Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vittorio DUVA - Presidente -
Dott. Ugo FAVARA - Consigliere -
Dott. Vincenzo SALLUZZO - Consigliere -
Dott. Renato PERCONTE LICATESE - Consigliere -
Dott. Donato CALABRESE - Rel. Consigliere -
ha pronunciato la seguente

S E N T E N Z A
sul ricorso proposto da:
MA AL, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SARDEGNA 50, presso lo studio dell'avvocato FRANCO CAMPIONE, con procura speciale del DOTT. Notaio MICHELE DE FACENDIS, ROMA 20/4/1998, REP.86365;

- ricorrente -

contro
ON CE;

- intimato -

e sul 2° ricorso n° 12356/96 proposto da:
ON CE, MA CESARE NQ PROC ON, elettivamente domiciliati in ROMA VIA DEL BABUINO 155, presso lo studio dell'avvocato PAOLO CANEVACCI, che li difende, giusta delega in atti;

- controricorrente e ricorrente incidentale -
nonché contro
MA AL, elettivamente domiciliato in ROMA VIA SARDEGNA 50, presso lo studio dell'avvocato FRANCO CAMPIONE, che lo difende, giusta delega in atti;

- controricorrente al ricorso incidentale -
avverso la sentenza n. 2278/95 della Corte d'Appello di ROMA, emessa l'8//5/95 depositata il 30/06/95; RG.3667/93.
udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 21/10/98 dal Consigliere Dott. Donato CALABRESE;

udito l'Avvocato FRANCO CAMPIONE;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Vincenzo GAMBARDELLA che ha concluso per l'accoglimento del ricorso principale ed assorbimento del ricorso incidentale. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 31.1.1991 AR RA conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Roma, LL LO, al fine di sentirlo condannare, ex art. 1591 c.c., al risarcimento dei danni subiti a causa della ritardata consegna di un locale ad uso magazzino-deposito, ubicato in Roma - Via dei Pianellari n. 10, e concesso in locazione al convenuto con contratto legalmente scaduto alla data del 31.12.1985 e per il quale il Pretore di Roma, su richiesta del locatore, aveva ordinato il rilascio, fissando la relativa esecuzione per il 31.12.1988. Instauratosi il contraddittorio, il LL, nel far presente che l'immobile era stato restituito al AR il 13.3.1991, chiedeva il rigetto della domanda, sul presupposto che, comunque, a partire dal 1°.1.1989, epoca cui, semmai, poteva aversi riguardo ai fini della risarcibilità, nessun pregiudizio era, in concreto, conseguito all'istante dalla mancata disponibilità del magazzino stesso. Esaurita la fase istruttoria con espletamento di C.T.U., il Tribunale, con sentenza 10.5.1993, accoglieva la domanda del AR per quanto di ragione e, per l'effetto, condannava il LL al pagamento della complessiva somma di L. 21.921.000, con gli interessi legali, così in dettaglio quantificandola: L.

1.312.000 per l'anno 1989, L. 17.660.000 per l'anno 1990, L.

2.949.000 per il periodo dal 1°.1 al 13.3.1991.
Gravata la pronuncia dal LL, la Corte d'Appello di Roma, in contraddittorio della controparte, con sentenza 30.6.1995, in parziale riforma della decisione impugnata, riduceva di L.

