Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. VITTORIO DUVA - Presidente -
Dott. LUIGI FRANCESCO DI NANNI - Consigliere -
Dott. FABIO MAZZA - Consigliere -
Dott. FRANCESCO TRIFONE - Consigliere -
Dott. ANTONIO SEGRETO - rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
NI VI, NI GI, LA GI, elettivamente domiciliati in ROMA VIA F VALESIO 1, presso lo studio dell'avvocato PACE EUGENIO, che li difende unitamente all'avvocato DI SALVO CARMEN, giusta delega in atti;

- ricorrenti -

contro
ON RG;

- intimata -
avverso la sentenza n. 2227/97 del Tribunale di MONZA, SEZIONE SECONDA CIVILE emessa il 17/10/1997, depositata il 02/02/98;
RG.439/97;
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 18/01/02 dal Consigliere Dott. Antonio SEGRETO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Raffaele PALMIERI che ha concluso per l'accoglimento p.q.r. del 1^, e 2^ e 3^ motivo, rigetto del 4^:
Svolgimento del processo
Con ricorso in appello in data 5.2.1997 OR FU;
OR NO e ZO IG proponevano impugnazione nei confronti della conduttrice NI HE, avverso la sentenza n. 208/1996 del Pretore di Monza che accoglieva solo parzialmente la domanda di pagamento di somme per canoni arretrati, indennità di occupazione, risarcimento danni aggiuntivi ed oneri accessori, compensando il credito dei ricorrenti con l'accertato credito della conduttrice per gli interessi maturati sul deposito cauzionale.
Il tribunale di Monza, con sentenza del 2.2.1998, rigettava l'appello.
Riteneva il tribunale che esattamente il pretore si era pronunciato solo sulle domande ritualmente proposte;
che i locatori, con il ricorso del 27.3.1992, limitarono le loro pretese solo ai canoni maturati fino al 28.2.1992, senza avanzare alcuna richiesta per gli importi maturati o maturandi ad altro titolo, che, essendo stati richiesti successivamente, costituivano una mutatio libelli. Secondo il tribunale non era dovuto l'aggiornamento secondo gli indici Istat del canone, poiché era mancata la regolare richiesta;

che infondata era anche la censura di erroneo computo degli oneri accessori, avendo il giudice di primo grado determinato gli stessi, riportandosi alla consulenza tecnica d'ufficio.
Avverso questa, sentenza hanno proposto ricorso per cassazione gli attori.
Non si è costituita l'intimata NI HE.
Motivi della decisione

1. Con il primo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 46 l. n. 392/1978 (art. 447 bis c.p.c.) e degli artt. 184, 414 e 420 c.p.c. in relazione all'art. 360, c. 1, n. 4 e 5 c.p.c., omessa, contraddittoria ed insufficiente motivazione su un punto decisivo della controversia. Assumono i ricorrenti che erroneamente la sentenza impugnata ha ritenuto insussistente l'omessa pronunzia, ritenendo che si vertesse in una mutatio libelli vietata dall'art. 420 c.p.c. in merito alla precisazione del petitum effettuata in primo grado con memoria autorizzata e ribadita in sede di precisazione delle conclusioni. Infatti l'omessa pronunzia riguardava la richiesta relativa al pagamento dei canoni ed oneri accessori fino alla data dell'assunzione in decisione nonché l'ulteriore domanda di risarcimento dei danni subito dai locatori per il mancato rilascio dell'immobile a titolo di responsabilità extracontrattuale. Ritengono, invece, i ricorrenti che nella specie si trattava solo di un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta, e quindi ciò non incideva sul petitum immediato.
Per quanto riguardava poi il risarcimento del danno da responsabilità aquiliana per mancato rilascio, avendo questo la stessa causa petendi di quanto dovuto a norma dell'art. 1591 c.c., anche in questo caso la domanda non poteva essere dichiarata inammissibile.

