IO, CH IO, PA VA, LI AR PI, ER NA, KA IA, OM AR AR, BA AN in CI, HI RM, NN RE, RI TA, PROSERIO NI, LO RG, CO SQ, RA CH, NO IO, DE EL, LE AR, AR IA, IE CA AO, VI AO, ES OR, RA GI, BA GA, GR VA, LL AN, IA UD, PO IA, RE IO, LA IO,
- intimati -
per la cassazione della sentenza 26 giugno - 8 ottobre 1997 n. 2961/97 della Corte d'appello di Roma. Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza il 31 gennaio 2000, dal cons. Dott. Cistarella Orestano;
Sentito, per la società ricorrente pricipale, l'Avv. Riccardo Lavitola che ha chiesto l'accoglimento del ricorso principale e il rigetto dell'incidentale;
Sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sost. Proc. Gen. Dott. Raffaele Ceniccola, che ha così concluso: accogliersi il primo motivo del ricorso principale, rigettarsi gli altri motivi dello stesso ricorso, dichiararsi inammissibile o, in subordine, rigettarsi il ricorso incidentale.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Nel marzo del 1986 i coniugi TO AB e ZA NT convennero in giudizio, avanti il Tribunale di Roma, la S. r. l. MA, esponendo: che, con rogito del 5.7.1984, avevano acquistato da tale società un appartamento di circa trecento metri cubi in uno stabile di nuova costruzione sito nella Via NT Ciamarra di Roma;
che, in sede di convenzione intervenuta tra la società stessa ed il Comune, nonché di concessione edilizia, l'intero piano serminterrato dell'edificio era stato vincolato ad area e servizi condominiali, conformemente al disposto dell'art. 41 sexies L.U. n. 1150 del 1942, come aggiunto dall'art. 18 della L. n. 765 del 1967; che, invece, la venditrice vi aveva realizzato dei box per auto, alcuni dei quali già venduti a terzi estranei al condominio;
che essi attori avevano diritto a conseguire gratuitamente la proprietà e/o l'uso esclusivo di quindici metri quadrati di quell'area (un mq per ogni venti mc di costruzione).
Chiesero, pertanto: che, previa individuazione e specificazione della superficie da asservire al godimento della loro unità abitativa, ne fosse dichiarata la proprietà e/o l'uso esclusivo a loro favore;
che la MA S. r. l. venisse condannata alla riduzione in pristino dello stato dei luoghi se contrario alla destinazione pattuita con il Comune di Roma;
che le fosse precluso disporre, in tutto o in parte, dell'area in parola a favore di persone non aventi la qualità di condomini dell'edificio; che fossero dichiarate la nullità ed inefficacia delle pattuizioni contrattuali contrarie al vincolo di indisponibilità dell'area, nonché degli atti di disposizione eventualmente intervenuti nelle more a favore di terzi estranei al condominio.
Analoga controversia venne instaurata nell'aprile del 1986 da un folto gruppo di condomini dello stesso edificio (AR MO, LI PI, UD LI, IA PO, DA LM, TT RR, GE RE, IO CA, TT ET, VA GN, VA CA, RM CC, IO RT, NT CO, IO CI, OR TO, AU CI, AO IA, NT AN ed EN CI).
In entrambi i giudizi la società convenuta si costituì contestando la fondatezza delle pretese avversarie e chiedendo in via riconvenzionale, nel caso di accoglimento di esse, che gli attori fossero dichiarati tenuti al pagamento di un prezzo, da precisarsi in corso di causa, per l'acquisto della proprietà o dell'uso esclusivo dei box. Chiese, inoltre, sempre in via riconvenzionale, la condanna degli attori CO, MO, CC e LM a rilasciarle alcuni box che erano stati loro temporaneamente concessi in uso gratuito.
Successivamente le due cause furono riunite e si procedette all'integrazione del contraddittorio nel confronti di tutti gli altri condomini dell'edificio, nonché dei terzi acquirenti dei box. Anche una parte dei chiamati in causa si costituirono articolando vane difese.
