Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. Vincenzo BALDASSARRE - Presidente -
Dott. Francesco CRISTARELLA ORESTANO - Consigliere rel. -
Dott. Giuseppe BOSELLI "
Dott. Matteo IACUBINO "
Dott. Lucio MAZZIOTTI DI CELSO "
ha pronunciato la seguente

SENTENZA
sul ricorso iscritto al n. 4918/97 R. G. proposto da RA DO, elettivamente domiciliato in Roma, Largo Toniolo n. 6, presso lo studio dell'Avv. Umberto Morera che, con gli Avv. Maria Grazia Mosso e Leopoldo Miserocchi, lo difende in virtù di procura speciale a margine del ricorso,
ricorrente contro
CONDOMINIO TRE PINI - LIDO DI CLASSE DI RAVENNA, in persona dell'amministratore pro tempore CA IR, elettivamente domiciliato in Roma, Via Caroncini n. 27, presso l'Avv. Pietro Cottignola (studio Avv. Flaminio Sensi) che lo difende in virtù di procura speciale a margine del controricorso,
controricorrente per la cassazione della sentenza 2-29 febbraio 1996 n. 304/96 della Corte d'appello di Bologna.
Udita la relazione della causa svolta, nella pubblica udienza del 26.3.1999, dal cons. Cristarella Orestano;

È comparso, per il ricorrente, l'Avv. Umberto Morera che ha chiesto l'accoglimento del ricorso;

Sentito il Pubblico Ministero, in persona del Sost. Proc. Gen. dott. Aurelio Golia, che ha concluso per il rigetto del ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza del 31.12.1993 il Tribunale di Ravenna, decidendo una controversia promossa dal Condominio Tre Pini di Via F.lli Vivaldi in Lido di Classe di Ravenna contro il condomino DO RA - al quale si addebitava di aver eretto un muro e di avere, così, incorporato un'area comune costituita dal corridoio antistante a sei piccoli vani-ripostiglio di sua proprietà al piano attico - accolse la domanda e condannò il convenuto a demolire il muro in questione. Proposto gravame dal RA, al quale il Condominio resistette, la Corte d'appello di Bologna, con la sentenza precisata in epigrafe, ha confermato la decisione di primo grado, osservando quanto segue:
- Era da disattendersi la tesi dell'appellante secondo cui il corridoio era destinato all'uso e al godimento esclusivo dell'immobile di sua proprietà, in quanto si trattava di un andito dante accesso, per sue caratteristiche strutturali e funzionali, non solo a detta proprietà ma anche al lato sud della terrazza che era sicuramente comune;
ne' assumeva rilievo il fatto che di questa porzione di terrazza i condomini avessero concesso l'uso esclusivo al RA, poiché tale diritto, di carattere personale e temporaneo, non escludeva la proprietà comune del lastrico solare e la sua indefettibile funzione primaria di protezione del fabbricato;