9.486.000 la predetta somma, determinando il residuale debito del LL nei confronti del AR in L. 12.435.000, rivalutata, ai valori attuali, in L. 14.796.406, e disponeva in ordine alle spese come da relativo dispositivo.
Per la cassazione di tale sentenza LL LO ha proposto ricorso affidato ad un unico articolato motivo.
Ha resistito con controricorso AR RA, che ha proposto altresì ricorso incidentale sulla base di un solo motivo, cui ha replicato il LL con controricorso, depositando anche memoria. MOTIVI DELLA DECISIONE
Previamente i due ricorsi, principale del LL e incidentale del AR, vanno riuniti ai sensi dell'art. 335 c.p.c. Con l'unico motivo del ricorso principale è denunciata violazione e falsa applicazione dell'art. 1591 c.c. e contraddittorietà ed insufficienza della motivazione circa un punto decisivo. Il LL deduce l'erroneità della sentenza impugnata, avendo la Corte d'Appello superato la necessità -in sede di liquidazione del maggior danno in tema di responsabilità del conduttore per il ritardo nella riconsegna dell'immobile locato- di specifica prova dell'esistenza del danno medesimo.
Il motivo è fondato.
La Corte d'Appello romana, pur rilevando la mancanza di "dimostrazione di particolari atti di ben determinate proposte di locazione e di canoni effettivamente concordati con i soggetti interessati alla conduzione", tuttavia assume -superando così il difetto di prova da parte del locatore- che "non si vede, in pratica, come siffatti eventi si sarebbero potuti realizzare, in presenza della preesistente occupazione del magazzino da parte del detentore ed il suo prolungato ostruzionismo alla materiale messa a disposizione del locatore", per cui, "in tale difficile contesto, non restava che affidarsi, in chiave 'parametrica', all'unico dato alla bisogna utilizzabile con margine di esaustiva garanzia, ovverosia ad un'indagine di mercato, quale quella condotta, con seria ed attendibile ricerca, dal C.T.U. De Leo, che, alla stregua delle peculiarità logistiche, strutturali e vocazionali del manufatto, permettesse di risalire al più probabile canone locatizio corrente, mensilmente, nella zona".
In tali termini il discorso è però viziato nella premessa, laddove il giudice di merito prescinde ad ogni modo dalla necessità della prova concreta del danno con considerazioni non suffragate a loro volta da riscontri obiettivi, e nella conclusione, laddove fa discendere la possibilità del risarcimento da una indagine di mercato affidata ad una consulenza tecnica.
Le argomentazioni dei giudici d'appello si palesano invero contrastanti con il consolidato indirizzo in materia di questa Corte.
In tema infatti di responsabilità del conduttore per il ritardo nella riconsegna della cosa locata, ed in particolare con riguardo al risarcimento del "maggior danno" ex art. 1591, l'indirizzo della Suprema Corte è nel senso che detta responsabilità, avente natura contrattuale, deve essere concretamente provata dal locatore [v. sentt. n. 8867/1991, n. 7670/1993, n. 2910/1995, n. 6368/1995] e che il mero fatto del ritardo può legittimare soltanto una generica condanna al suo risarcimento, richiedendosi per contro, in sede di liquidazione, la specifica prova dell'esistenza del danno medesimo [v. sentt. n. 2460/1991, n. 5613/1983]. Nè d'altronde l'obbligo di risarcire siffatto maggior danno comporta una automaticità del risarcimento in corrispondenza del valore locativo presumibilmente ricavabile dalla locazione o dalla eventuale vendita dell'immobile, dovendo invece quel danno essere provato dal locatore nella sua esistenza e nel suo ammontare (ad esempio -come ricorda la stessa Corte territoriale- con la dimostrazione di ben determinate proposte di locazione e di canoni effettivamente pattuiti con terzi determinati o determinabili, o - anche- di perdita di occasioni di vendita ad un prezzo conveniente, o di altre analoghe situazioni pregiudizievoli), al fine di accertare il concreto pregiudizio patrimoniale sofferto da esso locatore [v., da ultimo, sent. n. 6359/1995]. Tali criteri, intesi all'effettività della prova, non possono, dunque, essere surrogati da valutazioni sussidiarie e astratte, come affidarsi, quale è stato nel caso in esame, "in chiave parametrica", ad una consulenza tecnica per una "indagine di mercato", che "permettesse di risalire al più probabile canone locatizio corrente, mensilmente, nella zona".