Con sentenza del 2.4.1996 il Tribunale così provvide, per quel che ancora rileva in questa sede: accertò e dichiarò che la superficie di circa mq 1300 sita al piano interrato dell'edificio di Via Ciamarra n. 118 in Roma era di proprietà condominiale con destinazione a parcheggio autoveicoli;
dichiarò, quindi, l'inefficacia, nei confronti dei condomini che lo avevano richiesto, dei contratti di compravendita con cui la MA S. r. l. aveva alienato, a persone estranee al condominio o anche ad altri condomini, beni immobili dei quali non era proprietaria;
dichiarò risolti i contratti stessi nel rapporti tra le parti contraenti, condannando la società a restituire quanto pagatole o speso dagli acquirenti per l'acquisto e a risarcire loro i danni, da liquidarsi in separata sede;
condannò, inoltre, detta società al ripristino dello stato dei luoghi secondo le indicazioni contenute nella relazione di c. t. u. depositata il 4.11.1992; autorizzò il Conservatore dei Registri Immobiliari di Roma ad effettuare le conseguenti trascrizioni.
Contro questa sentenza la MA S. r. I. propose gravame al quale resistettero i condomini TO AB, ZA NT, AR ON, LI PI, DA LM, TT ET, VA GN, TT RR, VA CA, NT CO, IO CI, OR TO, AU CI, AO IA, NT AN, EN CI, SS RI, ZI AN, LM IN, NT IS, AR RE Di AR e EL IA, nonché RE EN, VI De CE, RE CO, ZI RA e NN LI LE, mentre molti altri rimasero contumaci.
La Corte d'appello di Roma, con la sentenza precisata in epigrafe, ha escluso il carattere condominiale dell'area adibita a garage, in quanto non risultante dal regolamento, in cui erano elencati specificamente tutti i beni di proprietà comune, dichiarando che, invece, su di essa gravava un diritto reale d'uso a favore di tutti i condomini dell'edificio in forza dell'art. 18 della legge 765/1967 e dell'impegno che la MA S. r. l. si era assunto verso il Comune, con l'atto d'obbligo del 19.9.1983 (qualificato come negozio a favore del terzo), di "destinare permanentemente" detta area "a parcheggio condominiale al servizio dell'edificio". Conseguentemente ha riconosciuto, conformemente al disposto dell'art. 26 della legge 47/1985, che l'area in questione aveva natura pertinenziale e che, quindi, poteva formare legittimamente oggetto di atti e rapporti separati, purché nel rispetto di quel diritto d'uso dei condomini. Ha tuttavia osservato che, poiché la società, contrariamente a quanto pattuito con i compratori, aveva di fatto ceduto loro soltanto la nuda proprietà dei box (in quanto l'utile dominio spettava ai condomini), dovevano trovare accoglimento le domande avanzate in via subordinata dai compratori stessi e andava quindi confermata sul punto la decisione di primo grado. Nè poteva essere accolta la richiesta della società appellante di ottenere un congruo corrispettivo dai condomini per l'uso della menzionata superficie, in quanto il vincolo di destinazione di questa trovava la sua fonte, prima ancora che nella legge 765 del 1967, nell'impegno che detta società aveva assunto verso il Comune e a favore dei condomini, sicché non poteva essa invocare legittimamente i principi giurisprudenziali volti a riequilibrare l'originario sinallagma contrattuale sconvolto dalla successiva applicazione di una norma imperativa, essendo stata consapevole ab origine, cioè sin dal momento della stipula dei singoli atti di vendita degli appartamenti, che le apparteneva soltanto la nuda proprietà dell'area in parola.
Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso la S. r. l. MA sulla base di cinque motivi al quali hanno replicato con controricorso i condomini MO, PI, LM, ET, GN, RR, CA, CO, CI (IO e AU), IA, AN (NT, SS e ZI), MA, IS, Di AR e IA i quali hanno proposto a loro volta ricorso incidentale basato su di un solo motivo.
Gli altri intimati non hanno svolto attività difensive in questa sede.
Poiché il ricorso incidentale risultava indirizzato e notificato soltanto alla MA S. r. l. e a ZA NT, questa Corte, all'udienza del 7.3.2000, ha disposto che esso venisse notificato, per integrazione del contraddittorio, agli altri soggetti intimati con il ricorso principale, come precisati in epigrafe. Tali notificazioni sono state tempestivamente eseguite ma l'atto di integrazione è stato depositato oltre il termine prescritto dall'art. 371 bis cod.proc.civ.. MOTIVI DELLA DECISIONE
Va innanzitutto disposta, ex art. 335 cod. proc. civ., la riunione dei due ricorsi in quanto rivolti contro la medesima sentenza.