- Parimenti infondato era l'assunto secondo il quale, dicendosi, nel contratto di vendita dei sei vani al piano attico, che ad essi si sarebbe dovuto attribuire "un nuovo subalterno", il corridoio in discorso costituiva un tutto unico con detti vani e, quindi, doveva considerarsi anch'esso venduto al RA assieme ad essi;
ed infatti oggetto della compravendita erano stati "piccoli sei vani servizi...già compresi nei subalterni 6, 7, 10, 11, 14, 15 del mappale 78..." e tra questi non era specificato l'andito di accesso ai medesimi, per cui, oltre a mancare qualsiasi indicazione relativa al trasferimento della proprietà del corridoio (senza che la chiarezza del tenore letterale dell'atto fosse stata mai messa in discussione), doveva escludersi che l'alienante potesse trasferire al RA un bene di cui non risultava che egli fosse a sua volta proprietario esclusivo. Ricorre per cassazione DO RA sulla base di tre motivi, poi illustrati con memoria, ai quali il Condominio Tre Pini replica con controricorso.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con il primo mezzo di ricorso - denunziandosi violazione e falsa applicazione degli artt. 1021, 1023 e 1024 cod. civ. in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. - si lamenta che la Corte bolognese, dopo aver riconosciuto correttamente che in un condominio non sono di proprietà comune le aree che "per loro "caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al "servizio esclusivo di una o più unità immobiliari di un "determinato edificio" e dopo aver affermato che il corridoio serviva di accesso all'unità immobiliare appartenente al RA e alla terrazza concessagli dagli altri condomini in uso esclusivo, abbia confermato la sentenza di primo grado in base all'erroneo rilievo del carattere personale ed intrasmissibile del diritto di uso esclusivo di detta terrazza, mentre nel caso di specie non si trattava del diritto previsto dagli 1021 e segg. cod. civ., bensì "di "un diritto di comunione-condominio avente una durata "indeterminata e liberamente trasmissibile a terzi, "conformemente all'art. 1103 cod. civ.", diritto disciplinato in modo specifico dall'art. 1126 dello stesso codice.
Con il secondo mezzo - denunziandosi violazione e falsa applicazione dell'art. 116 cod. proc. civ. in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. e omessa motivazione - si censura la sentenza impugnata per avere apoditticamente affermato che il corridoio costituiva l'unico accesso esistente al lastrico solare, il che non era vero, poiché dalla documentazione prodotta in primo grado risultava che il muro era stato eretto in posizione tale da non ostacolare ne' l'uso della scala ne' l'accesso al vano ascensore ed al lastrico solare attraverso un'altra apertura situata di fronte al muro medesimo. Si lamenta, inoltre, l'erroneità dell'affermazione secondo cui l'incorporazione del corridoio era stata opera del RA, risultando, invece, dai documenti prodotti che il muro era stato edificato dal precedente proprietario dell'unità immobiliare. Con il terzo mezzo - denunziandosi violazione e falsa applicazione dell'art. 1362 cod. civ. in relazione all'art. 360 n. 3 cod. proc. civ. e insufficiente motivazione - si rimprovera alla Corte di merito di avere escluso che nella vendita dei sei vani- ripostiglio al RA fosse compreso anche il corridoio in questione, senza tener conto delle argomentazioni ampiamente e specificamente svolte al riguardo dall'appellante e dando invece prevalenza al tenore letterale delle espressioni usate nell'atto, in violazione dell'obbligo di ricercare l'effettiva intenzione delle parti e di tener conto, a tal fine, del loro comportamento complessivo anche posteriore alla conclusione del contratto, comportamento che nel caso di specie era illuminante poiché il Condominio aveva atteso circa venti anni prima di agire in giudizio e nel calcolo dei millesimi di proprietà del RA aveva sempre preso in considerazione la superficie di detto corridoio. Le su esposte censure, da esaminarsi, per ragioni di priorità logica, in ordine inverso a quello in cui vengono formulate col ricorso, non meritano accoglimento.
Quanto alla riproposta tesi della vendita al RA del corridoio per cui è causa unitamente ai sette vani-ripostiglio posti al piano attico (terzo motivo), deve osservarsi che la diversa interpretazione della Corte bolognese, oltre ad essere saldamente ancorata al tenore letterale del contratto, cioè alla constatata mancanza in esso di qualsiasi riferimento a quel corridoio, si fonda anche sull'ulteriore argomento, non investito specificamente dal ricorso, che l'alienante non avrebbe potuto trasferire ad altri un bene di cui egli non risultava che fosse a sua volta proprietario esclusivo (data la sua già evidenziata destinazione strutturale e funzionale all'uso comune).