2. Ritiene questa Corte che detto motivo è solo parzialmente fondato e, conseguentemente, va accolto solo per quanto di ragione (cioè relativamente alla domanda di pagamento dei canoni ed oneri accessori fino alla data della decisione).
Va, anzitutto, osservato che, come emerge dallo stesso ricorso, gli attuali ricorrenti avevano citato la NI davanti al pretore, sul presupposto che la scadenza della locazione dell'immobile urbano, fosse avvenuta in data 31.8.1989 e che dalla data della scadenza a quella del rilascio effettivo (9.9.1997), la NI aveva corrisposto somme, a titolo di canoni e di oneri, inferiori a quelle dovute, per cui il 27.3.1992 avevano adito il pretore di Monza, con ricorso ai sensi della l. 21.2.1989,n. 61 ed, a seguito dell'infruttuosità di tale fase, avevano poi citato la NI per la declaratoria della morosità pari a L. 4.570.687 (pag. 3-4- del ricorso).

3.1. Osserva preliminarmente questa Corte che l'art. 1591 C.C., sotto la rubrica "danni per ritardata restituzione", statuisce che: "il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno".
Secondo la giurisprudenza costante di questa Corte, trattasi di responsabilità di natura contrattuale, per cui il locatore ha il solo onere di provare il ritardo, ma non il dolo o la colpa del conduttore, al quale invece, spetta il più gravoso onere di provare l'impossibilità della riconsegna per una causa a lui non imputabile (Cass. 5.6.1995,n. 6291). Quanto al danno, va osservato che la norma ha una struttura simile a quella dell'art. 1224 c.c, in tema di interessi moratori, e quindi in tema di danno da ritardo nell'adempimento di obbligazioni pecuniarie. Fino alla concorrenza del canone convenuto, l'esistenza di detto danno è presunta legalmente, per cui il pagamento del canone dovuto ha funzione risarcitoria di detto danno, rappresentando il ristoro, in misura forfettariamente determinata, dalla mancata disponibilità della cosa dovuta in restituzione (analogamente a quanto avviene per gli interessi moratori previsti dall'art. 1224 c.c., Cass. 7.5.1991,n. 5044). La ratio della norma si fonda, come per il ritardo nell'adempimento delle obbligazioni pecuniarie, sul presupposto della naturale produttività di utilità della cosa concessa in locazione, per cui il legislatore ha ritenuto che il solo fatto del ritardo comporti necessariamente un danno.
La peculiarità della norma, rispetto ai principi generali in tema di inadempimento contrattuale (art. 1223 c.c.), consiste nel fatto che il danno, in detta misura minima non vada provato ne' nell'an ne' nel quantum.

3.2. Quanto al possibile danno oltre la soglia del canone convenuto, facendo la norma salvo l'obbligo del conduttore di risarcire questo eventuale maggior danno, in effetti rinvia ai principi generali, per cui detto maggior danno deve essere provato dal creditore. Quindi in relazione al "maggior danno" la norma in esame non si pone come speciale rispetto ai principi generali.
Pertanto grava sul locatore l'onere della prova specifica di un effettiva lesione del patrimonio consistente nel non aver potuto dare in locazione il bene per un canone più elevato, nel non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene, nella perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente od in altre analoghe situazioni pregiudizievoli (Cass. 10.2.1999, n. 1133; Cass. 6359/1995; Cass. 7670/1993). Peraltro, poiché per il danno eccedente la soglia minima del canone convenuto la norma nulla dispone, se non riaffermando l'obbligo del pagamento da parte del debitore in ritardo nella restituzione, in effetti essa si limita a restringere la presunzione legale di danno solo entro la soglia predetta, rimanendo salvi i principi generali risarcitori per la parte eccedente. Ciò comporta che applicare l'art. 1591 c.c. per detto maggior danno, altro non significa che applicare una norma di rinvio ai principi generali in tema di inadempimento per ritardata restituzione.