Il ricorso incidentale deve essere dichiarato improcedibile a norma dell'art. 371 bis cod. proc. civ.. Questa Corte, infatti, all'udienza del 7.3.2000, come riferito in narrativa, ebbe a disporre la notifica di tale ricorso, e solo di esso, per integrazione del contraddittorio, nel confronti di numerosi soggetti ritenuti quanto meno sotto il profilo processuale. litisconsorti necessari, integrazione che è regolarmente avvenuta nel termine assegnato ma a cuì non ha fatto seguito. come certificato dalla Cancelleria, il tempestivo deposito del relativo atto. secondo quanto prescritto a pena di improcedibilità dal citato articolo.
Con il primo motivo del ricorso principale - intitolato violazione e falsa applicazione dell'art 41 sexies L. 17.8.1942 n. 1150, introdotto dall'art. 18 L.
6.8.1967 n. 765, nonché degli artt. 1321 e 1411 cod. civ., omessa ed erronea motivazione su un punto decisivo della controversia - si censura la sentenza impugnata per aver qualificato l'atto d'obbligo intervenuto tra la MA S. r. I. ed il Comune di Roma come contratto, mentire si tratta di un "modulo convenzionale atipico" dal quale non scaturiscono obbligazioni in senso tecnico ma meri obblighi comportamentali privi di autonoma rilevanza. Si contesta, in ogni caso, la sua inquadrabilità nella figura del contratto a favore di terzi, sostenendosi che può considerarsi tale solo quello da cui scaturiscono effetti favorevoli semplici senza l'imposizione di obblighi ed oneri (come nel caso di attribuzione di un diritto reale), per i quali occorre l'accettazione del terzo. Si aggiunge che, per aversi contratto a favore del terzo, occorre che il diritto di quest'ultimo trovi il suo fondamento esclusivo nel contratto e non, come nel caso di specie, in una fonte normativa.
Con il secondo motivo - intitolato violazione e falsa applicazione dell'art. 41 sexies L. 1150/1942, introdotto dalla L. 765/1967, nonché difetto, insufficienza e contraddittorietà della motivazione su un punto decisivo della controversia - si censura la sentenza impugnata per aver considerato soggetta al vincolo di destinazione l'intera superficie di mq 1300 del piano seminterrato, anziché quella minore di mq 657 prescritta dalla legge in proporzione alla cubatura dell'edificio che era di mc 13150 (un mq per ogni venti mc), sostenendosi che l'essersi la società impegnata verso il Comune a destinare a garage tutto il piano seminterrato significava soltanto che andava rispettata tale destinazione, ma non che la superficie eccedente il minimo di legge fosse vincolata anch'essa all'uso dei condomini e non potesse essere liberamente venduta a terzi.
Con il terzo motivo, intitolato come il precedente, si lamenta che il giudice d'appello, pur avendo riformato la sentenza del Tribunale là dove questo aveva affermato il carattere condominiale dell'area, abbia ugualmente, con grande contraddittorietà, ritenute invalide le vendite effettuate a terzi, mentre avrebbe dovuto ritenerle valide, quanto meno per la parte eccedente la misura minima stabilita dalla legge;
ne' avrebbe potuto dichiararne l'efficacia in base a pretese anomalie dei trasferimenti, poiché tali anomalie, lungi dal giustificare una declaratoria di questo genere, avrebbero tutt'al più legittimato delle domande di risoluzione o di annullamento ex artt. 1427 e segg. cod. civ., domande mai avanzate in nessuno dei due gradi di giudizio.
Con il quarto motivo, intitolato falsa ed errata applicazione degli artt. 1478 e 1479 cod. civ. e omessa. contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, si lamenta che la Corte territoriale, dopo aver escluso la condominialità, affermata dal primo giudice, dell'area di parcheggio, si sia limitata ad affermare, del tutto immotivatamente, che andavano accolte "le domande avanzate in via subordinata dagli acquirenti", senza specificare a quali di esse si riferisse la statuizione, salvo poi a confermare il dispositivo e la motivazione della sentenza di primo grado di contenuto ben più ampio ed articolato, e senza rendersi conto che, una volta riconosciuta la proprietà dell'area in capo alla società, veniva meno il presupposto dell'applicabilità degli artt. 1478 e 1479 cod. civ.. Con il quinto motivo - denunziandosi ancora violazione e falsa applicazione dell'art. 41 sexies della L. n. 1150 del 1942 e motivazione carente ed insufficiente su punto decisivo - si lamenta la palese erroneità della sentenza nella parte in cui ha negato il diritto della MA s.r.l. a ricevere un congruo corrispettivo dal condomini per l'uso della superficie adibita a parcheggio perché il vincolo di destinazione trovava la sua fonte nell'atto d'obbligo intercorso con il Comune, prima ancora che nella legge. Si ripete, al riguardo, che tale atto d'obbligo non era qualificabile come contratto e tanto meno come contratto a favore di terzi e si invoca la giurisprudenza formatasi sulla necessità di integrazione del corrispettivo allorquando questo sia stato stabilito considerando come oggetto del contratto la sola unità abitativa con esclusione di quel diritto d'uso.