Non sussistono, quindi, i denunciati vizi di insufficienza di motivazione e di violazione dell'art. 1362 cod. civ., tanto più che il ricorrente, nel contestare detta interpretazione, si limita ad addurre argomenti del tutto inconsistenti e comunque equivoci, già disattesi dal giudice del merito alla luce del chiaro tenore letterale del contratto - come quelli della prevista attribuzione di un nuovo subalterno ai vani venduti e della mancata indicazione che ciascun vano confinava con il corridoio in contestazione - e a dolersi che non sia stato valutato il comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto, pretendendo di includere in tale comportamento il fatto unilaterale ed assolutamente insignificante che il Condominio aveva atteso circa venti anni prima di promuovere la causa e il dato, altrettanto insignificante, dei millesimi a lui attribuiti ai fini della contribuzione alle spese condominiali.
In ordine alle doglianze contenute nel secondo motivo, va osservato che, contrariamente a quanto si assume nel ricorso, in nessun punto della sentenza impugnata si afferma che il corridoio in contestazione rappresentava l'unico accesso possibile al lastrico solare, ne' una siffatta affermazione era necessaria nell'economia della decisione poiché ciò che rilevava, ai fini della ritenuta comunione di quell'andito, era soltanto l'accertamento che esso era destinato oggettivamente e funzionalmente a collegare la terrazza condominiale alla scala dell'edificio, poco importando che l'accesso a detta terrazza fosse eventualmente possibile anche per altra via e che il muro fosse stato eretto in modo tale da non ostacolare tale ulteriore asserito passaggio.
Del pari irrilevante era stabilire se il muro in parola fosse stato realizzato dal RA dopo l'acquisto dei sei vani di servizio al piano attico oppure in precedenza dal suo dante causa, essendo ciò del tutto indifferente ai fini della legittimità dell'opera mediante la quale il corridoio era stato incorporato stabilmente nella proprietà individuale del condomino.
Anche le censure di cui al primo motivo - rivolte essenzialmente a confutare l'affermazione della Corte bolognese che l'uso esclusivo concesso dai condomini al RA sulla parte sud della terrazza era di carattere personale ed intrasmissibile e non rendeva questa di sua proprietà esclusiva, con conseguente impossibilità di ritenere che il corridoio dante accesso a tale terrazza e alla sua proprietà individuale fosse destinato unicamente al suo servizio - sono prive di consistenza.
Con esse, infatti, non si contesta l'affermato carattere "pacificamente" condominiale della terrazza in parola ma si sostiene soltanto, per altro contraddittoriamente, la sostanziale equiparazione del concesso diritto di uso esclusivo alla proprietà esclusiva. Non si comprende, però, a quale istituto giuridico, diverso da quello disciplinato dagli artt. 1021 cod. civ., si intenda far riferimento allorché si parla di "un diritto di comunione- condominio avente una durata indeterminata e liberamente trasmissibile a terzi, conformemente all'art. 1103 cod. civ.", dato che quest'ultima norma detta soltanto il principio generale della disponibilità della quota indivisa da parte di ogni partecipante alla comunione ma non implica affatto che di tale quota faccia parte il diritto d'uso esclusivo che il condomino abbia avuto concesso dagli altri partecipanti su qualcuna delle cose comuni, diritto che, come correttamente affermato dalla Corte di merito, resta inquadrabile nel paradigma del menzionato art. 1021 cod. civ. ed è soggetto, salvo deroga espressa, al vincolo di incedibilità sancito dal successivo art. 1024.
Nè a diverso avviso può condurre la disciplina dell'art. 1126 cod. civ., poiché questo, nel prevedere, ai limitati fini del riparto delle spese di riparazione e ricostruzione, la possibilità di uso esclusivo del lastrico solare, non specifica la natura giuridica del relativo diritto, il quale può avere carattere reale o personale ed è comunque quello che risulta dal titolo (v. sent.

2.5.1974 n. 1501). Alla stregua delle osservazioni che precedono il ricorso deve essere rigettato.

P. Q. M.

L A C O R T E
Rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al rimborso delle spese del procedimento di cassazione a favore della parte resistente, liquidandole in £ 2.171.300, ivi comprese £ 2.000.000 per onorario. Roma 26 marzo 1999.