4. Da ciò consegue che è certamente nuova la diversa domanda introdotta solo nel corso di giudizio di primo grado dagli attori, mirante ad ottenere la condanna della convenuta, ai sensi dell'art. 1591 c.c. al risarcimento dei maggiori danni (rispetto al canone) da responsabilità contrattuale per la mancata restituzione dell'immobile da parte della convenuta alla scadenza del contratto. Infatti, detta domanda del "maggior danno", rispetto al canone, introduce nel processo fatti e termini di indagine diversi ed ulteriori rispetto a quella relativa al pagamento del corrispettivo convenuto, ex art. 1591 c.c. (a tal fine va ricordato che detto principio è pacifico in tema di "maggior danno" di cui all'art. 1224, c. 2^, c.c., cfr. Cass. S.U. 16.9.1992 n. 10597 e tutta la giurisprudenza successiva).

5.1. Agli attori competeva solo il risarcimento del danno, da inadempimento contrattuale, consistente nella mancata restituzione della cosa locata, danno sottoposto alla suddetta disciplina di cui all'art. 1591 c.c., per cui, in mancanza di altra prova di eventuale maggior danno, esso era pari al canone dovuto per il periodo per cui si era protratta la mancata restituzione.
Erra, però, la sentenza impugnata nel ritenere che, avendo gli attori nell'atto introduttivo limitato la richiesta dei canoni dovuti, al suddetto titolo, fino al 28.2.1992 (mese antecedente a quello in cui fu proposto il ricorso al pretore) costituiva domanda nuova come tale inammissibile, la domanda con cui si richiedeva anche il pagamento degli ulteriori canoni scaduti ed oneri accessori maturati fino al momento della precisazione delle conclusioni.

5.2. Infatti va osservato che la domanda di pagamento degli ulteriori canoni maturati in corso di causa, proposta in sede di precisazione delle conclusioni, si risolve in un ampliamento quantitativo della somma originariamente richiesta che, mantenendo inalterati i termini della contestazione, incide solo su petitum mediato, relativo alla entità del bene da attribuire, e determina, quindi, solo una modifica (piuttosto che il mutamento) della originaria domanda, ammessa ai sensi del combinato disposto degli art. 420 e 414 c.p.c. (Cass. 14 marzo 1991, n. 2693). Allo stesso principio si ispira l'orientamento giurisprudenziale, secondo cui, quando dal locatore siano già state chieste in giudizio al conduttore le somme contrattualmente dovute per rimborso di spese condominiali, e quest'ultimo si sia reso moroso anche nel pagamento di ulteriori somme maturate dopo il bilancio consuntivo, l'estensione della domanda al pagamento degli ulteriori crediti determina non una "mutatio", ma un "emendatio libelli", rimanendo immutata la "causa petendi", (inadempimento dell'obbligazione contrattuale) già dedotta in giudizio ed essendo solamente ampliato il "petitum", inteso come oggetto mediato della domanda, che rimane inalterato nella sua individualità ontologica (Cass. 29 aprile 1994, n. 4165).

6. Nella fattispecie, pertanto, erroneamente la sentenza di appello ha ritenuto che correttamente il giudice di primo grado aveva ritenuto nuova la domanda di condanna al pagamento dei canoni ed oneri accessori scaduti successivamente alla data del 28.2.1992 e fino alla data di precisazione delle conclusioni, pur essendo stata richiesta la condanna al pagamento degli stessi.

7. Con il secondo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli art. 345 e 437 c.p.c. in relazione all'art. 360 c. 1 n. 4 e 5 c.p.c., assumendo che il giudice di appello illegittimamente non si è pronunziato sulla domanda di condanna anche al pagamento dei canoni scaduti e degli oneri accessori successivi alla sentenza di primo grado, non costituendo ciò una domanda nuova.

8. Il motivo è fondato e va accolto.
Nella fattispecie la domanda di pagamento dei canoni e degli oneri accessori scaduti successivamente alla sentenza di primo grado, non costituiva domanda nuova, ai sensi dell'art. 437 (richiamato dall'art. 447 bis) c.p.c.. Infatti la diversa quantificazione della pretesa, fermi i fatti costitutivi di essa, non comporta prospettazione di una nuova "causa petendi" in aggiunta a quella dedotta in primo grado e, pertanto non dà luogo ad una domanda nuova, inammissibile in appello ai sensi degli art. 345 e 437 C.P.C. (Cass. 23 giugno 2000, n. 8566; Cass. 6.3.1990, n. 1743).