Dei su esposti motivi conviene dare la precedenza all'esame del secondo, del terzo e del quarto.
Il secondo non ha fondamento poiché, una volta accertato che con l'atto d'obbligo verso il Comune di Roma la soc. MA, per poter realizzare la progettata costruzione, si era impegnata a riservare a parcheggio condominiale, con espresso e specifico riferimento all'art. 18 della L. 765/1967, l'intero piano seminterrato esteso mq 1300, e che ciò era stato, quindi, trasfuso e recepito nella successiva concessione edilizia, il vincolo pubblicistico di destinazione non poteva che ritenersi esteso all'intera superficie di cui sopra, a nulla rilevando l'eventuale eccedenza di essa rispetto a quella risultante dal rapporto area- cubatura di cui alla citata norna, tanto più che tale rapporto deve considerarsi immodificabile solo nel minimo se e vero, come è vero, che la norna stessa si limita a prescrivere che la misura degli spazi da riservare a parcheggi sia "non inferiore ad un metro quadrato per ogni 20 metri cubi di costruzione". Ciò senza dire che la ricorrente non precisa affatto quali fossero gli elementi di prova in base ai quali la Corte capitolina si sarebbe potuta convincere che il volume cui rapportare gli spazi di parcheggio fosse di soli mc 13140, ma indica del tutto apoditticamente tale dato, per altro riferendolo ad un non meglio precisato "volume residenziale", come a volerlo distinguere da quello complessivo della costruzione al quale, invece, fa riferimento il ripetuto art. 18 della c.d. legge ponte. Del pari infondati sono il terzo ed il quarto motivo.
Infatti, l'avere la Corte territoriale escluso, in difformità dall'opinione del primo giudice, che l'area in questione rientrasse tira le parti comuni dell'edificio ex art. 1117 cod. civ., cioè l'aver ritenuto che tale arca, anche se assoggettata al vincolo pubblicistico di destinazione a parcheggio condominiale, era rimasta di proprietà della società costruttrice, non equivaleva affatto a dire che quest'ultima potesse liberamente disporre e non confliggeva affatto, quindi, ne' con la ribadita inefficacia, nei confronti dei condomini beneficiari di quel vincolo, dei contratti coi quali essa aveva venduto a terzi alcune porzioni di detta area, ne' con la confermata risoluzione inter partes dei contratti stessi, appunto perché aventi ad oggetto beni la cui proprietà in capo alla venditrice era praticamente svuotata di reale contenuto a causa del ripetuto vincolo, con conseguente applicabilità, a favore dei compratori, se non del rimedio risolutorio previsto dall'art. 1479 cod. civ., quanto meno di quello contemplato dall'art. 1489 stesso codice per la vendita di cose gravate da oneri o da diritti di godimento di terzi, rimedio che, contrariamente a quanto si assume nel ricorso era stato sostanzialmente invocato, sia pare in via subordinata, sin dal primo grado di giudizio, dovendo considerarsi insita la relativa richiesta in quella di condanna della soc. MA "alla restituzione di tutte le somme percepite e comunque connesse ai singoli rogiti di compravendita".
Il primo ed il quinto motivo, da esaminarsi congiuntamente per la loro stretta connessione, sono invece fondati e devono trovare accoglimento.
La Corte capitolina è pervenuta al convincimento della non spettanza di alcun corrispettivo alla soc. MA per il diritto reale d'uso giudizialmente riconosciuto in capo agli acquirenti delle varie unità abitative dell'edificio in condominio, in quanto ha ritenuto che tale diritto fosse automaticamente sorto in virtù dell'atto d'obbligo del 19.9.1983 fra la suddetta società ed il Comune di Roma, qualificato come negozio a favore del terzo, con il quale essa si era obbligata a destinare permanentemente l'area a parcheggio condominiale.