La consulenza tecnica, in fattispecie simili, oltre a non poter esonerare la parte, in quanto autrice della domanda, dal fornire la prova di quanto si assume, è mezzo comunque inidoneo a soddisfare l'onere probatorio stesso, giacché non è sufficiente l'accertamento della misura del canone di mercato, astrattamente ricavabile, ma è necessaria la prova della concreta mancata possibilità di riscossione di un tale più elevato corrispettivo a causa dell'inadempimento colpevole del conduttore, senza poi dire come sia obiettivamente inconferente una consulenza del genere, siccome "indirizzata da considerazioni afferenti alle locazioni e canoni della zona e non attinente alla concreta sorte dell'immobile locato".
Sotto questo aspetto non sembra, d'altro canto, decisivamente congruente la giurisprudenza (Cass. n. 6666/1981 e n. 3351/1987) richiamata dalla Corte d'Appello, circa l'idoneità della consulenza tecnica a costituire "fonte oggettiva di prova", atteso che manca la dimostrazione dell'esclusivo carattere tecnico del danno di specie e dell'assoluta impossibilità della parte di fornire in altro modo la prova.
Sostiene tuttavia il controricorrente-ricorrente incidentale che la Cassazione, con la sentenza n. 1032/1996, ha mutato il surriferito orientamento ispirato a rigorosa prova del danno, ma, ad avviso di questo Collegio (e come notato anche in dottrina), in tale revirement è da escludere.
In detta pronuncia -relativa ad una locazione non abitativa, in cui un più elevato canone per una nuova locazione era stato proposto dal conduttore- la Suprema Corte, premettendo che "il maggior danno da ritardata restituzione dell'immobile locato deve essere provato nella sua esistenza ontologica e nel suo preciso ammontare", ha ritenuto risultare "conforme a tale principio la statuizione giudiziale che, nel liquidare il danno, non si limiti a considerare la quantificazione contenuta nella proposta contrattuale avanzata dal conduttore per la stipula di una nuova locazione, ma accompagni tale valutazione con altre fondate sulla notorietà alla stessa parte conduttrice che tale nuovo canone corrispondeva ai valori di mercato, sulla particolare dislocazione non eccentrica dell'immobile locato e sulle concrete e notorie possibilità di utilizzazione dell'immobile in relazione all'ubicazione in una città a rilevante vocazione commerciale", sicché la prospettata innovazione interpretativa non può essere individuata e ricompresa in questa seconda parte della massima tratta dalla suddetta pronuncia, avulsa dalla rimanente parte, e in specie dalla premessa, della stessa. Con la conseguenza, in quella fattispecie, che la Cassazione ha ritenuto conforme al principio che il danno deve essere provato dal locatore nella sua esistenza ontologica e nel suo preciso ammontare, la statuizione del giudice di merito gravato che, nel liquidare il danno, aveva fondato la statuizione stessa sul più elevato canone offerto dai conduttori in una ad altre valutazioni di fatto (quelle sopra indicate, relative cioè alla notorietà della corrispondenza del nuovo canone ai valori di mercato, ecc.) che suffragavano l'offerta medesima, per cui in quel caso il danno che il locatore aveva subito dal mancato tempestivo rilascio dell'immobile era rappresentato dalla differenza tra detto canone e quello percepito. E sta di fatto, del resto, che, rigettando il ricorso, la Suprema Corte ha evidenziato esplicitamente che la decisione impugnata si era adeguata alla giurisprudenza rappresentata da Cass. n. 5990/1986, n. 8867/1991, n. 7670/1993, tutte nel segno della necessità della prova del maggior danno, così da escludere essa stessa, in altri termini, il supposto mutamento di orientamento. Il motivo, e con esso il ricorso, va pertanto accolto, restando, così assorbito il ricorso incidentale (col quale il AR deduce insufficiente e contraddittoria motivazione circa la riduzione della misura risarcitoria dovutagli, operata dalla Corte d'Appello).
Conseguentemente l'impugnata sentenza va cassata e la causa rinviata per nuovo esame, in base ai sopraenunciati principi, ad altra Sezione della Corte d'Appello di Roma, anche in ordine alle spese del presente giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

LA CORTE riunisce i ricorsi. Accoglie il ricorso principale;
dichiara assorbito il ricorso incidentale;
cassa e rinvia, anche per le spese, ad altra Sezione della Corte d'Appello di Roma. Così deciso, il 21.10.1998.
Depositato in Cancelleria il 10 febbraio 1999.