9. Con il terzo motivo di ricorso i ricorrenti lamentano la violazione e falsa applicazione degli artt. 23 e 24, c. 2, l. n. 392/1978, dell'art. 1 bis l. 21.2.1989, n. 61 e dell'art. 1591 c.c.
in relazione all'art. 360 n. 3 e 5 c.p.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione di punti decisivi della controversia.
Assumono i ricorrenti che erroneamente la sentenza impugnata ha tenuto conto esclusivamente del canone di locazione, così come indicato su base annua dalla transazione senza l'adeguamento Istat, la maggiorazione del 20% del canone ai sensi dell'art 1 bis l. 21.2.1989 n. 61, la maggiorazione del canone per spese straordinarie ai sensi dell'art. 23 l. 392/1978 e per il bagno e la cucina completamente arredati ai sensi dell'art. 12 l. n. 392/1978. 10. Il motivo è parzialmente fondato e va accolto per quanto di ragione.
Anzitutto non può condividersi la tesi sostenuta dai ricorrenti, secondo cui il canone dovuto a norma dell'art. 1591 c.p.c. è si quello legalmente dovuto, ma prescindendo da eventuali richieste per aumenti o aggiornamenti (ai sensi degli art. 23 e 24 l. n. 392/1978). Infatti, poiché il corrispettivo convenuto, di cui all'art. 1591 c.c., è quello legalmente dovuto in base alle norme di legge imperative che hanno integrato le disposizioni del codice civile;