Tale impostazione, però, come denunzia la ricorrente col primo motivo, è giuridicamente errata.
Innanzitutto, non può essere condivisa la tesi secondo cui il vincolo di destinazione dell'area a parcheggio trovava la sua fonte, prima ancora che nella nell'art. 18 della L. 765/1967, nell'atto d'obbligo sottoscritto dalla società verso il Comune, essendo vero, invece, che il vincolo in parola nasceva direttamente dalla legge, mentre l'atto d'obbligo aveva una funzione semplicemente ricognitiva ed attuativa e rappresentava solo uno strumento mediante il quale la MA s.r.l. si assicurava il conseguimento della concessione edilizia, impegnandosi, tra l'altro, all'adempimento e alla realizzazione di quanto impostole dalla norma sopra menzionata. Tanto meno può accedersi all'inquadramento di quell'atto nel paradigma privatistico del contratto a favore di terzi previsto dall'art. 1411 cod. civ., poiché, come hanno più volte affermato le Sezioni Unite di questa Corte al fini della giurisdizione, la convenzione (o atto d'obbligo che dir si voglia) tra un Comune ed un privato costruttore, con la quale quest'ultimo, al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia, si obbliga ad un facere o a determinati adempimenti nel confronti dell'ente pubblico, non solo non costituisce un contratto di diritto privato, ma non ha neppure specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi semplicemente come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della P.A., senza alcuna possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla base di esso (v. sent. 13029/91, 7773/92, 6527/94, 4016/98). Occorre anche ricordare al riguardo che la stipulazione a favore di un terzo postula, al sensi dell'art. 1411, comma P, cod. civ. l'esistenza di un interesse dello stipulante, mentre in casi come quello che ci occupa deve evidentemente escludersi che il Comune fosse in qualche modo direttamente interessato a favorire i condomini dell'edificio realizzato dalla MA s.r.l., dovendo piuttosto ritenersi che il suo interesse fosse essenzialmente quello pubblico, di carattere urbanistico-edilizio, lo stesso perseguito dal legislatore del 1967, alla normalizzazione e al miglioramento della viabilità urbana mediante la creazione di spazi di parcheggio privati al servizio degli edifici di nuova costruzione. Venuta meno, dunque, l'unica ragione in base alla quale il giudice a quo ha escluso che alla società venditrice delle unità immobiliari dell'edificio competa un corrispettivo, da parte dei compratori di tali unità, per il trasferimento al medesimi, giudizialmente disposto, del diritto all'uso e al godimento pro quota dell'area di parcheggio, non vi è che da ribadire il principio ormai consolidato nella giurisprudenza di questa Corte regolatrice e ricordato anche nella sentenza impugnata, secondo il quale, allorquando il diritto suddetto operi in forza di legge, in contrasto con la volontà e la dichiarazione contrattuale, il relativo prezzo non può intendersi compreso in quello pattuito e pagato per la vendita dell'unità immobiliare, dato che questo non può intendersi riferito anche al diritto volontariamente non trasmesso, con la conseguenza che il giudice, nel pronunziare il trasferimento di questo, deve anche riconoscere il diritto del venditore al relativo compenso (nella misura da concordarsi tra le parti o, comunque, da determinarsi giudizialmente mediante apposita stima), in quanto all'operata integrazione dell'oggetto di una delle prestazioni contrattualmente dovute deve corrispondere la coerente integrazione dell'oggetto della controprestazione per ripristinare l'equilibrio del sinallagma funzionale del contratto, altrimenti inficiato (v. sent. SS. UU. 9631/96 e le successive delle Sezioni semplici 10248/97, 4977/2000).
All'accoglimento del primo e del quinto motivo del ricorso principale consegue la cassazione della sentenza impugnata in relazione ad essi, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d'appello di Roma la quale si uniformerà ai principi innanzi enunciati e provvederà anche sulle spese del presente procedimento.
P. Q. M.
L A C 0 R T E
Riunisce i ricorsi. Accoglie il primo ed il quinto motivo del ricorso principale e rigetta il secondo, il terzo e il quarto. Dichiara improcedibile il ricorso incidentale. Cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti del ricorso principale e rinvia la causa, anche per le spese del presente procedimento, ad altra Sezione della Corte d'appello di Roma.
Così deciso in Roma, il 31 gennaio 2001.
Depositato in Cancelleria il 01 agosto 2001