poiché per gli aumenti e gli aggiornamenti, gli artt. 23 e 24 cit. prevedono la richiesta del locatore, in mancanza di detta richiesta, essi non sono dovuti e quindi non concorrono a formare il "corrispettivo convenuto" di cui all'art. 1591 C.C.. 11.1. Diverso problema è invece se detta richiesta debba necessariamente essere effettuata con lettera raccomandata ovvero possa essere contenuta in un atto equipollente.
Ritiene questa Corte che, così, come la disdetta può essere comunicata anche con formula diversa da quella prescritta dall'art. 3 l. n. 392 del 1978, purché inequivocabilmente intesa a rivelare in concreto la volontà di non rinnovare il contratto alla scadenza (Cass. 28 settembre 1998, n. 9696) ed il recesso di cui all'art. 27, comma 8, l. 27 luglio 1978 n. 392 può essere comunicato non solo con lettera raccomandata ma anche con altra modalità equipollente (Cass. 14 maggio 1997, n. 4238), egualmente le richieste di aumento o di aggiornamento del canone possono essere avanzate, oltre che con richiesta con lettera raccomandata, anche con atti ad essa equipollenti, purché sia rispettata la forma scritta e sia manifestata chiaramente la volontà del locatore di richiedere l'aumento o l'aggiornamento.
11.2.Nella fattispecie il giudice di merito non ha valutato, come esattamente censurano i ricorrenti, se gli estratti conti periodici inoltrati dagli attori alla convenuta potevano integrare atti equipollenti, secondo i principi suddetti, delle richieste di aumento ed aggiornamento nella forma stabilita dagli artt. 23 e 24 l. n. 392/1978. 12. Infondata è invece la censura di violazione dell'art. 1 bis della legge n. 21.2.1989 n. 61, in quanto l'aumento previsto da detta norma presuppone che vi sia stata la sospensione dell'esecuzione di una sentenza di rilascio o di un'ordinanza di convalida di licenza o di sfratto e l'esistenza di tale presupposto non è stata invocata dai ricorrenti.
13. Infondata è anche la censura, secondo cui il giudice di merito non avrebbe tenuto conto delle maggiorazioni dovute a norma dell'art. 12 l. n. 392/1978, perché il bagno e la cucina erano completamente arredati.
In relazione a questo punto, infatti, poiché si trattava di elementi di determinazione del canone dovuto, non sopravvenuti rispetto al momento della proposizione della domanda, correttamente il giudice di merito ne ha ritenuto la inammissibilità per novità. 14. Con il quarto motivo di ricorso, la ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell'art. 132 c.p.c. in relazione all'art. 360, c. 1, n. 5 c.p.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione di punti decisivi della controversia. Assumono i ricorrenti che è mancante la motivazione dell'impugnata sentenza, nella parte in cui ha rigettato l'eccezione degli appellanti, secondo cui, per effetto della transazione intervenuta tra le parti, non erano dovuti gli interessi sul deposito cauzionale. Lamentano poi i ricorrenti che, con motivazione insufficiente, la sentenza impugnata ha determinato gli oneri accessori, riportandosi alle conclusioni del c.t.u., senza tener conto degli estratti conto e della deposizione dell'amministratore, che ha detto che detti estratti conto rispecchiavano fedelmente i rendiconti consuntivi. 15. Ritiene questa Corte che il motivo sia inammissibile. Quanto alla prima censura essa attiene, sostanzialmente, ad un assunta errata interpretazione della transazione. A tal fine va osservato che, qualora, con il ricorso per Cassazione, venga dedotta l'omessa od insufficiente motivazione della sentenza impugnata per l'asserita errata interpretazione di un contratto o, più in generale, di un documento, è necessario, al fine di consentire al giudice di legittimità il controllo, che il ricorrente precisi - ove occorra, mediante integrale trascrizione del medesimo nel ricorso - la risultanza che egli asserisce decisiva e non valutata o insufficientemente valutata, dato che, per il principio di autosufficienza del ricorso per cassazione, il controllo deve essere consentito alla corte di cassazione sulla base delle deduzioni contenute nell'atto, alle cui lacune non è possibile sopperire con indagini integrative (Cass. 1 febbraio 1995, n. 1161). 16. Inoltre va osservato che la parte che denunzi in cassazione l'erronea individuazione della volontà negoziale effettuata dal giudice di merito è tenuta ad indicare quali canoni o criteri interpretativi siano stati violati in relazione agli artt. 1362 c.c.,; in mancanza l'individuazione della volontà negoziale - che avendo ad oggetto una realtà fenomenica ed oggettiva, si risolve in un accertamento di fatto istituzionalmente riservato al giudice di merito - è censurabile non già quando le ragioni addotte a sostegno sono diverse da quelle della parte, bensì allorché esse sono insufficienti o inficiate da contraddittorietà logica o giuridica (Cass. 12.3.1994, n. 2415; Cass. 2.2.1996,n. 914; Cass. 25.2.1998, n. 3142). Nella fattispecie i ricorrenti non riportano nel ricorso il contratto sottoscritto dalle parti ne' indicano quali canoni ermeneutici abbia violato la sentenza impugnata.
17. Quanto alla seconda censura, essa è egualmente inammissibile per il mancato rispetto del principio di autosufficienza del ricorso. Infatti allorché si lamenti il mancato esame da parte del giudice di documenti o di altri elementi probatori raccolti, è onere della parte indicare analiticamente il contenuto di dette prove, poiché, ai fini della decisività delle stesse e della correttezza e della sufficienza della motivazione impugnata, non può provvedere la corte al diretto esame degli atti.
Pertanto, vanno accolti, per quanto di ragione, il primo, il secondo ed il terzo motivo di ricorso, mentre va rigettato il quarto. La sentenza impugnata va cassata, in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla corte di appello di Milano, che si uniformerà ai principi di diritto sopra esposti e provvederà anche sulle spese di questo giudizio di cassazione.

P.Q.M.

Accoglie, per quanto di ragione, il primo, il secondo ed il terzo motivo di ricorso;
rigetta il quarto motivo. Cassa l'impugnata sentenza, in relazione ai motivi accolti, con rinvio, anche per le spese, alla corte di appello di Milano.
Così deciso in Roma, il 18 gennaio 2002.
Depositato in Cancelleria il 23 maggio 2002